УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Влияние кризисов на рынок коммерческой недвижимости – обзор компании JLL

20.07.2020

Отдел исследований JLL представил аналитический обзор о влиянии кризисов на рынок коммерческой недвижимости. Эксперты проанализировали цикличность на рынке недвижимости, опыт предыдущих кризисов, текущую ситуацию, и сделали прогнозы дальнейшего развития ситуации на рынке.

Классический цикл на рынке недвижимости:
1) Расширение
2) Избыточное предложение
3) Рецессия
4) Восстановление

Пандемия Covid-19 резко ускорила на рынке коммерческой недвижимости движение к рецессии.

Рынок торговой недвижимости

Ввод новых торговых центров в Москве отражает цикличность. Снижение ввода ТЦ в среднем в периоды спада составляет 60-70%.

Динамика ввода торговых центров в Москве

Уменьшение ввода новых ТЦ приходилось на третий год после начала кризиса. Длительность спада – три года. На момент начала кризиса всегда есть проекты в работе. Находящиеся в высокой стадии готовности оперативно достраиваются и постепенно заполняются, в ранней – замораживаются.

В Санкт-Петербурге кризис 2014 года совпал с насыщением рынка. Развитие торговой недвижимости в Петербурге идет вслед за московским рынком, что обусловлено поведением ритейлеров. Бренды рассматривают питерский рынок спустя 1-2 года после выхода в столицу. Строительство большинства торговых объектов в Петербурге, введенных в 2011-2013 годах было начато до кризиса 2008 года. Кризис 2014 года и высокая обеспеченность торговыми площадями повлияли на почти полное отсутствие ввода в 2017-2018 годах.

Спрос реагирует моментально, хотя глубина падения различна. Срок смены роста вакантности нисходящим трендом составляет 2 года. Пик достигается в течение полутора лет. В 2008 году последствия кризиса отразились сильнее, однако и восстановление шло более быстрыми темпами.

Заполняемость торговых центров после кризисов

Вакантность повышается сразу на 2-3 п.п., затем в течение 1-1,5 лет достигает максимума. Увеличение вакантности происходит в менее успешных объектах, ТЦ с хорошо продуманной концепцией не так сильно подвержены резкому увеличению вакантности. Прайм объекты в сравнении со среднерыночной ситуацией практически не реагируют на посткризисные условия.

Прогноз показателей рынка торговой недвижимости по итогам 2020 года: для Москвы – 8-10% доля свободных площадей и объём нового предложения около 306 000 кв.м; для Санкт-Петербурга – также 8-10% доля свободных площадей и объём нового предложения около 47 000 кв.м.

Перспективы для рынка ТЦ аналитики JLL прогнозируют следующие:

  • усовершенствование каналов взаимодействия с покупателями;
  • пересмотр существующей сети физических магазинов;
  • возможно увеличение спроса на аутлет пространства);
  • изменение взаимоотношений ритейлеров и собственников;
  • изменение потребительских предпочтений;
  • ускоренные темпы развития онлайн торговли;
  • переосмысление цепочек поставок;
  • изменение концепции ТЦ.

Рынок офисной недвижимости

Снижение ввода офисов в Москве продолжается три года, а конкуренция растет.

Динамика ввода офисных центров в Москве

Наименьший объем ввода наблюдается через 4 года после начала кризиса. Максимальный объем ввода офисных площадей в Москве приходится на кризисный год. Существенное сокращение объемов строительства:

  • -64% – 2012/2009 г.
  • -83% – 2018/2015 г.

Из-за приостановки строительства и снижения спроса высока вероятность переносов сроков ввода бизнес центров и заморозки части проектов.

Девелопмент офисов в Санкт-Петербурге набрал существенные обороты. Наименьший объем ввода наблюдается через 2-4 года после начала кризиса. Максимальный объем ввода офисных площадей в Петербурге приходится на предкризисный год.  

Динамика ввода офисных центров в Петербурге*

Существенное сокращение объемов строительства:

  • -60% – 2012/2009 г.
  • -86% – 2018/2015 г.

Тактика поведения девелоперов разнонаправленная, некоторые проекты были приостановлены и достроены лишь в 2018 2019 годах, находящиеся на высокой стадии готовности достраивались.

Рост вакантности в посткризисные периоды происходит на фоне большого объема нового предложения и снижения спроса. На кризис 2014 года рынок отреагировал ростом вакантности, но не таким резким, как после 2008 года. Впервые к кризису класс «А» подошел в лучшей форме, чем класс «В».

Динамика доли вакантных площадей

Пик вакантности на офисном рынке наступает спустя год. Срок восстановления, независимо от глубины кризиса, составляет 3-5 лет.

Сравнение динамики доли вакантных площадей в кризисные периоды

Доля валютных ставок сокращается. Менее 5% ставок в бизнес центрах в настоящий момент номинируются в долларах США.

Ставки аренды на офисном рынке Москвы (включая ОРЕХ и НДС)

Кризис 2008 года привел к снижению ставок аренды в Москве в 2-3 раза. Минимальные значения были достигнуты через 1-1,5 года, ставки аренды так и не вернулись к докризисным показателям.

В кризис 2014 года в Москве наблюдалось плавное снижение ставок и переход собственников к расчету в рублях. В тот период было превалирование «рынка арендатора», и только с 2017 года ставки аренды стабилизировались.

В Санкт-Петербурге более 10 лет арендные ставки номинируются в рублях.

Ставки аренды на офисном рынке Санкт-Петербурга (включая ОРЕХ и НДС)

В кризис 2008 года в Петербурге произошло резкое снижение ставок. В классе «А» они достигли дна за год, в классе «В» более плавно – в течение двух лет. Большинство бизнес центров Санкт-Петербурга уже с 2009 года номинируют ставки в рублях. После кризиса 2014 года снижение ставок сравнительно небольшое, активность структур Газпрома поддержала офисный рынок Петербурга в 2014-2016 годах, и это сохраняется до сих пор. С 2017 года высокий спрос на офисы Петербурга наблюдается также и со стороны IT компаний.

Минимальный объем ввода приходится на 4-й год после наступления кризиса, рост вакантности в течение первого кризисного года до максимальных значений, и последующее восстановление на протяжении 3-5 лет.

Прогноз показателей рынка офисной недвижимости по итогам 2020 года: для Москвы – 11-12% доля свободных площадей и объём нового предложения около 347 000 кв.м; для Санкт-Петербурга – 8-10% доля свободных площадей и объём нового предложения около 207 000 кв.м.

Перспективы для офисного рынка в течение полугода-года аналитики JLL прогнозируют следующие:

  • Перемещение фокуса интересов арендаторов на пересмотр договоров аренды c целью минимизировать издержки;
  • Увеличение доли свободных площадей ввиду оптимизации расходов на аренду и высвобождения площадей;
  • Снижение арендных ставок на офисы класса «А» и «В».

Перспективы на более отдалённый период 1,5-3 года:

  • Изменение подхода к офисному пространству за счет увеличения использования desk sharing;
  • Строительство бизнес центров с учетом зонирования под flex-пространство;
  • Завершение строительства объектов на высокой стадии готовности и снижение ввода после 2021 года;
  • Рост спроса на коворкинги за счет гибкости условий аренды.

Рынок складской недвижимости

Строительный цикл в складах короче, чем в других сегментах. Реакция девелоперов в складах быстрее, чем в других сегментах.

В Москве число заявленных складских проектов снизилось как в 2008-2009 годах, так и в 2015-м. Восстановление после кризиса 2008 года происходило около 2-х лет, после 2015 года рынку потребовалось 3 года. В столичном регионе на 2020 год анонсировано к вводу около 900 000 кв. м складской недвижимости.

Ввод складов в Москве и Подмосковье

Волатильность питерского рынка складов выше столичного. Резкий спад нового предложения наблюдался непосредственно сразу после кризиса. В среднем 5 лет потребовалось рынку складов Петербурга и Ленинградской области на восстановление активности девелоперов и начало строительства новых проектов после кризисов 2008 и 2014 годов.

Ввод складов в Петербурге и Ленинградской области

В оба кризисных периода на рынке складов росла доля сделок аренды. В I квартале 2020 года также все известные на рынке сделки являются арендными.

На складском рынке основное влияние кризисов проявлялось в росте доли свободных площадей. Московский рынок реагировал сильнее, несмотря на его больший размер. Восстановление после 2008 года было более быстрым, чем после 2014 года. Кризис 2008-2009 года характеризовался резкой динамикой и быстрым восстановлением – в пределах 2-х лет. Кризис 2014-2015 года имеет более плавный и затяжной характер, около 3-х лет на восстановление.

Складской рынок дольше всех оставался долларовым. В 2015 году складской сегмент перешел на номинирование ставок в рублях. Склады являются единственным сегментом коммерческой недвижимости, где ставки аренды превзошли значения 2007 года. Арендные ставки снижались немедленно после кризисов.

Динамика ставок аренды на склады

Вакантность достигала максимальных значений в течение первого года с момента начала кризиса и восстанавливалась за 1,5-2 года в Москве и 3 года в Санкт-Петербурге. Ставки снижались вслед за падением спроса и начинали снова расти спустя 2 года после острой фазы кризиса.

Прогноз показателей для рынка складов по итогам 2020 года: для Москвы и Подмосковья – 3,5-4% доля свободных площадей и объём нового предложения около 900 000 кв. м; для Санкт-Петербурга – 5-6% доля свободных площадей и объём нового предложения около 300 000 кв. м.

Перспективы для складского рынка на период от 6 месяцев до года аналитики JLL прогнозируют следующие:

  • Высокая доля сделок аренды, в том числе краткосрочной аренды;
  • Активное поглощение складских площадей со стороны секторов e-commerce и логистических компаний «последней мили»;
  • Интерес к инвестиционным сделкам в складском и логистическом сегментах.

Перспективы на более отдалённый период 1,5-3 года:

  • Дальнейшее сокращение строительного цикла;
  • Возобновление тренда на снижение вакантности складских объектов;
  • Рост сегмента e-commerce в спросе на склады;
  • Развитие складов городского формата;
  • Повышенное внимание к стратегии выбора локаций.

Обзор подготовлен отделом исследований JLL, Руководитель отдела Владислав Фадеев

Материалы по теме

Обзор офисного рынка Казани – I полугодие 2020 года

Аналитика рынка офисов Казани – I половина 2020 года
18.07.2020 Офисы Сильнее других пострадал сегмент торговой недвижимости, но и на офисном рынке снижаются ставки и выросла вакансия Подробнее

Рынок офисов класса С (В-): итоги I полугодия 2020 года

Аналитика по офисам класса С (В-) в Москве - I половина 2020 года
17.07.2020 Офисы Рынок офисов класса С (В-) показал свою «стрессоустойчивость» в период пандемии и ограничительных мер Подробнее

Исследование CBRE: влияние коронавируса на офисный рынок Москвы

Исследование влияния коронавируса на рынок московских офисов
01.05.2020 Офисы Основные тенденции, которые будут характерны для рынка офисов после восстановления бизнес активности Подробнее

Рынок ТРЦ Москвы – итоги I квартала 2020 года

Обзор рынка ТЦ Москвы по итогам I квартала 2020 года
08.04.2020 Торговые Владельцы ТРЦ и арендаторы совместно ищут пути смягчения последствий кризиса для обеих сторон Подробнее

Обзор рынка выставочных площадей Москвы – III квартал 2019г.

Обзор рынка выставочных площадей Москвы
22.11.2019 Другие обзоры Спрос на выставочные площади в столичном регионе остается стабильно высоким, лидером по числу проведенных мероприятий выступает КВЦ Сокольники Подробнее

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
04.09.2019 Другие обзоры Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы Подробнее

Популярное

«YE’S Технопарк» - новый объект делового притяжения
«YE’S Технопарк»: новый объект на территории «Полуострова ЗИЛ»
Под брендом «YE’S» развиваются пять проектов в Москве и Санкт-Петербурге с общим номерным фондом около 4500 апартаментов
подождите ...
HotLog