Обзор рынка отелей Москвы категорий 3-5 звезд

Сегодня загрузку московских отелей обеспечивают россияне и иностранцы, приезжающие в столицу с деловыми целями. И большинство девелоперов гостиниц нацелено на удовлетворение спроса именно бизнес-приезжих, которые не слишком чувствительны к цене. Однако за кадром остается огромное число тех, кто готов приезжать в Москву с познавательными визитами – обычных туристов. Гостиниц, подходящих по цене и качеству данной категории гостей столицы, явно не хватает. Пока отели среднего ценового сегмента не слишком интересуют девелоперов, однако приближающееся насыщение верхнего сегмента гостиниц скоро не оставит им выбора.

Общая ситуация

После утверждения в 2004 году «Генеральной схемы размещения гостиниц в Москве до 2010 года» столичные власти планировали увеличить номерной фонд столицы к этому времени до 200 тыс. гостиничных мест. Однако планы по ежегодному приросту 20 тыс. номеров оказались слишком оптимистичными, и в прошлом году московское правительство приняло постановление «О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы», призванное заинтересовать девелоперов и инвесторов. Предложенные меры предполагают компенсацию части процентной ставки по кредитам строителям отелей и снижение ставок налогообложения за право аренды земли, а также освобождение ряда инвесторов от выплаты доли города. Однако, как опасаются в Jones Lang LaSalle, эти меры вряд ли способны решить проблемы гостиничного девелопмента. «Дело в том, что гостиничные проекты всегда воспринимаются как более рискованные по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости, в результате чего инвестору необходимо закладывать более высокую ставку доходности, чтобы оправдать риск», – отмечают в компании. О среднем размере ставок доходности сложно говорить из-за очень малого числа инвестиционных сделок – количество покупок на рынке гостиничной недвижимости можно пересчитать по пальцам, и большинство из них прошло в Санкт-Петербурге.

Из последних сделок на московском рынке можно отметить покупку компанией Kempinski Hotels пакета акций гостиницы «Балчуг» (69% акций), принадлежащего Москве, в результате чего в собственности гостиничного оператора оказалось 84,5% акций отеля. Для девелоперов наиболее привлекательным сегодня является верхний (4–5*) сегмент отелей, о чем свидетельствует преобладание гостиниц этой категории в новом предложении. Инвесторы не торопятся вкладывать деньги в строительство отелей среднего и экономического класса из-за более низкой доходности последних. Чтобы оправдать риски, связанные со строительством отеля, московские девелоперы, по оценкам экспертов Jones Lang LaSalle, рассчитывают получить до 30–35% доходности от гостиничных проектов, что возможно только для проектов гостиниц верхнего сегмента. Однако город ощущает острую нужду именно в категории 3*, поэтому меры, предпринимаемые московским правительством, направлены на развитие этого сегмента. На сегодняшний день только наличие вывески именитого иностранного гостиничного оператора может гарантировать привычное западному гостю качество услуг. Отели под управлением международных брендов имеют преимущество перед остальными в глазах как иностранных, так и российских туристов. В связи с этим большое число западных отельеров рассматривают Россию в целом и Москву в частности как весьма перспективный и пока низкоконкурентный рынок.

Вот некоторые из иностранных игроков, вышедших или заявивших о выходе на московский рынок за последнее время:

• Ritz Carlton, управляющий гостиницей, построенной на месте бывшего «Интуриста», открытие которой намечено на весну текущего года;
• Hilton Hotels Corporation, заключившая франчайзинговый договор с компанией «Садко-отель» на управление реконструируемым комплексом на базе гостиницы «Ленинградская», открытие которого запланировано на середину 2007 года;
• люксембургская Orco Property Group, открывающая отель под брендом MaMaison Hotels & Apartments в Москве на улице Покровка в начале лета 2007 года.

Предложение

Гостиничный рынок Москвы весьма неоднороден – значительные различия, связанные как с качеством помещений, так и с уровнем предоставляемых услуг, наблюдаются даже внутри одного сегмента. Жесткой классификации, обязательной для всех, в России, как и в других странах, не существует. Однако если на Западе для присвоения «звезд» необходимо прохождение сертификации или оценка специальных независимых компаний, то в России пока возможно определять уровень отеля чуть ли не «решением трудового коллектива». Это значительно затрудняет оценку объема номерного фонда по категориям – количество «звезд» довольно редко определяет уровень отеля и предоставляемых услуг, хотя, как правило, определяет уровень цен в нем. Однако на московском рынке, благодаря выходу международных гостиничных операторов, задающих стандарты качества и указывающих пути развития местным игрокам, ситуация начинает исправляться.

Тем не менее, эксперты по-разному оценивают размеры номерного фонда:

• По оценкам Becar Commercial Property Moscow, совокупный номерной фонд верхнего и среднего сегментов превышает 24 тыс. номеров, в составе которых класс люкс (5*) представлен 2445 номерами, бизнес-класс (4*) включает 5570, а средний (3*) – 16 033 номера.
• По данным Jones Lang LaSalle, в Москве объем качественного предложения гостиничных номеров средней и высшей категорий составляет порядка 10 тыс. номеров, при этом в компании оценивают номерной фонд современного стандарта.

Такая оценка сужает круг рассматриваемых гостиниц, отсекая российские, заявляющие о себе как о трехзвездочных отелях, но не соответствующие современным требованиям, предъявляемым к данной категории. В новом предложении доминируют гостиницы верхнего сегмента – категорий 4 и 5*, что объясняется более высокой по сравнению со средним сегментом доходностью данных категорий. При этом в среднем сегменте, несмотря на усилия московских властей, прирост незначителен: отели этой категории, введенные в 2006 году, имеют небольшой номерной фонд. Более того, средний сегмент продолжает сокращаться за счет реконструкции и сноса старых зданий. В компании Blackwood подчеркивают, что прирост номерного фонда лишь частично покрывает выведенные с рынка площади и не всегда совпадает по звездности с заменяемым фондом. Так, сообщают в компании, на месте выведенных из эксплуатации трехзвездочных гостиниц «Минск» и «Россия» планируется построить отели категории 5*.

В одном из выступлений Юрий Лужков отметил, что в российской столице каждые две недели вводится новая трехзвездочная гостиница, и в ближайшие 2,5 года будет построено 75 таких отелей. Однако наблюдаемые в 2006 году темпы ввода гостиниц указывают на то, что названное московским мэром их количество вряд ли будет реализовано в указанные сроки. Об этом говорит и тот факт, что в новом предложении гостиниц, запланированных к вводу в 2007 году, по количеству номеров лидирует верхний сегмент. По данным Becar Commercial Property Moscow, в 2007 году заявлено открытие более 20 гостиниц с совокупным номерным фондом около 2674. При этом в среднем сегменте преобладают гостиницы с небольшим количеством номеров. Из крупных отелей среднего сегмента можно отметить гостиницу в составе гостинично-офисного центра «Милан» (консультант – компания «Миэль-Недвижимость») с номерным фондом около 300 номеров, а также гостиницу компании «Сити-Отель» – Sherrizone в 2 км от аэропорта Шереметьево (151 номер) – тоже в составе офисно-гостиничного комплекса. Нередко девелоперы включают гостиничные номера в состав многофункциональных комплексов с целью минимизировать риски. Сложно судить об эффекте взаимодействия разных сегментов в одном проекте.

Положительный пример: в том же комплексе «Милан» на Каширском шоссе из-за его близости к аэропорту Домодедово бизнес-приезжие могут, не заезжая в город, осуществить запланированную встречу, отдохнуть в гостинице и улететь домой. Конечно, при условии, что цель поездки – встреча с одним из арендаторов офисной составляющей комплекса. Однако не стоит рассчитывать на массовость подобных ситуаций, в большинстве случаев посетители офисов и гости отеля в таких комплексах никак не связаны. По данным Colliers International, на конец 2006 года было заявлено о 35–40 новых проектах гостиниц с общим номерным фондом 8,5–9 тыс. номеров, позиционирующихся в основном в верхнем сегменте рынка и находящихся на разных стадиях строительства или реконструкции. Спрос Главной характеристикой спроса на гостиничные услуги со стороны конечных потребителей является показатель среднегодовой загрузки отелей.

В столице в минувшем году для верхнего сегмента гостиниц он был ниже, чем в 2005 году: по данным Hotel Consalting & Development Group, в 2005 году средняя загрузка отелей 4–5* составляла 72,69%, а в 2006 году – 70,24%. Небольшое снижение спроса (около 2%) в компании объясняют относительной стабилизацией туристских прибытий с деловой целью, а также определенной погрешностью статистических данных. При этом, по оценкам Colliers International, среднегодовая загрузка гостиниц верхнего сегмента составила 72,4%, понизившись по сравнению с предыдущим годом на 5,3%. В компании объясняют снижение загрузки расширением предложения в данном сегменте, а также продолжающимся ростом цен. Опережающие темпы роста цены продажи компенсируют снижение спроса, благодаря чему показатель дохода с номера (RevPAR), по данным компании, вырос за рассматриваемый период на 24,1%, составив $208,67.

Растущая, несмотря ни на что, доходность номера в верхнем сегменте гостиниц делают столичные гостиницы высшей категории особенно привлекательными для инвесторов. Что касается среднего сегмента гостиниц, то здесь, по данным Hotel Consalting & Development Group, динамика заполняемости сохранила положительное направление, увеличившись по сравнению с 2005 года на 14,63% и составив 78,43%. В Colliers International считают, что загрузка гостиниц класса 3* в 2006 году стабилизировалась на уровне 72,5%, и выделяют ряд факторов, тормозящих рост спроса в этом сегменте:

• несоответствие старых гостиниц этой группы, построенных в советский период, современным требованиям рынка ввиду их морального и физического износа;
• пассивная политика продаж;
• несоответствие цены качеству предлагаемых услуг.

Фактор стоимости номера часто является решающим для потенциальных потребителей гостиничных услуг средней ценовой категории, среди которых преобладают гости столицы, приехавшие с туристическими целями. Поэтому высокие цены на услуги размещения, вызванные нехваткой качественного предложения в данном сегменте, ограничивают развитие туризма в Москве. Как отмечают в Jones Lang LaSalle, поток туристов в Москве сегодня в основном представлен бизнес-приезжими (около 80% в структуре спроса), которые не всегда могут выбирать гостиницу исходя из показателя стоимости номера. Эта категория гостей столицы является основным потребителем услуг отелей верхнего сегмента. «Тем не менее выбор у потребителя есть всегда, поэтому, несмотря на возрастающий поток бизнес-туристов, загрузка отелей верхнего сегмента медленно, но верно снижается, – отмечают в компании. – Сегодня активно развивается сегмент апарт-отелей, также весьма востребована сдача в краткосрочную аренду жилых квартир».

Ставки

По данным Hotel Consalting & Development Group, в 2006 году среднерыночный ADR (средняя стоимость продажи номера) в верхнем сегменте гостиниц составил $283,66, увеличившись по сравнению с 2005 годом на 19,44%. В среднем сегменте, по оценкам компании, стоимость номера выросла незначительно, составив $120. Несмотря на некоторое снижение загрузки московских отелей, средний показатель прибыли на номер продолжает расти. По мнению аналитиков компании Blackwood, высокая прибыль с номера столичных гостиниц объясняется сочетанием высокой стоимости номеров и низким уровнем оплаты труда служащих, которая составляет порядка 20% от оборота. Если говорить о размере вознаграждения управляющей компании, то, как сообщают в Jones Lang LaSalle, он определяется индивидуально и зависит от статуса оператора и девелопера, от качества и расположения здания и других параметров. Но если говорить об усредненных цифрах, то базовое вознаграждение складывается из 3% от валовой выручки и 10% от валовой операционной прибыли. Что касается стоимости строительства, например, гостиницы категории 3*, то, по оценкам специалистов компании «Сити-Отель», она составляет около $3 тыс./кв. м». Самая весомая статья капитальных затрат – строительно-монтажные работы (до стадии shell&core) – $1200–1400/кв. м, вторая по затратности часть – это отделка интерьеров, оснащение номеров и покупка оборудования – около $1 тыс./кв. м. «Во многом эти цифры зависят от знаний и опыта девелопера, его способности оптимизировать издержки, – отмечают в компании. – Если компания реализует свой первый гостиничный проект, то стоимость приведенного квадратного метра будет выше».

Тенденции

• Несмотря на некоторое снижение загрузки отелей верхней ценовой категории, продолжается рост доходности на номер, который объясняется увеличением стоимости услуг размещения в данном сегменте.
• Сегмент отелей средней ценовой категории сокращается за счет сноса или закрытия на реконструкцию гостиниц советского периода, условно относимых к категории 3*.
• На московский рынок продолжают выходить западные гостиничные операторы. Все больше игроков гостиничного бизнеса обращают внимание на региональные города. • Среди последних тенденций необходимо отметить стремление инвесторов снизить риски, включая гостиницы в состав многофункциональных комплексов, состоящих из офисных, жилых и торгово-развлекательных компонентов в различных комбинациях.
• Развивается формат апарт-отелей – все больше девелоперов проявляет интерес к апартаментам, включая их в состав многофункциональные комплексы или развивая в виде самостоятельных объектов. Данный сегмент привлекателен для гостей, нацеленных на длительное проживание.
• Набирает обороты развитие сегмента мини-отелей, которые требуют сравнительно небольших инвестиций, но в условиях дефицита среднеценового предложения позволяют рассчитывать на их быстрый возврат.

В наступившем году планируется ввод нескольких подобных объектов.

Прогноз

В текущем году средняя стоимость услуг размещения продолжит свой рост – эксперты не ожидают стабилизации цен номеров даже для отелей верхнего сегмента, в котором наметились признаки насыщения. Среднегодовая загрузка будет снижаться в сегменте 4–5* и повышаться в сегменте 3*, однако изменения в ближайшем будущем будут незначительны. Ощутимое снижение загрузки отелей верхнего класса ожидается к концу десятилетия, когда завершится строительство заявленных крупных объектов.

С выходом на рынок новых гостиничных операторов будет повышаться качество услуг размещения. В среднесрочной перспективе, с завершением реконструкции гостиничных зданий советского периода, предложение услуг в среднем сегменте гостиниц станет более однородным, что позитивно скажется на соответствии качества ценам услуг в данном сегменте и сделает город более привлекательным для туристов.

Ольга Лобачева