УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Коммерческая недвижимость: обзор за I полугодие 2011 года

19.08.2011

 

Несмотря на оптимизм игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы и «положительные сигналы», рынок еще далек от восстановления уровней цен и ставок 2008 года. Ставки аренды и цены продаж на 30-35% ниже докризисных показателей.

При этом мы наблюдаем рекордные показатели объема сделок в офисном сегменте и на рынке инвестиций в современных объектах, о чем заявляют ведущие консультанты рынка недвижимости.

Однако это скорее подтверждает гипотезу отложенного спроса, некоторого перераспределения активов, объединения офисов крупных компаний или перемещения на новые арендуемые офисные площади и т.п.

Немаловажными факторами, влияющими на развитие рынка коммерческой недвижимости в конце первого полугодия 2011 года, стало некоторое нарастание политической, макроэкономической и инвестиционной неопределенности. 

Изменения, произошедшие на рынках купли-продажи и аренды, в анализируемый период различались.

  • на рынке продажи в первом полугодии объем предложения вырос, а средневзвешенная цена несколько снизилась.
  • в сфере аренды объем предложения кроме торговых объектов незначительно снизился, средние ставки по всем видам коммерческой недвижимости возросли.

Главный вывод: По итогам I полугодия 2011 года можно утверждать о том, что отложенный спрос на общем позитиве реализовался в существенные объемы сделок. При этом уровень вакантных площадей снизился, но незначительно. К существенному приросту ставок аренды и цен на коммерческую недвижимость это не привело. 

Продажа коммерческой недвижимости: рынок в целом

1) Объем предложения (продажа) 

В развитии рынка на протяжении первого полугодия 2011 года можно выделить 3 этапа:

  • В январе 2011 года объем предложения в результате большого количества праздничных дней значительно сократился.
  • С января по март, так же как и в 2010 году, наблюдался рост объема предложения, который в результате не только достиг уровня декабря 2010 года, но и превысил его как по общей площади, так и по количеству предложений.
  • С марта по июнь наблюдалось снижение объема предложения коммерческой недвижимости, что было обусловлено большим количеством праздничных дней в мае и снижением деловой активности в начале лета.

В июне 2011 года на рынке было представлено 1203 объекта общей площадью 2655 тыс. кв. м. По количеству объем предложения по отношению к декабрю 2010 года снизился на 9%, в то время как по общей площади вырос на 3%.

2) Ценовые показатели (продажа)

Начиная с января 2011 года и до июня 2011 года, наблюдалось снижение цен продажи коммерческой недвижимости. Средневзвешенная долларовая цена за первое полугодие снизилась на 8% до 3724 долл./кв. м, а цена в рублях - на 17% до 104 тыс. руб./кв.м.

Общий объем предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в июне, в стоимостном выражении снизился на 6% и составил 9,89 млрд. долл. 

Продажа коммерческой недвижимости: рынок в целом

По темпам годового снижения цен объекты различных ценовых категорий условно можно разделить на 3 основных группы:

  1. Недорогие со средним и высоким уровнем качества объекты стоимостью менее 5 млн. долл., в приобретении которых традиционно заинтересованы небольшие, в т.ч. «квартирные» инвесторы, характеризовались снижением цен на 1-2%.
  2. Средние по размерам качественные объекты стоимостью от 5 до 10 млн. долл. подорожали на 17%.
  3. Крупные и, в большей степени, менее качественные объекты стоимостью от 10 до 30 млн. долл. характеризовались снижением цен от 11%.

Сравнительный анализ продажи коммерческой недвижимости по сегментам

1) Объем предложения (продажа)

В 1 полугодии 2011 года объем предложения ПСП и ПСН изменялся разнонаправлено в отличие от торговых и офисных помещений, объем которых почти не менялся. Доля ПСП в связи с некоторым снижением объема торговли и соответственно складской деятельности летом увеличилась, в то время как доля ПСН, которые могут служить дешевой альтернативой специализированным торговым объектам, снизилась.

За 1 полугодие 2011 года изменение объема предложения по площади составило 0% - по торговым, +3% - по офисным, +16% - по производственно-складским помещениям, и -29% по помещениям свободного назначения, а по количеству - -12%, -7%, -19% и -5% соответственно. В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в июне 2011 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых составила 49%, доля ПСП - 29%, доля торговых помещений - 16%, а доля помещений свободного назначения – 8%. Доля офисных и торговых помещений при этом за 6 последних месяцев практически не изменилась, в то время как доля ПСП выросла на 3%, а ПСН уменьшилась на 3%.

Следствием большей востребованности небольших производственно-складских помещений на продажу рост их средней площади, составивший в первом полугодии 42%, по сравнению с другими видами недвижимости, оказался максимальным. Средняя площадь офисных и торговых помещений на продажу в силу аналогичных причин выросла сопоставимо – на 13% и 11% соответственно. Средняя площадь объектов ПСН, наоборот, после существенного, почти в 2 раза роста во втором полугодии 2010 года, в 2011 году снизилась на 25%.

2) Ценовые показатели (продажа)

Увеличение объема предлагаемых на рынке офисных площадей и ПСП привело к снижению цен на них на 9% и 12% соответственно. По торговым помещениям, объем предложения которых не изменился, снижение цены было незначительным и составило всего 2%, в то время, как на объекты ПСН, объем предложения которых снизился, наоборот, наблюдался рост цен, который составил 10%.

Что касается объема предложения в стоимостном выражении, то его рост по торговым и производственно-складским помещениям оказался почти нулевым и составил -1% и +2% соответственно. Снижение объема предложения офисных объектов и ПСН в стоимостном выражении было равно 6% и 22% соответственно.

Сравнительный анализ продажи коммерческой недвижимости по сегментам

Торговая недвижимость (продажа)

1) Объем предложения (продажа)

В 1-м полугодии 2011 года объем предложения на продажу торговой недвижимости в центре вырос на 18% по общей площади, а за его пределами снизился на 2%. Рост средней площади объектов, предлагаемых в центре, может свидетельствовать о том, что наиболее качественные, рентабельные и небольшие объекты на рынок выводятся меньше, чем остальные. Об этом же может говорить и одновременное снижение объема ПСН, наиболее качественная часть которых могла частично замещать торговые объекты.

Всего в июне 2011 года на продажу было выставлено 78 объектов в пределах Садового Кольца и 325 объектов за его пределами суммарной площадью 61 тыс. кв. м и 352 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений на продажу в июне составил 414 объектов общей площадью 413 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1024 кв. м.

2) Ценовые показатели (продажа)

За 1-е полугодие 2011 года в связи с увеличением объема предложения и уменьшением доли небольших качественных объектов цены на объекты в центре снизились на 13%, в то время как за пределами Садового Кольца почти не изменились и снизились всего на 1%.
За 1-е полугодие объем предложения торговых помещений в центре Москвы в стоимостном выражении вырос на 3%, в то время как за пределами центра - на 3% уменьшился.

Торговая недвижимость (продажа)


3) Помещения Street-retail (продажа)

В 1-м полугодии 2011 года объем предложения объектов формата street-retail по общей площади снизился на 16% (в центре вырос на 15%, а за его пределами снизился на 31%). Средневзвешенная цена выросла на 15% (в центре – на 5%, а за его пределами – на 9%).

Рост цен на объекты street-retail на фоне снижения цен на торговую недвижимость в целом свидетельствует о том, что именно данный формат сохраняет свою исключительную инвестиционную привлекательность по сравнению с другими форматами торговых объектов.

Объем предложения объектов формата street-retail в первом полугодии составил 85 тыс. кв. м (в центре – 15 тыс. кв. м, а за пределами – 70 тыс. кв. м), а средневзвешенная цена – 8218 долл./кв. м (в центре – на 14906 долл./кв. м, а за его пределами – 6750 долл./кв. м).

Помещения Street-retail (продажа)

4) Аналитическая карта цен объектов торговой недвижимости (продажа)

Наиболее высокая средневзвешенная цена – 9091 долл./кв. м – на торговые помещения в центре, менее дорогие торговые объекты – от 5281 до 6187 долл./кв. м (за исключением Волоколамского мегакластера), располагаются на западе, северо-западе и юго-западе Москвы. Объекты же по остальным направлениям: на юге, севере и востоке столицы, а также в Волоколамском мега-кластере стоят от 3383 до 5126 долл./кв. м и являются самыми дешевыми.

Изменение средневзвешенной цены продажи торговой недвижимости

Средневзвешенные цены по продаже торговой недвижимости

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

  • В 1 кв. 2011 года в Кутузовском мегакластере предлагался крупный и дешевый объект на Можайском ш. (13796 кв. м по 1742 долл./кв. м).
  • В Ленинградском мегакластере до 2 кв. экспонировались 2 дешевых крупных объекта на ул. Смольная (3100 кв. м по 3500 долл./кв.м) и на ул.Алабяна (2806 кв.м по 3094 долл./кв. м).
  • В Ярославском мегакластере с 1 кв. 2011 года экспонировался дорогой объект на ул. Менжинского (2600 кв. м по 8000 долл./кв. м).

Офисная недвижимость (продажа)

1) Объем предложения (продажа)

Изменение объема предложения на продажу офисов в центре Москвы и за его пределами в 1-м полугодии 2011 года составил соответственно -12% и +7% по общей площади и +1% и -11% по количеству.

Существенное снижение объема предложения в центре может быть связано с решением нового Правительства Москвы о прекращении предоставления участков в пределах Садового Кольца под строительство офисов и созданием соответствующих «резервов» качественных площадей теми, кто в них нуждается в долгосрочной перспективе или рассчитывает на рост цен.

Средняя площадь предложений в центре Москвы снизилась на 12%. Изменение средней площади помещений на периферии оказалось противоположным и составило +20%.

Всего в июне 2011 года было выставлено 179 объектов в пределах Садового Кольца и 351 объект за его пределами суммарной площадью 237 тыс. кв. м и 1051 тыс. кв. м соответственно. Объем предложения на продажу офисных площадей составил 530 объектов общей площадью 1288 тыс. кв. м со средней площадью объекта 2429 кв. м.

2) Цены на офисную недвижимость (продажа)

Снижение деловой активности в начале лета привело к снижению средневзвешенной цены офисных объектов в пределах Садового Кольца в 1-м полугодии на 4%, а за его пределами - на 7%.

Снижение за 1-е полугодие объема предложения в стоимостном выражении в пределах и за пределами Садового Кольца составило соответственно 15% и 1%.

Офисная недвижимость (продажа)

3) Аналитическая карта цен объектов офисной недвижимости (продажа)

Наиболее дорогие офисные помещения, которые стоят в среднем 7060 долл./кв. м, предлагаются в центре, менее дорогие – около 4184 долл./кв. м – на юго-западе Москвы, объекты же по другим направлениям стоят от 2225 до 3644 долл./кв. м.

Изменение средневзвешенной цены продажи офисной недвижимости

Средневзвешенные цены по продаже офисной недвижимости

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мега-кластерам объяснялись следующим:

  • В Волоколамском мегакластере в 4 квартале 2010 года закончилось экспонирование крупного объекта коммерческой недвижимости на ул.4-я Магистральная (28000 кв. м по 1580 долл./кв. м).
  • В 1 кв. 2011 года ушел с рынка крупный и дешевый объект в Каширском мега-кластере на ул.Андропова (75000 кв. м по 1700 долл./кв. м).

Аренда коммерческой недвижимости: рынок в целом

1) Объем предложения 

В развитии рынка аренды коммерческой недвижимости можно выделить следующие этапы:

  • В январе 2011 года объем предложения по общей площади в отличие от января 2010 года не сократился, а даже немного вырос.
  • На протяжении всего 1-го полугодия объем предложения существенно не менялся, в то время как в 1-м полугодии 2010 года его рост составил около 50%, что наряду с ростом ставок может свидетельствовать о росте активности на рынке аренды. Однако по сравнению с июнем 2010 объем предложения снизился на 24%, что обусловлено поглощением вакантных площадей.
  • В июне 2011 года на рынке было представлено 3332 объекта общей площадью 2428 тыс. кв. м.

2) Ценовые показатели (аренда)

Средние ставки на рынке аренды за 1-е полугодие 2011 года выросли. Рост с декабря 2010 года по июнь 2011 года составил 5% в долларовом и 4% в рублевом выражении. В июне средняя арендная ставка составила 524 долл./кв. м/год и 16 300 руб./кв. м/год.

Аренда коммерческой недвижимости: рынок в целом


Сравнительный анализ аренды коммерческой недвижимости по сегментам

1) Объем предложения (аренда)

На рынке аренды коммерческой недвижимости, в отличие от рынка продажи, объем предложения на протяжении полугодия по отдельным сегментам почти не менялся. Темпы изменения объема предложения по количеству составили: -3% - по торговым, -2% - по офисным и +8% - по производственно-складским помещениям, а по общей площади – -7%, +5% и +4% соответственно.

В условиях стабилизации в сфере торговли и складской деятельности средние арендуемые площади стали увеличиваться, а средняя площадь предложений уменьшалась. За 6 месяцев средняя площадь торговых и производственно-складских объектов уменьшилась на 4%. Средняя площадь арендуемых офисных помещений сократилась, а средняя площадь предложений выросла на 7%.

2) Ценовые показатели

Средние ставки на торговые, офисные помещения и ПСП в 1-м полугодии выросли соответственно на 1%, 8% и 14%, тем не менее, начиная с июня прошлого года, лидером рынка коммерческой недвижимости оказались торговые помещения (18%), за ними – ПСП (17%) и на последнем месте со значительным отрывом – офисы (12%).

Изменение годовой арендной платы в 1-м полугодии 2011 года в условиях отсутствия значительных изменений в объеме предложения было обусловлено в основном ценовой динамикой и составило -3% по торговым объектам, +12% - по офисным помещениям и +17% - по производственно-складским помещениям в аренду

Сравнительный анализ аренды коммерческой недвижимости по сегментам

Торговая недвижимость (аренда)

1) Объем предложения (аренда)

Снижение объема предложения торговых помещений в 1-м полугодии 2011 года по площади составило 15% в центре и 6% - за его пределами, по количеству - 16% и 1% соответственно. Более существенное снижение объема предложения в аренду торговых помещений в центре по сравнению с аналогичным показателем за его пределами может свидетельствовать о гораздо большей востребованности первых.

Всего в июне 2011 года было выставлено 76 объектов в пределах Садового Кольца и 549 объектов за его пределами суммарной площадью 33 тыс. кв. м и 237 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений составил 625 объектов общей площадью 270 тыс. кв. м со средней площадью объекта 432 кв. м.

2) Ценовые показатели (аренда)

Несмотря на более значительное снижение объема предложения в центре, средняя ставка в 1-м полугодии снизилась на 2%, в то время как на объекты коммерческой недвижимости за пределами Садового Кольца Москвы выросла на 4%. Отчасти такую ситуацию можно объяснить тем, что в отличие от последних, средняя площадь предлагавшихся объектов в центре так же, как и на рынке продажи выросла. Изменение средней площади составило 2% в центре и -6% за его пределами, что также может свидетельствовать о том, что наиболее качественные торговые объекты формата street-retail в центре в 1-м полугодии уходили с рынка, а объем выходящих на рынок не компенсировали поглощение. В условиях снижения объема предложения и ставки суммарная годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 7%. За пределами Садового Кольца суммарная годовая арендная плата уменьшилась на 1%. 

Торговая недвижимость (аренда)

3) Помещения Street-retail (аренда)

Объем предложения объектов формата street-retail в 1-м полугодии по общей площади снизился на 15% (в центре вырос на 7%, а за пределами снизился на 19%), а средние арендные ставки выросли на 7% (в центре – на 5%, а за его пределами – на 7%).

Объем предложения объектов формата street-retail в 1-м полугодии по общей площади составил 42 тыс. кв. м (в центре – 8 тыс. кв. м, а за пределами – 34 тыс. кв. м), а средние арендные ставки – 903 долл./кв. м/год (в центре – 1698 долл./кв. м/год, а за его пределами – 754 долл./кв. м/год).

Помещения Street-retail (аренда)

4) Аналитическая карта цен объектов торговой недвижимости (аренда)

Максимальные средние арендные ставки – около 1370 долл./кв. м/год – на торговые помещения в центре. Средний уровень арендных ставок – от 917 до 971 долл./кв. м/год – зафиксирован на торговые помещения на западе, юго-западе и северо-востоке Москвы и наиболее низкие средние арендные ставки – от 575 до 892 долл./кв. м/год на объекты по остальным направлениям. 

Изменение средних арендных ставок по торговой недвижимости

Средние арендные ставки по торговой недвижимости

Существенный рост арендных ставок по отдельным мега-кластерам в 1-2 кварталах 2011 года был вызван в основном уходом дешевых и появлением новых дорогих объектов, в то время, как ставки по объектам, которые продолжали экспонироваться, менялись незначительно. Так, рост ставки аренды по таким объектам в Ярославском мегакластере в 1 кв. 2011 года по сравнению с 4 кв. 2010 года составил 9%, в Волгоградском – 3%, а в Каширском мегакластере ставка снизились на 2%.

Офисная недвижимость (аренда)

1) Объем предложения

Изменение объема предложения аренды офисов в центре и за его пределами в 1-м полугодии 2011 года составило соответственно -18% и +10% по общей площади и -14% и +1% по количеству.

Значительное уменьшение объема предложения в центре в первую очередь связано с поглощением площадей, в том числе как реакцию на введение запрета на застройку центра офисами и созданием в потенциале дефицита.

Изменение средней площади помещений на периферии составило +10%. Такой рост объясняется постепенным сокращением занимаемых площадей коммерческой недвижимости в условиях сезонного снижения деловой активности.

Всего в июне 2011 года было выставлено 399 объектов в пределах Садового Кольца и 1742 объекта за его пределами суммарной площадью 212 тыс. кв. м и 1184 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения в аренду офисных помещений в июне составил 2141 объект общей площадью 1396 тыс. кв. м со средней площадью объекта 652 кв. м.

Офисная недвижимость (аренда)


2) Ценовые показатели (аренда)

В границах Садового Кольца и за его пределами средняя ставка аренды в 1-м полугодии выросла соответственно на 10% и 9%. Рост ставки в центре был обусловлен сокращением объема предложения, в то время как на периферии объяснялся, возможно, переходом части арендодателей из центра в целях сокращения расходов на аренду при увеличившихся в центре арендных ставках.

Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре снизилась на 8%, а за пределами Садового Кольца Москвы выросла на 20%.

Офисная недвижимость (аренда)

3) Аналитическая карта цен объектов офисной недвижимости (аренда)

Наиболее дорогими офисными помещениями являются объекты, расположенные в центре, средняя ставка по которым составляет 752 долл./кв. м/год. Далее по уровню средних арендных ставок следует запад, юго-запад, а также северо-запад Москвы, где она составляет от 520 долл./кв. м/год до 643 долл./кв. м/год. По остальным мега-кластерам размер средней арендной ставки колеблется в диапазоне от 413 долл./кв. м/год до 445 долл./кв. м/год.

Изменение средних арендных ставок по офисной недвижимости

Средние арендные ставки по офисной недвижимости

Обзор коммерческой недвижимости подготовлен специалистами компании RRG 

Материалы по теме

Обзор рынка складской недвижимости: I полугодие 2011 года

Обзор рынка складской недвижимости за 1-е полугодие 2011 года
03.08.2011 Склады Начало 2011 года охарактеризовалось небольшим снижением активности арендаторов на складском рынке Московского региона Подробнее

Обзор рынка торговой недвижимости: I полугодие 2011 года

Торговая недвижимость - обзор рынка
13.07.2011 Торговые По предварительным прогнозам, объем нового строительства торговых площадей в 2011 году может составить около 500 000 кв.м. Подробнее

Итоги I полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Итоги 1 полугодия 2011 года на рынке офисной недвижимости
07.07.2011 Офисы Иностранные инвесторы возвращаются на рынок коммерческой недвижимости Подробнее

Обзор гостиничного рынка Москвы: первое полугодие 2011 г.

Обзор гостиничного рынка Москвы
22.06.2011 Другие Первое полугодие 2011 года было отмечено рядом инвестиционных сделок в сегменте гостиничной недвижимости Москвы на общую сумму около $800 млн Подробнее

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года
13.09.2017 Другие Общий объем инвестиционных сделок по итогам первого полугодия 2017 года составил $1,7 млрд, что почти в 3 раза превышает прошлогодний показатель за аналогичный период Подробнее

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года
15.08.2017 Другие Аналитики Cushman & Wakefield представили подробный обзор коммерческой недвижимости: офисная, торговая, складская и гостиничная недвижимость Подробнее

Популярное

Игорь Шулинин - директор сети коворкингов Workki в России
Экономическая ситуация сыграла на руку российскому рынку коворкингов
О значении инфраструктуры и локации для открытия новых объектов, текущей ситуации на российском рынке коворкингов и перспективах его развития рассказал директор сети Workki в России Игорь Шулинин
подождите ...
HotLog