Обзор рынка стрит-ритейл помещений Москвы: итоги I квартала 2017 года

Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка street-retail Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости столицы.

Тенденции рынка стрит-ритейла столицы

С 2017 года правительством Москвы проводится эксперимент на Пятницкой улице. Как известно, с 2014 года правительство ежегодно формирует Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог на имущество организаций уплачивается от их кадастровой стоимости. В 2017 году в него вошел Перечень пешеходных зон общегородского значения, включающий адресный перечень зданий, расположенных на первых линиях Пятницкой и Новокузнецкой улиц. Теперь собственники помещений по приведенным в перечне адресам, в случае если их фактическим использованием является размещение офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, будут уплачивать налог на имущество, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости – вне зависимости от площади здания или вида разрешенного использования участка. Целью властей является увеличение налоговых сборов с собственников помещений, сдающих их в аренду наиболее востребованным профилям на пешеходных улицах.

Таким образом, городские власти сделали еще один шаг в сторону увеличения возможностей для стимулирования развития одних форм предпринимательства в помещениях стрит-ритейл и сдерживания других. В идеале, набор профилей арендаторов каждой торговой улицы должен соответствовать некой логике, концепции. В ряде европейских городов уже сформирована практика контроля муниципальных властей над направлением развития городских пространств, в том числе торговых улиц. Московские власти движутся в этом же направлении.  

В феврале 2017 года прошла четвертая волна принудительного сноса самостроя. Всего таких волн было 4, начиная с прошлого года. В результате было снесено около 130 000 кв.м ликвидных площадей, что сопоставимо с ТРЦ Vegas на Каширском шоссе или  ТРЦ Columbus.

Объем снесенного в Москве самостроя по этапам (волнам)

В результате, вырос спрос на легальные помещения около станций метро в зонах сноса. После демонтажа все освободившиеся участки будут благоустроены, там воссоздадут дорожное покрытие, разобьют клумбы и высадят зеленые насаждения, установят лавочки. Скорее всего, будет организована нестационарная торговля.

Вакантность на московском рынке стрит-ритейла

За первые 3 месяца 2017 года вакантность в стрит-ритейле сократилась с 7% до 6%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на сегодняшний день на Тверской и Мясницкой улицах, Кузнецком мосту и в Столешниковом переулке вакантность сократилась в 2 и более раз после проведения реконструкции. В остальных торговых коридорах из таблицы этот показатель колебался на несколько процентов.

Вакантность в стрит-ритейле Москвы

Существенное снижение вакантности на благоустроенных улицах даст собственникам больше аргументов в пользу того, чтобы  делать меньше уступок арендаторам на время 3 этапа реконструкции.

После проведения 3 этапа реконструкции в 2017 году ожидается дальнейшее сокращение вакантности. Однако следует отметить, что сдерживающим фактором в этом процессе будет ограниченное предложение ликвидных помещений. Имеются арендаторы, готовые переплачивать за помещения на главных улицах и с наиболее выгодным расположением, но вакантных помещений среди них нет.

Динамика вакантности по некоторым реконструированным улицам Москвы

Спрос на стрит-ритейл помещения в Москве

Значительных изменений в структуре спроса за первый квартал не произошло и не ожидается в ближайшее время.

Ровно половину (50%) от общего объема спроса на помещения формируют рестораны, кафе и продукты питания.

Распределение спроса на помещения street-retail по профилю

Арендаторы продуктового профиля (24% от совокупного спроса) стали все чаще открываться в уменьшенном формате около 150-200 кв.м. Можно выделить 2 причины этого. Во-первых, ритейлеры подстраиваются под рынок, на котором сейчас мало помещений  от 1000 кв.м до 1500 кв.м. Во-вторых, они подстраиваются под поведение покупателей, которые все чаще стали пользоваться магазинами в шаговой доступности. В них удобно зайти после работы, потратив минимальное количество времени на покупки. Так, например, «Азбука вкуса» и «Перекресток» все чаще наряду с большими форматами рассматривают и маленькие (для «AB Daily» и экспресс-форматов «Перекрестка» соответственно). 

Некоторые собственники, чувствуя спрос со стороны небольших форматов, сдают помещения нескольким мелким арендаторам.

Например, в продуктовом профиле к ним относятся такие специализированные магазины, как кондитерские, кулинарии, «икра», «мясо», «рыба», «вино». Это имеет смысл, если в результате собственник получит больший доход и не боится риска того, что придется чаще менять своих арендаторов. Иногда собственники делают один общий вход и небольшую общую зону.

Многие аптеки (4% запросов), наоборот, начинают увеличивать свои форматы. Появляются дрогери-сторы площадью около 350-400 кв.м (например, «DM»). Почему такой формат стал востребованным? Одна из причин заключается в том, что таким образом аптеки стремятся увеличить свои продажи в условиях высококонкурентного рынка. Известно, что рынок Москвы уже перенасыщен аптеками.

Возможно, мы постепенно приходим к распространенному в США формату аптек площадью около 1000 кв.м, которые включают в себя не только товары для здоровья, но и для красоты (парфюмерия, косметика), продукты питания и даже товары для дома. Также про аптеки следует отметить, что они стали более избирательно подходить к выбору помещений. По-видимому, это связано с тем, что ритейлеры подобрали себе значительное количество помещений в 2014-2015 годах. Сейчас рынок перенасыщен, спрос уменьшился, и аптеки могут позволить себе выбрать лучшие условия из имеющегося предложения.

Салоны связи (4% от общего спроса) уже практически не ищут помещения в стрит-ритейл. Дело в том, что основные продажи салонов связи осуществляются через интернет, а также в ТЦ, где имеется большой поток потребителей, настроенных на покупки. Поэтому содержать сейчас точки в стрит-ритейл арендаторам просто нерентабельно.

Практически у всех банков (2% от рыночного спроса) уже сформированы планы по развитию на этот год. По сравнению с прошлым годом, они позитивнее и шире. В первую очередь это связано с тем, что для развития любой сети важна стабильность, которая сейчас и наблюдается.

Начиная с прошлого года, стало появляться много запросов от специализированных продуктовых магазинов (винных, булочных и т.д.). Такие магазины формируют около 60% всех запросов продуктового профиля.

Четыре основных типа ритейлеров продуктов питания

Можно выделить 4 причины, по которым специализация магазинов набирает популярность. Во-первых, она позволяет представить широкий ассортимент, которого обычно нет в супермаркетах и даже гипермаркетах. Во-вторых, в этот ассортимент входят качественные продукты: в специализированных магазинах легче контролировать качество, и покупатель это знает. В-третьих, в них хорошее обслуживание: клиент может получить консультацию у продавца, чего нельзя сделать, например, в супермаркете. Наконец, ритейлерам несложно найти небольшие помещения рядом с метро, где потребители могут делать покупки каждый день.

Коммерческие условия аренды street-retail помещений в столице

Ставки остались такими же по сравнению с концом 2016 года. Тенденций к снижению арендных ставок не наблюдается.

Стоимость аренды помещений* в первом квартале 2017 года
по основным торговым коридорам Москвы

* Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150-200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на март 2017 года.

Диапазон средней стоимости аренды помещений в первом квартале 2017 года
в основных торговых коридорах Москвы

Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ