УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор различных сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы за I квартал 2018 года

21.05.2018

Отдел исследований Cushman & Wakefield проанализировав различные сегменты коммерческой недвижимости Москвы, представил обзор рынка по итогам первого квартала 2018 года. По мнению экспертов, сегодняшняя ситуация на рынке создает окно возможностей для инвесторов, ориентированных на приобретение активов. В сегодняшней цене недвижимости уже заложены самые негативные новости, и аналитики считают, что нет никаких факторов, которые могут повлиять на дальнейшее снижение сложившихся на настоящее время цен на коммерческую недвижимость.

Офисная недвижимость

С конца 2017 года отмечается позитивная динамика на рынке офисных помещений столицы. Индикаторы показывают небольшое улучшение, хотя предпосылок для спекулятивного роста пока нет. Рынок нашел баланс и в текущем году скорее всего будет его сохранять.

В 2017 году практически все отложенные в 2015-2016 годах проекты были завершены. Эксперты прогнозируют спад нового строительства в 2018-2020 годах. Половину объема нового строительства в 2017 году составили две башни в Москва-Сити, в 2018 ввод в эксплуатацию сравнимо крупных объектов не планируется. Таким образом, темпы строительства в 2018 году будут несколько ниже предыдущего года.

В 2017 году крупные сделки (от 5 000 кв.м) составляли 15% от общего объема, однако в первом квартале 2018 года структура спроса изменилась. Большие площади составили лишь 3%, из них крупнейшей стала сделка Х5 Retail Group в БЦ Оазис (9 701 кв.м). Самыми активными и заинтересованными в переезде индустриями в I квартале 2018 года являются Банки и Финансы (30%), IT и ПО (24%), FMCG и розничная торговля (14%).

Новое строительство по классам офисов

2017 год был рекордным по объему сделок и, соответственно, в этом году он скорректируется и вернется к уровню, среднему для последних пяти лет (порядка 1,7 млн кв.м в год). Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах класса «А» в последние годы вырос. В 2011-2014 годах среднегодовой объем сделок в этом классе составлял 350 000 кв.м, а в 2014-2017 – уже порядка 550 000 кв.м. Арендаторы используют открывшиеся в последние годы возможности, связанные с более лояльными условиями аренды на наиболее качественные офисные площади. По итогам первого квартала 2018 года, аналитики Cushman & Wakefield ожидают сохранение уровня спроса на высококачественные офисы на уровне прошлого года.

Самые активные индустрии по заключенным сделкам в I квартале 2018 года

По итогам I квартала поглощение продолжило тренд конца прошлого года и уверенно вышло в позитивную зону, составив 107 000 кв.м. На фоне низкой строительной активности дополнительные площади «выбираются» с рынка. Вакансия в целом по офисному рынку (в классе «А», «В+» и «В-») снизилась на 0,5 п.п. до 12% и будет оставаться на этом уровне в течение года. Ввиду стабильно низкого нового строительства и высокого объема сделок уровень вакансии продолжил снижение, начатое в середине прошлого года, и составил 12% на конец I квартала 2018 года. Снижение уровня вакансии связано с уменьшением доли свободных площадей в классе «А». Показатель по классу «В» остается стабильным. На фоне положительного поглощения и низкого нового строительства уровень вакантных помещений в 2018-2020 годах будет оставаться на стабильном уровне, порядка 12,0-12,5%. Свободные качественные офисные помещения разного метража и в разной степени готовности в настоящее время есть практически во всех районах Москвы. Однако, чем ближе местоположение к центру, тем ниже уровень вакансии. Площадь свободных офисов по состоянию на конец первого квартала этого года составила около 2 млн кв.м (класс «А» и «В»).

Свободные офисные помещения

Но доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором. Вопрос не в том, сколько площадей на рынке свободно, а в том, что нужно сделать для того, чтобы сдать помещение в течение года. Данные, накопленные аналитиками Cushman & Wakefield за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону, при котором 80% всех офисов сдается в течение одного года. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев. Количество сданных в аренду площадей в первые 6 месяцев увеличивается каждый квартал ввиду активного принятия решений о переездах ввиду выгодных условий рынка.

Структура сделок на офисном рынке Москвы по сроку экспозиции

30% сделок составляют офисные помещения, экспонируемые менее 90 дней либо не маркетируемые на рынке. Высокая доля сделок с помещениями, экспонировавшимися более года в 2016 году (~50%) объясняется высокой турбулентностью и массовым репрайсингом неликвидных помещений. Причиной фактического отсутствия сделок предварительной аренды является отсутствие дефицита офисных помещений.

Средневзвешенный долларовый эквивалент ставок аренды в классе «А» за первые 4 месяца 2018 года составляет $457 за кв.м в год. Средневзвешенный рублевый эквивалент ставок по сделкам аренды в классе «В» – 15 194 руб. за кв.м в год. Уровень арендной ставки в среднем по рынку (по классам «А» и «В») превысил показатель предыдущего года на 4%, но говорить об уверенном росте пока рано.

Ставки аренды офисов в долларовом исчислении

Ставки аренды офисов в рублевом исчислении

На апрель 2018 года средняя ставка (по всем сделкам аренды на рынке) составила в долларах $315 за кв.м в год, в рублях 18 103 руб. за кв.м в год. С прошлого года доля сделок в долларах США в целом по рынку остается на уровне 7-8% (в 2014 году индикатор составлял 98% и в последующие годы снижался). В классе «А» доля долларовых договоров аренды составляет 21%. А в среднем по рынку доля долларовых договоров – около 6,7%.

Рублевые vs долларовые договоры аренды офисов

Торговая недвижимость

Восстановление потребительского рынка идет медленными темпами и пока не дает ощутимого оптимизма игрокам рынка. Снижение строительной активности будет поддерживать постепенное снижение уровня вакансии. В первом квартале 2018 года в России было открыто 4 форматных торговых центра общей арендуемой площадью 95 000 кв.м. Подтверждается тенденция снижения средней площади торгового объекта – все введенные торговые центры имеют арендуемую площадь не более 30 000 кв.м.

Ежегодный ввод новых торговых площадей, Россия (включая Москву)

В 2018 году объем нового строительства побьет антирекорд 2017 года – к вводу планируется около 500 000 кв.м торговых площадей. После открытия нового торгового центра «Сказка» (GLA – 29 000 кв.м) Краснодар укрепил свои лидерские позиции по показателю обеспеченности торговыми площадями среди городов с населением более 100 000 жителей – 738 кв.м на тысячу жителей.

Ежегодный ввод новых торговых площадей, Москва и МО (тыс. кв.м)

В Москве в первом квартале был открыт один торговый центр «Миля» (GLA – 19 160 кв.м). Всего до конца года в Москве и в Московской области ожидается ввод около 220 000 кв.м торговых площадей, что составляет почти половину от общего объема нового строительства по всей России. Крупнейшим новым торговым центром станет «Каширская Плаза» (GLA – 71 000 кв.м).

На рынке продолжается консолидация – крупные федеральные и международные торговые компании всё чаще объявляют о покупке региональных сетей (X5 купила 99 магазинов уфимской сети «Полушка», супермаркеты «Окей» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области перешли к X5, Leroy Merlin рассматривает покупку Kesko и К-Раута). Активно развиваются сервисы доставки («Яндекс.Еда» выходит в регионы, Delivery Club установит вендинговые аппараты и оборудует спец. зоны для встречи с курьерами в бизнес центрах). Особую популярность набирает доставка продуктов из магазинов – ритейлеры запускают свои сервисы («Ашан») и расширяют зоны доставки (X5), также появляются новые агрегаторы доставки («Ташир» запустил приложение Save Time, сервис такси «Везет» запустил сервис доставки из супермаркетов Golamago).

Общественное питание – один из наиболее быстро развивающихся сегментов, игроки расширяют сети внутри страны и все чаще объявляют о международной экспансии – Black Star Burger планирует открытие бургерной в Лос-Анжелесе, «Додо Пицца» выйдет на немецкий рынок, «Буше» выходит в Нидерланды, а владелец сети ресторанов «Урюк» открыл кафе Osh в Лондоне.

2017 год стал периодом стабилизации ситуации на рынке торговых помещений. Коммерческие условия в целом по рынку оставались на одном уровне, а «прайм» сегмент показал первые признаки роста, отражая растущую уверенность игроков рынка. В начале 2018 года уровень арендных ставок остается стабильным. Наиболее популярной структурой арендного платежа в торговых центрах остается комбинированная ставка аренды – в качестве арендной платы используется либо минимальный фиксированный платёж, либо % от оборота арендатора в зависимости от того, что выше. «Чистый» % от оборота арендатора в качестве арендной платы (без фиксированного платежа) используется редко, в основном для крупных якорных арендаторов (гипермаркеты, развлечения, кинотеатры). Практика разнится в различных объектах – в некоторых торговых центрах эти категории также имеют фиксированную ставку аренды. В среднем процентная ставка варьируется между 12%-15% для операторов торговой галереи, 3-7% для крупных якорных арендаторов.

Складская недвижимость

И в Москве, и в регионах РФ сохраняется стабильный спрос на складские площади. Доля вакантных площадей в Московском регионе снижается. Девелоперы сейчас предпочитают built-to-suit спекулятивному строительству.

Обычно первый квартал года характеризуется низкой активностью рынке складской недвижимости и не приносит сюрпризов, однако I квартал 2018 года оказался исключением. Неожиданными стали показатели объема заключённых сделок. В первые три месяца года в Московском регионе был установлен рекорд по количеству арендованных и купленных площадей в качественных складских объектах – 408 000 кв.м. Это в 2,3 раза выше среднего показателя за последние 10 лет. В противовес Московскому региону, площадь заключенных сделок в регионах поставила антирекорд – 44 000 кв.м, что в 2 раза ниже аналогичного среднего показателя за последние несколько лет. Однако учитывая данные предыдущих периодов и неопределенность экономической ситуации аналитики Cushman & Wakefield предлагают не делать поспешных выводов об изменении трендов и сохраняют прогноз неизменным. По итогам года площадь по заключенным сделкам в Москве и регионах сохранится на уровне прошлого года и составит 1,2 и 0,6 млн кв.м, соответственно. Что касается остальных показателей рынка в I квартале 2018 года, то здесь сюрпризов не было. В Московском регионе ставки аренды остаются стабильными, доля вакантных площадей сокращается, темпы нового строительства по итогам этого года будут выше показателей 2017 года.

В I квартале 2018 года запрашиваемая средняя ставка аренды не изменилась и составила 3 300 рублей за кв.м в год. Эксперты Cushman & Wakefield не прогнозируют снижение или рост ставок аренды как минимум до конца 2018 года. Для части крупных девелоперов эти ставки вполне комфортны.

Ставка аренды на склады класса «А» (рублей за кв.м в год)

За первые 3 месяца 2018 года предложение увеличилось на 102 000 кв.м, что соответствует аналогичному показателю 2017 года. По прогнозам Cushman & Wakefield в 2018 году будет построено около 660 000 кв.м качественных складских площадей, что на 40% выше аналогичного показателя 2017 года.

Ежегодный ввод в эксплуатацию новых складских площадей, класс «A» и «B» (тыс. кв. м)

Объем арендованных и купленных складов, классы «A» и «B» (тыс. кв.м)

В первом квартале 2018 года было арендовано и куплено 408 000 кв.м качественных складских площадей, что в 2,4 раза выше аналогичного показателя 2017 года. Низкие темпы роста потребительского рынка являются сдерживающим фактором роста спроса на складские объекты, и по прогнозу Cushman & Wakefield объем заключенных сделок будет на уровне 2017 года и составит около 1,2 млн кв.м.

Отдел исследований Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России
20.04.2018 Другие Ожидание восстановления стоимости активов на рынке коммерческой недвижимости пока не трансформировалось в значительный рост объемов сделок покупки Подробнее

Складской рынок Московского региона – краткий обзор по итогам I квартала 2018 года

Складской рынок Московского региона – краткий обзор по итогам I квартала 2018 года
19.04.2018 Склады Причинами резкого снижения объёма вакантных площадей стали активизация спроса и низкий объем нового строительства Подробнее

Обзор рынка офисов Москвы по итогам I квартала 2018 года

Обзор рынка офисов Москвы по итогам I квартала 2018 года
17.04.2018 Офисы Низкий ввод нового строительства стимулирует уменьшение доли вакантных офисных площадей Подробнее

Коммерческая недвижимость: итоги 2017 года и прогноз на 2018 год

Коммерческая недвижимость: итоги 2017 года и прогноз на 2018 год
06.03.2018 Другие Отдел исследований компании Cushman & Wakefield подвёл итоги 2017 и сделал предварительные прогнозы на 2018 год по различным сегментам рынка коммерческой недвижимости Подробнее

Итоги инвестиционной активности в 2017 г. на рынке коммерческой недвижимости России

Итоги инвестиционной активности в 2017 г. на рынке коммерческой недвижимости России
12.01.2018 Другие Офисная недвижимость традиционно оставалась привлекательным активом для инвесторов – на ее долю пришлось более 40% от общего объема инвестиций Подробнее

Обзор CBRE: итоги 2017 года и прогноз на 2018 год на рынке коммерческой недвижимости

Обзор CBRE: итоги 2017 года и прогноз на 2018 год на рынке коммерческой недвижимости
04.12.2017 Другие Компания CBRE проанализировала основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости Подробнее

Рынок торговой недвижимости Калининграда – анализ и прогноз развития

Рынок торговой недвижимости Калининграда – анализ и прогноз развития
21.08.2018 Другие Низкий уровень вакантных площадей в ТЦ Калининграда свидетельствует о том, что рынок еще не достиг избыточного уровня обеспеченности Подробнее

II квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2018 года
02.08.2018 Другие Отдел исследований компании Cushman & Wakefield по итогам первого полугодия 2018 года представил аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости России Подробнее

Популярное

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2018 года
II квартал 2018 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка
Отдел исследований компании Cushman & Wakefield по итогам первого полугодия 2018 года представил аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости России
подождите ...
HotLog