УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка торговых центров России по итогам 2016 года

13.01.2017

Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговых центров России, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости.

По мнению специалистов компании, Россия сохраняет позицию крупнейшего рынка торговых центров в Европе. В декабре 2016 года общая площадь торговых объектов в России составила более 20 млн кв. м. Несмотря на значительный объем ввода, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – около 137 кв. м на тысячу жителей. Для сравнения, у европейского лидера по обеспеченности торговыми площадями – Норвегии – этот показатель составляет около 910 кв. м на тысячу жителей.

Общая площадь торговых объектов в европейских странах в 2016 году (тыс. кв.м)

Прирост торговых площадей в странах Европы в 2016 году (тыс. кв.м)

На рынок торговых и торгово-развлекательных центров, по оценке специалистов, оказали влияние три фактора:

  • Макроэкономическая ситуация, сложившаяся в 2015-2016 годах (снижение платежеспособности населения, обесценивание рубля, превышение предложения торговых площадей над спросом в 2015 году, сложность получения кредитов для девелоперов и арендаторов).
  • Открытие станций МЦК (для торговых центров Москвы).
  • Усиление конкуренции между ТЦ с вводом новых объектов (для торговых центров Москвы).

Среди основных тенденций на рынке ТЦ можно отметить:

  • Стремление арендаторов переложить часть капитальных затрат в новых проектах на арендодателей (требования по компенсации отделки или готовому ремонту в помещении).
  • Привлечение торговыми центрами соинвесторов и продажа помещений или прилегающих земель гипермаркетам.
  • Повсеместный переход от фиксированной арендной ставки на процент с оборота.
  • Объединение арендатора и арендодателя для решения вопроса повышения конвертации: ритейлеры удлиняют периоды скидок и устраивают кросс-акции, объединяясь друг с другом (Sunlight и «Перекресток», «Адамас» и Valtera – каждый со своими компаниями-партнерами, Uniqlo и Prime, «Подружка», «Терволина» и «Дочки-сыночки», «Иль де Ботэ» и «Дочки-сыночки», «Азбука вкуса» и Lady&Gentleman), а девелоперы проводят все больше совместных акций с арендаторами («Ночь распродаж», «Черная пятница», совместные розыгрыши призов)
  • Совершенствование торговыми центрами технологий B2C-продвижения.
  • Совершенствование торговыми центрами своего состава арендаторов и увеличение предложения для потребителей (только для ТЦ Москвы): арендаторы, конкурируя между собой, предлагают более привлекательные цены и акции для конечного потребителя.
  • Увеличение посещаемости в ТЦ, расположенных рядом с открытыми станциями МЦК (только для ТЦ Москвы).

Предложение на рынке торговых центров РФ

За 2016 год на рынке торговой недвижимости России было введено более 1,4 млн кв. м, из них около 60% (900 000 кв. м) приходится на регионы, что свидетельствует об активной экспансии девелоперов. В 2016 году ввод сократился на 15% по сравнению с прошлым годом. В 2017 ожидается увеличение объёма ввода – до уровня 1 065 000 кв. м, что на 20% больше 2016 года.

Объем нового предложения в регионах с 2008 по 2017 год (тыс. кв. м)

Среди крупнейших новых ТЦ 2016 года следует отметить ТЦ «Охта Молл» в Санкт-Петербурге (GLA – 78 000 кв. м), вторую очередь ТРЦ «МегаГринн» в Курске (GLA – 69 000 кв. м) и пятую очередь ТРЦ «Гринвич» в Екатеринбурге (GLA – 65 000 кв. м).

Торговые центры, открытые в регионах России в 2016 году

Название объекта  Адрес  GBA
(кв.м)
GLA
(кв.м)
Девелопер 
  «Охта Молл»  г. Санкт-Петербург, ул. Якорная  146000 78000 SRV 
  «МегаГринн» (II очередь)   г. Курск, ул. Карла Маркса   230000 69000 Корпорация  Гринн 
  «Гринвич» (V очередь)    г. Екатеринбург, ул. 8 марта 71000 65000 Общество Малышева-73 
  «Тюмень Сити Молл»  г. Тюмень,  ул. Беляева 81000 53000 Ириан  
  «Новый»  г. Иркутск, ул. Советская 63400 52000 Капиталинвестстрой 
  «Макси»   г. Архангельск, Ленинградский проспект   65500 49200 Макси Девелопмент 
  «Седанка Сити»   г. Владивосток, ул. Полетаева 65000 45000 ФортТорг 
  «Аэро Парк» (II очередь)   г. Брянск, ул. Авиационная 53000 42400 Бинвест 
  «Югра Молл»
  (II очередь)   
г. Нижневартовск, ул. Ленина 57470 40150 Югра-Строй 
  «Пионер»  г. Барнаул, проспект Ленина 80000 38000 Малл инвест 
  «Академический»  г. Екатеринбург, ул. Краснолесья 60000 32000 Стройтэк 
  «Акваполис» г. Псков, ул. Кузбасской дивизии 62000 31000 Луг 
  «Дружба» г. Владивосток, ул. Русская 34000 28530 Империя мебели 
  «Гранд Сити»   г. Кемерово, ул. Тухачевского 40700 27600 Base Property Group  
  «Горки Парк» г. Казань, ул. Зорге   38000 27000 Унистрой  
  «Ковров Молл»  г. Ковров, ул. Лопатина 49900 26500 Ковров Молл 
  Sunrise City   г. Набережные Челны, ул. Команды Камаз-мастер    35000 23000 Sunrise Capital  
  «Яй»  г. Уфа, ул. Пархоменко 30300 23000 SR Group Development 
  «Покровский»   г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова   39000 21000 Региональная Строительная Компания  
  «Максидом»
  (II очередь)   
г. Екатеринбург, ул. Тверитина 36000 20000 Максидом  
  «Острова» (III очередь)   г. Благовещенск, ул. Мухина 35000 18000 Россия 
  Depo   г. Нижний Тагил, Свердловское шоссе 48000 16000 Центральная недвижимость  
  «Восточный ветер»  г. Балашиха, мкр. 1 Мая 17000 15000 ГК МОРТОН 
  «Вернисаж»  г. Ярославль, ул. Дорожная 20000 15000 Norman Asset Management 
  «Оазис Плаза»   г. Белоярский, 5-й мкр.   15880 12540 Феникс 
  «На Пушкина»   г. Хабаровск, ул. Пушкина 28400 12000 Центральный продовольственный рынок  
  «Порт Находка»
  (II очередь)   
г. Санкт-Петербург, ул. Тепловозная 17900 10900 Fort Group  
  «Галерея Енисей»
  (II очередь)   
г. Красноярск, ул. Дубровинского   17900 9370 Еврострой  
  ИТОГО 1537350 900190

Заполняемость ТЦ в регионах России

В 2016 году уровень пустующих площадей в торговых центрах России, по оценке экспертов компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, сократился с 10% до 8,5% за год. Ритейлеры оценивают текущую ситуацию с «позитивной осторожностью»: они комфортно чувствуют себя в тех коммерческих условиях, которые сложились за период и кризиса, и научились работать со спросом. По мнению экспертов, сейчас продолжается увеличение размеров ряда якорей. Это происходит потому, что величина арендных платежей теперь чаще зависит от товарооборота ритейлеров, а не от площади арендуемого торгового помещения.

«В этом году девелоперы осознали, насколько важную роль играет качество управления торгового центра, от маркетинга до технической эксплуатации. Трендом последнего года и всего текущего периода становления рынка является открытость в отношениях между арендодателем и арендатором. Современные ТЦ Москвы и регионов предоставляют своим арендаторам информацию о трафике, о товарооборотах (в том числе путем подключения системы сбора продаж к кассам), о месте арендатора в общем рейтинге магазинов данного ТЦ по выручке на кв.м.

Также можно отметить, что благодаря тому, что арендодатели стали идти на встречу арендаторам, доля вакансии в действующих и недавно открытых торговых центрах становится меньше, ТЦ заполняются, появляются новые интересные концепции», – отмечает Александра Ромашина, Ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ.

В этом году в особенности активизировались индивидуальные предприниматели (ИП). Например, большинство развлекательных форматов в ТРЦ «Ривьера» – это именно ИП: «Легогород», «Соляная комната», контактный зоопарк «Зверюшки» и многое другое.

Если девелоперам не удается привлечь арендаторов соответствующих концепций на основе долгосрочного договора, то они заключают краткосрочные договоры с ярмарками, ИП, pop-up магазинами российских дизайнеров и различными развлекательными форматами, которые могут быстро запустить бизнес с минимальными вложениями.

Как метод B2С-продвижения, московские ТЦ также стали чаще использовать образовательный и культурный формат вместо концертно-развлекательного.

Вячеслав Коркин, Ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, комментирует: «Тенденции на рынке сегодня таковы, что меняется подход к управлению ТЦ, к сдаче площадей в аренду, меняется поведение самих покупателей. Все это требует от девелоперов новых решений. В частности, в сфере продвижения ТЦ, московская публика уже пресыщена концертно-развлекательными форматами и они уже не так привлекают посетителей, как несколько лет назад. Так, по словам представителей ТЦ Crocus City Mall, концертно-развлекательные мероприятия в этом ТЦ не приводят к росту продаж на время их проведения. Однако, сознательно было принято решение поддерживать этот формат, чтобы «взращивать» свою потенциальную аудиторию. Предполагается, что потребители, которые привыкнут ходить в этот ТЦ на развлекательные мероприятия, будут чаще делать покупки именно в нем».

Коммерческие условия аренды в ТЦ России

По подсчетам экспертов компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, в 2016 году ставки аренды в торговых центрах России не изменились.

Ставки аренды* в рублях в ТЦ, открытых до 2014 года включительно

Профиль / тип арендатора Средняя площадь (кв.м) II полугодие 2016 года (тыс. руб.)
ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ    Гипермаркет FMCG  > 8 000 8 – 12
   Гипермаркет FMCG
   (city формат) 
4 000 – 8 000 10 – 15
   Гипермаркет DIY  > 10 000 8 – 12
   Супермаркет FMCG   1 000 – 4 000 15 – 25 
   БТиЭ  1 200 – 2 000  7 – 11
   Спортивные товары 4 000 – 6 000 4 – 5
1 200 – 2 200 6 – 9
   Товары для детей 1 000 – 2 000 9 – 13
   Одежда 1 500 – 3 000 7 – 12
   Многозальный кинотеатр 3 000 – 5 000 7 – 11
   Арендатор торговой галереи 700 – 1500 10 – 13
500 – 700 12 – 17
250 – 500 15 – 30
100 – 250 30 – 50
50 – 100 55 – 80
< 50 100 – 150
   Ресторан 300 – 600 18 – 25
   Кофейня 80 – 170 40 – 60
   Фудкорт  50 – 100 60 – 100

* В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за 1 кв.м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года.

Некоторые незначительные изменения наблюдаются в диапазоне САР (предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи).

Спорт и БТиЭ оптимизировали свои форматы – изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим наблюдается снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.

Что касается ритейлеров сегмента БТиЭ, то формат в 4 000 – 6 000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1 200 – 2 200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.

Увеличение среднего диапазона для одежды и арендаторов торговой галереи связано в большей степени с тем, что экономическая ситуация стала более стабильной в сравнении с прошлым годом.

Дополнительный фактор, который привел к увеличению диапазона CAP для арендаторов торговой галереи (формата менее 50 кв. м), - это увеличившаяся доля ИП среди арендаторов этого формата.

Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года

Профиль / тип арендатора Средняя площадь (кв.м) Средний диапазон CAP во II полугодии 2015 года Средний диапазон CAP
во II полугодии
2016 года
ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ    Гипермаркет FMCG  > 8 000 1,8% – 4%  1,8% – 4% 
   Гипермаркет FMCG
   (city формат) 
4 000 – 8 000 1,8% – 4%  1,8% – 4% 
   Гипермаркет DIY  > 10 000 2% – 4%  2% – 4% 
   Супермаркет FMCG   1 000 – 4 000 5% – 8%  5% – 8% 
   БТиЭ  1 200 – 2 000  3% – 5%  4% – 6% 
   Спортивные товары 1 000 – 4 000  8% – 10%  4% – 8% 
   Товары для детей 800 – 2 500 7% – 10%  7% – 10% 
   Одежда 1 500 – 3 000 8% – 13%  7,5% – 13% 
   Многозальный кинотеатр 3 000 – 5 000 8% – 13%  8% – 13% 
   Арендатор торговой галереи 700 – 1500 8% – 13%  8% – 13% 
500 – 700 9% – 14%  9% – 14% 
250 – 500 10% – 15%  10% – 15% 
100 – 250 12% – 15%  12% – 15% 
50 – 100 10% – 18%  10% – 20% 
< 50 15% – 20%  15% – 25% 
   Ресторан 300 – 600 10% – 15%  10% –15% 
   Кофейня 80 – 170 18% – 25%  18% – 25% 
   Фудкорт  50 – 100 10% – 18%  10% – 18% 

Изменения в законодательстве в 2016 году

В 2016 году было принято несколько постановлений, в том числе о снижении срока на регистрацию недвижимой собственности в Москве до 7 дней и об отмене выдачи свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество.

Среди отклоненных постановлений – проекты Минпромторга о запрете выставления арендных ставок в иностранной валюте и о требованиях к антитеррористической защищенности торговых объектов и об отмене преференций для международных брендов перед федеральными (в среднем, разница в арендных ставках около 20%).

Самой главной темой для споров среди владельцев ТЦ и ритейлеров стало обсуждение постановления о сокращении времени работы торговых центров с 11.00 до 21.00 вместо с 10.00 до 22.00.

Распределение потока посетителей ТЦ в среднем в день

Аргументы «за» сокращение времени работы ТЦ:

  • снижение пробок на дорогах;
  • экономия на оплате труда продавцов и электричестве.

Аргументы «против»:

  • нет смысла опираться на данные о распределении потока без данных о размере среднего чека в течение дня (у большинства брендов ценового сегмента «Средний плюс» он в утренние часы выше);
  • потеря рабочего часа с 21.00 до 22.00, который характеризуется наибольшей конвертацией за день;
  • сокращение количества посетителей за счет тех, кто не будет успевать после работы.

Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ

Материалы по теме

Предварительные итоги 2016 года на рынке складской недвижимости Московской области

Предварительные итоги 2016 года на рынке складской недвижимости Московской области
19.12.2016 Склады В 2016 году доля складов класса «А» в совокупном объеме нового предложения составила 96%, а класс «B» – 4 % (419 000 кв. м и 17 000 кв. м) Подробнее

Рынок коммерческой недвижимости РФ: итоги 2016 года и прогноз на 2017 год

Итоги 2016 года и прогноз на 2017 год на рынке недвижимости
09.12.2016 Другие Основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости Подробнее

Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.

Офисный рынок Москвы: итоги десятилетия – 2007-2017 гг.
06.12.2016 Офисы Пройдя несколько циклов, рынок офисной недвижимости Москвы к концу 2016 года достиг баланса в его нижней точке Подробнее

Обзор рынка ТЦ Москвы за I полугодие 2016 года

Обзор рынка ТЦ Москвы за I полугодие 2016 года
20.09.2016 Торговые В первом полугодии в Москве был открыт всего один торговый центр – «Ривьера» (100 тыс. кв. м) Подробнее

Обзор торгово-розничных помещений в Москве – итоги I полугодия 2017 года

Обзор торгово-розничных помещений в Москве – итоги I полугодия 2017 года
22.09.2017 Торговые В сегменте street-retail наблюдаются значительные изменения, вызванные программой масштабного благоустройства городского пространства – скачки вакансии, смену географических предпочтений операторов, децентрализацию потребительского спроса Подробнее

Торговая недвижимость Москвы – краткий обзор за I полугодие 2017 года

Торговая недвижимость Москвы – краткий обзор за I полугодие 2017 года
19.09.2017 Торговые В первом полугодии в столице было введено в эксплуатацию 5 торговых центров. Объем введенных торговых площадей в ТЦ ‒ 116 000 кв.м Подробнее

Популярное

Максим Бубон - управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia
Успешный редевелопмент ТРЦ выходит за рамки формальных процедур
Почему городу не нужны новые ТЦ и как повысить эффективность уже существующих ТЦ, интервью с управляющим директором компании IMMOFINANZ Russia Максимом Бубоном
подождите ...
HotLog