УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2017 года

02.06.2017

Первый квартал 2017 года на рынке коммерческой недвижимости прошел в ожидании хороших новостей и инвестиционных идей, но не до конца оправдал оптимистичные ожидания. По данным отдела исследований Cushman & Wakefield во втором квартале 2017 года ожидается незначительное укрепление ставок аренды, обусловленное не столько макроэкономикой и ростом деловой активности, сколько коррекцией после затяжного падения (пресловутый «отскок»). Сохранение стабильного курса рубля позволит постепенно вернуть доверие к рынку недвижимости. Сжатие экономики завершилось, произведена переоценка активов и корпорации и инвесторы активно ищут направления для развития.

Рынки капитала и инвестиции в коммерческую недвижимость во I квартале 2017 года

Несмотря на то, что объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость демонстрирует хорошие показатели, большинство сделок на этом рынке основаны не на ставке капитализации, а на ожиданиях от будущего арендного потока. Аналитики Cushman & Wakefield полагают, что в 2017 году будет наблюдаться конвергенция ожиданий продавцов и покупателей, в связи с чем оставляем целевые ставки капитализации неизменными. C 2014 года доля России на восточноевропейском инвестиционном рынке заметно снизилась. Падение инвестиций в России компенсировалось значительным ростом в Польше и Чехии. Сегодня Польша заняла место регионального лидера в инвестициях в недвижимость. По итогам 2017 года инвестиции в коммерческую недвижимость в Восточной Европе могут достичь 20 млрд евро. Доля России в восточноевропейских инвестициях в коммерческую недвижимость составляет 25%. Однако очевидно, что именно российский рынок имеет наибольший потенциал роста. Несмотря на то, что значительного роста объемов в 2017 году не ожидается, значительно изменится структура инвестиций. На рынок постепенно будут возвращаться иностранные инвесторы, разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей уменьшится и ставка капитализации снова будет играть важную роль. Уже по итогам I квартала доля иностранных инвестиций составила почти 40%. И хотя ожидается, что по итогам 2017 года доля иностранных инвестиций снизится по сравнению с темпами I квартала, но эта доля всё равно будет ощутимо выше прошлогодних 6% и по расчетам составит около 4,2 млрд евро.

Объем инвестиций в I квартале 2017 года в коммерческую недвижимость России (в евро)

Несмотря на стабилизацию рынков коммерческой недвижимости, ставка капитализации все еще не является ориентиром для инвесторов. На рынке по-прежнему сохраняется разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей. На фоне низкой инвестиционной активности ставки капитализации сохраняют стабильность. Аналитики отдела исследований Cushman & Wakefield ожидают незначительного снижения ставок в 2017 году. Ставка капитализации пока остается виртуальным показателем, и большая часть сделок с объектами коммерческой недвижимости осуществляется исходя из соображений, отличных от ставки капитализации. По мере стабилизации арендных потоков и при условии сохранения стабильного курса валюты роль ставки капитализации будет возрастать.

Половина всего объёма инвестиций в объекты коммерческой недвижимости сосредоточена в пяти крупнейших сделках.

Крупнейшие инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости России

Объект Сегмент Квартал Инвестор Сумма
(млн евро)
  Leto City Торговля I квартал 2017   RosEvroDevelopment 163
  Военторг Офисы I квартал 2017   Fosun Int'l Ltd 160
  Метрополис II Офисы I квартал 2017   Hines 105
  Legion II (phase 2) Офисы I квартал 2017   UFG Real Estate 95
  Сретенка, 18 Офисы I квартал 2017   PIK 44

Офисная недвижимость во I квартале 2017 года

Первый квартал 2017 года принял эстафету 2016 года и продолжил его курс на выравнивание ситуации на рынке офисной недвижимости.

Из общего объема офисов в 16,2 млн кв.м в I квартале 2017 года свободными остаются около 2,4 млн кв.м, т.е. около 14,8% офисных площадей. Объём поглощения составил 589 000 кв.м. Объём нового офисного строительства за квартал составил всего 21 000 кв.м.

Отдел исследований Cushman & Wakefield зафиксировал в I квартале 2017 года один из самых больших квартальных объемов оборота офисных помещений. Общий объем сделок с офисными помещениями за первые три месяца 2017 года составил 589 000 кв. м. Больший объём за квартал наблюдался только во II квартале 2012 года. Всего же было заключено 1030 сделок новой аренды и покупки для собственного использования.

Крупнейшие сделки на офисном рынке России в I квартале 2017 года

Компания Площадь
(кв.м)
Здание Класс / субрынок
  Россельхозбанк 9200 1-й Красногвардейский пр.,д. 7 «В+» / Даунтаун
  Локо Банк 4467 Скайлайт «A» / Центральный
  Центральное Агентство
  Переводов
2700 Империя «A» / Даунтаун
  Инград Недвижимость 2253 Эрмитаж Плаза «A» / Центральный
  Х5 2410 РТС «В-» / Окраины
  Herbalife 2079 Ситидел «A» / Центральный
  Мегаполис 1719 Меркурий Сити «A» / Даунтаун

На контрасте с 2016 годом, когда примерно половина объема спроса была реализована через приобретения зданий целиком и блоков в бизнес-центрах, в начале 2017 года доля таких сделок составила порядка 10% всего объема. Объем поглощения в I квартале 2017 составил 195 000 кв.м, более, чем вдвое превысив показатель всего 2015 года (87 000 кв.м). И если в 2016 году наибольший объем поглощения пришелся на офисы класса «А», то 2017 год пока показывает обратную тенденцию – по итогам прошедшего квартала поглощение офисов в классе «В» в 2 раза больше, чем в классе «А».

Возобновление строительной активности пока откладывается. В I квартале 2017 года было введено в эксплуатацию всего 21 000 кв.м новых офисных площадей. Это рекордно низкий объем с начала двухтысячных годов, когда офисный рынок только начинал свое развитие. Однако, во втором квартале, а затем и в третьем эта цифра может существенно увеличиться, так как на это время запланирован ввод в эксплуатацию несколько крупных объектов. Сроки реализации офисных проектов значительно увеличились – у некоторых проектов задержка даты ввода в эксплуатацию отстает от первоначальной уже на полтора – два года. Новых проектов на рынке практически нет. Девелоперы готовы начинать строительство «бумажных» проектов только под конкретного потребителя. Ожидается, что по итогам 2017 года общий объем нового строительства составит 380 000 кв.м.  Из них 240 000 кв.м. – это площадь двух башен в «Москва-Сити».

Объем нового офисного строительства в Москве по классам

На фоне минимального объема нового офисного строительства, значительный объем спроса на качественные офисы привел к сокращению доли вакансий. В течение I квартала 2017 года средний показатель уровня вакансий на офисном рынке снизился на 2,8 п.п. Незаполненность вводимых в эксплуатацию объектов не позволит показателю снижаться такими темпами и дальше. По итогам года уровень вакансий скорее всего окажется выше показателя первого квартала. Свободные качественные офисы разного метража и в разной степени готовности помещений в настоящее время есть практически во всех районах Москвы. Однако, при скудных объемах нового предложения эта ситуация может достаточно скоро измениться.

Доля свободных офисных площадей класса «А» и «B»

Средние ставки аренды офисов остаются стабильными. Доля заключенных рублевых договоров аренды в первом квартале 2017 года составила 97%.

Ставки аренды офисов в I квартале 2017 года (в долларах США)

Ставки аренды офисов в I квартале 2017 года (в рублях)

Торговая недвижимость во I квартале 2017 года

Ожидаемый по итогам 2017 года рост оборота розничной торговли и доходов населения будет незначительным и не принесёт заметного оживления на рынок, но станет основанием для дальнейшего роста уверенности участников рынка торговой недвижимости. Снижающиеся объемы нового строительства обеспечат стабильность индикаторов рынка.

Доля свободных площадей в ТЦ Москвы – 11%. Прайм-индикатор* арендной ставки в Москве – 145 000 рублей. Прогнозируемый объём нового строительства торговых площадей в Москве в 2017 году составит 161 000 кв.м.

* Прайм-индикатор арендной ставки для ТЦ – базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100 кв.м на первом этаже лучших торговых центров города

График индекса потребительской уверенности в РФ

На фоне снижения реальных доходов населения, рост доли расходов на товары и услуги говорит о завершении пересмотра потребительского поведения и «предельной» минимизации трат. Рост объема наличных средств и сокращение доли сбережений свидетельствуют о готовности населения тратить чуть больше, чем в прошлом году. Эти предпосылки, а также эффект низкой базы (оборот розничной торговли стремительно падал в течение двух лет) предполагают, что в 2017 году потребительский рынок начнёт восстанавливаться. Тем не менее, ни в этом году, ни в среднесрочной перспективе рынок не увидит ощутимого роста – рост реальных располагаемых доходов (0,2-0,8% ежегодно), так же, как и темпы восстановления экономики в целом не дают оснований для оптимизма. Базовые экономические сценарии разных источников различаются на десятые доли процентных пунктов и сходятся в едином мнении о восстановлении рынка медленными темпами. В 2017 году объем продаж прогнозируется на сравнимом уровне с предыдущим годом. Такими темпами объем розничного рынка вернется на уровень 2013 года не ранее 2025.

Показатели потребительского рынка России

В Москве в конце 2016 года наметился поворот розничной торговли в сторону позитивной динамики. Текущие предпосылки позволяют ожидать, что в 2017 году показатель сохранит положительное значение. В других крупных городах РФ эта тенденция была еще более заметной в конце 2016 года. Выход динамики оборота общественного питания в положительные значения после восстановления розничных продаж в Москве ожидается предположительно к концу 2017 года – началу 2018.

Динамика потребительского рынка в Москве (% к периоду прошлого года)

Динамика потребительского рынка в Санкт-Петербурге (% к периоду прошлого года)

В Москве и Московской области в I квартале 2017 года не было открыто ни одного торгового центра. Данная ситуация для рынка не уникальна. Так, в первых кварталах прошлого года и 2013 года также не было новых открытий. Открытие большинства проектов (около 90% всех торговых площадей в строящихся торговых объектах) ожидается во втором полугодии. Среди них один крупный проект – ТЦ «Вегас Кунцево» (GLA – 119 000 кв.м). На столичном рынке торговой недвижимости, также как и на региональных, заметны первые сигналы оздоровления – в первом квартале было начато строительство в составе ТПУ крупного торгового центра «Саларис» (GLA – 105 000 кв.м), расположенного в Новой Москве.

На рынке торговой недвижимости отмечаются первые признаки оживления – анонсируется начало строительства новых объектов.

Динамика ежегодного ввода в эксплуатацию новых торговых площадей (тыс. кв.м)

Торговые центры, построенные в Москве и МО в I квартале 2017 года и планируемые к открытию до конца года

Город Торговый центр* Ввод в эксплуатацию Торговая площадь (GLA, кв.м)
  Москва Ашан Пролетарский II квартал 23 667
  Москва Вегас Кунцево III квартал 119 467
  Москва Детская Галерея Якиманка (реконструкция) III квартал 4 000
  Москва Галеон IV квартал 13 700
  Общая арендуемая площадь: Москва, 2017 160 831
  Видное Видное Парк II квартал 70 000
  Мытищи 4Daily II квартал 25 000
  Мытищи ТРЦ в г. Мытищи IV квартал 144 000
  Пушкино Пушкинский IV квартал 32 000
  Одинцово Homeland IV квартал 19 000
  Общая арендуемая площадь (заявленные планы девелоперов):
  Московская область, 2017
290 000
  Общая арендуемая площадь (заявленные планы девелоперов):
  Москва + Московская область, 2017
450 834

* В таблице представлены основные торговые центры, планируемые к открытию до конца 2017 года
в Москве и Московской области

Торговые центры, построенные в России в I квартале 2017 года и планируемые к открытию до конца года

Город Торговый центр* Ввод в эксплуатацию Торговая площадь (GLA, кв.м)
  Воронеж Центр Галереи Чижова (фаза III) I квартал 60 000
  Новосибирск Эдем I квартал 25 000
  Липецк Ривьера I квартал 61 000
  Общая арендуемая площадь: регионы России, 2017 146 000
  Тольятти Акварель II квартал 41 140
  Оренбург Армада Капитал III кв. 67 358
  Ростов-на-Дону Мегамаг (фаза II) III квартал 57 000
  Новосибирск Европейский III квартал 45 000
  Курск Европа (фаза II) IV квартал 107 000
  Красноярск ТЦ на Северном шоссе (Солонцы) IV квартал 106 450
  Липецк Европа (фаза II) IV квартал 45 300
  Оренбург Армада (фаза III) IV квартал 44 660
  Общая арендуемая площадь (заявленные планы девелоперов):
  регионы России, 2017
1 076 386

* В таблице представлены открытые в I квартале 2017 года и крупнейшие (GLA более 40 000 кв.м) торговые центры, планируемые к открытию до конца года в регионах России

Уровень свободных торговых площадей остается стабильным (около 11%) даже с учетом нового строительства. В 2017 году показатель будет оставаться на уровне 2016 года – 12%. Существующие торговые площади будут постепенно заполняться. На рынок выйдет несколько новых объектов, которые будут сдерживать снижение показателя.

Структура рынка и уровень свободных торговых площадей в I квартале 2017 года

Торговые объекты, открытые в кризисный период, продолжают заполнять свободные площади. Тем не менее, часть из этих ТЦ все еще не стабилизировали заполняемость и арендный поток. Ввиду возросшей конкуренции и текущей экономической ситуации наблюдается тенденция увеличения срока, необходимого для стабилизации торгового объекта. Если до 2014 года этот срок в среднем составлял 1-1,5 года, то сейчас даже после двух лет работы торговый центр может сохранять высокий уровень вакансии и продолжать поиск своей ниши на рынке в силу индивидуальных особенностей. Объекты, открытые в кризис с заметно высокой долей свободных площадей и проработавшие более двух лет, постепенно снижают уровень вакансий. Две трети таких объектов можно уже назвать стабилизированными (доля вакантных площадей в них в пределах 10%). Треть новых торговых центров находится в стадии поиска баланса уже более двух лет (вакансия пока выше 14%).

Как крупные, так и мелкие торговые операторы, продолжают объявлять о своих планах развития.

Планы развития компаний на 2017 год (в Москве и регионах России)*

* Планируемое к открытию в 2017 году количество новых магазинов

Прайм-индикатор арендной ставки для торгового центра в Москве в I квартале 2017 года составлял 145 000 рублей за кв.м в год.

В этом году можно скорее всего увидеть отдельные точки роста, но не повсеместный рост оборотов всех категорий ритейлеров. Первых признаков восстановления спроса недостаточно для серьезных изменений в структуре коммерческих условий в целом по рынку. Потенциальным фактором роста арендного потока пока остаётся только вариант арендного платежа, привязанного к обороту розничной торговли. Наиболее востребованные на рынке объекты, торговые центры класса прайм, которые в 2015 году последними стали пересматривать коммерческие условия и давать льготы арендаторам, теперь первыми отреагируют на восстановление рынка. Ввиду более заметной сегментации рынка успешные проекты будут сохранять и увеличивать посещаемость и конвертацию, что станет основанием для пересмотра арендных платежей в сторону увеличения после завершения периодов временных скидок арендаторам. Но в 2017 году даже эта тенденция скорее всего не будет носить массового характера – рост среднего показателя по сегменту будет происходить лишь за счёт единичных объектов.

Складская недвижимость в I квартале 2017 года

Первый квартал года на рынке складской недвижимости не принес неожиданностей. Активность арендаторов и девелоперов была низкой, что характерно для начала года. Ставки аренды и доля вакантных площадей не изменились. Потенциал роста будет реализован не раньше 2018 года. Сокращающиеся объемы ввода новых складских площадей частично компенсируют ограниченный спрос.

Прогнозируемый объём строительства складов до конца 2017 года составит в России 525 000 кв.м, в московском регионе – 481 000 кв.м.  Объем заключенных сделок на складском рынке в I квартале 2017 года составил в России 193 000 кв. м, а в московском регионе 159 000 кв.м. Доля вакантных складских площадей в московском регионе около 10%.

Низкий уровень спроса на складские площади в московском регионе частично компенсируется снижающимися темпами строительства новых складов. Ставки аренды и доля вакантных складских помещений стабильны. Спрос на складские площади в регионах России находится на высоком уровне, темпы строительства растут. Улучшение ситуации в сегменте ритейла пока не повлияло на складской рынок. При этом стоит отметить рост интереса к складским площадям со стороны производственных компаний, продавцов и производителей товаров для дома. Не снижается спрос и со стороны розничных сетей. После высоких темпов нового строительства в 2014-2015 годах, в 2017 году темпы строительства заметно снизятся. В этом году в Московском регионе будет введено в эксплуатацию 460 000 кв. м качественных складских площадей, что на 40% меньше, чем в 2016 году. В 2017 году будет построено в два раза меньше, чем арендовано и куплено. Из-за традиционно слабой активности на складском рынке в первой половине года и низкого спроса ситуация на рынке в ближайшие полгода будет оставаться стабильной. Доля вакантных площадей на складском рынке и ставки аренды не изменятся. Однако, в конце года дисбаланс между низкими темпами строительства и восстанавливающимся спросом приведет к небольшому сокращению доли вакантных площадей и предпосылок к росту ставки аренды.

Доля вакантных складов класса «А» (Москва и область)

Рублевые ставки аренды складов класса «А» (кв.м в год)

* Ставка без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС

В московском регионе наблюдается снижение темпов строительства складов и объема заключенных с ними сделок. Темпы строительства в 2017 году будут на 40% ниже показателей 2016 года. Будет построено около 500 000 качественных складских площадей. При этом за первый квартал года предложение увеличилось на 101 000 кв.м, что в два раза больше аналогичного показателя 2016 года. Объем заключенных со складами сделок аренды и покупки составил 171 000 кв.м, что ниже аналогичного показателя прошлого года почти в два раза. Размер средней сделки составил 9 000 кв.м. Большинство сделок со складами заключено с компаниями, занимающимися производством и продажей товаров для дома.

Ввод в эксплуатацию новых складов класса «А» и «B» в московском регионе (тыс. кв.м)

На складском рынке регионов России темпы строительства и объем заключенных сделок выросли. По прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield за год предложение увеличится на 541 000 кв.м, что на 30% больше аналогичного показателя прошлого года. В I квартале 2017 года в регионах РФ было построено 69 000 кв.м складских площадей, что на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Новые складские площади появились в Ленинградской области и Приморском крае. В I квартале 2017 года в регионах России было арендовано и куплено 196 000 кв.м складов, что в 2,5 раза больше аналогичного показателя прошлого года. Средний размер сделки составил около 10 000 кв.м. Большинство сделок, как и в московском регионе, заключено с компаниями сегмента розничной торговли.

Ввод в эксплуатацию новых складов класса «А» и «B» в регионах России (тыс. кв.м)

Ключевые складские проекты 2017 года

Проект Шоссе Регион Расстояние от города (км) Общая площадь (тыс. кв.м) Ввод в эксплуатацию
  FM Logisitc
  Электроугли
Горьковское Москва 29 50 I квартал
  Михайловская
  слобода
Новорязанское Москва 20 46,97 II-III квартал
  Технопарк Успенский Горьковское Москва 44 48,23 II квартал
  ЛК Внуково-II Киевское Москва 17 49,18 IV квартал
  Логопарк Сыньково Симферопольское Москва 28 28,91 II-III квартал
  СК Октавиан Токсовское Санкт-Петербург 18 18,11 I квартал
  Авиаполис
  Янковский
Владивосток-порт Восточный Владивосток 48 46,82 I, III квартал
  А Плюс Парк Казань Мамадышский тракт Казань 3 58,31 III-IV квартал
  А Плюс Парк Пермь Краснокамская объездная дорога Пермь 19 26,37 II квартал

Гостиничная недвижимость в I квартале 2017 года

На гостиничном рынке темпы ввода новых объектов в 2017 году выше, чем средний показатель за последние 10 лет. В 2017 году ожидается, что прирост номерного фонда современного стандарта будет на 10,2% выше, чем средний темп роста за последние 10 лет наблюдений (составивший 8,6%). Основной причиной подобного подъема, по мнению отдела исследований Cushman&Wakefield, являются отложенные сроки завершения гостиничных проектов, начатых ещё до кризиса. Подобный скачок в увеличении объемов введенных гостиничных номеров (21,2%) наблюдался в 2010 году, на фоне постепенного восстановления рынка от кризисных 2008-2009 годов.

Динамика изменения качественного номерного фонда гостиниц

Но результаты I квартала 2017 года не подтвердили уверенность отельеров о полном преодолении кризиса, которая сформировалась у них в конце 2016 года. Рост уровня загрузки отелей произошел в основном за счет сокращения средней цены на номер. Однако если сравнить результаты изменения доходности для рынка в целом с показателями I квартала предкризисного 2013 года, то положительная динамика видна достаточно явно. Эксперты прогнозируют ускорение роста во II квартале года, когда привычно фиксируется весенний пик бизнес-спроса, а в 2017 году на этот же период запланировано ещё и проведение четырех матчей Кубка конфедерации.

Динамика изменения доходности отелей в 2013-2017 гг.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield

Материалы по теме

Обзор торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за I квартал 2017 года

Обзор торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за I квартал 2017 года
26.05.2017 Торговые Наблюдается сокращение доли вакантных площадей, а также рост интереса к столичным проектам со стороны международных операторов Подробнее

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона
22.05.2017 Другие Эксперты компании Skladman USG обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке земельных участков Москвы и Московской области Подробнее

Краткий обзор рынка инвестиций в российскую коммерческую недвижимость – I квартал 2017 года

Краткий обзор рынка инвестиций в российскую коммерческую недвижимость – I квартал 2017 года
23.04.2017 Другие По итогам I квартала 2017 года суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил $627,5 млн, что почти в три раза меньше, чем в I квартале 2016 года Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года

Рынок коммерческой недвижимости Москвы – обзор за III квартал 2016 года
07.12.2016 Другие Рынок офисов продолжает положительную динамику, на рынке торговой недвижимости без изменений, а спрос на склады снизился Подробнее

Обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2016 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости за II квартал 2016 года
24.08.2016 Другие Рынок сделал паузу: во II квартале 2016 года инвестиции в коммерческую недвижимость практически отсутствовали, рублёвые ставки аренды стабильны три квартала подряд Подробнее

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года

Краткий обзор инвестиционного рынка по итогам первого полугодия 2017 года
13.09.2017 Другие Общий объем инвестиционных сделок по итогам первого полугодия 2017 года составил $1,7 млрд, что почти в 3 раза превышает прошлогодний показатель за аналогичный период Подробнее

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года

Исследование рынка коммерческой недвижимости по итогам II квартала 2017 года
15.08.2017 Другие Аналитики Cushman & Wakefield представили подробный обзор коммерческой недвижимости: офисная, торговая, складская и гостиничная недвижимость Подробнее

Популярное

Максим Бубон - управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia
Успешный редевелопмент ТРЦ выходит за рамки формальных процедур
Почему городу не нужны новые ТЦ и как повысить эффективность уже существующих ТЦ, интервью с управляющим директором компании IMMOFINANZ Russia Максимом Бубоном
подождите ...
HotLog