УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

04.09.2019

Международная консалтинговая компания Knight Frank подготовила обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I полугодия 2019 года и представила краткий прогноз тенденций рынка в различных сегментах коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость Москвы в I полугодии 2019 года

В I полугодии 2019 года совокупный объем новых офисов составил 113 000 кв. м, что близко к совокупному годовому значению в 2018 году. Доля вакантных площадей на конец I полугодия 2019 года достигла уровня 12% в офисах класса А и 7,9% в офисах класса В. 

Рост средних запрашиваемых ставок аренды продолжился и составил в офисах класса «А» 2,1% с начала года – до 25 735 руб. за кв.м в год, в офисах класса «В» 7,1% – до 15 919 руб. за кв. м в год.

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, комментирует: «Результаты I полугодия 2019 года оказались соответствующими нашим прогнозам. Увеличивающиеся объемы нового предложения говорят о растущей уверенности девелоперов, законсервированных проектов на высокой стадии готовности становится все меньше, еще до официального запуска офисного центра собственники в основном уже получают запросы от потенциальных арендаторов. 

В случае сохранения схожей ситуации, в перспективе двух-трех лет мы вероятнее всего будем наблюдать восстановление практики предварительной аренды и покупки площадей, ведь спрос остается стабильно высоким и факторов, способных повлиять на уменьшение объемов не наблюдается. В свою очередь спрос продолжает децентрализацию, доля сделок за пределами Садового кольца и ТТК растет. 

Свободных офисов в ключевых деловых районах остается все меньше, а будущие проекты, заявленные к вводу, не смогут в полной мере удовлетворить интерес компаний к офисам в центре города и ММДЦ «Москва-Сити». Несмотря на это, в нецентральных локациях за пределами ТТК еще остается много свободных офисных помещений. Такой географический дисбаланс позволяет говорить, что в целом офисный рынок в столице еще не встал на сторону арендатора или арендодателя и такая ситуация сохранится, но лишь до тех пор, пока состояние дефицита не начнет наблюдаться в зоне до ТТК и далее вне ее пределов».

Основные показатели офисного рынка и его динамика

Основные показатели рынка и его динамика

Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов А и В

Динамика ввода в эксплуатацию офисов классов А и В

По итогам I полугодия 2019 года общий объем предложения на московском офисном рынке составляет 16,5 млн кв. м, из которых 4,3 млн кв. м или 26% относятся к классу А и 12,2 млн кв. м или 74% к классу В.

Объем нового предложения I полугодия 2019 года достиг 113 000 кв. м, что практически втрое больше, чем в I полугодии прошлого года. На рынок вышел первый за долгое время крупный офисный центр класса А арендуемой площадью более 50 000 кв. м – «Искра-Парк». Оставшаяся же часть новых проектов была представлена только зданиями класса В.

Девелоперская активность ускоряется, в 2019 году ожидается существенное увеличение количества новых проектов, запущенных в эксплуатацию. По сравнению со 125 000 кв. м, введенных в 2018 году, текущий годовой показатель ожидается на уровне около 450 000 кв. м.

Несмотря на ускорение роста объемов ввода, показатель еще остается на низком уровне. В свою очередь спрос сохраняется на стабильно высоком уровне уже в течение трех лет.

Динамика показателей объемов ввода в эксплуатацию, чистого поглощения и уровня вакансии

Динамика показателей объемов ввода в эксплуатацию, чистого поглощения и уровня вакантных площадей

Совокупность этих факторов существенно влияет на динамику доли свободных офисов, где показатель в классе В уже снизился 1,4 п.п. с начала года – до 7,9% или 965 000 кв. м. За счет высокого, по сравнению с классом А, объема существующих офисов, текущие пополнения общего объема предложения слабо сказываются на балансе рынка, что позволяет продолжать поступательное снижение доли вакантных офисов в этом классе. 

В классе А доля свободных офисов незначительно снизилась с начала года, несмотря на существенное пополнение объемов предложения. Показатель в этом классе достиг уровня 12%, или 518 000 кв. м, тем не менее до конца года ожидается его снижение. 

Снижение доли свободных площадей наблюдается как в ключевых деловых районах города вроде ММДЦ «Москва Сити» и Центральном деловом районе, так и в нецентральных локациях. В Центральном деловом районе доля свободных площадей достигла уровня 7% в классе А и 4% классе В. В ММДЦ «Москва-Сити» ситуация ограниченного предложения также сохраняется, доля свободных офисов в классе А здесь составила 11,2%. 

В классе В доля свободных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» составляет 11,9%. В силу дефицитного состояния предложения офисов в ЦДР и «Москва Сити» многие арендаторы в качестве альтернативы рассматривают зону в пределах Садового кольца – ТТК. Так, показатель вакантности тут снизился на 0,7 п.п. с начала года до 10,3% в классе А и на 1,7 п.п. (до 6,1%) в классе В. 

Деловые районы Москвы. Уровень вакантных офисных площадей

Деловые районы Москвы. Уровень вакантных площадей

Впоследствии ожидается сохранение схожей тенденции к децентрализации спроса на офисы – подавляющая часть новых площадей, как в 2019 году, так и в следующие несколько лет, будет расположена за пределами Садового кольца и даже ТТК.

Совокупный объем чистого поглощения офисов в I полугодии 2019 года составил 301 000 кв. м, демонстрируя небольшой рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Вырос объем сделок новой аренды и покупки: по итогам I полугодия доля таких сделок в структуре спроса на офисы составила 80% против 75% годом ранее. При этом существенное увеличение доли сделок по новой аренде и покупке произошло в зоне ТТК–МКАД: с 27% в прошлом году до 42% по итогам I полугодия 2019 года. Наибольшая доля сделок по новой аренде и покупке зафиксирована в двух зонах города – в районе ТТК и между ТТК и МКАД, 33% и 42% соответственно.

При этом, если доля сделок в районе ТТК осталась практически идентичной I полугодию 2018 года (33% против 34%), то доля зоны ТТК-МКАД выросла существенно. Отсутствие достаточного объема свободных блоков в ЦДР и «Москва-Сити» стимулирует смещение спроса на нецентральные локации.

Распределение арендованных офисных площадей в зависимости от типа сделки и местоположения офисного здания

Распределение арендованных офисных площадей в зависимости от типа сделки и местоположения офисного здания

Распределение объема сделок в зависимости от расположения офисного здания

Распределение объема сделок в зависимости от расположения офисного здания

Банки, финансовые и инвестиционные компании вновь стали лидерами в структуре спроса на офисы с долей в 49%. Существенный вклад в их первенство привнесла заключенная сделка покупки «Газпромбанком» одного из зданий в комплексе «Аквамарин III». Второе место заняли производственные компании с 14%, а тройку лидером замыкают компании сферы B2B – 12%. 

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании

Распределение арендованных и купленных офисных площадей в зависимости от профиля компании

В структуре спроса по размеру сделок также наблюдаются изменения, хотя пока и несущественные. По сравнению с I полугодием прошлого года снизилась доля сделок в среднем сегменте рынка – 500-1 000 кв. м и 1 000-2 000 кв. м, на 5 п.п. и 10 п.п. соответственно. 

Доля маленьких блоков размером до 500 кв. м выросла на 4 п.п., а самое больше увеличение было зафиксировано в сегменте 5 000-10 000 кв. м. 

Распределение количества сделок с офисной недвижимостью по размеру офисного блока

Распределение количества сделок с офисной недвижимостью по размеру офисного блока

Пока эти изменения носят скорее локальный характер, а общая структура по размеру в целом соответствует результату I полугодия 2018 года. Средний размер сделки в свою очередь вырос на 15% и составил 2 442 кв. м.

Ключевые сделки по аренде и продаже офисных площадей в Москве в I полугодии 2019 года 

Компания Объем сделки, кв.м  Тип сделки  Класс  Офисное здание 
 Газпромбанк 18 800 Покупка А Аквамарин III
 ARKS 8 200 Аренда В+ Газойл Плаза
 Трансстроймехиназация 6 600 Аренда В+ Легион III
 Ростех 6 400 Аренда В+ Маяковского, 11
 Газпромнефть-СМ 5 200 Аренда А Академик
 WeWork 4 400 Аренда А Аркус III
 SOK 3 800 Аренда В+ Восток

По итогам I полугодия 2019 года средняя запрашиваемая ставка аренды в классе А выросла на 2,1% с начала года и составила 25 735 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). В классе В рост был более стремительным – на уровне 7,1%, вследствие чего по итогам полугодия средняя ставка в этом классе достигла 15 919 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Стабильный спрос на офисы, продолжающийся уже третий год, побуждает собственников зданий в наиболее популярных локациях повышать ставки аренды на экспонируемые офисные блоки.

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В, номинированных в российских рублях

Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды на офисы классов А и В, номинированных в российских рублях

Среди зон города существенное повышение ставок в классе А было зафиксировано в зоне СК – ТТК и ТТК – МКАД, что соответствует растущему спросу на офисы в этих зонах. Годовой рост в этих зонах в классе А был зафиксирован на уровне 4,3% и 14,3% соответственно. Несмотря на такую динамику роста, нельзя говорить, что столь существенное повышение произойдет и вновь – объем предложения класса А в этих зонах невелик, поэтому точечные изменения существенно влияют на общий для зоны показатель. В зоне от Бульварного кольца до Садового кольца рост составил лишь доли процента, а внутри Бульварного кольца – 2,9%. 

При этом стоит отметить, что рост ставок как в классе А, так и в классе В наблюдался так или иначе во всех зонах города. В классе В ситуация примерно схожая, тем не менее наибольший рост ставки аренды был зафиксирован в зоне СК – ТТК, чуть более 16% за полугодие. В зоне Бульварного кольца, как и в классе А, рост оказался сдержанным и составил 4%.

Деловые районы Москвы. Средневзвешенная ставка аренды офисов, руб./кв. м/год

Деловые районы Москвы. Средневзвешенная ставка аренды, руб./кв. м/год

По итогам 2019 года ожидается существенное увеличение объемов ввода по сравнению с 2018 годом, когда на рынке оказалось лишь 125 000 кв. м новых офисов. В текущем году показатель ожидается на уровне 450 000 кв. м, что создаст новые возможности по размещению для арендаторов и повлияет на долю вакантных офисов.

При этом подавляющая доля нового предложения 2019 года (почти 300 000 кв. м) расположится за пределами ТТК. Среди крупнейших проектов, анонсированных к вводу во II полугодии 2019 года стоит отметить «Академик» (47 000 кв. м), «Стратос» в Сколково (30 000 кв. м) или МФК на Аминьевском шоссе (29 000 кв. м), а всего до конца года ожидается ввод еще 21 объекта офисной недвижимости.

До конца года ожидается снижение доли свободных площадей как в классе А, так и классе В. Так, по итогам 2019 года доля свободных офисов в классе А прогнозируется на уровне 11%, а в классе В – 7,5%. При этом, если часть проектов вновь будет перенесена на следующий год, падение доли свободных площадей может ускориться. 

Рост запрашиваемых ставок аренды в отдельных деловых районах начинает распространяться на весь офисный рынок Москвы. По итогам года ожидается рост средней ставки аренды в классе А до 26 500 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), в классе В до 16 500 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

Рынок продажи офисов на Московском офисном рынке можно условно разделить на два сегмента – сделки по покупке так называемых «розничных офисов» небольшого размера (до 500 кв. м) и крупные покупки целых зданий, которых в последнее время было немного. В обоих случаях площади могут использоваться как для собственного размещения, так и для дальнейшей сдачи в пользование другим компаниям. 

При этом, если в случае покупки небольших офисов достижимая цена продажи будет слабо отличаться от запрашиваемой, то в случае крупных покупок возможно существенное снижение цены, как в офисах класса А, так и класса В.

Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет 228 738 руб./кв. м, в офисах класса В – 133 568 руб./кв. м, в особняках – 243 307 руб./кв. м. Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов составляет 190 860 руб./кв. м.

Деловые районы. Средневзвешенная цена продажи (без учета НДС)

Класс А, руб./кв.м Класс В, руб./кв.м Особняк, руб./кв.м ПСН, руб./кв.м
Бульварное кольцо - 346 550 276 564 454 283
Садовое кольцо 289 022 200 429 261 463 248 376
ТТК 278 194 142 380 225 792 233 653
ТТК-МКАД 189 919 114 242 96 074 148 056
За МКАД 165 000 100 775 - 95 242

Совокупный объем предложения гибких пространств на московском офисном рынке составляет 148 000 кв. м, подавляющую долю которых составляет формат классических пространств – 64%. 
Рост популярности гибких пространств, в том числе среди крупных корпоративных клиентов, стимулирует операторов к открытию новых площадок. Так, средний размер классического гибкого пространства вырос в I полугодии 2019 года на 9% до 1 900 кв. м, средний размер неформатных площадок вырос на 34%, до 2 00 кв. м. 

В премиальном сегменте существенных изменений показателя не произошло. Ценовая политика той или иной площадки зависит от совокупности факторов, среди которых локация, целевая аудитория, тип пространства, качество отделки и прочее. 

Структура предложения гибких пространств по типам

Структура предложения гибких пространств по типам

По итогам I полугодия 2019 года существенных изменений по сравнению с началом года в целом не произошло, тариф фиксированного места немного снизился в классических пространствах, но вырос в премиальных. 

Стоимость рабочего места в мини-офисе фактически не изменилась в этих двух типах пространств. Заполняемость фиксированных рабочих мест снизилась в классических пространствах с 81% до 78% и в неформатных с 60% до 45% в последние шесть месяцев. Рабочие места в мини-офисах напротив были объектом спроса арендаторов в этот период, заполняемость этой категории гибких рабочих мест увеличилась во всех сегментах рынка.

Торговая недвижимость Москвы в I полугодии 2019 года

За I полугодие 2019 года предложение торговой недвижимости Москвы увеличилось за счет открытия двух объектов –  ТРЦ «Саларис» (GLA – 105 кв. м) и ТЦ «Галеон» (GLA – 14 кв. м ). Продолжается кампания крупных девелоперов по реконцепции существующих торговых центров.

Показатель вакантных площадей в торговых центрах столицы за I полугодие незначительно увеличился и составил 7,1%. Снижение активности со стороны новых международных торговых операторов: на рынок России вышло всего 12 новых брендов, за аналогичный период 2018 года – 13 брендов.

Ставки аренды на торговые помещения в торговых центрах существенно не изменились и в целом остались на прежнем уровне.

Основные показатели рынка торговой недвижимости

Основные показатели

По итогам I полугодия 2019 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 12,7 млн кв. м (GLA – 6,46 млн кв. м). Прирост нового предложения состоялся за счет открытия во втором квартале ТРЦ «Саларис» и ТЦ «Галеон» общей арендопригодной площадью 119 000 кв. м. 

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

С учетом нового объема показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 512 500 кв. м на 1 000 человек. По данному показателю Москва находится на 5-м месте среди российских городов-миллионников, отставая от Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.

В разрезе административных округов «старой Москвы» наиболее обеспеченными являются Центральный, Северный и Южный. 

Новомосковский округ является лидером по обеспеченности: 1 513 кв. м/1 000 человек, что обусловлено небольшой численностью населения (259 682 человек). В перспективе ближайших 3-5 лет ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750-850 кв. м/1 000 человек. 

Наименее обеспечен качественными торговыми площадями Троицкий административный округ с нулевым значением, однако ситуация должна измениться с анонсированным на начало 2020 года открытием торгового центра «Московский».

Всего в функционирующих торговых центрах столицы пустует порядка 460 000 кв. м.

Максимальный объем свободных площадей зафиксирован в Северо-Восточном округе: здесь из 423 000 кв. м торговых площадей вакантно около 45 000 кв. м, что составляет 10% от общего объема вакантных площадей столицы. Стоит отметить, что две трети свободных площадей составляет вакансия ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», проходящего фазы ребрендинга в «Европолис Ростокино» и реконцепции.

Продолжается кампания крупнейших девелоперов по реновации существующих торговых объектов с целью продления «срока жизни» своих проектов и привлечения новых потребителей: девелопер Crocus Group приступил к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское шоссе», Fort Group проводит комплексную реновацию ТРЦ «Золотой Вавилон», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию ТРЦ «Перово Молл», приобретенного в декабре 2018 года, ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, заканчивается первый этап реновации московских торговых центров МЕГА, планируется открытие проекта редевелопмента от ADG Group – кинотеатра «Ангара», анонсирована реконструкция СК «Олимпийский» компанией «Киевская площадь», в составе обновленного объекта планируется торговая составляющая.

Улучшение качественных характеристик торговых центров является ответом девелоперов на изменившиеся запросы со стороны посетителей: современному потребителю неинтересно посещать торговый центр только с целью «купить» – этот процесс теперь можно осуществить, не выходя из дома, благодаря онлайн-магазинам и маркетплейсам. Современного покупателя привлекает не только набор магазинов, но и эмоциональная составляющая проекта, дополнительные возможности по проведению свободного времени, досуга и саморазвития. 

По этой причине ключевым акцентом реновации является расширение и наполнение различными форматами зон общественного питания и развлечений, в отдельных объектах проводится масштабная ротация арендаторов, пересматривается tenant mix. Ритейлеры, в свою очередь, открываются в новом концептуальном дизайне, расширяют ассортимент. 

Компания IKEA открыла первый магазин в черте города – Probnik площадью 7 700 кв. м, который разместился в ТРЦ «Авиапарк». Тренд на сокращение площадей гипермаркетов приобретает новые воплощения: на территории гипермаркетов «Карусель» заработают зоны мебели и товаров для дома Hoff в формате shop-in-shop, первый кросс-форматный объект заработает на Новой Риге.

Уровень вакансии в торговых центрах Москвы за I полугодие 2019 года увеличился незначительно (относительно IV квартала 2018 года) и составил 7,1%. Однако в сравнении с I полугодием 2018 года показатель вакантности свободных площадей снизился на 0,6 п. п.

В крупнейших концептуальных торговых центрах доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади объекта. При этом показатель вакансии в крупных торговых центрах, введенных в эксплуатацию более 2 лет назад, составляет 3,3%.

За первое полугодие 2019 г. на российский рынок вышло 12 международных розничных операторов, что меньше, чем за аналогичный период 2018 года (13 брендов). Новые бренды преимущественно соответствуют ценовым сегментам «выше среднего» и «премиум», относятся к профилю «одежда, обувь, белье». 8 из 12 брендов открылись в формате полноценных магазинов и бутиков (в случае с Sanders Grill by KFC – ресторан), 3 в формате корнера и 1 в формате pop-up.

Тренд на открытие первых торговых точек в формате корнеров и pop-up stores достаточно активен в последние 3 года: формат корнера позволяет международному ритейлеру минимизировать риски при выходе на российский рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией.

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту

Стоит отметить, что сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей. Отмечены динамичные открытия магазинов в формате pop up – более 20 брендов в первом полугодии 2019 года, в числе которых Etro Home в ГУМе, Ulyana Sergeenko в «Петровском Пассаже» и ТЦ «Времена Года», Tag Heuer и Burbery в ТЦ «Крокус Сити Молл», Uniqlo в ТРЦ «Атриум», MiuMiu в ТЦ ЦУМ, Nespresso в ТЦ «Смоленский Пассаж». 

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в I полугодии 2019 года

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в I полугодии 2019 года

Компания Tom Tailor объявила о своем развитии в формате pop up stores площадью 50-70 кв. м. Планируют открытие торговых точек косметический бренд Skin&Co Roma, одежный бренд &OtherStories и WeekDay холдинга H&M, китайский одежный ритейлер Urban Revivo, корейская сеть кинотеатров CJ CGV в рамках сотрудничества с компанией ADG Group, польский бренд детской одежды Minimi. 

Сразу несколько представителей категории Food&Beverages анонсировали выход на российский рынок: это французская Hana Group, британская сеть Holland&Barrett, японская сеть быстрого питания «Мацуя».

Динамика выхода международных операторов на российский рынок  за последние 10 лет, шт.

Динамика выхода международных операторов на российский рынок  за последние 10 лет, шт.

В течение I полугодия 2019 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ не претерпел значительных колебаний и в целом остался в прежнем ценовом диапазоне.

Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 150 000 руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Условия аренды в торговых центрах Москвы

До конца 2019 года к открытию заявлены такие крупные торговые объекты, как ТРЦ «Остров мечты» и ТРЦ «Квартал W» (GLA – 68 000 кв. м), два торговых центра в составе ТПУ – ТРЦ «Сказка» (GLA – 18 600 кв. м) и ТЦ в ТПУ «Рязанская» (GLA – 14 000 кв. м), а также 2 аутлет-центра на Новорижском шоссе – Novaya Riga Outlet Village (GLA – 25 300 кв. м) и The Outlet Moscow (GLA – 14 500 кв .м), готовится к вводу в эксплуатацию 2-я очередь «Смоленского Пассажа» (GLA – 13 000 кв. м). 

Торговые центры, планируемые к открытию до конца 2019 года

Название Адрес GBA GLA
 Остров мечты Нагатинская пойма 280 000 70 000
 Квартал W Аминьевское ш., вл. 15 125 000 68 000
 Novaya Riga Outlet Village Новорижское ш., д. Покровское 38 000 25 280
 Сказка Боровское ш./Корнея Чуковского ул. 29 000 18 608
 The Outlet Moscow Новорижское ш., 5 км от МКАД 27 000 14 500
 ТЦ в ТПУ «Рязанская» Нижегородская ул. 20 000 14 000
 Смоленский пассаж, фаза II Смоленская пл., вл. 7-9 14 000 13 000
 Проекты ADG Group
 Будапешт Лескова ул., 14 19 103 9 736
 Ангара Чонгарский бул., 7 12 479 6 785
 Рассвет Зои и Александра Космодемьянских ул., 23 9 365 6 460
 Марс Инженерная ул., 1 8 070 6 184
 Высота Юных Ленинцев ул., 52 8 944 6 139
 Орбита Андропова просп., 27 9 066 5 958
 Нева Беломорская ул., 16А 8 664 5 890
 Эльбрус Кавказский бул., 17 6 919 4 701

Объем нового предложения за 2019 год, согласно заявленным планам девелоперов, составит 394 000 кв. м. Однако с учетом сложившейся на рынке практики переноса сроков открытия части объектов на следующий год фактический объем нового предложения по итогам текущего года может составить не более 250 000 кв. м.

С начала 2018 года отмечается активность девелопмента торговых центров малых форматов: ежеквартально в Москве открываются по 2-4 новых торговых центра площадью 3-20 000 кв. м (GLA). Помимо небольших торговых центров, новое предложение столицы в ближайшие годы будет сформировано в том числе за счет торговых площадей, реализуемых на базе ТПУ. Для части проектов город привлекает инвесторов через торги, часть – готов брать в самостоятельную работу.

Кроме того, до конца 2019 года к открытию запланировано сразу два аутлет-центра на Новорижском шоссе – The Outlet Moscow и Novaya Riga Outlet Village, а также в начале 2020 года планируется открытие аутлет-центра Vnukovo Premium Outlet на Киевском шоссе. 

К этому же стоит отметить, что в I квартале 2019 года открылся XL Family Outlet – проект реконцепции ТРЦ XL на Ярославском шоссе. Анонсированы следующие проекты торговых центров: ТРЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 000 кв. м/73 000 кв. м), сроки реализации – конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «Город Косино» (GLA/GBA – 72 000 кв. м/ 127 000 кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 000 кв. м). 

Проекты районных торговых центров представлены объектами торговый центр на ул. Авиаконструктора Миля общей площадью 11 000 кв. м по соседству с действующим ТЦ «Миля» и торговый центр в ЖК «Ленинский, 38» арендопригодной площадью 10 000 кв. м, планируемое открытие в 2021 году. 

Введен в эксплуатацию долгострой на Кронштадтском бульваре – ТЦ «Гавань» (GLA – 18 200 кв. м), однако арендная кампания на объекте еще продолжается. 

На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году ожидается небольшое увеличение доли вакантных площадей в торговых центрах – до 7,7%, однако вакансия в стабилизированных торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться.

Складская недвижимость Московского региона в I полугодии 2019 года

По итогам I полугодия 2019 года общий объем нового строительства составил 413 000 кв. м. Более 52% от общего объема введенных в I полугодии 2019 года объектов являются частью спекулятивного девелопмента. 

Доля вакантных площадей продолжала снижаться и по итогам I полугодия 2019 года составила 3%, или около 456 000 кв. м. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса А по итогам I полугодия 2019 года составила 3 750 руб./кв. м/год.

Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ, отмечает: «Мы видим тренд на увеличение среднего размера сделки, количества сделок и общего объема поглощения, что подтверждает готовность со стороны клиентов реализовывать свои планы, фиксируя текущие рыночные условия ввиду снижающейся вакансии, постепенного увеличения ставок аренды и цен продажи объектов. Продолжение этого тренда мы увидим во 2-й половине года».

Динамика ввода и сделок в Московском регионе

Динамика ввода и сделок в Московском регионе

По итогам I полугодия 2019 г. на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 413 000 кв. м складских площадей. Общий объем предложения достиг 14 880 000 кв. м.

В структуре нового строительства наибольшая доля у спекулятивных проектов – 52%, что на 16 п.п. выше аналогичного показателя по итогам I полугодия 2018 года. Совокупная площадь данных объектов составляет 216 000 кв. м. Рост доли спекулятивных складов произошел на фоне высокого ежеквартального объема поглощения, который наблюдался на рынке Московского региона с III квартала 2017 года и составлял не менее 400 000 кв. м складских площадей в квартал.

Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2019 года

Название объекта Площадь, кв. м
 Распределительный центр ИКЕА 90 000
 СК «Внуково-II», блоки 11, 12,13,14 52 000
 СК «Внуково-II», блоки 11, 12,13,14 50 000
 Распределительный центр Wildberries, очередь 1 48 900
 «PNK Парк Новая Рига» 29 925
 СК «Свитино» 26 745
 СК «Михайловская Слобода», корпус 3 23 200
 «PNK Парк Валищево», корпус 10 16 596
 «PNK Парк Софьино», корпус 1 16 000

Стабильный спрос и низкая доля вакантных площадей стали факторами, повлиявшими на уверенность девелоперов в реализации спекулятивных проектов. За отчетный период произошло снижение доли складских комплексов, строящихся под собственные нужды компаний в общей структуре нового строительства. По итогам I полугодия 2019 года доля таких объектов снизилась на 11 п.п. и составила 37%, или 150 000 кв. м в абсолютных значениях. 

Распределение введенных в 2019 году складских комплексов по типу строительства

Распределение введенных в 2019 году складских комплексов по типу строительства

Стабильный спрос и низкая доля вакантных площадей стали факторами, повлиявшими на уверенность девелоперов в реализации спекулятивных проектов. За отчетный период произошло снижение доли складских комплексов, строящихся под собственные нужды компаний в общей структуре нового строительства. 

По итогам I полугодия 2019 года доля таких объектов снизилась на 11 п.п. и составила 37%, или 150 000 кв. м в абсолютных значениях. В структуре нового строительства, доля новых объектов, построенных для собственных нужд, представлена объектами, построенными главным образом, для производственных компаний. На долю объектов, построенных с учетом требований будущего арендатора (built-to-suit), приходится только 11% объема нового строительства. 

В связи с низкой долей вакантных площадей и высоким спросом, который отмечается на рынке Московского региона с начала 2018 года, наблюдается повышение интереса к спекулятивному девелопменту со стороны игроков рынка. Сохранение данного тренда прогнозируется до конца I полугодия 2020 года. 

Внутри 45-километровой зоны вокруг МКАД расположено 90% от общего объема предложения качественной складской недвижимости в Московском регионе. Максимальный объем предложения сконцентрирован на расстоянии от 15 до 30 км от МКАД. На таком удалении находится 4,7 млн кв. м, или 33% от общего объема предложения. Доля вакантных площадей в данной локации составляет 4%, или 175 000 кв. м в абсолютном выражении.

Наименьший объем предложения, как и наименьшая доля вакантных площадей, представлены на расстоянии до 7,5 км от МКАД и более 45 км от МКАД. Общий объем качественных объектов, находящихся на расстоянии до 7,5 км, составляет 2,2 млн кв. м, доля вакантных площадей составляет порядка 2%, что эквивалентно 38 000 кв. м. Наименьшая доля вакантных площадей, около 1%, или менее 10 000 кв. м в абсолютном выражении, у объектов, находящихся на удалении более 45 км от МКАД. 

Распределение качественного предложения и доля вакантных площадей

Распределение качественного предложения и доля вакантных площадей


Распределение общего объема качественной складской недвижимости по расстоянию до МКАД

Распределение общего объема качественной складской недвижимости по расстоянию до МКАД

В I полугодии 2019 года минимальная доля складского девелопмента (около 3%, или 12 000 кв. м) пришлась на расстояние до 7,5 км от МКАД. Незначительное количество было введено в эксплуатацию на расстоянии 7,5-15 км от МКАД. В абсолютном выражении это менее 12 000 кв. м.

39% от общего объема новых объектов было введено в эксплуатацию на расстоянии от 15 до 30 км от МКАД, что составляет около 162 000 кв. м. На расстоянии от 30 до 45 км от МКАД наблюдался максимальный за отчетный период прирост предложения, который составил 55%, или 228 000 кв. м в абсолютном выражении. 

Девелоперы крупных проектов продолжают удаляться от МКАД вплоть до 45 км. По-прежнему минимальной остается девелоперская активность рядом с Москвой – на расстоянии до 15 км от МКАД, что связано с высокой стоимостью земли в данной локации и тем фактом, что застройщики предпочитают рассматривать участки на таком удалении от МКАД под многоквартирные жилые проекты. 

Девелоперская активность также минимальна на расстоянии более 60 км, где в I полугодии 2019 не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, что объясняется низким спросом на объекты, находящиеся на столь значительном удалении от Москвы. 

В I полугодии 2019 года наблюдается существенное сокращение вакантных складских площадей. В годовой динамике доля свободных помещений снизилась практически в 2 раза (с 6,1% до 3%) – это самый низкий показатель с 2013 года. Доля свободных площадей составила порядка 456 000 кв. м в абсолютном выражении.

Динамика доли вакантных площадей

Динамика доли вакантных площадей

По итогам I полугодия 2019 года общий объем сделок на рынке складской недвижимости Московского региона составил около 841 000 кв. м. Более 30% от общего объема (или около 254 000 кв. м)  в I полугодии 2019 года заключены на южном направлении Московского региона, около 19% (или 161 000 кв. м)  – на северном, 13% (или 111 000 кв. м)  от общего объема сделок заключены на юго-западном направлении, 7% (или 54 000 кв. м)  заключено на северо-востоке. 

Наименьшая активность на рынке наблюдалась на востоке и юго-востоке региона, а также на западе и северо-западе. На этих направлениях спрос составил от 6% до 8% от общего объема сделок. 

Распределение сделок по аренде/ покупке по направлению

Распределение сделок по аренде/ покупке по направлению

По итогам I полугодия 2019 года наибольший объем сделок (75%, или около 633 000 кв. м) был заключен в готовых зданиях, 17% от общего объема сделок, или 140 000 кв. м в абсолютном выражении, прошлось на приобретение готовых зданий, 8% составили сделки по реализации проектов в формате built-to-suit. 

Средний размер арендуемой площади в готовом объекте составил порядка 16 000 кв. м, увеличившись в 1,3 раза по сравнению с аналогичным показателем по итогам I полугодия 2018 года. Это связано, в том числе, с вводом в эксплуатацию в 2018 году большого объема новых качественных складских площадей спекулятивного формата, которые были востребованы среди арендаторов I полугодии 2019 года. 

По итогам первых 6 месяцев 2019 года представители сегмента розничной торговли заняли лидирующую позицию в структуре спроса, арендовав и купив около 253 000 кв. м складских площадей. 

Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда 87 000 кв. м сетью магазинов «ВкусВилл» мультитемпературного распределительного центра в «PNK Парк Вешки», аренда розничной сетью «Спортмастер» склада в индустриальном парке «Холмогоры» площадью около 35 000 кв. м.

Крупнейшие сделки, заключенные в I полугодии 2019 года

Квартал Арендатор Сфера деятельности компании Объект Площадь, кв.м Тип сделки
2 «ВкусВилл» Розничная торговля  «ПНК Парк Вешки» 108 064 Аренда
2 «Мистраль» Производство «ПНК Парк Коледино» 53 500 Продажа
1 «Почта России» Транспорт и логистика СК «Вкуково II» 50 000 Продажа
2 «Яндекс маркет» Онлайн-торговля СК «Софьино» 39 131 Аренда
1 «Спортмастер» Розничная торговля  ИП «Холмогоры» 35 044 Аренда

Второе место в структуре спроса сформировал сегмент транспортно-логистических компаний, объем сделок в котором по итогам I полугодия 2019 года составил около 221 000 кв. м. Третье место в структуре распределения сделок по профилю компаний занял производственный сегмент.

Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей

Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей

Общий объем сделок производственных компаний в абсолютном выражении составил порядка 215 000 кв. м. За отчетный период увеличился средний размер сделки по аренде и покупке складских площадей, что подтверждает готовность клиентов реализовывать свои планы развития. Данный тренд, как и стремление арендовать или купить склад в текущих ценах, ожидая последующего роста арендных ставок, ввиду текущей низкой доли вакантных площадей, сохранится во 2-й половине 2019 года.

Впервые за долгое время на рынке складской недвижимости Московского региона, на фоне значительного уменьшения доли вакантных площадей, наблюдался рост арендных ставок. С начала 2019 года ставка аренды выросла на 2,7% и составила по итогам I полугодия 2019 года 3 750 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./кв. м/год

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса А в Московском регионе, руб./кв. м/год

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды и доля вакантных площадей по направлениям Московского региона

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды и доля вакантных площадей по направлениям Московского региона

По прогнозам аналитиков Knight Frank, во II полугодии 2019 года на рынке складской недвижимости Московского региона будет введено около 600 000 кв. м складских площадей, из которых более половины строится в формате built-to-suit.

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу во II полугодии 2019 года

Крупнейшие объекты, запланированные к вводу во II полугодии 2019 года

Объем сделок по аренде и покупке качественной складской недвижимости в Московском регионе к концу 2019 года может составить около 1 400 тыс. кв. м. Не ожидается существенных изменений в структуре спроса: лидирующую позицию продолжит занимать сегмент розничной торговли. 

На фоне увеличения во II полугодии доли проектов в формате built-to-suit и прогнозируемого объема сделок, доля вакантных площадей, тем не менее, к концу 2019 года сохранится на текущем уровне 3%. Это связано с осуществляемым рядом компаний строительством собственных распределительных центров. По завершении строительства компании переедут в новые объекты, освободив ранее арендуемые складские площади для потенциальных арендаторов. На рынке также сохранится доля спекулятивного девелопмента, объекты которого будут доступны для аренды во II полугодии 2019 года. 

На фоне низкой доли вакантных площадей ряд девелоперов и собственников качественной складской недвижимости продолжит пересматривать коммерческие условия на готовые объекты, в связи с чем до конца 2019 года ожидается постепенный рост средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в Московском регионе. 

Рынок Московского региона находится в начале цикла роста ставок аренды. Продолжение роста ожидается в 2020 году как в связи с увеличением себестоимости строительства, так и в связи с увеличением доли проектов в формате built-to-suit в структуре нового строительства II полугодия 2019 года.

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость

Совокупный показатель инвестиций в недвижимость России в I полугодии 2019 года составил 78 млрд рублей, на 4% выше, чем за аналогичный период годом ранее. Несмотря на такое несущественное повышение, до конца года эксперты ожидают ряд крупных, в том числе портфельных сделок, что станет основным фактором увеличения годового объема инвестиций в недвижимость.

Общие показатели

Общие показатели

Как и в предыдущие три года, ожидается что основная доля годового объема инвестиций в недвижимость России придется на вторую половину года. Учитывая прогнозируемый объем инвестиций на уровне 260-280 млрд рублей, во второй половине года нас ждет ряд крупных сделок на общую сумму около 200 млрд рублей. 

Структура спроса со стороны инвесторов в первой половине 2019 года претерпела существенные изменения: офисный сегмент потерял лидерство, а наибольшая доля инвестиций пришлась на земельные участки под девелопмент.

Совокупный объем инвестированных в сегмент земельных участков средств составил почти 24 млрд рублей, а доля в общем объеме инвестиций I полугодия – 31%. Объем инвестиций в этот сегмент уже приблизился к прошлогоднему годовом результату (28 млрд рублей).

Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость по сегментам

Динамика объема инвестиций в коммерческую недвижимость по сегментам

Среди наиболее значимых сделок, повлиявших на лидерство этого сектора, стало приобретение группой Эталон прав на реализацию проекта в рамках комплексного освоения территории Завода имени Лихачева.

На офисы за период пришлось 14% инвестиций (снижение на 18 п.п. г/г), на гостиничную недвижимость – 5% (увеличение на 3 п.п. г/г), а на торговую – 2% (снижение на 53 п.п. г/г).

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по сегментам

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по сегментам

Географическая сегментация инвестиций в недвижимость в целом соответствует структуре, зафиксированной по итогам  I полугодия 2018 года. В недвижимость Москвы было инвестировано 73%, на 5 п. п. больше, чем годом ранее. 

Учитывая существенный рост сделок с земельными участками под девелопмент, наиболее активными инвесторами стали девелоперы, на которые пришлось 36% объема инвестированных средств. Как и в 2018 году в целом, в I полугодии иностранные инвесторы сохранили второе место и практически идентичную долю в 25%. Инвесткомпании заняли третье место с долей 21%. 

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по типам инвесторов

Структура инвестиций в коммерческую недвижимость РФ по типам инвесторов

В I полугодии 2019 года доля российских инвесторов в структуре общего объема инвестиций составила 70% против 49% по итогам I полугодия 2018 г. Несмотря на снижение доли иностранных инвесторов, по итогам года ожидается сохранение структуры I полугодия текущего года, таким образом их доля по итогам года останется на уровне около 30%, что в целом соответствует картине 2018 года. Иностранные инвесторы представлены в I полугодии всего двумя странами – Белоруссией и Мальтой. 

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость / отток капитала

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость / отток капитала

Ставки капитализации за последние 6 месяцев не претерпели изменений. По итогам I полугодия 2019 года диапазон ставок капитализации на первоклассные активы составляет в офисном сегменте 9,5-10%, в торговой недвижимости – 9,75-10,25%, в складской и индустриальной недвижимости диапазон составляет 11,5-12%.

Ставки капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости

Ставки капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank

Материалы по теме

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I полугодия 2019 г.

Обзор офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I полугодия 2019 г.
06.08.2019 Офисы Активный спрос на офисы стал следствием прихода в Петербург и стремительного развития компаний из IT сферы Подробнее

Итоги I полугодия на рынке складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Обзор индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области
31.07.2019 Склады Knight Frank St Petersburg представил краткий обзор недвижимости производственно-складского назначения Подробнее

I полугодие 2019 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Обзор коммерческой недвижимости за I полугодие 2019 года
15.07.2019 Другие обзоры Компания Cushman & Wakefield в аналитическом исследовании подвела итоги первой половины 2019 года Подробнее

ТЦ регионов России: итоги I полугодия 2019 года

Торговые центры в регионах России
02.07.2019 Торговые Начало нового девелоперского цикла откладывается, сроки открытия ряда строящихся объектов перенеслись Подробнее

PNK Group построит для «ВкусВилл» 2-х этажный распределительный центр на МКАД

Строительство мультитемпературного РЦ на МКАД
23.05.2019 Москва Ритейлер займет здание распределительного центра в два этапа: в 2019 г. – более 87 000 кв. м, а в 2021 г. – остальные 21 000 кв. м. Подробнее

AFI Development продает последнее здание БЦ «Аквамарин III»

AFI Development продает последнее здание БЦ «Аквамарин III»
23.04.2019 Москва Покупателем свыше 18700 кв.м площадей выступит ведущий российский банк. Стоимость сделки составит около 69,5 млн долларов Подробнее

ADG group объявил ключевых арендаторов сервисных зон в районных центрах Москвы

ADG group объявил ключевых арендаторов сервисных зон в районных центрах Москвы
17.01.2019 Москва К проекту столичных районных центров присоединились Tele2, «Неофарм», «Айкрафт», «Точка красоты», «Лисичка» и «Галамарт». Подробнее

Обзор по итогам 2018 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

Обзор по итогам 2018 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
28.12.2018 Другие обзоры Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объём инвестиций в недвижимость в прошедшем году Подробнее

Популярное

Объём вакантных офисных площадей в Москве
Исследование объёма вакантных площадей на офисном рынке Москвы
Вакантность в сегменте офисов класса «А» и «В» достигла минимального значения с 2008 года. По прогнозам Colliers, доля свободных площадей к концу 2019 г. достигнет в классе «А» 8,5%, а в классе «В+» 5%
подождите ...
HotLog