УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

I полугодие 2019 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

15.07.2019

Аналитики отдела исследований компании Cushman & Wakefield подготовили обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I полугодия 2019 года и предварительные прогнозы дальнейшего развития рынка.

Во втором квартале 2019 года рынки b2b демонстрировали умеренный оптимизм. Бизнес адаптировался к повышению НДС, высокой стоимости денег, низкому инфляционному давлению. Темпы роста экономики замедлились, однако это не вызывает опасений у властей, поскольку сегодня национальные проекты рассматриваются как фактор развития экономики. А в полной мере их эффект скажется не ранее 2020 года.

Фактически предлагается модель укрупнения и огосударствления бюджетообразующих отраслей и балансирования развития с помощью национальных проектов.

Строительство и недвижимость по-прежнему находятся в зоне кредитного сжатия. Переход на проектное финансирование строительства жилья может подстегнуть рост кредитного рынка в строительстве, однако это будет происходить постепенно, и, скорее всего, эффект будет виден не раньше 2020 года.

Рост долга в оптовой и розничной торговле остановился. Розничный рынок зажат между снижающимися доходами населения с одной стороны, и ростом издержек с другой. В этой ситуации отрасль перешла в режим жесткой экономии, сокращая складские запасы и удешевляя ассортимент.

Эксперты считают, что инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости России несколько увеличилась, однако говорить о восстановлении рынка пока рано. Возобновление инвестиционной активности будет сопровождаться движением ставок капитализации.

Офисная недвижимость в I полугодии 2019 года

В I полугодии 2019 года было введено в эксплуатацию 7 объектов или 120 000 кв. м офисных площадей (4 из которых во II квартале - 92 000 кв. м), что сопоставимо с объемом нового строительства за весь прошлый год (127 000 кв. м). 

Крупнейшим открытием II квартала стал бизнес центр класса А «Искра-Парк» (62 000 кв. м). Первый крупный офисный объект (более 30 000 кв. м) за последние полтора года. 

На рынке снова появляются необходимые крупные блоки в пределах МКАД. Продолжает активно развиваться северо-западное направление. Здесь расположено более 70% нового строительства в 2019 году. 

В 2019 году новое строительство офисной недвижимости увеличится более, чем в два раза относительно 15-летнего антирекорда прошлого года и составит порядка 350 000 кв. м. В 2019 – 2021 гг. будет введено 900-950 000 кв. м офисной недвижимости, из них около 600 000 кв. м будет составлять класс А.

Новое строительство по классам, тыс. кв. м

Новое строительство по классам, тыс. кв. м

Снижения спроса после рекордного 2018 года не произошло. Объем спроса в I полугодии 2019 года сравним с аналогичным показателем 2018 года, 962 000 кв. м и 950 000 кв. м, соответственно. 

Уровень спроса в том числе поддерживается ростом количества договоров предварительной аренды. Ввиду ограниченного предложения качественных крупных блоков в востребованных объектах, арендаторы все чаще рассматривают опцию заключения договоров предварительной аренды в строящихся или планируемых объектах. 

Крупнейшей сделкой офисного сегмента является сделка ПАО «Росбанк» с площадями в БЦ ОКО. Существенно выросла доля сделок площадью более 3000 кв. м – с 17,2% в 2018 году до 26% в I полугодии 2019 года. 

Крупнейшие сделки I полугодия 2019 года

Крупнейшие сделки I полугодия 2019 года

Благодаря развитию коворкингов операторы гибких рабочих пространств становятся одними из наиболее активных игроков по доле заключенных сделок (6,4%). Однако бессменным лидером по-прежнему являются компании банковского и финансового сектора, которые превышают этот показатель почти в 5 раз (31%). Сделки строительных и IT-компаний составили 4,7% и 3,9% от общего числа сделок соответственно.

Уровень вакансии продолжает расти с конца 2018 года, несмотря на здоровый спрос со стороны арендаторов. В конце II квартала 2019 года уровень вакансии составляет 11,2% (класс А – 13,3%, класс В – 10,5%), что на 1,3 п.п. больше, чем в конце 2018 года, когда эксперты наблюдают рекордное количество сделок на рынке. 

Доля свободных помещений

Доля свободных помещений

Увеличение вакансии связано со стабилизацией уровня спроса и возросшим уровнем нового строительства (за первое полугодие было введено 90% объема нового строительства за весь прошлый год). Несмотря на поддержание текущего уровня строительства в ближайшие 3 года, новые площади будут заполняться арендаторами. Уровень вакансии будет держаться на уровне 11%.

Свободные помещения, тыс. кв. м

Свободные помещения

Центр и западное направление остаются самыми популярными при выборе офиса. Максимальное количество сделок было заключено в этих районах. Уровень вакансии в Новой Москве продолжает постепенное снижение. Арендаторы используют возможности арендовать качественные офисы по ставкам ниже, чем в Центральном Деловом Районе.

Освободившиеся после рекордного объема спроса офисные площади вышли на рынок в начале 2019 года в I полугодии 2019 года площади начали абсорбироваться. По итогам года, эксперты ожидают, что поглощение вернется в положительную зону. В ближайшие годы поглощение будет оставаться положительным.

Поглощение и новое строительство, тыс. кв. м

Поглощение и новое строительство, тыс. кв. м

Поглощение по классам, тыс. кв. м

Поглощение по классам

С начала 2019 года наблюдается рост средней арендной ставки на качественные офисные площади. По состоянию на июль 2019 года рост составил 3,5 п.п. относительно показателя 2018 года. 

Рублевые VS долларовые договоры аренды, июль 2019

    Класс Валюта договора Объем сделок (кв.м) Ставка
   «А» USD 67 634 569 $
RUB 239 096 24 787 руб.
   «В+» / «В-» USD 7 748 548 $
RUB 642 884 15 680 руб.

Средневзвешенный долларовый эквивалент ставок аренды в классе А по состоянию на июль 2019 года составляет $429 за кв. м в год (27 855 руб. за кв. м в год). Средневзвешенный рублевый эквивалент ставок по сделкам аренды в классе В – 15 945 руб. за кв. м в год ($245 за кв. м в год).

Ставки аренды в долларовом исчислении

Ставки аренды в долларовом исчислении

Ставки аренды в рублевом исчислении

Ставки аренды в рублевом исчислении

Средняя ставка продолжит расти на 4-6% в год в ближайшие годы.

Торговая недвижимость в I полугодии 2019 года

Перевес Москвы в общем объеме нового строительства сохранится до конца года в связи с открытием в столице еще двух крупных объектов.

Во втором квартале в регионах России не было открыто ни одного форматного торгового объекта. В Москве в апреле был запущен ТЦ «Саларис» (GLA 105 000 кв. м) – крупнейшее открытие 2019 года, тем самым больше половины объема нового строительства в первом полугодии в России пришлось на Москву.

По прогнозам экспертов, объем нового строительства в России в 2019-2021 гг. останется на уровне прошлых двух лет. Ежегодно будет вводиться около 500-700 000 кв. м торговых площадей. В отличие от 2019 года, в следующем году ввод в основном будет обеспечен за счет строительства в регионах России. Открытия крупных проектов анонсированы в Екатеринбурге, Перми, Грозном, Кирове и других городах.

Ежегодный ввод новых торговых площадей, Россия (включая Москву), тыс. кв. м

Ежегодный ввод новых торговых площадей, Россия (включая Москву), тыс. кв. м

До конца года в Москве планируется открытие двух крупных объектов.

Ежегодный ввод новых торговых площадей в Москве, тыс. кв. м

Ежегодный ввод новых торговых площадей в Москве, тыс. кв. м

В Московском регионе активно развивается сегмент аутлетов. До конца года планируется открытие двух объектов на Новой Риге, тем самым предложение аутлетов вырастет в полтора раза. 

В следующем году в столице не запланировано к вводу ни одного крупномасштабного проекта, строиться будут небольшие торговые центры и объекты в составе ТПУ. Увеличение объемов нового строительства в Москве можно ожидать не ранее 2022 года.

Коммерческие условия в целом по рынку остаются на уровне прошлого года. «Прайм» сегмент продолжит умеренный рост в 2019 году. 

Наиболее популярной структурой арендного платежа в торговых центрах остается комбинированная ставка аренды – в качестве арендной платы используется либо минимальный фиксированный платеж, либо % от оборота арендатора в зависимости от того, что выше. «Чистый» % от оборота арендатора в качестве арендной платы (без фиксированного платежа) используется редко, в основном для крупных якорных арендаторов (гипермаркеты, развлечения, кинотеатры). Практика разнится в различных объектах – в некоторых торговых центрах эти категории также имеют фиксированную ставку аренды.

В среднем процентная ставка варьируется между 12-15% для операторов торговой галереи, 3-7% для крупных якорных арендаторов.

Арендные ставки в «прайм» торговых центрах

  Тип арендатора Ставка аренды (руб./кв.м/год)
Усредненный диапазон
  Гипермаркет (продовольственный якорь) 8 000
  DIY-гипермаркеты 10 000
  Развлекательный центр (якорный формат) 15 000
  Кинотеатр 6 000 12 000
  Fashion-якоря 20 000
  Магазины торговой галереи 20 000 250 000
  Фитнес-клубы 6 500 10 000
  Рестораны, кофейни, кафе 20 000 150 000
  Фуд-корт 75 000 170 000


* Приведены усредненные ставки для успешных торговых объектов Москвы. Они могут использоваться только для примерной оценки уровня арендных платежей и могут сильно разниться в зависимости от объекта.

Складская недвижимость в I полугодии 2019 года

В I полугодии 2019 года в Московском регионе введено 76 000 кв. м спекулятивного строительства. Наименьший объем за последние 5 лет.

Темпы строительства новых объектов в Москве и МО остаются невысокими. По итогам I полугодия 2019 года на рынке недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 279 000 кв. м складских площадей, что сравнимо с аналогичным показателем 2018 года (241 000 кв. м).

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых площадей класса А и В, тыс. кв. м

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых площадей класса А и В, тыс. кв. м

Основная доля нового строительства (73%) формируется зданиями, построенными по схеме «под заказчика» (built-to-suit). 

Наметившийся рост арендных ставок и дефицит качественных площадей должны были повысить интерес девелоперов к спекулятивному строительству. Тем не менее, повышения активности в этом сегменте рынка пока не произошло. 

По итогам I полугодия 2019 года эксперты отмечают наименьший объем нового спекулятивного строительства за последние 5 лет. Во II половине 2019 года будет введено дополнительно 120 000 кв. м складских площадей. Тем не менее, по итогам года общий объем спекулятивного строительства окажется минимальным за пятилетие.

Доля вакантных площадей во II квартале 2019 года продолжила снижение и составила 5,2%. Наибольший объем вакантных площадей в I полугодии 2019 года зафиксирован на юге Московского региона - 188 000 кв. м, что составляет 5% от общего предложения складских помещений по этому направлению. Наименьший уровень вакантных площадей зафиксирован на северо-востоке Московского региона.

Доля вакантных площадей, класс А

Доля вакантных площадей, класс А

На конец I полугодия 2019 года средняя ставка аренды на складские помещения класса А составила 3 800 руб. за кв. м в год. 

Ставка аренды, класс А, руб. / кв. м / год

Ставка аренды, класс А, руб. / кв. м / год

Эксперты предполагают, что в результате продолжающегося снижения доли свободных площадей во II полугодии 2019 года средняя арендная ставка может превысить текущий уровень и к концу года достичь 3900-4000 руб. за кв. м в год. Уже сейчас некоторые девелоперы поднимают запрашиваемые ставки аренды в премиальных локациях на этот уровень.

Доля сделок по покупке складских площадей в I полугодии 2019 года составила 23% от общей площади закрытых сделок. Средний размер сделки составил 20 600 кв. м. В структуре сделок доля производственных компаний составила 45%, доля ритейлеров – 27%. 

Среди наиболее крупных сделок можно выделить покупку производственной компанией «Мистраль» 55 000 кв. м в PNK Парк Коледино и 28 000 кв. м Fix Price в PNK Пушкино.

Объем арендованных и купленных площадей, классы А и В, тыс. кв. м

Объем арендованных и купленных площадей, классы А и В, тыс. кв. м

Доля сделок по аренде складских площадей составила 77%. Средний размер сделки по аренде 14 900 кв. м. В структуре сделок по аренде качественных площадей значительную долю занимают ритейлеры (48%). Однако этого лидерства удалось достичь благодаря одной крупной сделке по аренде ритейлером «Вкусвилл» в PNK Парк Вешки (108 000 кв. м).

Структура спроса (продажа), классы А и В

Структура спроса (продажа), классы А и В

Структура спроса (аренда), классы А и В

Структура спроса (аренда), классы А и В

В I полугодии 2019 года в регионах было построено 177 000 кв. м складских площадей, что на 15% ниже уровня аналогичного показателя 2018 года, который составил 208 000 кв. м. В регионах объем строительства, в отличие от Москвы, формируется за счет спекулятивного строительства – 67%. 

Во II полугодии 2019 года строительная активность будет в основном обеспечена за счет отдельных регионов (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону).

В I полугодии 2019 года было арендовано и куплено 232 000 кв. м складских площадей, что почти в 1,5 раза выше аналогичного показателя 2018 года. По итогам 2019 года эксперты ожидают, что объем сделок останется на уровне прошлого года. 

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых площадей класса А и В, тыс. кв. м

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых площадей класса А и В, тыс. кв. м

Основной спрос в регионах наблюдается со стороны ритейлеров. Крупнейшими сделками в I полугодии 2019 года стали покупка ритейлером Лента в складском комплексе Ориентир-Юг в Санкт-Петербурге 69 000 кв. м и аренда DNS в складском комплексе Терминал Северный в Екатеринбурге 17 000 кв. м.

Объем арендованных и купленных площадей, классы A и B, тыс. кв. м

Объем арендованных и купленных площадей, классы A и B, тыс. кв. м

Ключевые складские объекты, введенные в I полугодии 2019 году

 Проект  Регионы  Общая площадь
 Московский регион
 Внуково II  Москва  92 953 кв. м
 ИКЕА Есипово  Москва  90 000 кв. м
 ПЦ Wildberries  Москва  48 900 кв. м
 ВС-Свитино  Москва  27 775 кв. м
Регионы России
 СК Сибирский  Новосибирск  40 000 кв. м
 Осиновая роща  Санкт-Петербург  38 000 кв. м
 Логопарк М10  Санкт-Петербург  28 000 кв. м
 ТЛК Северный  Екатеринбург  24 500 кв. м

Гостиничная недвижимость в I полугодии 2019 года

Несмотря на опасения отельеров, спрос на гостиничные услуги вернулся к привычным объемам, однако результаты первых пяти месяцев 2019 года оказались невыразительным. 

Чистый прирост предложения современного качества за II квартала 2019 года равен нулю. 

Операционные итоги января-мая 2019 года можно охарактеризовать как «околоноля»: на фоне увеличения уровня загрузки для рынка в целом в пределах 2,5 процентных пунктов, показатель средней цены на номер сократился на 4%. Результатом этого стало колебание показателя доходности на номер на уровне -0,5%. 

Объемы нового предложения «современного качества» по итогам 2019 года составят всего 128 единиц. По сравнению с 4-процентным увеличением рынка в 2018 году, рост предложения в 2019 году составит менее 1%, что является ухудшением прогнозов Cushman & Wakefield за I квартал года (3,6%). 

Динамика изменения номерного фонда – факт и прогноз

Динамика изменения номерного фонда – факт и прогноз

Отсутствие радикальных изменений в экономике заставляет гостиничных инвесторов смещать планируемые даты запуска строительства заявленных проектов на более поздние сроки, в результате чего ожидаемые среднегодовые темпы роста предложения в 2020-2024 гг. составят маловыразительные 6,6%.

Хотя средний прирост уровня загрузки на московском рынке номеров современного качества составил всего 2,5 процентных пункта, зато он был отмечен во всех ценовых сегментах без исключения. И если гостиницы среднеценовой категории зарегистрировали минимальное изменение pагрузки (0,1 п.п.), то в высоком ценовом сегменте она выросла сразу на 7,1 п.п. 

В отличие от загрузки, показатель средней цены на номер показал более разнонаправленную динамику – от небольшого прироста в отелях сегмента люксовый, среднеценовой и высокий (2,6%, 1,5% и 0,7%, соответственно) до незначительного снижения в экономичном сегменте (-0,1%). 

Гостиницы сегмента выше среднего показали худший результат из всех, потеряв 4,1% от средней цены 2018 года. Как результат, показатель средней цены на номер по всему рынку качественных номеров за первые 5 месяцев года сократился на 4% в сравнении с аналогичным периодом 2018 года.

Средняя загрузка и средняя цена за номер по сегментам

Средняя загрузка и средняя цена за номер в январе-мае 2019 года (по сегментам)

Хотя изменение уровня доходности на номер (выраженное в рублях) для рынка в целом за пять месяцев года осталось на уровне погрешности (-0,5%), гостиницы высокого и люксового сегментов показали более выдающиеся результаты (прирост в 11,4% и 9,4%, соответственно). 

В пересчете в доллары США, однако, динамика доходности на номер имела более негативный окрас, что объясняется неустойчивой позицией рубля, который по результатам 2018 года потерял 20% своего «веса», однако только за четыре месяца 2019 года укрепился примерно на 5,1%.

Средняя доходность на номер по сегментам (руб., USD)

Средняя доходность на номер в январе-мае 2019 году по сегментам (руб., USD)

Традиционно медленная для московского рынка «раскачка» спроса в начале года завершилась с лучшими, чем можно было ожидать, показателями – как в сравнении с 2017-2018 гг., так и по отношению к «эталонному» докризисному 2013 году.

Помесячная загрузка (%)

Помесячная загрузка (%)

Вместе с тем, ежемесячный показатель средней цены на номер не меняется. Даже с учетом фактора увеличения предложения (почти 2 500 номеров за 2017-2018 гг., из которых более 60% номеров - категорий среднеценовая и ниже), данная стагнация напрямую связана с состоянием экономики, которая все еще не создает достаточных объемов платежеспособного спроса для гостиничной инфраструктуры Москвы.

Средняя цена на номер (руб.)

Средняя цена на номер (руб.)

Обзор подготовлен компанией Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Складская недвижимость Москвы и Подмосковья в I полугодии 2019 года

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья - I половина 2019 года
06.08.2019 Склады В перспективе ближайших шести месяцев средняя ставка может вернуться к уровню 2016 года, превысив отметку в 4000 рублей за кв. м (triple net) Подробнее

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2019 года

Рынок офисной недвижимости Петербурга - I полугодие 2019 г.
15.07.2019 Офисы Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate представил обзор офисного рынка по итогам первого полугодия 2019 года Подробнее

ТЦ регионов России: итоги I полугодия 2019 года

Торговые центры в регионах России
02.07.2019 Торговые Начало нового девелоперского цикла откладывается, сроки открытия ряда строящихся объектов перенеслись Подробнее

Краткие итоги I полугодия 2019 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Рынок офисов в I полугодии 2019 года
27.06.2019 Офисы Cushman & Wakefield: объем сделок аренды и продажи офисов снизился на 20%, растет доля сделок с офисами площадью более 3000 кв.м Подробнее

Краткие итоги I квартала 2019 на рынке торговой недвижимости России

Краткие итоги I квартала 2019 на рынке торговой недвижимости России
02.04.2019 Торговые Активное развитие показывают гастромаркеты и фуд-холлы, а драйверами среди концепций общепита выступают представители fast-food и fast-casual Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости 2018: итоговый обзор и прогнозы на 2019 год

Аналитический обзор за 2018 год и прогнозы на 2019 год - коммерческая недвижимость
15.02.2019 Другие обзоры Отдел исследований компании Cushman & Wakefield подвёл итоги 2018 г. и сделал предварительные прогнозы на 2019 г. по различным сегментам рынка коммерческой недвижимости Подробнее

Предварительные итоги 2018 года и прогноз тенденций рынка коммерческой недвижимости на 2019 год

Коммерческая недвижимость - тенденции 2018 года и прогноз на 2019 год
03.12.2018 Другие обзоры Компания CBRE подготовила анализ рынка 2018 года и поделилась прогнозом развития различных сегментов рынка коммерческой недвижимости России в 2019 году Подробнее

Краткое исследование структуры инвестиций в коммерческую недвижимость, 2018 г.

Исследование рынка инвестиций в коммерческую недвижимость
16.11.2018 Другие обзоры В 2018 году главными инвесторами остаются госкомпании с долей 26%. В 2019 ожидается рост активности азиатских компаний Подробнее

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
04.09.2019 Другие обзоры Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы Подробнее

Рынок апартаментов Санкт-Петербурга – итоги I полугодия

Рынок апартаментов Санкт-Петербурга – итоги I полугодия
08.08.2019 Другие обзоры Объем рынка апартаментов составил 22 000 юнитов общей площадью 813 000 - рост за полгода составил 21% в объеме площадей Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog