УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор по итогам 2018 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости

28.12.2018

  
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам 2018 года и представили краткий прогноз тенденций рынка на 2019 год в различных сегментах коммерческой недвижимости.

Офисная недвижимость

Главными трендами рынка офисов в 2018 году стали рекордно низкий объем ввода новых офисных площадей с 2009 года и уровень вакансии с 2014 года (в классе «А» – 12,7%, в классе «B» – 9%), а также рост арендных ставок на 11,2% в сегменте офисов класса «А» и на 3% по офисам класса «В». Аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2019 году вакансия на офисном рынке продолжит снижаться, а ставки аренды расти.

Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по предварительным итогам 2018 года составит 16,4 млн кв.м. Объем предложения площадей класса «А» достигнет отметки в 4,2 млн кв.м, а предложение офисов класса «В» – 12,1 млн кв.м. По сравнению с 2017 годом объем предложения вырос на 1,1%. В классе «А» прирост площадей составил 2,6%, в классе «В» – 0,4%.

По предварительным итогам, в 2018 году планировалось ввести в эксплуатацию около 177 000 кв. м офисных площадей, что на 57% ниже, чем в 2017 году, когда было введено 408 000 кв.м: из них офисов класса «А» – 108000 кв.м, что на 58% ниже, чем в 2017 году, когда было введено 258 000 кв.м площадей. В классе «В» прогнозируется ввод 69 000 кв.м, что на 54% ниже показателя прошлого года, когда за такой же период было введено 150 000 кв.м качественных площадей. В связи с кризисом 2014 года девелоперская активность замедлилась, рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться только во второй половине 2017 года. Девелоперский цикл строительства объекта составляет минимум 2 года, не все проекты успели завершить в этом году. В 2018 году офисный рынок продемонстрировал самые низкие показатели ввода новых площадей с 2009 года.

Аналитики Knight Frank прогнозируют в 2019 году двукратный рост объемов ввода на уровне порядка 400 000 кв.м, по 200 000 кв.м в классе «A» и «B», что в целом соответствует среднерыночном показателю до кризиса, но значительно уступает рекордному 2014 году с его объемом ввода 1,4 млн кв.м.

Ключевыми офисными объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в 2019 году, являются: БЦ «Искра-Парк» (GLA – 56 000 кв.м), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA – 50 000 кв.м), БЦ «Академик» (GLA – 47 000 кв.м), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA – 30 000 кв.м), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA – 25 000 кв.м), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA – 11 000 кв.м).

В 2020-2021 годах прогнозируется увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых объектов до 600 000 кв.м в год. Ключевыми объектами, ввод которых намечен на 2020-2021 года, являются: БЦ Grand Tower (GLA – 183 000 кв.м), фаза II  БЦ «Нагатино i-Land» (GLA – 65 000 кв.м), фаза II БЦ Com City (GLA – 55 000 кв.м), БЦ «Neva Towers» (GLA – 52 000 кв.м), фаза II БЦ «ВТБ Арена Парк (GLA – 32 000 кв.м, БЦ «Алкон II» (GLA – 26 000 кв.м).

По словам Константина Лосюкова, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, главные тренды рынка связаны с низкой девелоперской активностью. Именно этим обусловлен достаточно высокий для рынка рост ставок и фактическое возвращение их на докризисный уровень, а также стабильный, в ряде локаций превышающий предложение, спрос. В 2019 году ожидается постепенное восстановление темпов ввода, однако ставки будут расти, а вакансия сокращаться, учитывая, что снижение предложения наблюдалось несколько лет.

По предварительным итогам, суммарный объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости 2018 года составит 638 000 кв.м. Из них объем чистого поглощения в офисах класса «А» находится на уровне 275 000 кв.м, в офисах класса «В» показатель прогнозируется в размере 363 000 кв.м. В этом году отмечен незначительный рост объема чистого поглощения на 2-3% по сравнению с 2017 годом. Таким образом, спрос на офисы как класса «А», так и класса «В» можно считать стабильным.

Доля вакантных площадей в офисах класса «А», согласно предварительным данным, по итогам 2018 года снизилась на 3,4 п. п. по сравнению с 2017 годом и составила 12,7% или 575 000 кв.м. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса «А» за год выросла на 11,2% и составила 25 000 руб. за кв.м в год (triple-net)

В 2019 году эксперты Knight Frank прогнозируют снижение доли вакантных площадей до 9,6% в связи со стабильным спросом в сегменте и низким объемом ввода новых площадей. В офисах класса «В» доля свободных площадей за год сократилась на 1,6 п.п. и по предварительным итогам 2018 года составила 9%, что соответствует 1,2 млн кв.м. В 2019 году возможная вакансии в классе «B» может опуститься до 7,7%.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса «А» за 2018 год выросла на 11,2% и составила 25 000 руб. за кв.м в год (triple net). По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году ставка аренды повысится до 26 700 руб. за кв.м в год (triple-net). В офисах класса «В» средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по предварительным итогам 2018 года составила 14 500 руб. за кв. м в год (triple net). С начала года ставка увеличилась на 3%. В 2019 году ожидается небольшой рост ставки до 14 900 руб. за кв.м в год (triple net). Положительная динамика ставок обусловлена в первую очередь снижением объемов предложения и низкими темпами выхода нового офисного строительства.     

Основные показатели офисного рынка и его динамика

Лидерами по объему сделок с офисами по предварительным итогам 2018 года стали компании, представляющие сектор телекоммуникаций/медиа/технологий (ТМТ). Их доля в общем объеме составила 20%. Активны в части сделок с офисной недвижимостью Москвы были банковские структуры, транспортные и производственные компании: 12% от общего объема для каждого типа арендаторов. В аналогичном периоде прошлого года первые строчки по объему сделок занимали компании ТМТ – 21%, производственные – 16,5%, FMCG и B2B – по 11%, банки – 9%.

Ключевыми сделками на рынке офисной недвижимости Москвы в 2018 году стали: покупка структурами Правительства Московской области офисов класса «А» в БЦ «Паллау-РБ» (29 900 кв.м), аренда компанией «Аэрофлот» площадей класса «А» в БЦ «Арбат, 1» (18 447 кв.м), покупка банком «Авангард» офисов класса «В» в БЦ «Лесная, 6» (14 000 кв.м).

Доля сделок с офисными блоками от 1000 до 2000 кв.м в то же время сократилась на 3 п.п. и составила 24%. На сделки с офисной недвижимостью от 2000 до 10 000 кв.м приходятся оставшиеся 26% от общего объема (29% в прошлом году). При этом, средний размер сделки в 2018 году составил 1945 кв.м, что на 8% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

65% от общего объема всех сделок с качественной офисной недвижимостью Москвы, по предварительным итогам года, было заключено по объектам, расположенным за пределами Садового кольца. В прошлом году за аналогичный период количество сделок за его пределами составляло 74%. Увеличение показателя внутри Садового кольца в 2018 году объясняется рядом сделок, которые прошли в этой локации: аренда 18 500 кв.м компанией «Аэрофлот» в БЦ «Новый Арбат, 1» и аренда компанией Х5 почти 10 000 кв.м в БЦ «Оазис». Однако по мере улучшения транспортной доступности отдельных территорий за пределами Садового кольца за счет строительства новых станций метро, востребованность бизнес-центров в этих районах будет увеличиваться. Следствием данного обстоятельства может стать рост доли сделок в офисных центрах за пределами Садового кольца.

Торговая недвижимость

К основным трендам рынка торговой недвижимости в 2018 году можно отнести рекордно низкий за последние 10 лет объем ввода новых площадей (только 57% запланированных к вводу проектов вышли на рынок), самый низкий за последние 5 лет показатель по количеству новых брендов, а также перераспределение в структуре новых брендов от ритейлеров «выше среднего» в средний ценовой сегмент.

Главным трендом рынка ТЦ и ТРЦ по итогам года стало то, что иностранных брендов в 2018 году пришло рекордно мало. Но в 2019 году на этот рынок ожидается приход азиатских ритейлеров.

По предварительным итогам 2018 года общий объем предложения на рынке торговой недвижимости Москвы составил 12,3 млн кв.м (GLA – 6,3 млн кв.м).  В 2018 году было введено в эксплуатацию 269 000 кв.м (GLA – 108000 кв.м), что на 20% ниже показателя 2017 года – это рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Аналитики Knight Frank отмечают отрицательную динамику объемов нового предложения за последние 4 года (2014 год – на 20%, 2015 год – 2%, 2016 год – 63%). Во многом это последствие кризиса 2014 года, когда значительная часть проектов была заморожена или подлежала пересмотру объемов строительства.

Средняя площадь большинства новых объектов находится в диапазоне 10 000 – 25 000 кв.м. До конца 2020 года планируется вывести на столичный рынок порядка 57 новых торговых центров, из них порядка 85% объектов (49 проектов) соответствуют районному масштабу. Это во многом свидетельствует о переходе рынка от формата мегамоллов к community центрам. Тенденция к сокращению средней площади новых объектов отслеживается с начала 2017 года, тогда как в более ранние 2014-2016 года средняя площадь выводимых на рынок торговых центров была в 2 раза больше – около 40 000 кв.м.

В ряде проектов были перенесены сроки ввода, в том числе в ТЦ «Южный» (фаза II) и ТЦ Metromall – с сентября на октябрь 2018 года. Кроме того, с начала текущего года на 2019 год были смещены даты открытия 5 торговых центров: ТРЦ «Остров мечты», фаза II ТЦ «Смоленский пассаж», ТЦ «Сказка», ТЦ в составе ТПУ «Рязанская», ТЦ «Ангара». Суммарная арендопригодная площадь этих объектов составляет 118 200 кв.м (GLA) или 43% от изначально планируемого объема нового предложения в 2018 году.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

По предварительным итогам 2018 года значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы не отмечено. Лишь для операторов развлекательных концепций зафиксирован рост ставки % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 14%), а также операторов детских товаров – снижение % с оборота продаж (верхняя граница с 12% до 9%).

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6000 – 10 000 руб. за кв.м в год, для якорных арендаторов это 1500-3000 за кв.м в год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.

Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы (2018 год)

* Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров.Ставки аренды указаны без  учета НДС и операционных расходов

По предварительным итогам года, сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет 7,1%, что на 1,4 п.п. меньше показателей 2017 года.

В торговых центрах суперрегионального масштаба (площадью более 120 000 кв. м) доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади объекта.  При этом доля вакансии по крупным торговым центрам, введенным в эксплуатацию более 2-х лет назад, составляет 5,7%.

Снижение уровня вакансии в ТЦ больших площадей обусловлено политикой развития объектов по привлечению знаковых ритейлеров и новых интересных операторов. Тенденции по увеличению развлекательных зон, организации фудхоллов, общей ориентации концепций на retailtainment – это гарантия целевого трафика и увеличения времени нахождения в торговом центре.

Уровень пустующих площадей в объектах районного масштаба (площадью до 20 000 кв.м) демонстрирует самый высокий показатель и составляет в среднем 12%. При детальном анализе торговых центров малых площадей наблюдается следующая картина: больше половины удерживает уровень вакансии в пределах 9%, около 20% – это объекты с вакансией в 10-15% и отдельная группа (20%) – с вакансией более 16%, в т.ч. ТЦ «ВДНХ» с почти 50% свободных площадей. Показатели последней группы заметно влияют на среднее значение, увеличивая коэффициент свободных площадей почти в два раза по сравнению с аналогичным показателем для крупных торговых центров. Причины, по которым 19 торговых объектов столицы оказались в такой ситуации, – физическое и моральное устаревание объектов, возросшая конкуренция с момента их ввода в эксплуатацию и последующее переключение посетителей на более удачные объекты.

Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости от площади

Самая низкая вакансия в ТЦ зафиксирована в ЦАО и САО Москвы – в среднем 4%. В Северо-Западном, Западном и Новомосковском административных округах уровень вакансии также ниже среднего показателя по Москве (7,1%) и составляет 5-6% площадей в объекте. Самая большая доля свободных торговых площадей зафиксирована в Зеленограде, СВАО и ЮВАО Москвы – 17%, 12% и 11%, соответственно. В Зеленограде показатель вакансии в основном сформирован крупным объектом Zеленопарк. В СВАО аналогичная ситуация – крупный объект «Золотой Вавилон Ростокино» определяет показатель вакансии округа, где большое количество свободных площадей обусловлено проводимой реконцепцией объекта новым собственником Fort Group. Так реконцепция проходит в ТРК «Мозаика», расположенном в ЮВАО, свою лепту внес ТРК MARi с низкой динамикой заполняемости с момента открытия в 2015 году.

Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости территориального расположения

Крупнейшие проекты, заявленные к открытию до 2021 года

Большую активность по выходу на российский рынок, в годовой динамике, продемонстрировали бренды категорий «косметика/парфюмерия» (+18% к 2017 году), «товары для детей» (+20% к 2017 году), заметное снижение наблюдалось в категории «одежда/обувь/белье» (-17% к 2017 году). Также в 2018 году отмечается перераспределение в ценовых сегментах новоприбывших ритейлеров – с 41% до 59% выросла доля среднего ценового сегмента в сторону уменьшение доли ритейлеров «выше среднего».

Всего по предварительным итогам 2018 года на российский рынок вышло 17 новых брендов, что на 54% меньше, чем в 2017 году. Это рекордно низкий показатель за последние 5 лет. Снижение интереса к российскому рынку со стороны международных ритейлеров связано в первую очередь с нестабильной экономической и политической ситуацией.

За минувший год о своем уходе с российского рынка объявили крупные ритейлеры: Castorama (DIY, Великобритания), MediaMarkt (немецкая сеть магазинов электроники и бытовой техники), Crate&Barrel (американская сеть мебели и товаров для дома), а также Claire’s (аксессуары и бижутерия, США).

Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2018 году

Прогноз объема ввода торговых площадей и доли вакантных площадей, 2018-2021 годы

Основные показатели рынка торговой недвижимости

По мнению директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, до 2021 года значительного прироста площадей не ожидается. В целом объем ввода новых торговых площадей будет находиться на уровне 300 000 – 400 000 кв.м. Вакансия в крупных и популярных у населения ТЦ, работающих более 2 лет, будет снижаться до 4-5% к 2021 году. Доля свободных площадей в остальном объеме предложения будет колебаться в диапазоне 7-9%. Российский рынок будет пользоваться спросом у международных брендов, но, скорее всего, основной объем брендов придет из Азии.

Рынок street-retail помещений

К наиболее интересным трендам в сегменте street-retail помещений Москвы относится снижение вакантных площадей в помещениях стрит-ритейла по всем направлениям: максимальное сокращение на 4,9% отмечено на Садовом кольце, где доля вакантных помещений составила на данный момент 11,9% против 16,8% в 2017 году, при этом доля вакансии на пешеходных улицах внутри Садового кольца сократилась на 4 п.п. до 1,9%.

Главный тренд стрит-ритейла 2018 года в столице: общепит вытесняет других операторов и везде падает вакансия.

По итогам 2018 года доля вакантных площадей в помещениях street-retail, расположенных на пяти крупнейших проспектах (Ленинский, Мира, Кутузовский, Комсомольский и Ленинградский), достигла 13,4% от общего объема торговой недвижимости на этих улицах. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года вакансия упала 2,9 п. п. Лидером по объему вакантных площадей среди данных магистралей по-прежнему остается Кутузовский проспект. Объем вакансии на нем в 2018 году составил 25,5%, сократившись за год на 1,9 п.п. Наименьшая доля вакантных площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (9,1% и 9,6%, соответственно).

По словам директора направления стрит-ритейл Knight Frank Виктории Камлюк, после отмены в 2015 году парковки люксовые арендаторы стали покидать Кутузовский проспект. Ожидание, что постепенно сюда переедут другие бизнесы и профиль улицы изменится, не оправдались. Кутузовский проспект покинули заведения общественного питания («Кофе Хауз» и «PESHI»), автосалон Porsche, а также продуктовые магазины сети «Перекресток». Всего сейчас пустует порядка 12 600 кв.м площадей формата street retail. Взамен ушедшим операторам открылось несколько продуктовых магазинов («Вкус Вилл», «Магнолия», «МясновЪ», «AB Daily»), «Мосхозторг», а также ресторан «Рыбный порт».

Как отмечает Виктория Камлюк, потенциально Кутузовский проспект мог быть интересен продуктовым супермаркетам (сторона улицы по ходу движения автомобилей в область), ресторанам и банкам (сторона улицы по ходу движения автомобилей в центр). Но данная магистраль конкурирует по размеру арендных ставок с Садовым кольцом и спальными районами – и арендаторы предпочитают размещаться там. Ситуацию на Кутузовском проспекте может улучшить открытие метро «Дорогомиловская», запланированное в 2020 году. Пока же из-за отсутствия метро и парковки арендаторам приходится рассчитывать на клиентов, проживающих в этом районе».

Из-за высокой вакансии верхний диапазон ставок аренды на Кутузовском проспекте упал на 12% и составил 75000 руб. за кв.м в год.

Динамика предложения и вакансии в стрит-ритейле

Структура московских магистралей по профилю может меняться. На Комсомольском и Ленинском проспектах четверть всего предложения (20,6%) занимают магазины профиля «товары для дома» (интерьерные и мебельные салоны, магазины отделочных материалов и пр.). На проспекте Мира и Ленинградском проспекте максимальную долю площадей арендуют заведения общественного питания (17% – рестораны, кафе, кофейни, фаст-фуд и пр.), а доля магазинов товаров для дома составляет всего 8%.

Операторы общественного питания наиболее активны в отношении помещений, расположенных на пешеходных и транспортно-пешеходных коридорах города, и занимают наибольшую долю в структуре спроса – 54,6% и 37,6% соответственно. Стоит отметить, что операторы кафе и ресторанов более тяготеют к Камергерскому переулку (85% площадей от общего предложения улицы приходится на операторов общественного питания), Климентовскому переулку (75%), улицам Арбат (72%), Никольской (59%), Большая Дмитровка (52%) и Пятницкой (51%). При этом на магистралях доля торговых заведений данного профиля существенно ниже – 12,8%.

С завершением реконструкции городского пространства в рамках программы «Моя улица» большинство центральных улиц города стали удобнее и приятнее для прогулок, ввиду чего произошло увеличение пешеходного трафика, что повлекло за собой сокращение доли вакантных площадей. Так, по итогам 2018 года доля вакантных площадей на центральных пешеходных улицах столицы составила 2,1%, а на центральных транспортно-пешеходных коридорах 7,4%, сократившись при этом в сравнении с 2017 годом на 3,8% и 1%, соответственно.

На текущий момент общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла города составляет более 37 400 кв.м, что в целом соответствует размерам крупного торгового центра.

К одному из ключевых трендов относиться уменьшение средней площади помещений в предложении: с 196,6 кв.м в 2018 году против 199,4 кв.м в 2017 году.

Тенденция сокращения арендуемых площадей обусловлена прежде всего спросом со стороны рынка, а именно операторов, стремящихся быть ближе к потребителю. Меньший формат позволяет ритейлеру войти в большее количество объектов, тогда как большая площадь арендуемого помещения сокращает количество предложений.

Кроме того, в новом предложении помещений стрит-ритейла, девелоперы с целью более быстрого возврата инвестиций, проектируют коммерческие площади с превалирующим количеством небольших помещений, ставка на которые гораздо выше в сравнении с крупноформатными площадями. Особенно это характерно для объектов, расположенных в центре столицы. 

Минимальный размер ставок на площади стрит-ритейл в 2018 году не изменился и составил 30 000 руб. за кв.м в год на рассмотренных улицах. Изменения в сторону уменьшения нижней границы зафиксированы на Тверской (с 60 000 до 45 000 руб. за кв.м), Новом Арбате (с 60 000 до 40 000 руб. за кв.м), на Мясницкой (с 55 000 до 45 000 руб. за кв.м). Увеличение нижнего порога на Пятницкой – с 30 000 до 36 000 руб. за кв.м. Ставки аренды на Кузнецком мосту – расширение коридора – снижение нижней границы с 70 000 до 65 000 за кв.м в год и увеличение верхней с 200 000 до 220 000 руб. за кв.м в год. Снижение верхней границы ставки аренды в большинстве ключевых торговых коридорах города – на 8% - 20%, в зависимости от улицы.

Динамика верхней границы ставки аренды street-retail помещений

На пешеходных улицах внутри Бульварного кольца в годовой динамике вырос диапазон ставок аренды на 11-29%, что в значительной мере обусловлено влиянием программы «Моя улица», в частности увеличением площади пешеходных зон, благоустройством прогулочных дорожек и зон рекреации.

Реализуемый план городских властей по созданию комфортной городской среды для пешеходов и минимизации автомобильного трафика в обновляемых локациях города окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Ожидаемый прирост трафика на обновляемых улицах до 10% ежегодно. В связи с чем в ближайшей перспективе ожидается, что доля операторов общественного питания в формате street retail будет увеличиваться, а fashion-операторы будут постепенно сокращать свое присутствие. В ближайшее время общепит нарастит свою долю с 40,8% на 5-7%.

Свободные площади столичных транспортных магистралей постепенно будут сокращаться. Вакантные площади займут ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности, операторы – продукты питания, банки и сервисные услуги. Самое ожидаемое сокращение вакансии на Кутузовском проспекте в ближайшее время прогнозируется после открытия метро «Дорогомиловская».

Анализ показателей эффективности программы «Моя улица» с момента запуска в 2015 году по настоящее время дал следующий результат: значительно увеличена протяженность благоустроенных улиц в 10 раз с 2500 до 25 000 метров, что благотворно сказалось на трафике – количество пешеходов выросло на 23%.

Параллельно с этим идет преобразование профиля улиц, что выражено в увеличении доли заведений общественного питания, продуктовых магазинов, услуг на 22% При этом также заметна переориентация на массовый сегмент, с целью привлечения более широкой аудитории пешеходов. Благодаря этим тенденциям заметно снизилась вакансия с 5,9% до 1,9% и получили толчок для роста ставки аренды – диапазон увеличения 11-29%.

Программа была рассчитана 2015-2018 годы, однако получила свое продолжение до 2020 года. Следующий этап – благоустройство спальных районов Москвы, что несомненно обеспечит положительную динамику для объектов стрит-ритейла в отдаленных от центра столицы локациях.

Рост доли арендаторов общественного питания на основных улицах города в 2015-2018 годах

Складская недвижимость Московского региона

К основным трендам рынка складской недвижимости Москвы и Московской области можно отнести рост объемов предложения складов (+6%), низкую вакантность (снижение на 2,8 п.п.) и исторический максимум спроса (1,6 млн кв.м).

По предварительным итогам 2018 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв.м, из которых 57% или 14,2 млн кв.м расположено в Московском регионе. Годовая динамика показателя в столичном регионе – +6%.

В Московском регионе, по предварительным итогам, введено в эксплуатацию около 850 000 кв.м качественных складских площадей, что на 49% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года. При этом около 72% от общего объема введенных в эксплуатацию в этом году складов построены под заказ или с привлечением генерального подрядчика, остальные 28% – для дальнейшей сдачи в аренду.

Распределение общего объема введенных в 2018 году складов в Московском регионе по типу строительства

Крупнейшие склады, введенные в эксплуатацию в 2018 году в Московском регионе

По оценкам аналитиков Knight Frank, доля вакантных складов в Московском регионе по итогам 2018 года составила 5%, за год снизившись на 2,8 п.п., что обусловлено низким объемом спекулятивного девелопмента и высоким уровнем спроса на готовые складские комплексы. Однако аналитики прогнозируют, что по мере ввода в эксплуатацию собственных распределительных центров, ряд компаний может освободить текущие арендуемые площади, и на рынке появятся предложения в аренду крупных складских блоков.

Динамика доли вакантных площадей в Московском регионе

Спрос на складскую недвижимость в Московском регионе достиг 1,6 млн кв.м (по предварительным итогам 2018 года), что является историческим максимумом. При этом следует отметить, что сделки по покупке и аренде складов в готовых зданиях занимают основной объем в структуре спроса (около 60% приходится на аренду в готовых зданиях и около 21% – на покупку). Средний размер сделки по аренде складских помещений в готовом здании по итогам 2018 года составит 9900 кв.м, что соответствует показателю 2017 года.

Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей

Как и в предыдущие годы основную долю в структуре спроса по итогам 2018 года сформировали розничные сети (за исключением 2017 года, когда наибольшую долю в структуре спроса сформировал сегмент online торговли, в котором были заключены 2 крупных сделки: подписание договоров на строительство собственных распределительных центров компаниями «Утконос» и Wildberries площадью около 71 000 кв.м и 145 000 кв.м соответственно). В прошедшем году розничные сети как заключали договоры на строительство собственных распределительных центров, так и покупали/арендовали готовые складские комплексы с целью обслуживания offline- и online-каналов продаж. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали подписание договора между DIY ритейлером Leroy Merlin и компанией PNK Group на строительство собственного распределительного центра в логистическом парке «Белый Раст» площадью более 140 000 кв.м, подписание компанией «Детский Мир» договора на строительство собственно складского комплекса в рамках «PNK Парка Бекасово» площадью более 60 000 кв.м, аренда розничным ритейлером «Вкус Вилл» склада «Дикси» площадью более 50 000 кв.м и т.д. 

Второе место в структуре спроса по предварительным итогам 2018 года занял сегмент компаний-производителей. Крупнейшими сделками в данном сегменте стали аренда производителем строительных материалов Rockwool около 26 000 кв.м в Ногинске, заключение договора на строительство компаниями «А Плюс Девелопмент» и Rail Pro производственно-складского комплекса для концерна Asahi Glass Co., Ltd (AGC) (крупнейшего мирового производителя стекла) площадью более 20 000 кв.м. На третьем месте в структуре спроса сегмент логистических операторов, доля которого составила около 14%, или 204 000 кв.м. Одной из крупнейших сделок в данном сегменте стала аренда компанией ID Logistics около 37 000 кв.м в «PNK Парке Валищево».

Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/покупателей

Крупнейшие сделки на рынке складов Московского региона в 2018 году

В начале 2018 года наблюдалось снижение среднего уровня запрашиваемой ставки аренды с 3700 руб. за кв.м в год до 3600 руб. за кв.м в год, triple-net (triple-net – запрашиваемая ставка аренды без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), однако на фоне высокого спроса в некоторых крупных объектах класса «А» во второй половине 2018 года наблюдалось увеличение запрашиваемой ставки аренды, и к концу года данный показатель составил 3650 руб. за кв.м в год (triple-net).

Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса «А» в Московском регионе
(руб. за кв.м в год, triple-net)

По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит около 850 000 – 900 000 кв.м, а спрос будет находиться на стабильно высоком уровне – порядка 1,3 – 1,5 млн кв.м.

По словам директора департамента индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Сергея Кузичева, резкого снижения доли вакантных площадей в 2019 году не ожидается, так как объем предложения на рынке складской недвижимости Московского региона существенно увеличился за последние 10 лет. И 5% на конец 2009 года, когда общий объем складской недвижимости был равен 6,9 млн кв.м, не равны 5% на конец 2018 года, когда общий объем складской недвижимости достиг 14,2 млн кв.м. Вероятнее всего, к концу 2019 года доля вакантных площадей снизится до 4%, а на рынке по-прежнему будут свободные блоки в готовых складских комплексах, так как ведется спекулятивное строительство, пусть и в умеренных объемах. Также некоторые крупные компании в настоящее время ведут строительство собственных распределительных центров и после переезда будут освобождать арендуемые площади. Несмотря на то, что по некоторым объектам наблюдается повышение запрашиваемых ставок аренды, прогноз по среднему уровню ставки на 2019 год носит достаточно консервативный характер. В первой половине 2019 года ставка, вероятнее всего, будет находиться на уровне 3650 руб. за кв.м в год (triple-net), а во второй половине 2019 года возможен незначительный рост среднего уровня ставки до 3700 руб. за кв.м в год (triple-net). 

Складская недвижимость в регионах России

Главный тренд рынка складской недвижимости в регионах России в 2018 году – это минимальный с 2010 года спрос.

К основным трендам складского рынка в регионах можно отнести низкую долю спекулятивного девелопмента, небольшой объем вакантных площадей в складах класса «А», существенное снижение спроса на склады (-40% во всех регионах России, кроме Санкт-Петербурга).

По предварительным итогам 2018 года общий объем предложения на рынке складской недвижимости России составил около 24,9 млн кв.м, из которых 57% или 14,2 млн кв.м расположено в Московском регионе, 13% или 3,3 млн кв.м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 30% или 7,4 млн кв.м – в регионах России. Годовая динамика показателя во всех регионах России была положительной: Московский регион – на 6%, Санкт Петербург и Ленинградская область – на 3%, регионы России – на 3,3%. Распределение долей в структуре за год не претерпело заметных изменений.

В 2018 году, по предварительным итогам, на региональном рынке складской недвижимости было введено в эксплуатацию около 500 000 кв.м, из которых 110 000 кв.м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, что на 20% выше аналогичного показателя по итогам 2017 года, остальные 390 000 кв.м – в региональных городах, что на 10% выше аналогичного показателя прошлого года.

Одними из крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2018 году в регионах России, стали распределительный центр X5 Retail Group в Ярославле площадью около 37 000 кв.м, новая очередь в рамках складского комплекса «АВС-Электро» в Воронеже площадью около 35 000 кв.м, распределительный центр «Монетка» в Екатеринбурге площадью около 34 000 кв.м и торгово-складской комплекс «ЭТМ» в Казани площадью около 22 500 кв.м.

Динамика ввода складов в регионах России

Преобладающее большинство складов в регионах России строится в формате built-to-suit (более 70% от общего объёма ввода в 2018 году), однако спекулятивное строительство также ведется. Например, в Екатеринбурге в рамках складского комплекса «Ролси» идет спекулятивное строительство третьей очереди площадью около 50 000 кв.м с мультитемпературными камерами, а также введено в эксплуатацию около 15 000 кв.м в складском комплексе «Петровский 2» и в «PNK Парке Косулино». В Новосибирске в складском комплексе «Сибирский» идет строительство блока площадью около 60 000 кв.м (40 000 кв.м собственник планирует ввести в эксплуатацию в конце 2018 года, остальные 20 000 кв.м – в начале 2019). В Самаре до конца года запланирован ввод в эксплуатацию 8-го корпуса в рамках логистического комплекса «Придорожный» площадью около 26 000 кв.м, в Ростове-на-Дону компания «Адва» ведет строительство новых очередей в рамках своих парков площадью около 30 000 кв.м и 10 000 кв.м соответственно, ввод которых запланирован на начало 2019 года.

Крупнейшие складские объекты, введенные в 2018 году в регионах России

Несмотря на наличие в регионах РФ спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса «А». Доля вакантных площадей по предварительным итогам 2018 года находилась на уровне 3,7%, что в абсолютном выражении составило около 395 000 кв.м.

В 2018 году, по предварительным итогам, совокупный объем сделок в регионах России составил около 625 000 кв.м, из которых около 375 000 кв.м – сделки в Санкт Петербурге и Ленинградской области (+20% в годовой динамике), остальные 250 000 кв.м – в региональных городах (-40% в годовой динамике).

Динамика сделок со складами по профилю арендаторов/ покупателей в регионах России

Если смотреть на ретроспективную динамику, то наибольшую долю в структуре спроса на складские площади в регионах России на протяжении длительного периода времени формирует сегмент розничной торговли. На текущей момент ряд крупных компаний розничной торговли ищет подходящие земельные участки в регионах России для строительства собственных распределительных центров. В связи с этим, к концу 2018 года именно в сегменте розничной торговли будут заключены крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости регионов России. 

Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости регионов России в 2018 году

Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России по предварительным итогам 2018 года составил 3500 руб. за кв.м в год (triple-net). Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 800-1200 руб. за кв.м в год. Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 000 кв.м осталась в диапазоне 35 000 – 40 000 руб. за кв.м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в регионах России превышает стоимость строительства складов в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку строительных материалов, необходимостью поиска квалифицированных строительных бригад и т. д.

Запрашиваемые ставки на склады класса «А» (руб. за кв.м в год, triple-net)

Динамика развития регионального рынка складской недвижимости отличается от московской, девелоперы более консервативно смотрят на спекулятивное строительство. Тем не менее, в небольших объемах в регионах России оно ведется. Однако, эксперты Knight Frank не прогнозируют увеличения объема вакантных площадей, так как многие крупные девелоперы осуществляют строительство для дальнейшей сдачи в аренду, учитывая реальные потребности рынка.
По прогнозам Knight Frank суммарный объем ввода к концу 2019 года составит около 500 000 – 600 000 кв.м, объем сделок также превысит показатель 2018 года и достигнет 650 000 – 700 000 кв.м. Основную долю в структуре спроса будут формировать розничные сети, которые продолжат наращивать объем складских мощностей как для обслуживания offline-магазинов, так и для online-платформ. Среднее значение запрашиваемой ставки аренды на склады класса «А» в регионах России останется на уровне 3500 руб. за кв.м в год (triple-net). 

Склады в городах/регионах России

* Приведены арендные ставки на стандартные склады класса «А» без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Для мультитемпературных комплексов ставки аренды будут выше на 20-35% в зависимости от объема температурных зон и стоимости выбранного оборудования.

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость

По оценке аналитиков Knight Frank, общий объем инвестиций в недвижимость России по предварительным итогам 2018 года составит 250 млрд рублей, что сопоставимо с показателями 2017 года. И объем инвестиций, и средний размер сделки по сравнению с 2017 годом незначительно сократились – на 0,5% и 7% соответственно. Наиболее востребованным у инвесторов является офисный сегмент, на долю которого приходится 52% от общего объема инвестиций. На втором месте торговая недвижимость, доля которой сократилась с 44% до 23%. Ключевой сделкой, позволившей офисному сегменту занять первое место в общей структуре инвестиций по сегментам, стала сделка по покупке Сбербанком офисного комплекса в составе «Суворов плаза» и Mirax Plaza. Крупнейшей сделкой в торговом сегменте стала мультирегиональная сделка по покупке французским DIY ритейлером Leroy Merlin магазинов «К-Раута».

Главный тренд рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России можно сформулировать так: не хуже 2017 года и есть надежда на 2019 год.

Доля иностранных инвестиций, как и в 2017 году, составляет 13% от общего объема. Существенное сокращение доли иностранных структур в объеме сделок наблюдается с 2014 года.

Инвестиции в коммерческую недвижимость России

На фоне снижения ключевой ставки, а также низкой инфляции, ставки капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости продолжают снижаться с 2015 года. По итогам 2018 года они зафиксировались в следующих диапазонах: офисный сегмент – 9,25-9,75%, торговый сегмент – 9,5-10%, складской сегмент – 11-11,75%.

Динамика ставок капитализации на офисы, склады и торговые площади

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Московского региона по предварительным итогам 2018 года составит 170 млрд рублей, что на 19% ниже показателей 2017 года. Снижение объемов инвестиций в московскую недвижимость связано с некоторым смещением интересов инвесторов в сторону региональных объектов. По сравнению с результатами 2017 года, доля иностранных инвестиций в общем объеме инвестиционных сделок увеличится на 2 п.п. до уровня 15% за счет части мультирегиональной сделки с участием Leroy Merlin, а также за счет сделки по покупке индустриального парка «Север» компанией Raven Property Group. 

В структуре инвестиций наиболее востребованным сегментом является офисный сегмент, на долю которого пришлось 56% от общего объема инвестиций Московского региона. На втором месте по объемам инвестиций находится торговый сегмент с долей 20%. Стоит отметить, что по результатам 2017 года распределение было иным – лидировал торговый сегмент с долей 46%, второе место занимал офисный сегмент с долей 38%.

Результаты 2018 года с точки зрения инвестиций сопоставимы с результатами предыдущего года, как в части отечественных инвестиций, так и в части иностранных. 2019 год может стать отправной точкой для качественного роста показателей рынка инвестиций в недвижимость России.

В регионах России по итогам 2018 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составит 80 млрд рублей, что более чем в 2 раза превысит прошлогодние показатели. Подобная ситуация объясняется увеличением объемов привлеченных инвестиций в объекты недвижимости Санкт-Петербурга. Доля иностранных инвестиций в общем объеме сделок снизится на 10 п.п по сравнению с показателями 2017 года до уровня 10% от общего объема инвестиционных сделок. Среди сделок с участием иностранных инвесторов можно выделить сделку по покупке чешской компанией PPF Real Estate торгового центра «Невский центр» в Санкт-Петербурге. Так же, как и годом ранее, наиболее востребованным у инвесторов является офисный сегмент, на долю которого приходится 46% от общего объема инвестиций на региональном рынке недвижимости.

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank

Материалы по теме

Локомотивом рынка коммерческой недвижимости стали российские инвесторы

Российские инвесторы главные на рынке коммерческой недвижимости
14.12.2018 Консультанты, управляющие Наибольшим спросом на рынке коммерческой недвижимости будут пользоваться торговые центры и новые форматы недвижимости с современным подходом к использованию Подробнее

Россию ожидает бум аутлетов и переформатирование гипермаркетов

Россию ожидает бум аутлетов и переформатирование гипермаркетов
11.12.2018 Тенденции рынка Из-за бурного развития онлайн-ритейла, все сегменты и форматы рынка торговой недвижимости ожидают изменения Подробнее

Предварительные итоги 2018 года и прогноз тенденций рынка коммерческой недвижимости на 2019 год

Коммерческая недвижимость - тенденции 2018 года и прогноз на 2019 год
03.12.2018 Другие обзоры Компания CBRE подготовила анализ рынка 2018 года и поделилась прогнозом развития различных сегментов рынка коммерческой недвижимости России в 2019 году Подробнее

Краткое исследование структуры инвестиций в коммерческую недвижимость, 2018 г.

Исследование рынка инвестиций в коммерческую недвижимость
16.11.2018 Другие обзоры В 2018 году главными инвесторами остаются госкомпании с долей 26%. В 2019 ожидается рост активности азиатских компаний Подробнее

Сектор коворкингов и гибких офисов будет стремительно расти

Популярность коворкингов будет расти
12.11.2018 Тенденции рынка На крупнейших рынках Европы темп роста предложения составит до 30% в год и достигнет 10 млн кв.м в течение 5 лет Подробнее

III квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

III квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
07.11.2018 Другие обзоры Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил аналитический обзор различных сегментов рынка коммерческой недвижимости России по итогам 3-х кварталов 2018 года Подробнее

На рынке коммерческой недвижимости растет доля частных инвестиций

Проекты коммерческой недвижимости привлекают финансирование частных лиц
09.10.2018 Статьи В сегменте коммерческой недвижимости растет доля проектов, привлекающих финансирование частных лиц Подробнее

II квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2018 года
02.08.2018 Другие обзоры Отдел исследований компании Cushman & Wakefield по итогам первого полугодия 2018 года представил аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости России Подробнее

На рынке инвестиций в коммерческую недвижимость складской сегмент вырос более чем в 2,5 раза

На рынке инвестиций в коммерческую недвижимость складской сегмент вырос более чем в 2,5 раза
18.07.2018 Консультанты, управляющие Все сегменты рынка недвижимости, кроме складов, зафиксировали падение объема инвестиций Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости 2018: итоговый обзор и прогнозы на 2019 год

Аналитический обзор за 2018 год и прогнозы на 2019 год - коммерческая недвижимость
15.02.2019 Другие обзоры Отдел исследований компании Cushman & Wakefield подвёл итоги 2018 г. и сделал предварительные прогнозы на 2019 г. по различным сегментам рынка коммерческой недвижимости Подробнее

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга 2018 – предварительные итоги года

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга 2018 – предварительные итоги года
21.12.2018 Другие обзоры Аналитики Knight Frank St Petersburg подвели предварительные итоги состояния различных сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга Подробнее

Популярное

Генеральный директор ООО «ЦУН» Владимиров Денис
«Мы готовы предложить свои услуги всем интересантам»
ООО «Центр управления недвижимостью», стопроцентная «дочка» ПАО «МОЭК», планирует расширить своё влияние на рынке управления непрофильными активами. Интервью с генеральным директором Владимировым Денисом Владимировичем
подождите ...
HotLog