Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга 2018 – предварительные итоги года

 
Аналитики Knight Frank St Petersburg подвели предварительные итоги состояния рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на декабрь 2018 года, исследовав различные сегменты рынка.

Рынок street-retail помещений Санкт-Петербурга

По предварительным итогам 2018 года в структуре профилей арендаторов street-retail помещений в Петербурге не наблюдается серьезных изменений. Лидерами остаются заведения общественного питания (38%). Доля продуктовых магазинов снизилась на 1 п.п. и составила 11,5%, сохранив второе место в структуре арендаторов на рынке встроенных коммерческих помещений Петербурга. На третьем месте магазины одежды – 10%. Такие данные приводит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg.

В 2018 году произошло в 5 раз больше открытий, чем закрытий. Всего за год начало функционировать 838 новых торговых точек. Доля заведений общественного питания в структуре открытий сохранила лидирующую позицию и составила 39%. На втором месте магазины продуктов (11%). На третьем – салоны красоты (7%), которые сместили магазины одежды (по сравнению с прошлым годом их открылось на 55% меньше).

Открытые и закрытые в 2018 году магазины в основных торговых коридорах Петербурга

По итогам 2018 года доля вакантных street-retail площадей в Санкт-Петербурге осталась на уровне 2017 года, составив в среднем 8%. Исключением являются локальные торговые улицы спальных районов, где доля вакантных площадей снизилась на 1,5 п.п.

В течение года в Санкт-Петербурге наблюдалась высокая активность арендаторов, особенно в период подготовки и проведения Чемпионата мира по футболу 2018 года. В целом за 2018 год ротация составила в среднем 13%. Наибольший уровень ротации отмечался на пешеходных улицах и локальных торговых коридорах спальных районов.

Ротация арендаторов в 2018 году по основным торговым коридорам Петербурга

По итогам 2018 года ставки аренды в среднем увеличились на 7%. Наибольший прирост отмечен на локальных торговых улицах спальных районов и на значимых торговых магистралях центральных районов, где ставки в среднем увеличились на 9%.

Профили арендаторов street-retail помещений Санкт-Петербурга

Увеличение ставок на пешеходных улицах составило 5%. На крупных периферийных магистралях города – 4%.

Основные показатели рынка street-retail помещений Петербурга в 2018 году

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга

По предварительным итогам в 2018 году на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга введено в эксплуатацию более 150 000 кв.м арендопригодных площадей в качественных бизнес-центрах, при этом доля площадей, предназначенных для аренды, составила 10% от суммарного ввода.

Событием года на офисном рынке Петербурга стало завершение строительства «Лахта Центра», длившегося на протяжении 6 лет. Открытие комплекса запланировано в 2019 году.

В конце 2018 на рынке офисной недвижимости Петербурга увеличился дефицит предложения: на конец периода оставалось свободно 142 000 кв.м, а уровень вакантных площадей опустился до отметки 4,6%.

Вследствие дефицита помещений и минимального поступления офисов на свободный рынок объём чистого поглощения сократился на 34% по сравнению с итогами 2017 года и составил 102 000 кв.м.

Динамика объема ввода, поглощения и вакантности офисов в Петербурге

По словам Михаила Тюнина, заместителя генерального директора Knight Frank St Petersburg, основной спрос в 2018 году сформирован арендаторами IT и телекоммуникационного профиля, а также нефтегазового сектора. Однако по сравнению с 2017 в сделках аренды офисов в Петербурге заметно увеличилось представительство компаний из других сфер деятельности (строительства и девелопмента, логистики и транспорта, банковской и финансовой отраслей и др.), их доля составила 48% от общего объёма арендованных площадей.

Распределение арендаторов офисов Петербурга по профилю

Распределение введенных в 2018 году офисов по районам Петербурга*

В конце 2018 года наблюдалась положительная динамика увеличения средневзвешенных арендных ставок: для бизнес-центров класса «А» данный показатель увеличился на 8%, для офисов класса «B» отмечено увеличение ставки на 2,2%, по сравнению с итогами 2017 года. Средневзвешенная ставка на аренду офисов в классе «А» составила 1981 рублей за кв.м в месяц, а в классе «B» – 1198 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и ОР.

Ключевые сделки на рынке офисов Санкт-Петербурга в 2018 году

Рынок складов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

По предварительным итогам 2018 года на рынке складской недвижимости Петербурга и области отмечена положительная динамика – суммарно введено в эксплуатацию 103 000 кв.м, что на 19% больше, чем в 2017 году. Общая арендопригодная площадь качественных складских комплексов составила около 3,3 млн кв.м.

В 2018 году объем спекулятивного строительства увеличился в 2 раза по сравнению с результатом 2017 года, около 70% новых построенных площадей предназначено для рынка аренды. В 2018 зафиксировано увеличение ввода складских площадей, построенных в формате built-to-suit, в 2,6 раза по сравнению с итогом 2017. Сохранить и закрыть

Как отмечает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, объём свободного предложения в конце 2018 года составил около 140 000 кв.м. Несмотря на увеличившийся в 2 раза объем спекулятивного ввода (по сравнению с 2017 годом), уровень вакантного предложения в сегменте складов класса «А» снизился до 3%. В классе «B», напротив, произошло увеличение доли свободных площадей на 0,8 п.п.

Вакантное предложение складов в Петербурге и Ленинградской области (по классам)

Вернул лидерство сегмент розничной торговли, его доля в структуре сделок с качественными складами составила 40%. Тренд на увеличение доли производственных компаний в сделках сохраняется.

Крупнейшими сделками года на рынке складской недвижимости петербурга и Ленинградской области стали продажа «АКМ-Лоджистикс» и аренда строящегося корпуса в комплексе «Осиновая роща» ритейлером «Красное и Белое».

Варианты использования новых складов в Санкт-Петербурге в 2018 году

Структура сделок аренды складов в Петербурге и Ленинградской области (по площади)

Показатель средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в качественных складских комплексах составил 473 рублей за кв.м в месяц (включая НДС и ОР), увеличившись на 5% по сравнению с итогами 2017 года. Заметное увеличение средневзвешенной ставки произошло в складах класса «А», она превысила итог 2017 года на 8,6% и впервые с начала 2016 года увеличилась до отметки 500 рублей за кв.м в месяц.

В 2019 году девелоперами заявлено к вводу около 200 000 – 210 000 кв.м качественных складских площадей. Аналитики Knight Frank St Petersburg не прогнозируют существенного увеличения уровня вакантных складов в связи с тем, что практика ввода складов, заполненных арендаторами на этапе строительства, сохраняется. Вместе с тем арендные ставки уже в I квартале 2019 года могут показать положительную динамику в связи с увеличением НДС с 18% до 20%.

Склады Санкт-Петербурга: соотношение объема предложения и уровня арендных ставок

Обзор подготовлен компанией Knight Frank St Petersburg