II квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

  
Отдел исследований компании Cushman & Wakefield по итогам II квартала 2018 года представил обзор рынка коммерческой недвижимости. В обзоре исследованы офисный, торговый и складской сегменты рынка.

Несмотря на общий негативный фон, в сравнении с предыдущими годами, 2018 год демонстрирует неплохие показатели и до конца текущего года ожидается целый ряд крупных сделок. По итогам первого полугодия инвестиции в коммерческую недвижимость России составили 480 млн евро, а по итогам года аналитики Cushman & Wakefield ожидают, что объём инвестиций составит около 4 млрд евро (прогноз объема инвестиций снижен на 11%). В рамках инерционно-затухающего сценария рынок недвижимости будет оставаться на нижней точке цикла неопределенно долгое время. В настоящее время доля просроченной задолженности по операциям с недвижимостью составляет 21,6%.

Текущая кредитная задолженность (трлн руб.)

Российский инвестиционный рынок продемонстрировал медленный старт. Аналитики пересмотрели прошлый прогноз объема инвестиций в 4,5 млрд евро. С учетом того, что в первом полугодии было заключено инвестиционных сделок менее чем на 500 млн евро, а также значительного количества крупных сделок, находящихся в стадии подготовки, в Cushman & Wakefield полагают, что по итогам года объём инвестиций на рынке коммерческой недвижимости России достигнет уровня в 4 млрд евро. В ближайшие годы доля иностранных инвестиций в недвижимость России не будет превышать 20%, пока рынок снова не откроется для иностранного капитала.

Доля иностранных инвестиций в первом полугодии составила 24%. В России по-прежнему доминируют отечественные инвесторы. Такая ситуация сложилась с 2009 года, хотя именно европейские инвесторы сформировали рынок коммерческой недвижимости в 2004-2007 годах.

Рынок офисной недвижимости

Все индикаторы офисного рынка показывают положительную динамику. Несмотря на волатильность экономики, рынок офисной недвижимости нашел баланс и в текущем году покажет небольшой рост. Все показатели в офисном сегменте улучшаются, особенно заметен рост спроса и арендных ставок в классе «А». На рынке нового строительства ввод основной доли объектов переносится на конец года. Всего в 2018 году будет построено 250 000 кв.м. В следующем, 2019 году, уровень строительной активности будет оставаться низким.

Новое офисное строительство по классам

Несмотря на то, что объем нового строительства в первом полугодии оказался почти в 2 раза выше показателя аналогичного периода прошлого года (41 000 кв.м и 23 000 кв.м, соответственно), ожидается, что по итогам всего года объём нового строительства будет на 40% ниже показателя прошлого 2017 года. Площадь большинства новых офисных зданий не будет превышать 20 000 кв.м, за исключением одного объекта, арендуемой площадью 70 000 кв.м. В структуре предложения в 2019-2021 годах будет расти доля класса «А», в то время как в классе «В» будут появляться в основном объекты после реконструкции.

Активность арендаторов офисной недвижимости находится на уровне рекордно высокого 2017 года. Структура спроса остается неизменной – 15% составляют крупные сделки площадью от 5000 кв.м. Самыми активными индустриями в первом полугодии 2018 года по количеству сделок являются секторы «банки и финансы» (20%), «оптовая и розничная торговля» (14%), «IT и ПО» (13%), «FMCG» (10%).

Общая площадь офисов в сделках по аренде и продаже по итогам первой половины года составила 950 000 кв.м, а по итогам всего 2018 года прогнозируется 1 850 000 кв.м.

Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах класса «А» заметно вырос. В 2011-2014 годах среднегодовой объем сделок в этом классе составлял 350 000 кв.м, а в 2015-2017 уже порядка 550 000 кв.м. Арендаторы используют открывшиеся в последние годы возможности, связанные с более лояльными условиями аренды на наиболее качественные офисные площади. Во II квартале 2018 года заметно вырос спрос на сегмент prime-офисов. Сдано много небольших вакантных блоков в самых дорогих офисных объектах Москвы. В 2019 году аналитики ожидают небольшого снижения спроса в связи с принимаемыми сейчас государственными решениями по увеличению налоговой нагрузки на бизнес и консервативными прогнозами развития экономики в целом. В 2020 году спрос на офисные площади снова выйдет на уровень 2017 года.

Крупнейшие сделки с офисами в I половине 2018 года

Поглощение офисов остается в положительной зоне с конца 2017 года. На фоне низкой строительной активности и высокого спроса дополнительные площади «выбираются» с рынка.

Поглощение – это показатель, отражающий разницу между площадями, занятыми на начало и конец периода. Положительное поглощение означает, что с рынка «выбираются» дополнительные вакантные офисные площади. Отрицательное поглощение отображает обратное -освобождение дополнительных офисных площадей, которые совместно с новым строительством формируют вакансию.

Во II квартале вакансия офисных площадей в целом по рынку (в классе «А», «В+» и «В-») снизилась на 0,3 п.п. до 11,6% и по итогам года будет оставаться на этом уровне. Ввиду нового антирекорда по объектам нового строительства и высокого объема сделок с офисами, уровень вакансии продолжил снижение, начатое в середине прошлого года. На конец первого полугодия 2018 года показатель составил 11,6% (12,2% на конец 2017 года). Доля вакантных площадей в классе «А» снизилась с 17,3% в первом полугодии 2017 года до 14,0% в первом полугодии 2018 года. В то же время показатель вакантных площадей в классе «B» остается практически неизменным в течение последнего года, незначительное снижение показателя остается в пределах статистической погрешности – с 11,3% до 10,9%.

Уровень вакансии офисных площадей в центре Москвы (в границах ТТК) остается стабильным на протяжении последнего года – около 10%, в то время как средний уровень вакансии за пределами ТТК остается на уровне 15%. Уровень вакансии в Новой Москве составляет 30%.

Аналитики прогнозируют незначительное увеличение ставок аренды. Сейчас средневзвешенный долларовый эквивалент ставок аренды в классе «А» составляет $486 за кв.м в год (29117 руб. за кв.м в год). Средневзвешенный рублевый эквивалент ставок по сделкам аренды в классе «В» – 15537 руб. за кв.м в год ($259 за кв.м в год).

Несмотря на волатильность экономических показателей и геополитические факторы, ожидается, что средняя ставка аренды офисных помещений будет продолжать расти в ближайшие годы, в основном за счет класса «А», ввиду вымывания ликвидного качественного предложения и низких темпов нового строительства.

Доля сделок в зданиях, ставки в которых номинированы в долларах, в среднем по рынку за первое полугодие составила 10%, что превысило показатель 2017 года – 7%. В классе «A» эта доля выше и в 2017-2018 годах составляет порядка 20-25%.

Рублевые vs долларовые договоры на офисном рынке

Рынок торговой недвижимости

Восстановление потребительского рынка не оправдывает ожиданий, а долгосрочные прогнозы индикаторов потребительского рынка пересмотрены в сторону понижения. Можно ожидать дальнейшей коррекции прогнозов на 2019 год. Ввод новых торговых площадей минимален, а цикл девелопмента торговых объектов удлиняется. Половина новых торговых площадей, планируемых к открытию в 2018-2019 году в России, находятся в Москве и других городах-миллионниках страны.

Объём нового строительства в Москве (торговые объекты от 15 000 кв.м торговой площади) в первой половине 2018 года составил 90 000 кв.м. Доля свободных площадей во всех торговых центрах в Москве составляет в среднем 9,5%. Прайм-индикатор арендной ставки в ТЦ (базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100 кв.м на 1-м этаже лучших торговых центров города) равняется 155 000 рублей за кв.м в год.

Цикл девелопмента увеличивается и почти половина объектов, заявленных к вводу в следующем году, находятся в процессе девелопмента более 5 лет. Не все из них выйдут на рынок в заявленные сроки и будут перенесены на еще более поздние даты.

Три года сжатия потребительского рынка, заметное снижение объемов кредитования сегмента розничной торговли и сокращение торговыми сетями программ экспансии результировались в минимальном количестве новых торговых площадей, выводимых на рынок в этом году.

Ежегодный ввод новых торговых площадей (вся Россия, включая Москву)

В первом полугодии 2018 года в России было открыто шесть новых торговых центов общей арендуемой площадью 173 000 кв.м. Многие проекты, запланированные на 2018 год, были перенесены на следующий год, в результате чего прогноз по вводу новых площадей был пересмотрен в меньшую сторону – в 2018 году вместо ожидаемых 500 000 кв.м ожидается открытие порядка 350 000 кв.м торговых площадей. Крупнейшим открытием в этом году стал ТЦ «Каширская Плаза» (GLA – 71 000 кв.м) в Москве, больше крупноформатных ТЦ к вводу не ожидается. Восстановление строительной активности до уровня прошлого года ожидается в 2019 году – к вводу запланировано несколько крупных проектов, как в столице, так и в региональных городах.

Традиционно на Москву приходится наибольшая строительная активность – 43% от торговых площадей, планируемых к открытию в 2018-2019 годах среди городов-миллионников. Но в этом году строительная активность в столице остается низкой и сравнима с уровнем прошлого года – в 2018 году к вводу ожидается порядка 130 000 кв.м торговых площадей. В следующем году с вводом таких крупных объектов как «Саларис» (GLA – 105 000 кв.м) и торговой части в парке развлечений «Остров Мечты» (GLA – 70 000 кв.м) объем нового предложения увеличится до 230 000 кв.м.

Ежегодный ввод новых торговых площадей в Москве и МО (тысяч кв.м)

Меняющийся потребитель стимулирует развитие новых форматов торговли. Торговые центры и операторы ориентируются на поколение миллениалов, для которых на первом месте стоит получение новых эмоций и впечатлений.

Торговые центры, как и ритейлеры, находятся в поисках новых уникальных концепций для повышения привлекательности своих объектов – в ТЦ «МЕГА Теплый Стан» запустили креативное пространство для отдыха, в ТРЦ «Вегас Крокус Сити» планируется размещение коворкинга Meeting Point, в ТЦ «Авиапарк» открылся фудхолл MARK eat. Фудхоллы развиваются и расширяют географию – Zendenоткрыл фуд-корт в Пятигорске на месте Верхнего рынка, Ginza Project планирует развивать в спальных районах Москвы сеть гастроцентров «Зеленый рынок», Gremm Group анонсировали запуск гастромаркета на Маросейке.

Продолжается консолидация рынка – на месте магазинов Media Marktбудут открыты «М.Видео» и «Эльдорадо», «Евросеть» и «Связной» договорились о слиянии под единым брендом «Связной». Интернет-торговля в России продолжает рост, в 2017 году он составил 17% (по данным АКИТ), в предыдущие годы – 20-30%. Уже существующие онлайн-игроки развивают омниканальность и новые форматы деятельности – интернет-гиганты запускают свои маркетплейсы (Яндекс и Сбербанк, Ozon, Mail.ru), Lamoda планирует открытие офлайн-магазинов, Rambler и Сбербанк запускают новый сервис для бронирования столов и предварительных заказов и оплаты счетов в ресторанах.

Коммерческие условия на рынке торговых площадей в целом остаются на уровне прошлого года. «Прайм» сегмент показал первые признаки роста, отражая растущую уверенность игроков рынка.

Арендные ставки в «прайм» торговых центрах*

* Приведены усредненные ставки для успешных торговых объектов Москвы. Они могут использоваться только для примерной оценки уровня арендных платежей и могут сильно разниться в зависимости от объекта.

Наиболее популярной структурой арендного платежа в торговых центрах остается комбинированная ставка аренды: в качестве арендной платы используется либо минимальный фиксированный платёж, либо % от оборота арендатора в зависимости от того, что выше. «Чистый» % от оборота арендатора в качестве арендной платы (без фиксированного платежа) используется редко, в основном для крупных якорных арендаторов (гипермаркеты, развлечения, кинотеатры). Практика разнится в различных объектах – в некоторых торговых центрах эти категории также имеют фиксированную ставку аренды. В среднем процентная ставка варьируется между 12%-15% для операторов торговой галереи, 3-7% для крупных якорных арендаторов.

Рынок складской недвижимости

На складские площади в столичном регионе сохраняется стабильно высокий спрос. Доля вакантных складов в московском регионе снижается. Девелоперы предпочитают built-to-suit спекулятивному строительству. В связи с дефицитом качественных складских площадей, готовых к въезду, некоторые девелоперы заявляют о повышении запрашиваемых ставок на премиальные объекты. Но повышения интереса девелоперов к спекулятивному строительству не наблюдается. В условиях низких темпов роста экономики арендаторы готовы подождать 6-9 месяцев, когда для них будет построено новое здание, удовлетворяющее их требованиям.

         Доля вакантных складов класса «А»               Ставка аренды в классе «А» (руб./кв.м/год)

Спрос на складские площади в московском регионе стабилен и доля вакантных площадей продолжает снижаться. Как минимум на половину складских площадей, которые будут введены в эксплуатацию в 2018 году, уже заключены предварительные договоры аренды и покупки.

Традиционно, драйвером спроса на качественные складские площади являются компании сегмента розничной торговли. После небольшого снижения спроса на складские объекты со стороны этих компаний в 2016-17 годах аналитики Cushman & Wakefield отмечают увеличение их доли в структуре спроса с 38,7% до 50,4%. Увеличение доли розничных компаний произошло за счет сокращения спроса со стороны производства и дистрибуции.

Структура спроса на складские площади в московском регионе

Что касается структуры спроса по сфере деятельности, то лидерами в ней являются компании категории «Одежда и обувь», на них приходится 22% арендованных и купленных площадей. На втором и третьем месте компании из категорий «Еда и напитки» и «Логистика». Их доля в структуре спроса – 15% и 12, соответственно.

Спрос на складские площади в регионах России ниже московского. Объем арендованных и купленных площадей в первом полугодии 2018 года сократился на 10% по сравнению с аналогичным показателем за последние 5 лет.

Во II квартале 2018 года в регионах было построено 49 000 кв.м, что соответствует аналогичному показателю 2017 года. По предварительным оценкам до конца года будет построено около 450 000 кв.м, что выше аналогичного показателя 2017 года на 20%. Отмечается дефицит складских площадей в некоторых регионах, что может способствовать росту спекулятивного строительства.

В первом полугодии 2018 года наметилось снижение активности арендаторов на региональных рынках. Во II квартале 2018 года было арендовано и куплено 132 000 кв.м складов, что на 10% меньше аналогичного показателя 2017 года. По прогнозам Cushman & Wakefield объем заключенных сделок со складами по итогам года будет ниже прошлогоднего на 15% и составит 550 000 кв.м.

Основной арендатор складских площадей в регионах РФ – ритейл. Около 50% спроса в регионах формируют компании сегмента розничной торговли, но в последние 12 месяцев их доля была несколько ниже обычной и составила 45,5%. Говорить о формировании новой тенденции преждевременно. Количество сделок в регионах невелико и структура сделок имеет большую волатильность от периода к периоду. В регионах России в структуре спроса на склады по сферам деятельности наиболее представлена категория «Еда и напитки», она составляет 21% от всего объема сделок по аренде и покупке складских помещений.

Структура спроса на складские площади в регионах России

Заключение: стандартные условия договоров аренды

Сроки договоров аренды

• Офисы: 3-7 лет.
• Склады: краткосрочные (1-3 лет) или долгосрочные (более 5 лет).
• Торговые площади: в среднем 3-5 лет, якорные арендаторы – 7-10 лет.

Досрочное расторжение

• Офисы: возможно через 3 года после начала аренды с удержанием депозита и неамортизированной стоимости отделки в качестве штрафной санкции. Это условие стало более популярно в кризисный период. Уведомление о расторжении высылается за 6-12 месяцев. Если в договоре есть условие о пересмотре арендной ставки после 3 лет, договор может быть расторгнут любой из сторон в эту дату.
• Торговля: возможно через 2-3 года после начала аренды. Предмет для переговоров с собственником.

Переуступка прав аренды / субаренда

• Офисы и склады: обычно возможно, но условия и процедура – предмет для переговоров с собственником.
• Торговля: обычно невозможно, в редких случаях – предмет для переговоров с собственником.

Правила измерения площади

• Площади измеряются в основном по системе БОМА (BOMA). Некоторые собственники зданий используют систему БТИ.

Валюта договора и периодичность платежей

• Офисы и торговля: рубли или доллары США за кв.м в год, оплата производится авансом, ежемесячно или ежеквартально.
• Склады: рубли.

Депозит

• Офисы: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).
• Торговые площади: эквивалент арендной платы за 1-2 месяца (возможна банковская гарантия).
• Склады: эквивалент арендной платы за 1-3 месяца (возможна банковская гарантия, но она используется достаточно редко, т.к. арендодатели предпочитают депозит).

Пересмотр ставки аренды

• В кризисный период данное условие часто включается в договоры аренды (срок и процедура пересмотра – предмет для переговоров).

Индексация

• Офисы: для договоров в рублях – 5-10%, для договоров в валюте – 2,5-4% или на уровне инфляции Еврозоны или США.
• Торговые помещения: для договоров в рублях – инфляция в России или 8-10%, для договоров в долларах США – US CPI или 5%.
• Склады: 4-8% (для договоров сроком более 5 лет редко превышает 5-6%).

Структура арендного платежа

• Только для торговли. В торговых центрах очень часто применяется комбинированная ставка аренды (минимальный фиксированный платёж + % от оборота арендатора). В среднем процентная ставка варьируется между 12%-15% для операторов торговой галереи, 3-5% для крупных якорных арендаторов..

Ремонтные работы

• Арендатор: поддержка состояния и обслуживание внутренних помещений.
• Арендодатель: ремонт общих зон, несущих конструкций здания.

Страхование

• Арендатор: страхование собственного имущества.
• Арендодатель: страхование здания, которое обычно включено в операционные расходы, оплачиваемые арендаторами.

Операционные расходы

• Оплачиваются арендатором по принципу «открытая книга» или фиксированный размер платежа.

Коммунальные платежи

• Часто включены в операционные расходы, но возможны различные варианты в разных проектах.
• Торговые помещения: в некоторых случаях собственник оставляет за собой право на индексацию операционных расходов ввиду регулярного увеличения стоимости коммунальных услуг в стране при условии предоставления подтверждающих документов.
• Склады: в основном оплачиваются отдельно, по факту потребления.

Налог на недвижимость

• Арендатор: арендодатель может полностью или частично включать размер налога в операционные расходы, оплачиваемые арендатором.
• Арендодатель: для офисов и торговых помещений размер налога варьируется в зависимости от региона (в Москве составляет 1,4% в 2017 году и 1,5% в 2018 году (1,2% от кадастровой стоимости объекта в 2015 году, 1,3% в 2016 году). НДС 18%.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield