УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка стрит-ритейл помещений Москвы: итоги I квартала 2017 года

13.04.2017

Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка street-retail Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости столицы.

Тенденции рынка стрит-ритейла столицы

С 2017 года правительством Москвы проводится эксперимент на Пятницкой улице. Как известно, с 2014 года правительство ежегодно формирует Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество организаций уплачивается от их кадастровой стоимости. В 2017 году в него вошел Перечень пешеходных зон общегородского значения, включающий адресный перечень зданий, расположенных на первых линиях Пятницкой и Новокузнецкой улиц. Теперь собственники помещений по приведенным в перечне адресам, в случае если их фактическим использованием является размещение офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, будут уплачивать налог на имущество, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости – вне зависимости от площади здания или вида разрешенного использования участка. Целью властей является увеличение налоговых сборов с собственников помещений, сдающих их в аренду наиболее востребованным профилям на пешеходных улицах.

Таким образом, городские власти сделали еще один шаг в сторону увеличения возможностей для стимулирования развития одних форм предпринимательства в помещениях стрит-ритейл и сдерживания других. В идеале, набор профилей арендаторов каждой торговой улицы должен соответствовать некой логике, концепции. В ряде европейских городов уже сформирована практика контроля муниципальных властей над направлением развития городских пространств, в том числе торговых улиц. Московские власти движутся в этом же направлении.  

В феврале 2017 года прошла четвертая волна принудительного сноса самостроя. Всего таких волн было 4, начиная с прошлого года. В результате было снесено около 130 000 кв.м ликвидных площадей, что сопоставимо с ТРЦ Vegas на Каширском шоссе или  ТРЦ Columbus.

Объем снесенного в Москве самостроя по этапам (волнам)

Этап сноса Количество снесенных объектов (шт.) Площадь ликвидированных объектов (кв.м)
  Первая волна (февраль 2016 года) 104 50000
  Вторая волна (август 2016 года) 107 30000
  Третья волна (декабрь 2016 года) 43 30000
  Четвертая волна (февраль 2017 года) 54 20000
  Всего 308 130000

В результате, вырос спрос на легальные помещения около станций метро в зонах сноса. После демонтажа все освободившиеся участки будут благоустроены, там воссоздадут дорожное покрытие, разобьют клумбы и высадят зеленые насаждения, установят лавочки. Скорее всего, будет организована нестационарная торговля.

Вакантность на московском рынке стрит-ритейла

За первые 3 месяца 2017 года вакантность в стрит-ритейле сократилась с 7% до 6%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на сегодняшний день на Тверской и Мясницкой улицах, Кузнецком мосту и в Столешниковом переулке вакантность сократилась в 2 и более раз после проведения реконструкции. В остальных торговых коридорах из таблицы этот показатель колебался на несколько процентов.

Вакантность в стрит-ритейле Москвы

Существенное снижение вакантности на благоустроенных улицах даст собственникам больше аргументов в пользу того, чтобы  делать меньше уступок арендаторам на время 3 этапа реконструкции.

После проведения 3 этапа реконструкции в 2017 году ожидается дальнейшее сокращение вакантности. Однако следует отметить, что сдерживающим фактором в этом процессе будет ограниченное предложение ликвидных помещений. Имеются арендаторы, готовые переплачивать за помещения на главных улицах и с наиболее выгодным расположением, но вакантных помещений среди них нет.

Динамика вакантности по некоторым реконструированным улицам Москвы

Улица Год завершения работ I кв. 2015
года
II кв. 2015
года
III кв. 2015
года
IV кв. 2015
года
I кв. 2016
года
I кв. 2016
года
II кв. 2016
года
III кв. 2016
года
IV кв. 2016
года
Первый этап реконструкции Второй этап реконструкции
  Столешников пер. 2015 0,09 0,09 0,08 0,08 0,1 0,13 0,08 0,08 0,03
  Кузнецкий мост ул. 2015 0,09 0,08 0,08 0,1 0,11 0,08 0,1 0,09 0,05
  Рождественка ул. 2015 0,04 0,04 0,07 0,04 0,07 0,11 0,11 0,08 0,08
  Новослободская ул. 2015 0,03 0,08 0,08 0,07 0,06 0,09 0,03 0,04 0,03
  Мясницкая ул. 2015 0,09 0,06 0,06 0,09 0,09 0,05 0,04 0,02 0,02
   Малая Бронная ул. 2015 0,06 0,1 0,08 0,11 0,1 0,06 0,06 0,06 0,06
  Тверская ул. 2016 0,15 0,13 0,1 0,1 0,1 0,09 0,09 0,09 0,04
  Петровка ул. 2016 0,07 0,15 0,13 0,13 0,14 0,18 0,16 0,11 0,08
  В среднем по рынку 0,09 0,11 0,09 0,09 0,09 0,09 0,08 0,07 0,06

Спрос на стрит-ритейл помещения в Москве

Значительных изменений в структуре спроса за первый квартал не произошло и не ожидается в ближайшее время.

Ровно половину (50%) от общего объема спроса на помещения формируют рестораны, кафе и продукты питания.

Распределение спроса на помещения street-retail по профилю

Арендаторы продуктового профиля (24% от совокупного спроса) стали все чаще открываться в уменьшенном формате около 150-200 кв.м. Можно выделить 2 причины этого. Во-первых, ритейлеры подстраиваются под рынок, на котором сейчас мало помещений  от 1000 кв.м до 1500 кв.м. Во-вторых, они подстраиваются под поведение покупателей, которые все чаще стали пользоваться магазинами в шаговой доступности. В них удобно зайти после работы, потратив минимальное количество времени на покупки. Так, например, «Азбука вкуса» и «Перекресток» все чаще наряду с большими форматами рассматривают и маленькие (для «AB Daily» и экспресс-форматов «Перекрестка» соответственно). 

Некоторые собственники, чувствуя спрос со стороны небольших форматов, сдают помещения нескольким мелким арендаторам.

Например, в продуктовом профиле к ним относятся такие специализированные магазины, как кондитерские, кулинарии, «икра», «мясо», «рыба», «вино». Это имеет смысл, если в результате собственник получит больший доход и не боится риска того, что придется чаще менять своих арендаторов. Иногда собственники делают один общий вход и небольшую общую зону.

Многие аптеки (4% запросов), наоборот, начинают увеличивать свои форматы. Появляются дрогери-сторы площадью около 350-400 кв.м (например, «DM»). Почему такой формат стал востребованным? Одна из причин заключается в том, что таким образом аптеки стремятся увеличить свои продажи в условиях высококонкурентного рынка. Известно, что рынок Москвы уже перенасыщен аптеками.

Возможно, мы постепенно приходим к распространенному в США формату аптек площадью около 1000 кв.м, которые включают в себя не только товары для здоровья, но и для красоты (парфюмерия, косметика), продукты питания и даже товары для дома. Также про аптеки следует отметить, что они стали более избирательно подходить к выбору помещений. По-видимому, это связано с тем, что ритейлеры подобрали себе значительное количество помещений в 2014-2015 годах. Сейчас рынок перенасыщен, спрос уменьшился, и аптеки могут позволить себе выбрать лучшие условия из имеющегося предложения.

Салоны связи (4% от общего спроса) уже практически не ищут помещения в стрит-ритейл. Дело в том, что основные продажи салонов связи осуществляются через интернет, а также в ТЦ, где имеется большой поток потребителей, настроенных на покупки. Поэтому содержать сейчас точки в стрит-ритейл арендаторам просто нерентабельно.

Практически у всех банков (2% от рыночного спроса) уже сформированы планы по развитию на этот год. По сравнению с прошлым годом, они позитивнее и шире. В первую очередь это связано с тем, что для развития любой сети важна стабильность, которая сейчас и наблюдается.

Начиная с прошлого года, стало появляться много запросов от специализированных продуктовых магазинов (винных, булочных и т.д.). Такие магазины формируют около 60% всех запросов продуктового профиля.

Четыре основных типа ритейлеров продуктов питания

Можно выделить 4 причины, по которым специализация магазинов набирает популярность. Во-первых, она позволяет представить широкий ассортимент, которого обычно нет в супермаркетах и даже гипермаркетах. Во-вторых, в этот ассортимент входят качественные продукты: в специализированных магазинах легче контролировать качество, и покупатель это знает. В-третьих, в них хорошее обслуживание: клиент может получить консультацию у продавца, чего нельзя сделать, например, в супермаркете. Наконец, ритейлерам несложно найти небольшие помещения рядом с метро, где потребители могут делать покупки каждый день.

Коммерческие условия аренды street-retail помещений в столице

Ставки остались такими же по сравнению с концом 2016 года. Тенденций к снижению арендных ставок не наблюдается.

Стоимость аренды помещений* в первом квартале 2017 года
по основным торговым коридорам Москвы

Торговый коридор Стоимость
аренды помещений
(тыс. руб./мес.)
  Столешников переулок 2 000 – 2 500
  Петровка ул. 1 200 – 1 400
  Кузнецкий мост ул. 1 200 – 1 600
  Никольская ул. 1 200 – 1 400
  Тверская ул. (четная сторона улицы – от Охотного Ряда
  до Пушкинской площади)
1 100 – 1 300
  Тверская ул. (нечетная сторона улицы – от Охотного Ряда
  до Пушкинской площади)
900 – 1 100
  Маросейка ул. 800 – 1 000
  Новый Арбат ул. (участок улицы от центра до
  Новинского бульвара)
750 – 900
  Старый Арбат ул. 750 – 900
  Тверская ул. (четная сторона улицы – от Пушкинской
  площади до ст.м. «Маяковская»)
700 – 900
  Кутузовский проспект (участок улицы от центра до ТТК) 600 – 700
  Большая Дорогомиловская ул. 600 – 700
  Покровка ул. (участок улицы от центра до Чистопрудного
  бульвара)
750 – 850
  Ленинский проспект (участок улицы от центра до ТТК) 500 – 600
  Мясницкая ул. (участок улицы от центра до Чистопрудного
  бульвара)
800 – 1 000
  Проспект Мира (участок улицы от центра до ТТК) 300 – 400

* Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150-200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на март 2017 года.

Диапазон средней стоимости аренды помещений в первом квартале 2017 года
в основных торговых коридорах Москвы

  Профиль Формат (кв.м) Диапазон средней стоимости аренды (тыс. руб./мес.)
  Банки 100 – 300 500 – 1 000
  Общепит < 100 500 – 650
100 – 300 700 – 1 000
300 – 1 000 1 000 – 2 000
  Одежда и обувь < 200 600 – 800
  Продукты 100 – 250 600 – 1 000
500 – 1000 1 000 – 1 800
1 000 – 3 000 1 500 – 2 500
  Мебель и предметы интерьера 150 – 500 300 – 500
  Услуги 30 – 100 350 – 500
  Электроника и связь 30 – 100 350 – 500
  Косметика и парфюмерия 200 – 400 700 – 1 000
  Товары для детей 500 – 1 700 700 – 1 200

Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ

Материалы по теме

Вакантные площади в ТЦ Москвы – обзор за 2016 год

Вакантные площади в ТЦ Москвы – обзор за 2016 год
07.02.2017 Торговые Вакантных площадей в торговых центрах Москвы становится меньше: по итогам года доля свободных площадей в среднем по рынку составила 10,2% , что на 1,2 п. п. ниже уровня III квартала Подробнее

Обзор street-retail помещений в Москве по итогам 2016 года

Обзор street-retail помещений в Москве по итогам 2016 года
23.01.2017 Торговые За прошедший год вакантность площадей стрит-ритейл в Москве сократилась с 9 до 7% Подробнее

Обзор рынка торговых центров России по итогам 2016 года

Обзор рынка торговых центров России по итогам 2016 года
13.01.2017 Торговые В декабре 2016 года общая площадь торговых объектов в России составила более 20 млн кв. м Подробнее

Обзор торгово-розничных помещений в Москве – итоги I полугодия 2017 года

Обзор торгово-розничных помещений в Москве – итоги I полугодия 2017 года
22.09.2017 Торговые В сегменте street-retail наблюдаются значительные изменения, вызванные программой масштабного благоустройства городского пространства – скачки вакансии, смену географических предпочтений операторов, децентрализацию потребительского спроса Подробнее

Торговая недвижимость Москвы – краткий обзор за I полугодие 2017 года

Торговая недвижимость Москвы – краткий обзор за I полугодие 2017 года
19.09.2017 Торговые В первом полугодии в столице было введено в эксплуатацию 5 торговых центров. Объем введенных торговых площадей в ТЦ ‒ 116 000 кв.м Подробнее

Популярное

Игорь Шулинин - директор сети коворкингов Workki в России
Экономическая ситуация сыграла на руку российскому рынку коворкингов
О значении инфраструктуры и локации для открытия новых объектов, текущей ситуации на российском рынке коворкингов и перспективах его развития рассказал директор сети Workki в России Игорь Шулинин
подождите ...
HotLog