Краткое исследование структуры инвестиций в коммерческую недвижимость, 2018 г.

 
По итогам прошедших 9-ти месяцев 2018 года аналитики компании Knight Frank составили портрет инвестора в объекты коммерческой недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других регионов России в годовой динамике. В целом по России лидируют государственные учреждения с долей 26% от общего объема инвестиций. Наиболее привлекательным регионом остается Москва и область, привлекшие 57% от общего объема инвестиций, при этом в аналогичный период 2017 года доля столичного региона достигала 84%.

Аналитики выделяют основные макроэкономические показатели, оказавшие влияние на инвестиционный рынок России. Инфляция в РФ продолжает находиться на рекордно низком уровне в 2,5%. В сентябре 2018 года после последовательного снижения с 2014 года Центральным Банком РФ было принято решение повысить ключевую ставку на 0,25 п.п до уровня 7,5%. По результатам III квартала 2018 года отток капитала из РФ составил $27 млрд, согласно сообщениям Центрального Банка РФ, по итогам года этот показатель составит $30 млрд, что превысит прошлогоднее значение на 3,4%.

В данном исследовании в качестве источника информации использовалась собственная база данных Knight Frank Research за 2018 г. Все нижеприведённые расчеты, которые приведены в данном материале, представлены в российских рублях.

Поквартальная динамика инвестиций в недвижимость России

По итогам 3-х кварталов 2018 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 104,7 млрд рублей, что на 6,6% ниже прошлогодних показателей за аналогичный период. Учитывая, что IV квартал традиционно является наиболее активным с точки зрения инвестиций, эксперты компании Knight Frank ожидают, что по итогам 2018 года общий объем инвестиций на российском рынке недвижимости достигнет уровня 250 млрд рублей.

В 2018 году наибольшую долю в структуре инвестиций по типам инвесторов заняли государственные организации, на долю которых пришлось 26% от общего объема инвестиций на российском рынке недвижимости. На втором месте – частные российские компании федерального охвата (доля 20%), на третьем – иностранные участники рынка (19%).

Как отмечает Игорь Роганович, директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank, в будущем году крупные сделки, определяющие инвестиционный ландшафт, могут произойти с участием компаний финансового, телеком и IT-сектора – как государственных, так и частных. Хорошие перспективы роста присутствуют у сегмента складской и индустриальной недвижимости, также вероятны M&A сделки между крупными девелоперами жилья. В 2019 году интерес иностранных инвесторов к сектору недвижимости России будет преимущественно определяться макроэкономическими факторами, в частности возможными санкционными ограничениями и курсом национальной валюты. Качественный рост спроса со стороны иностранных инвесторов обусловлен в большей степени перспективами полной или частичной отмены санкций. В текущих условиях большую активность будут проявлять инвесторы из Азии. Аналитики Knight Frank также предполагают увеличение инвестиционных сделок с участием репатриируемого в Россию капитала.

Структура инвестиций в недвижимость по типам инвесторов

По результатам трех кварталов 2017 года наибольший вклад в общий объем инвестиций на российском рынке недвижимости внесли частные инвесторы с долей 29%. Второе место занимали банки, на долю которых пришлось 19% от общего объема инвестиций. На третьем месте находились девелоперские компании – 17%.

В 2017 году по результатам трех кварталов на российском рынке недвижимости превалировали российские инвесторы – 85%, на долю инвесторов из Азии (преимущественно Китай) пришлось 11% от общего объема инвестиций, оставшиеся 4% – на долю европейских компаний (Великобритания).

Структура инвесторов в недвижимость по региону происхождения

В 2018 году доля российских инвесторов несколько снизилась по сравнению с показателями аналогичного периода прошлого года с 85% до 81% от общего объема инвестиций в пользу иностранных инвесторов, среди которых исключительно европейские представители рынка – из Франции, Великобритании и Финляндии. Как отмечают аналитики Knight Frank, доля иностранных инвестиций в общем объеме инвестиционных сделок выросла относительно аналогичного периода 2017 года благодаря покупке DIY ритейлером Leroy Merlin магазинов К-Раута, а также покупке компанией Raven Property Group площадей в индустриальном парке «Север».

Наиболее востребованным сегментом недвижимости у инвесторов на российском рынке является офисный сегмент, на долю которого пришлось 43% от общего объема инвестиций. Следом за офисным сегментом идет торговый, привлекший 29% от общего объема инвестиций. На третьем месте – складской рынок с долей 15%. Ключевыми сегментами недвижимости в регионах России, представляющими наибольший интерес для инвесторов являются торговый и складской. Перспективы инвестиций на рынке региональной недвижимости сильно зависят от развития данных сегментов недвижимости.

Структура инвестиций по сегментам недвижимости

По итогам аналогичного периода 2017 года наиболее востребованным у инвесторов также был офисный сегмент с долей 43% от общего объема инвестиций. В 2017 году отрыв офисного сегмента от торгового был не таким значительным как в нынешнем году – на долю ритейла приходился 41% от общего объема инвестиций. Третье место занимал сегмент земельных участков под девелопмент с долей 7%.

В региональном разрезе в годовой динамике отмечается снижение доли московского региона с 84% до 57% от общего объема инвестиционных сделок в пользу Санкт-Петербурга, доля которого, напротив, возросла с 12% до 38%. Доля регионов кардинально не изменилась. Как отмечают аналитики Knight Frank, на рост доли Санкт-Петербурга в общей структуре инвестиций в большей степени повлияли крупные сделки первого полугодия, такие как покупка Леруа Мерлен магазинов «К-Раута» и приобретение правительством Санкт-Петербурга площадей в бизнес-центре «Невская Ратуша».

Структура инвестиций в недвижимость по регионам РФ

В 2017 году по итогам трех кварталов за счет нескольких крупных сделок, в том числе портфельных (например, покупка компанией Fort Group торговых центров, принадлежавших Immofinanz), средний объем сделки в Московском регионе составлял 4,2 млрд рублей, в Санкт-Петербурге этот показатель находился на уровне 3,2 млрд рублей, а в регионах – 1,2 млрд рублей.

По итогам трех кварталов 2018 года средний объем инвестиционной сделки в Москве составляет 2,4 млрд рублей, в Санкт-Петербурге этот показатель еще выше – 4,4 млрд рублей, в регионах средний объем сделки находится на уровне 1,3 млрд рублей.

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank