УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Рынок торговой недвижимости Калининграда – анализ и прогноз развития

21.08.2018

 
Специалисты компании «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости» провели исследование рынка торговых площадей Калининграда и дали прогноз развития сегмента в ближайшие годы.

Текущая ситуация на рынке торговых помещений Калининграда

По оценке экспертов IDEM, Калининград – один из лидеров по обеспеченности качественными торговыми площадями среди городов с населением до 500 000 человек.

Обеспеченность населения качественными торговыми площадями

Низкий уровень вакантных площадей (средняя вакансия составляет порядка 4%) в торговых центрах Калининграда свидетельствует о том, что рынок торговой недвижимости еще не достиг избыточного уровня обеспеченности качественной недвижимостью. При этом, на момент исследования, торговая недвижимость Калининграда практически достигла первичного порога насыщенности в 450 кв.м на 1000 жителей и составила 448 кв.м на 1000 жителей.

По мнению аналитиков IDEM, в ближайшие 2 года рынок будет развиваться в качественной плоскости, что приведет к росту показателя обеспеченности торговыми площадями в 1,5 раза: до 624 кв.м на 1000 человек.

Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями*
по некоторым городам РФ по данным 2018 года

  Города

Численность
населения
по данным

на 01.01.2017 г.
(тыс. человек)

Обеспеченность
качественными
торговыми площадями
(кв.м/1000 человек)
  Нижний Новгород 1 264 619
  Санкт-Петербург 5 282 553
  Москва 12 381 507
  Калининград 475 436
  Брянск 407 401
  Симферополь 362 377


* Здесь и далее: под качественными / профессиональными торговыми площадями / торговыми центрами консультантами IDEM понимается торговый центр арендопригодной площадью (GLA – Global leasing Area) от 5000 кв.м с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.

Несмотря на высокие показатели, очевидна диспропорция в обеспеченности населения качественной торговой площадью. Так, в Центральном районе г. Калининграда – избыток качественных торговых помещений, в Московском – явный дефицит.

Обеспеченность торговыми площадями в разрезе административных районов Калининграда (кв.м/1000 человек)

Более половины качественных торговых площадей в Калининграде, суммарной арендопригодной площадью 123442 кв.м, было введено до 2008 года. Так, до этого времени были открыты такие значимые торговые центры как МФК «Мега» и МФК «Калининград Плаза».

Динамика прироста торговых площадей качественных ТЦ в Калининграде

На данный момент в Калининграде работает 14 качественных торговых центров общей арендопригодной площадью 207 000 кв.м.

Торговые центры г. Калининграда

Название торгового центра Год открытия Категория  торгового центра GBA (кв.м) GLA (кв.м) Парковка (м/мест) Якорные арендаторы
  МФК «Европа» 2008 – I оч. /
2013 – II оч.
Региональный 83 494 33 579 419   Спортмастер
  (спорттовары),
  М.Видео (БТиЭ),
  ZARA (одежда)
  МФК «МЕГА»:
  «МЕГА Центр»
  «МЕГА Маркет»
  «МЕГА Сити»
2004-2005 /
2016-2017 реконцепция
Окружной 92 997 28 364 370
(в т.ч. подземная – 190)

  Виктория (FMCG),
  Уйма (БТиЭ),
  Мебельный центр

  МФК Clover Citycenter 2009 Окружной
(центр моды)
10 100 7 045 166   Л’Этуаль,
  Кроха,
  1000 и одна сумка
  МФК «Калининград
  Плаза»
2006 Окружной 39 000 13 800 400

  Виктория (FMCG),
  DNS (БТиЭ),
  Снежная Королева
  (одежда)

  МФК «Акрополь» 2006 Окружной 42 000 19 800 520
(в т.ч. крытых
мест – 360, наземных – 160)
  Мебельный центр,
  City Shopper (одежда),
  Сохо (БТиЭ)
  ТРК «Эпицентр» 2006 Окружной 21 500 17 300 250   InterSpar (FMCG),
  BaltMaximus (БТиЭ),
  Детский мир (товары
  для детей)
  ТЦ «Маяк» 2006 Окружной 12 574 9 256 60   EuroSpar (FMCG),
  Фермерский двор
  (сеть фермерских
  рынков нового
  формата),
  BaltMaximus (БТиЭ);
  3-й этаж временно
  закрыт


Стоит отметить, что коммерческая недвижимость «центрального кластера» г. Калининграда часто представляет собой симбиоз торгового комплекса и бизнес-центра – дефицит свободных от застройки участков вынуждает девелоперов возводить многоэтажные многофункциональные центры, сдавая верхние этажи под офисы.

Единственным региональным торговым центром в Калининграде является МФК «Европа» (GBA – 83 494 кв.м / GLA – 33 579 кв.м). Для города с населением до 500 000 человек это удовлетворительный показатель, однако недостаточный.

Структура торговых центров Калининграда по значению (количество, шт.)

На объекты регионального значения приходится лишь одна пятая арендопригодных площадей, остальные площади поделены поровну между окружными и районными типами ТЦ.

Структура площадей торговых центров Калининграда (% кв.м)

Районные торговые центры г. Калининграда

Название торгового центра Год открытия Категория  торгового центра GBA (кв.м) GLA (кв.м) Парковка (м/мест) Якорные арендаторы
  ТЦ «Сити» 2005 Районный 23 015 15 878 420
(в т.ч.
крытых
мест – 310, наземных – 110)
Фермерский двор (сеть фермерских рынков нового формата),
Планета одежды и обуви,
BaltMaximus (БТиЭ),
Мебельный центр
  ТЦ «Гранд» 2005 Районный 21 500 17 200 335 InterSpar (FMCG),
Клондайк (DIY),
BaltMaximus (БТиЭ),
Мебельный центр
  ex. ТЦ «Вестер» 2016 Районный 8 200 6 600 160 Большая семья (FMCG),
Вот это да! (дисконт)
  ТЦ «Балтийская
  Галерея»
2016 Районный 14 000 11 200 200 EuroSpar (FMCG),
Гринвест (БТиЭ),
Мебельный центр – на трех этажах

  ТЦ «Виктория»
  (Южный вокзал)

2013 Районный 11 400 н/д 60 Виктория (FMCG),
Детский мир (товары для детей)
  ТЦ «Виктория»
  (на пр-те Победы)
н/д Районный 9 600 7 300 150 Виктория (FMCG)
  ТЦ «Экватор»
  + ТЦ «Сельма»
2014 Районный 15 000 11 000 200 EuroSpar (FMCG),
BaltMaximus (БТиЭ),
Супер Цены (дисконт)


По прогнозам IDEM, в ближайшей перспективе действующие торговые центры будут испытывать сильное конкурентное давление со стороны новых проектов, концепция которых больше соответствует реалиям рынка. Устаревшим форматам придется осуществлять реконцепцию, пересматривать арендную политику, находить возможные решения парковочной проблемы – не исключен отказ от практики платных парковок.

По оценке специалистов IDEM, на данный момент средний парковочный индекс (количество парковочных мест на 100 кв.м арендопригодных площадей) Калининграда по всем торговым центрам составляет около 1,7. Нормальным показателем является 4 машино-места на 100 кв.м. Причина, вероятнее всего, в концентрации ТЦ в центре города, где много исторических зданий и памятников архитектуры. Торговые центры просто не способны найти свободные площади для организации парковки на этой территории. Усугубляет проблему парковки тот факт, что Калининградская область входит в топ-5 регионов по уровню автомобилизации.

При этом, консультанты IDEM отмечают, что отсутствие достаточного количества парковочных мест в центре Калининграда позволило торговым центрам получить дополнительный источник дохода: ТЦ стали взимать плату с автовладельцев за размещение машин на их территории. Новые объекты могут получить конкурентные преимущества перед существующими торговыми центрами, создавая вместительные и бесплатные паркинги.

Торговые сети Калининграда

Внутренний рынок Калининграда имеет ряд особенностей. Так, значительная доля рынка ритейла принадлежит местным операторам. Наиболее успешный оператор FMCG – калининградский ритейлер «Семья» – 26 супермаркетов в пределах города. Второе и третье места делят SPAR и «Виктория» – 23 и 22 торговых объекта, соответственно.

Местные торговые сети, присутствующие в Калининграде

  Сегмент Оператор
  FMCG Семья, SPAR, Виктория
  Бытовая техника и электроника UIMA, Гринвест
  DIY Клондайк


Федеральные сети широко представлены в сегментах «Fashion» и «Парфюмерия и косметика».

Федеральные и международные торговые сети, присутствующие в г. Калининград

  Сегмент Оператор
  Одежда Zara, OYSHO, Stradivarius, Bershka, Pull&Bear, Zarina, Love Republic, MEXX, Calvin Klein Jeans, Zolla, oodji, Gloria Jeans, INCITY, SELA, ТВОЕ
  Спортивные товары Спортмастер,
  Товары для детей Бегемотик, Детский мир
  Парфюмерия и косметика Л’Этуаль, Рив Гош
  Бытовая техника и электроника М.Видео, DNS


Данная ситуация объясняется определенными логистическим сложностями:

  • Доставка продуктов питания в эксклав требует особых условий перевозки и более затратна в связи с трансграничным форматом логистики.
  • Из-за сложностей транспортировки габаритных грузов (бытовая техника и электроника, спортивные товары и т.д.) развитие сетей бытовой техники, DIY и т. п. сопряженно с определенными трудностями.

Перспективы развития рынка торговой недвижимости Калининграда

В 2019 году планируется ввести в эксплуатацию 4 новых торговых центра: ритейл-парк «Балтия-Молл», ТЦ «на Василевского», 2-я очередь ТЦ «Гиант» и ТД «Сельма». Самым ожидаемым торговым центром можно назвать ритейл-парк «Балтия Молл» общей площадью 55 000 кв.м, арендопригодной 42 000 кв.м.

Планируемые к открытию в 2018-2021 годах торговые центры Калининграда

Название торгового центра Адрес GBA
(кв.м)
GLA
(кв.м)
Дата открытия
  Ритейл-парк «Балтия Молл» Приморское кольцо, д. 2 55 000 42 000 I полугодие 2019 г.
  ТРЦ «Поляна-City» пересечение Советского пр-та и ул. Большая Окружная 87 496 63 528 проект заморожен
  ТЦ «Z-Форт» пересечение ул. Черняховского и ул. Пролетарская 27 000 8 500 I полугодие 2021 г.
  ТЦ на пл. Василевского
  (ex. «Янтарь»)
ул. Литовский вал, д. 2 4 036 н/д I полугодие 2019 г.
  ТД «Сельма», 2-я очередь ул. Генерала Челнокова,
д. 11
11 400 н/д II полугодие 2019 г.
  ТЦ «ГИАНТ», 2-я очередь Московский пр-т, д. 255 25 313 н/д II полугодие 2019 г.
  ТРЦ Family Mall пересечение ул. Горького и ул. Панина 24 850 н/д проект заморожен


В случае если все заявленные проекты будут реализованы, то обеспеченность качественными торговыми площадями достигнет 624 кв.м на 1000 жителей (с учетом замороженных проектов – 797 кв.м на 1000 жителей). Ленинградский район, как и Центральный, достигнет крайне высокого показателя обеспеченности качественными торговыми площадями – 827 кв.м на 1000 человек. Это, вероятно, приведет к переизбытку площадей и «конкурентным войнам».

Наиболее перспективными районами Калининграда для строительства новых торговых центров в 2018 году являются Ленинградский и Московский. Так, на территории Московского района присутствуют только 2 качественных торговых центра (ex. ТЦ «Вестер» и ТЦ «Виктория Южный вокзал»), в которых практически полностью отсутствует развлекательная составляющая. При этом район не уступает по населению Ленинградскому и Центральному районам.

Составить конкуренцию существующим объектам новые ТЦ в Московском районе смогут при соблюдении нескольких обязательных условий: правильного позиционирования, наличия широкого спектра и наличия вместительной парковки. Особое внимание при выборе участка под реализацию проекта следует уделить особенностям транспортной инфраструктуры г. Калининград.

Кроме того, планируя строительство торгового центра в Калининграде, необходимо учитывать, что расположенные в Польше и Литве объекты оттягивают на себя часть покупательского потока. Получив статус Особой экономической зоны, регион смог частично компенсировать этот недостаток, но конкуренция со стороны зарубежных торговых центров остается довольно жесткой.

Обзор подготовлен экспертами компании IDEM

Материалы по теме

II квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2018 года
02.08.2018 Другие Отдел исследований компании Cushman & Wakefield по итогам первого полугодия 2018 года представил аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости России Подробнее

В 2018 году 48% новых ТЦ будут введены в региональных городах-миллионниках

CBRE: прогноз ввода торговых площадей
29.03.2018 Консультанты, управляющие До конца года в регионах РФ планируется открытие 17 ТЦ общей арендопригодной площадью 471 000 кв.м Подробнее

«Гамма Инвест Групп» построит в Калининграде крупный ритейл-парк

«Гамма Инвест Групп» построит в Калининграде крупный ритейл-парк
29.03.2018 Регионы РФ Торговый комплекс «Балтия Молл» площадью более 55 000 кв.м расположится на выезде из Калининграда, на пересечении Окружной дороги и Приморского кольца Подробнее

Торговый комплекс возведут в центре Калининграда

Торговый комплекс возведут в центре Калининграда
08.02.2018 Регионы РФ Площадь четырехэтажного ТРЦ «Z-Форт» составит 27000 кв.м. Он появится в границах улиц Пролетарская, Черняховского и Профессора Баранова Подробнее

В 2017 году рынок торговых центров прошел нижнюю точку девелоперского цикла

В 2017 году рынок торговых центров прошел нижнюю точку девелоперского цикла
15.01.2018 Консультанты, управляющие Сокращение ввода торговых центров в Москве в 3,5 раза привело к уменьшению вакантности до 6,2% Подробнее

Магазины «Вестер» и «Сосед» начали закрываться в Калининградской области

Магазины «Вестер» и «Сосед» начали закрываться в Калининградской области
23.06.2017 Регионы РФ Розничные сети уже ликвидировали 22 универмага и супермаркета. Освободившиеся торговые помещения могут занять магазины SPAR Подробнее

Пятиэтажный торговый центр построят в Калининграде

Пятиэтажный торговый центр построят в Калининграде
08.06.2017 Регионы РФ Новый ТЦ разместится вблизи здания выставочного зала «Кунстхалле» и башни Врангеля. Площадь застраиваемого участка составляет 4192 кв.м Подробнее

III квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

III квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
07.11.2018 Другие Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил аналитический обзор различных сегментов рынка коммерческой недвижимости России по итогам 3-х кварталов 2018 года Подробнее

II квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2018 года
02.08.2018 Другие Отдел исследований компании Cushman & Wakefield по итогам первого полугодия 2018 года представил аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости России Подробнее

Популярное

III квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
III квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
Отдел исследований компании Cushman & Wakefield представил аналитический обзор различных сегментов рынка коммерческой недвижимости России по итогам 3-х кварталов 2018 года
подождите ...
HotLog