УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка промышленных земельных участков Московского региона

22.05.2017

Эксперты компании Skladman USG оценили ситуацию во всех сегментах рынка промышленных земельных участков Московского региона, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на земельном рынке столицы.

Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).

Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.

Помимо этого, для общего понимания объема промышленных земель в регионе была отдельно сформирована база всех земельных участков промышленного зонирования. Далее все участки были разделены на застроенные (склады «А», «В», «С» класса, производства и т. д.) и незастроенные.

Общее количество застроенных и незастроенных участков (более 1 га) в Московском регионе
(от МКАД до границ МО)

Всего по данным Росреестра Незастроенные участки
в продаже
Застроенные участки Незастроенные участки
   Кол-во (шт.) 3 297 2 301 204
   Площадь (га) 20 774 20 789 2 736

Основные моменты исследования:

  • география исследования: от МКАД до границ Московской области (включая Новую Москву);
  • рассматриваемые категории: земли промышленного назначения, земли населенных пунктов (под промышленно-складское назначение);
  • площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
  • участки площадью 1-5 га в пределах 30-50 км от МКАД (до трассы А-107 «Бетонка»);
  • участки площадью более 5 га в зоне от МКАД до границ Московской области.

История формирования рынка земельных участков промышленного зонирования

На  сегодняшний день рынок земли в Московском регионе все еще находится в стадии становления и достаточно слабо развит по сравнению с западными странами. Зачастую лоты, выставленные на продажу или долгосрочную аренду, являются «сырыми» и не представляют собой конечный продукт. Значительным изменением за последние несколько лет в данном сегменте стало то, что земельные участки постепенно перестали быть инвестиционным продуктом. В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но горизонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади – в российских реалиях за это время может успеть пронестись не один кризис.

В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.

Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе  с коммерческой недвижимостью в первой половине 2000-х годов:  благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.

Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.

Прежде всего стоит отметить, что в 2001 году был принят к исполнению Земельный кодекс – №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. Другой важнейшей вехой стал федеральный закон о переводе земель из одной категории в другую – №172-ФЗ от 21.12.2004 г. В дальнейшем в данные документы вносились  различные изменения и дополнения, однако в целом данные законы заложили фундамент будущего развития земельного рынка.

Оглядываясь назад, можно выделить несколько этапов развития рынка земельных участков.

Этап 1 начался примерно с середины 2000-х годов – это время зарождения современного рынка коммерческой недвижимости в целом. В этот период был бум  «бумажных» проектов и земельные участки рассматривались как возможность выгодных  вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земельные банки. От инвестора при этом  практически ничего не требовалось, земля сама по  себе тогда дорожала по 20% и более в год. В дополнение в этот период начали намечаться процессы  децентрализации:  активно рассматривались различные проекты у  МКАД и за его  пределами в  сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттеджного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).

Этап 2 пришелся на острую фазу кризиса 2008-2009 годов. В это время рынок земли сильно просел, цены на участки ползли вниз, спекулятивные покупки сошли практически на нет.

Этап 3 – с 2010 года по вторую половину 2014 года. В это время шло плавное восстановление рынка недвижимости, а вместе с этим и рост рынка. Продолжили активно развиваться жилые проекты и промышленные земли (происходила активная экспансия  торговых сетей).

Однако рынок земельных участков так и не восстановился до докризисного уровня. С рынком складской недвижимости его роднило снижение спекулятивной части спроса.

Этап 4 – с начала 2015 года и по настоящее время – можно назвать «новой реальностью». Спекулятивный спрос сошел на нет.  Нужно вкладывать в землю, так как просто держать ее на балансе достаточно затратное  дело. Вдобавок к этому законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности  по  назначению.  При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Таким образом, рынок земли подвержен тем же самым законам  и влияниям рынка, что и различные сегменты недвижимости, – кризисам, перепадам спроса, возросшей налоговой  нагрузке.

Способы формирования оптового предложения на рынке земли

До 2008 года благоприятная экономическая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показателей рынка создавали удобные условия для развития крупномасштабных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот момент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация платежеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проектов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим территориям можно отнести города-миллионники Екатеринбург, Казань.

Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.

Также компанией планировался к развитию проект «Аэропорт-Сити» вблизи аэропорта «Домодедово» (офисные комплексы, гостиницы, выставочные центры, логистический и индустриальный центры).

Другими крупнейшими проектами КОТ с большим уклоном в жилую недвижимость заявлялись «Гран-При» (вместе со строительством ипподрома) в районе дер. Путилково и проект «Рублево-Архангельское», где предполагалось строительство около 4 млн кв. м (под жилье, офисные центры, торгово-развлекательный комплекс).

Однако активность в отношении данных проектов, в особенности в регионах, практически сошла на нет с наступлением кризиса 2008-2009 годов, и большая часть проектов так и осталась с тех времен на бумаге либо была заморожена на неопределенный срок.

За последние 5-6 лет массовых замораживаний проектов не наблюдалось. Однако это в большей степени связано с тем, что большая часть  «бумажных» проектов» была заморожена еще в  2008-2009 годах.

В  настоящее время акценты немного  сместились – крупные проекты в области жилой недвижимости  реализуются, однако они в большинстве своем представляют застройку массовым сегментом (эконом и  комфорт) с минимально возможной инфраструктурой.

С жилой функцией все достаточно понятно: в последнее время (2016 год) спрос значительно сместился либо в Москву, либо в ближайшее Подмосковье, и всем более удаленным подмосковным стройкам стало гораздо тяжелее продаваться.

Подобное стало возможным  благодаря  появлению  нового  объема  предложения на  территории  «старой» Москвы и  более  сниженной стоимостью по сравнению со среднерыночными показателями, характерными для города. Жилые комплексы за 15-20 км уже не так интересны – они могут рассчитывать прежде всего на местный локальный спрос.

В 2007-2008 годах существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных предприятий, объектов складской и транспортной логистики. На тот момент наблюдался дисбаланс, когда предлагаемых к продаже промышленных земель было на порядок меньше, чем земель, которые предлагались под жилищное строительство.

Данный дефицит предложения был связан также еще и с тем, что ранее все земли промышленности находились под существующими объектами. Поэтому на тот момент все предложения – это фактически те же промышленные объекты.

Основными драйверами рынка земли сейчас являются жилая недвижимость, придорожные объекты и индустриальные проекты.

В то же время инвестору, который хочет войти на этот рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода и неопределенность по времени существенно затрудняют положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с получением инженерных мощностей – электроэнергии, газа и т. д. По идее, данные проблемы должны решать современные индустриальные парки.

Основные типы индустриальных парков:

  • индустриальный парк, развиваемый на незастроенной территории (greenfield);
  • индустриальный парк, развиваемый на застроенной территории (brownfield).

Структура индустриальных парков в зависимости от типа

За последние 5-7 лет сегмент индустриальных парков получил широкое развитие в Московском регионе, появились действующие качественные примеры реализаций инвестиционных проектов.

Опираясь на отечественный опыт развития индустриальных парков, возможно формирование целесообразных мер поддержки данного сегмента.

На данный момент в Московской области, по данным Корпорации развития Московской области, насчитывается примерно 31 индустриальный парк (включая ОЭЗ), 5 из них являются государственными.

Список индустриальных парков Московской области

Название Тип собственности Тип Общий размер (га)
  «Виктория» Частный Greenfield 1400
  «Котово» Частный Greenfield 506,5
  «Коледино» Частный Greenfield 365
  ОЭЗ «Ступино Квадрат» Частный Greenfield 359,5
  «Есипово» Государственный Greenfield 284
  «Спас-Заулок» Государственный Greenfield 265
  «Дега Кластер Ногинск» Частный Greenfield 256
  ОЭЗ «Дубна» Государственный Greenfield 187,7
  «Северное Домодедово» Частный Greenfield 176,3
  «Южный» Государственный Greenfield 175,9
  «Южные Врата» Частный Greenfield 144
  «Оболенский» Государственный Greenfield 130
  «Металлер» Частный Brownfield 125
  «Амарево» Частный Greenfield 125
  «М4» Частный Greenfield 108
  «Парфентьево» Частный Greenfield 95
  «Северо-западная промзона» Частный Brownfield 20
  «Карболит» Частный Brownfield 69
  «Подосинки» Частный Greenfield 67
  ОЭЗ «Исток» Частный Brownfield 60
  «Озеры» Частный Greenfield 42
  «Алтухово» Частный Greenfield 36
  «Шерризон» Государственный Greenfield 30
  «Ступино-1» Частный Greenfield 25
  «Ногинск» Частный Brownfield 20,4
  «Ивантеевка» Частный Brownfield 18
  «Проминвест» Частный Brownfield 17
  «Шереметьево» Частный Greenfield 12
  «Богослово» Частный Greenfield 9,7
  «Бронницы» Государственный Brownfield 9,41
  «УКС» Частный Brownfield 8

Стоит отметить, что по факту в анализируемом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2017 года их должно стать 53). Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и продажу без коммуникаций. Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистического инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуникациями и исходно-разрешительной документацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент.

Однако, как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.

Предложение на земельном рынке Московского региона

Важной задачей для инвестора является понимание потенциального объема нового строительства индустриальной недвижимости на основе анализа общего объема земельных участков промышленного назначения, а также анализа земельных участков, выставленных на текущий момент на продажу. Анализ проводился в разрезе застроенных и незастроенных участков.

Под застроенными в данном случае понимаются участки, имеющие капитальные строения преимущественно советского периода с большим коэффициентом незастроенной площади (более 70% свободной от застройки земли). Такие участки чаще всего обеспечены инженерными коммуникациями и находятся в развитых промзонах советского периода. От продажи зданий их отличает то, что владельцы таких объектов позиционируют их именно как участки на продажу.

Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это неосвоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа  greenfield  (вторичный  рынок). С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД – А107 («Бетонка») и А107 – границы МО. Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность).

В рамках отбора предложений по продаже/долгосрочной аренде земельных участков собиралась информация в Интернет на онлайн-агрегаторах предложений.

Далее  информация сверялась с данными Росреестра (относительно категории, ВРИ и площади участка). Часть объявлений отдельно проверялась по телефону в формате mystery shopping (под легендой покупки).

При сборе информации, помимо адреса, площади и стоимости, учитывались такие параметры, как:

  • расстояние от МКАД;
  • направление (федеральная трасса);
  • обеспеченность инженерной инфраструктурой;
  • степень подготовленности земельного участка (градостроительная проработка для девелоперского проекта).

При сборе информации по предложениям о  продаже земельных участков также учитывались территории смежных участков, в совокупности образующие участки необходимой площади. В дальнейшем подобные «совокупные» предложения учитывались как  один лот.

Таким образом, общее количество лотов на продажу составило 255 шт., в которые входит 429 земельных участков.

Доля предложения застроенных участков составляет около 1,2% от общего объема участков подобного типа (в пересчете на общую площадь).

Количество застроенных земельных участков со строениями (имущественных комплексов)

Площадь Зона Общее количество застроенных земель
в регионе (по данным Росреестра)
Участки в продаже
Кол-во (шт.) Площадь (га) Средняя площадь (га) Кол-во (шт.) Площадь (га) Средняя площадь (га)
   1-2 га МКАД – А107 1956 3355 1,7 27 41 1,5
   3-5 га МКАД – А107 373 1430 3,8 11 43 3,9
   5-20 га МКАД – А107 799 7225 9 11 115 10,4
   20-50 га МКАД – А107 129 3782 29,3 2 50 25,2
   От 50 га МКАД – А107 40 4980 124,5
   Итого 3297 20774 51 249

Количество застроенных участков в разрезе по направлениям (шт.)

Объем предложения застроенных участков в разрезе по направлениям (га)

Доля незастроенных участков, выставленных на продажу, в общем объеме участков данного типа составляет 13,2% (в пересчете на общую площадь). То есть около 87% участков не выставлено на публичную продажу их текущими  собственниками.

Количество незастроенных земельных участков

Площадь Зона Общее количество незастроенных земель
в регионе (по данным Росреестра)
Участки в продаже
Кол-во (шт.) Площадь (га) Средняя площадь (га) Кол-во (шт.) Площадь (га) Средняя площадь (га)
   1-2 га МКАД – А107 1127 2032 1,8 76 136 1,8
   3-5 га МКАД – А107 233 886 3,8 22 81 3,7
   5-20 га МКАД – А107 767 7248 9,4 69 679 9,8
   20-50 га МКАД – А107 106 3044 28,7 28 841 30
   От 50 га МКАД – А107 68 7579 111,5 9 1000 111,1
   Итого 2301 20789 204 2736

Количество незастроенных участков в разрезе по направлениям (шт.)

Объем предложения незастроенных участков в разрезе по направлениям (га)

Стоит отметить, что в зоне от А107 («Бетонка») до границ Московской области предложений о покупке застроенных земельных участков почти нет (если рассматривать участки площадью от 5 га).

Структура предложений о продаже в разрезе по типу участков

По количеству предложений больше всего земельных участков было выявлено на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском шоссе. По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское, Дмитровское, а также Симферопольское ш.

Анализ предложения в зависимости от направления

Структура предложений застроенных и незастроенных участков в разрезе по направлениям
(МКАД – границы МО)

Стоимость земельных участков в Москве и Подмосковье

Для анализа стоимости земельных участков (на основе выставленных предложений) было проведено ранжирование информации в зависимости от подготовленности земельного участка, а также с учетом удаления от МКАД (выделены 2 зоны: МКАД – А107 и А107 – границы МО).

Анализ средневзвешенной стоимости земельных участков (руб./га)

Тип участков Подготовленные Неподготовленные
МКАД – А107 А107 – МО МКАД – А107 А107 – МО
  Незастроенные 73 865 042 19 470 990 25 804 563 9 901 580
  Застроенные 54 305 408 43 106 952 12 852 521

* К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен хоть какой-нибудь из этапов ленд-девелопмента

Анализ количества подготовленных и неподготовленных участков (шт.)

Тип участков Подготовленные Неподготовленные
МКАД – А107 А107 – МО МКАД – А107 А107 – МО
  Незастроенные 44 6 115 39
  Застроенные 12 35 4

Анализ уровня цен на подготовленные участки в зависимости от их типа и расстояния от МКАД (руб./га)

Анализ уровня цен на неподготовленные участки в зависимости от их типа и расстояния от МКАД (руб./га)

Средневзвешенная стоимость застроенных земельных участков выше, чем незастроенных: в зоне МКАД – А107 – на 67%, а в зоне А107 – границы МО – на 30%.

Анализ уровня стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД (руб./га)

Анализ средневзвешенной стоимости по направлениям в границах МКАД – А107 (руб./га)

Сделки на земельном рынке Московского региона за 2015-2016 годы

Согласно статистическим данным Росреестра, в Московской области за 2016 г. количество сделок с землей выросло в 4 раза: с 53 в 2015 году до 220 в 2016. В пересчете на площадь количество выросло в 3,6 раза: с 126,8 га до 462 га. В то же время средневзвешенная стоимость уменьшилась в 1,8 раза: с 91,57 млн руб. за га в 2015 году до 50,32 млн руб. за га в 2016. В статистику включены только сделки по землям промышленного зонирования.

Площадь среднего размера участка снизилась на 12% с 2,39 га в 2015 году до 2,1 га в 2016.

В 2016 году более 70% от всех сделок с землёй пришлось на Ленинский район Московской области. В 2015 лидером также был Ленинский район, однако это было меньшая доля – 18,8% и 9,4% соответственно.

В целом эта статистика подтверждается данными брокеров из обмена информацией о сделках: получилось 11 сделок в 2015 году на общую площадь 195,26 га. А в 2016 году была заключена 31 сделка на общую площадь 171,1 га.

Приложение№1. База предложений земельных участков промышленного зонирования.

Приложение№2. Case study: Мультитемпературный склад за 18 месяцев – от подбора участка до заезда арендатора.

Обзор подготовлен специалистами Skladman USG:
Ярославом Дарусенковым, руководителем отдела консалтинга;
Сергеем Соболевым, экспертом по подбору участков и подготовке к строительству.

Материалы по теме

Индустриальные парки как пример комплексного освоения территорий

Индустриальные парки как пример комплексного освоения территорий
23.05.2017 Статьи Оформленная земля, наличии коммуникаций, а иногда и зданий – преимущества индустриальных парков Подробнее

Подготовка площадки к строительству – land development

Подготовка площадки к строительству – land development
22.05.2017 Статьи Ленд-девелопмент является мощным фактором, повышающим капитализацию участка и снижающим риски при реализации девелоперского проекта Подробнее

В ближайшем Подмосковье могут закончиться участки под строительство гипермаркетов

В ближайшем Подмосковье могут закончиться участки под строительство гипермаркетов
26.10.2016 Москва На сегодняшний день в Московской области насчитывается около 20-30 участков, выставленных на продажу. Общая площадь доступной земли, находящейся на расстоянии до 30 км от МКАД, составляет 150 га Подробнее

На рынке земли Санкт-Петербурга предложение выросло на 30%

На рынке земли Санкт-Петербурга предложение выросло на 30%
04.02.2016 Статьи Девелоперы испытывают финансовые трудности и избавляются от части земельных активов Подробнее

Обзор рынка земельных участков Подмосковья за 2013 год

Рынок земельных участков Подмосковья для строительства коммерческой недвижимости
10.08.2013 Другие На рынке земельных участков на территории «Новой Москвы» до сих пор сохраняется неопределенность Подробнее

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года

Обзор рынка продажи коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года
14.07.2017 Другие Объем рынка продаж нежилых помещений во втором квартале 2017 года снизился на 2,91% и составил 320 952,7 кв.м Подробнее

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Владивостока за II квартал 2017 года
12.07.2017 Другие Объем рынка аренды в физическом выражении составил 850 668 кв.м, что выше показателя первого квартала 2017 года на 23,03% Подробнее

Популярное

Брендон О'Рейли, управляющий директор FASHION HOUSE Group 
Перспективы развития сегмента аутлетов в России
Об особенностях управления аутлет-центрами, перспективах строительства новых объектов в России, а также регионах страны, наиболее привлекательных для этого, интервью с управляющим директором FASHION HOUSE Group Брендоном О'Рейли
подождите ...
HotLog