Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости: апрель 2011

В апреле объем предложения снизился на 7% по количеству и на 8% по общей площади, оказавшись в результате на уровне февраля.

Средневзвешенная цена по сравнению с мартом выросла на 1% и составила 3’934 $/кв.м., что в в основном можно объяснить снижением на 1,5% курса доллара.

Всего в апреле на продажу было выставлено 1’394 объекта общей площадью 2’915 тыс.кв.м. и общей стоимостью 11’468 млрд.$.

После достижения максимального срока экспозиции в ноябре прошлого года она снизился и продолжает находиться на уровне около 5,5 месяцев.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади по отношению к марту вырос на 4% и составил 54%. Далее идут производственно-складские (25%, снижение - 1%), торговые помещения (12%, снижение – 3%) и помещения свободного назначения (9%). 
 

 
Торговая недвижимость: инвесторы ушли на перерыв

В апреле экспонировалось 385 объектов общей площадью 365 тыс.кв.м. и общей стоимостью 2,06 млрд.$, из них 64 объекта – внутри Садового Кольца и 321 объект – за его пределами.

Несмотря на общее стабильное состояние, значительные изменения произошли в торговом сегменте центральной части города. Особенно, если рассматривать в сравнении с показателями годичной давности.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 3%, а по общей площади – на 3% вырос. При этом за год количество предлагаемых к продаже торговых помещений в пределах Садового Кольца снизилось на 18%, а их суммарная площадь выросла на 35%. Соответственно, рост средней площади продаваемых объектов за год составил 64%.

«Наряду со снижением объема предложения по количеству он может свидетельствовать о том, что небольшие торговые помещения в центре, к которым прежде всего относится street-retail, в силу их высокой ликвидности с рынка быстро уходят с рынка или просто не выставляются на продажу, в то время, как более крупные остаются. – поясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Таким образом, можно предположить, что ротация инвесторов торговых помещений в основных коридорах, которая была связана с кризисом, в целом завершена. И теперь наступил период рентного владения. При этом многие инвесторы по-прежнему нацелены на покупку ликвидных объектов».

Изменения отразились и на ценах в данном сегменте. Средневзвешенная цена по объектам в центре только за апрель снизилась на 7% до 12’049 $/кв.м, за год это снижение составило 21%. «Впрочем, это не означает падение интереса к помещениям стрит-ритейла, - поясняет Денис Колокольников. – небольшие ликвидные помещения по-прежнему дороги, и грамотные собственники не торопятся с ними расставаться»

Что касается периферийной части Москвы, то там торговый сегмент стабилен. Объем предложения по торговым объектам за пределами Садового Кольца по количеству уменьшился на 5%, а по общей площади – на 12%. Средневзвешенная цена за пределами Садового Кольца увеличилась на 1% до 4’638 $/кв.м., что почти соответствует уровню ослабления курса доллара за этот период. 

 
Офисная недвижимость: крупные офисы в центре становятся дефицитом

Объем предложений офисов в апреле снизился на 6% по количеству и на 2% по общей площади. Всего в апреле объем предложения составил 617 объектов общей площадью 1’560 тыс.кв.м. и общей стоимостью 7,24 млрд.$, из них 202 объектов – внутри Садового Кольца и 415 объектов – за его пределами.

По сравнению с апрелем прошлого года существенно – на треть – уменьшилась средняя площадь предлагаемых в центре офисных помещений. В отличии от торговых помещений, наиболее ликвидными из которых являются небольшие помещения формата street-retail, наибольшей инвестиционной привлекательностью в офисном сегменте обладают качественные, чаще всего крупные по площади объекты. В то же время небольшие объекты, наоборот, гораздо чаще являются менее качественными и поэтому на рынке задерживаются дольше. Исключение составляют исторические особняки и блоки в качественных объектах.

«Безусловно, влияние на офисы в центре оказывают заявления градоначальника о серьезном ограничении нового строительства исторической части города. – считает генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Площадь территории внутри Садового кольца составляет всего 1,9% от площади Москвы и, безусловно, объекты в центре становятся «невосполнимым» ресурсом, что обеспечивает для нее судьбу самой высоколиквидной и дорогой недвижимости столицы.»

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре за месяц увеличилась на 5% до 8806 $/кв.м. Однако, как считают эксперты RRG, это произошло за счет структурных изменений: с одной стороны, окончания экспонирования в марте таких крупных и дешевых объектов как офисы на Земляном Валу (12’000 кв.м., 3’833 $/кв.м.) и на ул.Варварка (19’000 кв.м., 5’200 $/кв.м.), а с другой стороны, в связи с выходом на рынок в апреле дорогих помещений на Климентовском пер.(1’178 кв.м., 23’769 $/кв.м.), на Денежном пер. (1’415 кв.м., 20’000 $/кв.м.) и на Большом Златоустинском пер. (2250 кв.м., 18’000 $/кв.м.).

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в апреле выросла на 2% до 3’727 $/кв.м., что также как и по торговым объектам можно объяснить соответствующим по уровню уменьшением курса доллара.
 

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

Объем предложения объектов производственно-складского назначения в апреле по количеству снизился на 12%, а по общей площади - на 13% и составил 108 объектов общей площадью 741 тыс.кв.м. Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в апреле по сравнению с мартом не изменилась и составила 1’452$/кв.м.

Объем предложения объектов свободного назначения по количеству сократился на 12% и на 19% по общей площади и составил 284 объектов общей площадью 248 тыс. кв.м. Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения осталась на уровне марта и составила 4’244 $/кв.м. 

Обзор подготовлен компанией RRG