Обзор коммерческой недвижимости Москвы – III квартал 2017 года

Аналитики компании Colliers International провели исследование рынка коммерческой недвижимости Москвы и обозначили ключевые тенденции на офисном рынке, рынке street-retail помещений, а также на складском рынке столичного региона.

Офисная недвижимость Москвы

Предложение на офисном рынке столицы

Объем существующего предложения по итогам III квартала составил 17,23 млн кв.м, из них 3,96 млн кв.м – класс «А». В III квартале рынок пополнился 75 000 кв.м, что почти в 3,5 раза больше, чем за первую половину года. Два из четырех появившихся объектов относятся к классу «А», остальные – к сегменту «В+»/«В-». При этом всего с начала года объем ввода оказался рекордно низким (95 000 кв.м) значением ввода офисного предложения за первые три квартала года в течение последних пяти лет.

Фактически итоговый показатель прироста будет зависеть от ввода двух башен в составе ММДЦ «Москва-Сити», т.к. они формируют 70% от запланированного до конца года объема ввода.

В случае получения документации о вводе на все заявленные до конца 2017 года объекты, суммарный годовой прирост может составить 450-465 тысяч кв.м.

Спрос на офисы в Москве

Несмотря на слабоактивное первое полугодие, динамика и качество заключаемых сделок в III квартале позволяют говорить об оживлении спроса.

За первые три квартала совокупный объем арендованных и купленных офисных площадей составил 826 000 кв.м, что на 30% превышает показатель за аналогичный период 2016 года.

Общее количество сделок по аренде и покупке увеличилось в 2 раза: активность в части аренды и покупки демонстрировали как небольшие компании, снимающие в аренду офисы менее 200 кв.м, так и крупные, для размещения которых необходимо более 10 000 кв.м.

Доля сделок на офисном рынке Москвы в зависимости от типа

Продолжает сокращаться доля сделок по пересогласованию и пересмотру условий аренды. Более 80% от общего объема относится к переездам компаний.

Среди крупнейших сделок в III квартале 2017 года – аренда компанией «Эксмо» 23 000 кв.м в БЦ «Поклонка Плейс», аренда компанией Tele2 офиса площадью 13 100 кв.м в офисном парке Comcity, аренда компанией «Техносерв» 12 000 кв.м в деловом квартале «Новоспасский Двор», аренда компанией Deutsche Bank 8 200 кв.м в БЦ «Аквамарин III» и предварительная аренда компанией «Европлан» 8 000 кв.м в БЦ «Оазис».

Вакантные офисные площади в Москве

Среднее значение вакансии по рынку не претерпело серьезных изменений. Объем введенного свободного предложения компенсировался умеренным чистым поглощением. В среднем по рынку доля вакантности составила 11,2%. В абсолютном выражении предлагается в аренду и на продажу 1,9 млн кв.м. В структуре свободного предложения 32% сформировал класс «А», 50% – «В+» и 17% – «В-».

Объем свободных офисных площадей в столице

В связи с дефицитом крупных офисных блоков (более 10 000 кв.м) в качественных зданиях с удобной локацией установилась практика заключения предварительных договоров аренды крупными компаниями в строящихся объектах: около 30% офисных площадей во введенных в эксплуатацию с начала года бизнес-центрах и планируемых к вводу до конца года уже не предлагается на рынке. В то же время собственники некоторых объектов продолжают переносить сроки ввода в эксплуатацию до подписания Pre-lease с якорным арендатором.

Существующий объем свободных офисных площадей имеет неравномерное распределение, и для некоторых субрынков характерным является дефицит качественного предложения.

Цены продажи офисов в столице

В сегменте продаж сохраняются тенденции начала года: объем свободного качественного предложения остается небольшим, экспонируемые цены продаж стабильны. Вместе с тем с середины года уже наблюдается конвертация существующего интереса в реальные сделки – увеличилось количество сделок по покупке офисных площадей менее 200 кв.м по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

Стоимостные показатели в удаленных от ЦДР районах, вблизи ТТК, составляют 180 000 руб./кв.м для класса «А» и 150 000 руб./кв.м – для класса «B+». Объекты, находящиеся на удалении от ТТК в сторону МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 170 000 руб./кв.м в классе «А» и 115 000 – 130 000 руб./кв.м в классе «В+»/«В-».

Дорогие офисы предлагаются в центральных районах города по средней стоимости 315 000 руб./кв.м для класса «А» и 265 000 – 275 000 руб./кв.м для классов «В+»/«В-». В башнях ММДЦ «Москва-Сити» предложения варьируются в диапазоне 245 000 – 450 000 руб./кв.м.

Ставки аренды на офисные площади в Москве

III квартал 2017 года характеризовался стабильными ставками аренды. Традиционно колебания наблюдались в приведенном показателе ставки из-за волатильности курсов валют. Рынок по-прежнему остается рублевым.

Наблюдалось небольшое локальное изменение запрашиваемых рублевых ставок аренды по районам и классам, однако это незначительно увеличило среднерыночный уровень – в пределах 1-3%. В ЦДР приведенные ставки аренды на офисы класса «А» составили 30 785 руб./кв.м/год, на класс «В+» – 20 240 руб./кв.м/год.

Приведенная базовая ставка аренды офисов в долларах США для класса «А» составляет $440/кв.м/год, в рублях – 25 831 руб./кв.м/год. Приведенная базовая ставка аренды в долларах США для класса «В+»/«В-» составляет $219/кв.м/год, в рублях – 12 817 руб./кв.м/год.

Тенденции и прогнозы развития офисного рынка Москвы

Девелоперами анонсировано к вводу в IV квартале 370 000 кв.м, из которых классу «А» соответствуют 340 000 кв.м. В случае реализации заявленных планов годовой объем нового строительства в 2017 году вырастет по сравнению с 2016 годом на 50%.

Основные объекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в IV квартале 2017 года

Появление объектов класса «А» не окажет существенного влияния на объем свободного предложения в данном сегменте, ввиду того что уже сегодня в трех из четырех бизнес-центров класса «А» в среднем свободно не более 10%.

При переносе сроков ввода объектов ММЦД «Москва-Сити» на 2018 год прирост нового предложения, напротив, окажется ниже прошлогоднего показателя на 40% (т.е. 197 000 кв.м),что отразится и на росте уровня вакантности с ожидаемых 10% до 11,5%.

Принимая во внимание, что в двух последних кварталах прирост в объеме сделок составлял 65% и 75%, а в конце года обычно закрывается существенный объем площадей, совокупный объем спроса может составить 1,0-1,1 млн кв.м. Несмотря на то, что ожидаемый объем спроса может оказаться выше значений 2014-2016 годов, он все же меньше предкризисных значений.

В конце года на рынке будет наблюдаться существенное снижение вакантных площадей и постепенный рост ставок аренды.

Сокращение объема качественного предложения, особенно в сегменте крупных блоков, на фоне позитивной динамики спроса постепенно будет толкать вверх ставки в классах «А» и «В+», что, впрочем, заметнее всего проявится в 2018 году.

Прогноз динамики основных показателей офисного рынка Москвы

Street-retail помещения Москвы

Тенденции рынка стрит-ритейл помещений в Москве

Главным событием III квартала 2017 года на рынке стрит-ритейла стало завершение очередного этапа программы реновации улиц Москвы. Строительно-монтажные работы завершились более чем на 80 городских улицах и территориях, среди которых Садовое кольцо, Бульварное кольцо, Тверская (от Настасьинского переулка до Триумфальной площади), 1-я Тверская-Ямская и др.

Летом, в период проведения строительных работ, средний уровень вакантности Садового кольца вырос до 13%, а вакантность отдельных его участков достигала 30%. Трафик и средний чек многих заведений общепита, расположенных в зонах реконструкции, сократился в два и более раза. По итогам III квартала средний уровень свободных торговых площадей на магистрали снизился до 12%, хотя вакантность некоторых отрезков Садового кольца все еще остается довольно высокой (20-25%).

Наибольший процент ротации за квартал произошел на Тверской – около 5% торговых площадей улицы сменили своих арендаторов. Следом за Тверской – Пятницкая улица с показателем ротации 4%. На Арбате и Мясницкой улице только 3% помещений сменили своих арендаторов. Следом идут ул. Кузнецкий Мост (2%) и ул. Новый Арбат (1%). Нулевой процент ротации показала Неглинная улица – здесь не поменялось ни одного арендатора.

В III квартале 2017 года средняя вакантность на центральных торговых коридорах продолжила снижаться и составила 6,5%.

Средняя вакантность на центральных торговых коридорах Москвы

Наиболее активный процесс ротации ритейлеров в III квартале наблюдался на Тверской, Пятницкой и Арбате, где арендаторов сменили 5%, 4% и 3% площадей соответственно. На смену предыдущим арендаторам приходят преимущественно ритейлеры с аналогичным торговым профилем. К примеру, на Арбате кафе грузинской кухни «эZо» сменило кафе «Уральские пельмени», а на Пятницкой ресторан Leonidas пришел на смену ресторану «Шардане».

Также в качестве одного из трендов минувшего квартала стоит отметить открытия магазинов потребительской электроники на центральных улицах Москвы. Так, на ул. Тверская, д. 27 открылись магазины сразу двух сетей: китайской Xiaomi и сети re:Store, которая переехала из другого помещения и увеличила площадь. Эти открытия примечательны тем, что данные сети развиваются, в основном, в торговых центрах: для Xiaomi это первый магазин в формате стрит-ритейл в Москве, а у re:Store – седьмой.

Спрос и коммерческие условия аренды street-retail в столице

В III квартале наибольшим спросом пользовались помещения на улицах Пятницкая, Покровка, Маросейка, Мясницкая, Неглинная, Петровка. К примеру, ювелирная сеть Tiffany & Co выбрала Петровку для открытия бутика площадью 490 кв.м, который стал вторым магазином бренда с момента перехода компании на самостоятельное развитие в России.

Среди новых сетей и форматов, активно развивающихся в стрит-ритейле, можно выделить сеть товаров для дома Modi, первый магазин которой открылся на Арбате. В планах сети в ближайшее время открытие новых магазинов на центральных улицах Москвы. Также заслуживает внимания открытие первого супермаркета «Ашан» в формате стрит-ритейл на ул. Тверская. Особенность нового формата – значительная площадь супермаркета отводится под гастрономию и собственное кафе.

Продолжает активно развиваться сеть «Мосхозторг», которая в III квартале открыла восемь новых магазинов, среди них – точки на Смоленском бульваре и ул. Новокузнецкая.

В III квартале 2017 года наибольшее количество заявок поступило от операторов общепита – 85%.

Распределение спроса на стрит-ритейл помещения в Москве по типу арендатора

Арендные ставки на центральных торговых улицах в III квартале 2017 не изменились в сравнении с II кварталом.

Традиционно активные планы по экспансии у Ginza Project, «Тануки», ресторанного направления Crocus Group, а также Novikov Group. Последние, к примеру, в III квартале открыли сразу несколько заведений в разных ценовых категориях: бургерная #Farш на ул. Лесная, кафе паназиатской кухни Hoshi на ул. Кузнецкий мост, д. 15/17 и Bar & Grill в Новочеркасском переулке.

Минувший квартал был богат на открытия несетевых кафе и ресторанов. В Хамовниках открылся ресторан 23Tolstoy, на проспекте Мира открыл двери ресторан китайской кухни «Джимми ли», на Новом Арбате – ресторан «Пирог Мясника» и др.

Ключевые открытия на центральных торговых коридорах Москвы в III квартале 2017 года

Прогнозы развития рынка торговых помещений Москвы

К концу года ожидается дальнейшее сокращение уровня вакантности центральных торговых улиц Москвы в пределах 1 п.п. Этому будет способствовать, прежде всего, дальнейшее развитие сегмента общественного питания.

Также на фоне новостей о продаже сети «Перекресток-Экспресс», которая имеет более 30 магазинов в пределах Садового Кольца, возможно активное развитие новых и действующих продуктовых сетей на центральных улицах столицы.

Складская недвижимость Москвы

Предложение на складском рынке Москвы

По итогам III квартала 2017 года общее предложение качественных складских объектов в Московском регионе достигло 13,16 млн кв.м, объем ввода за III квартал составил 191 000 кв.м, а с начала года – 386 000 кв.м. Таким образом, объем завершенного строительства за первые девять месяцев текущего года был аналогичен результатам прошлого года, когда за I-III кварталы было введено 385 000 кв.м.

Наиболее крупными складскими объектами, введенными в эксплуатацию в III квартале стали «Технопарк Успенский» (площадь – 42 000 кв.м), Ориентир «Север 2» (43 100 кв.м), Логопарк «Дмитров» (25 600 кв.м), а также «ПСК Кожухово» (47 715 кв.м). Следует отметить, что подавляющая часть от общего объема введенных в I-III кварталах 2017 года складских площадей расположены на севере и востоке Московского региона.

По итогам первых девяти месяцев 2017 объем спроса превысил объем ввода более чем в два раза.

Спрос на склады в столичном регионе

По итогам первых трех кварталов 2017 года в Московском регионе было арендовано и куплено около 840 000 кв.м складских площадей, что на 38% превышает аналогичный показатель 2016 года.

На III квартал 2017 года пришлось 348 000 кв.м, при этом существенный объем спроса сформирован несколькими крупными сделками: покупкой складского комплекса площадью 68 700 кв.м компанией «Утконос», а также сделкой по приобретению будущего склада площадью 146 000 кв.м компанией Wildberries. Оба комплекса будут реализованы по схеме built-to-suit. В результате закрытия данных сделок на покупку по итогам трех кварталов пришлось 34% от общего объема сделок, хотя еще кварталом ранее эта пропорция составляла 15% к 85% аренды.

Объем сделок со складами, закрытых с начала года в Московском регионе, по типу арендатора

Ритейл, и в частности онлайн-ритейл, занял доминирующие позиции в общем объеме сделок, закрытых с начала года в Московском регионе.

Изменение объема вакантных площадей на московском складском рынке

Ставки аренды на складские помещения в Москве

По итогам III квартала 2017 года запрашиваемая ставка аренды на объекты класса «А» в Московском регионе не претерпела серьезных изменений и находится в диапазоне 3 400 – 4 000 руб./кв.м/год в зависимости от расположения складского комплекса и объема арендуемого блока.

Средняя запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе составляет 3 800 руб./кв.м/год.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды склада в Московском регионе

Тенденции и прогнозы развития рынка складской недвижимости столицы

На фоне низкого объема ввода и сохраняющегося спроса на качественные существующие складские комплексы,  ожидается дальнейшее снижение доли вакантных площадей до конца текущего года – до уровня 7%. Однако даже при условии существующей динамики снижения вакансии объем доступных к аренде складских площадей остается высоким. Помимо уже имеющегося готового предложения девелоперы готовы предлагать реализацию объектов по схеме built-to-suit, что замедляет процесс поглощения уже готовых площадей. Давление со стороны свободных конкурирующих складских объектов снижает потенциал роста ставок как минимум до конца текущего года и в первые несколько месяцев следующего года.

Среди наиболее крупных складских комплексов, запланированных к вводу до конца 2017 года – блоки 2, 6.1 и 7 в «PNK-Валищево» (девелопер – PNK Group, площадь –  51 080 кв.м) и фаза 2 «Внуково II» фаза 2 (девелопер – Logistic Partners, площадь – 49 000 кв.м).

Обзор подготовлен Colliers International