Обзор street-retail помещений Москвы за III квартал 2016 г.

В 2015-2016 годах многие районы Москвы затронула программа «Моя улица», которая стала крупнейшим проектом комплексного благоустройства улиц столицы. Несмотря на то, что все мероприятия по благоустройству (обновление тротуаров, фасадов зданий, расширение пешеходной зоны, создание велосипедных дорожек, освещение, посадка деревьев, создание малых архитектурных форм) лишь опосредованно касаются сегмента столичного street-retail, рынок активно меняется.

Уже по итогам III квартала можно отметить, что 2016 год является достаточно тяжелым периодом для развития сегмента торговых помещений: рынок пережил два этапа сноса объектов, признанных «самострем», строительные работы на столичных улицах, новые правила организации летних веранд и парковочного пространства. Многие операторы отмечали снижение трафика и товарооборота, в результате чего приняли решение освободить занимаемые ранее помещения.

Однако ожидаемого стремительного роста доли вакантных площадей по итогам III квартала 2016 года зафиксировано не было. В сложившейся ситуации справедливо говорить не о высвобождении помещений, а об активизации ротационных процессов: так, во II-III кварталах 2016 года на некоторых центральных улицах до 15% помещений сменили арендаторов. В целом за последние 5 лет показатель ротации на отдельных торговых коридорах достиг 50-90%. При этом в сегменте центральных торговых улиц и на некоторых магистралях столицы (Тверская ул., Кутузовский пр-т и другие) произошло изменение основного торгового профиля.

Также необходимо отметить, что в 2015-2016 годах благоустройство и развитие городской среды привело к пониманию того, что участники рынка столкнулись с новыми явлениями, которые в текущих условиях потребовали систематизации аспектов сотрудничества, сильнейшей юридической поддержки и в некоторых случаях пересмотра договорных отношений.

Виктория Камлюк, руководитель отдела торговых помещений компании Knight Frank, комментирует: «Многие операторы сегмента street-retail ощутили на себе изменения, происходящие на улицах города, и в большинстве случаев оказались готовы поддержать инициативы городских властей и развиваться в соответствии с выбранной ими стратегией. Городские программы, направленные на формирование более комфортной среды для жителей Москвы, стимулируют розничные компании на создание незаурядных способов привлечения покупателей: это касается и оформления витрин, и маркетинговых акций, и спектра предлагаемых товаров и услуг. При этом бесспорным драйвером рынка и сильнейшим магнитом для конечных потребителей на протяжении последних 2-3 лет остается профиль общественного питания».

Пешеходные торговые улицы Москвы

Специалисты компании Knight Frank выделяют четыре категории возможного расположения помещений:

• в составе пешеходных зон и улиц с интенсивным пешеходным движением;
• в центральных торговых коридорах с транспортно-пешеходным движением;
• на магистральных улицах;
• на улицах спальных районов города.

По итогам III квартала 2016 года суммарный объем торговых помещений пешеходных зон составляет 108 600 кв.м: в 2016 к пешеходным зонам с развитым сегментом street-retail специалистами Knight Frank были отнесены еще несколько небольших участков московских улиц, в числе которых, например, 1-й Гончарный переулок.

В настоящее время на долю торговых коридоров, которым присвоен статус «пешеходная зона», приходится около 19% от общего объема качественных торговых площадей формата street-retail, сосредоточенных в Центральном административном округе Москвы. Если говорить о количестве торговых точек, то в составе пешеходных торговых улиц функционирует около 15% от представленных в ЦАО Москвы.

СТОЛЕШНИКОВ ПЕРЕУЛОК

Ставки аренды в Столешниковом переулке находятся в промежутке между 150 000 и 220 000 руб./кв.м/год. Доля вакантных помещений составляет 14,9%.

С большой долей вероятности торговая инфраструктура Столешникова переулка продолжит развиваться. Однако протяженность коридора небольшая и помещения всех операторов, которые желают поселиться в Столешниковом переулке, не могут присутствовать на его первой линии. Уже сейчас очевидно, что происходит формирование второй и даже третьей линий Столешникова.

Бренды премиального сегмента по-прежнему будут присутствовать на фасаде коридора (например, в ближайшее время состоится открытие ювелирного бутика Harry Winston), в то время как операторы общественного питания и услуг будут занимать помещения внутри кварталов.

Практически на всех пешеходных улицах основной объем торговых площадей занимают операторы профиля «общественное питание»: на Арбате ‒ более 70% торговых площадей, в структуре Камергерского переулка ‒ 90%, на Никольской улице – 47%. Среди наиболее широко представленных на пешеходных улицах можно также указать магазины профилей «одежда» и «подарки/сувениры».

СТАРЫЙ АРБАТ И НОВЫЙ АРБАТ

Ставка аренды торговых помещений на Старом Арбате варьируется от 60 000 до 130 000 руб./кв.м/год, на Новом Арбате – от 50 000 до 120 000 руб./кв.м/год. Доля вакантных помещений в первом случае достигает 5,1%, во втором – 11,1%.

Пул операторов продолжает формироваться в соответствии с потребностями в развлечениях туристической аудитории (внутренних и иностранных туристов), москвичей (разного возраста) и частично офисных сотрудников, работающих недалеко от улиц Старый и Новый Арбат. На Старом Арбате постепенно увеличивается количество небольших ресторанов, уютных кафе, антикварных салонов, сувенирных лавок, ювелирных брендов и т. д. На Новом Арбате появляются ночные клубы, караоке-бары, концепции общественного питания с живой музыкой, мини-музеи, выставки, заведения именитых рестораторов и т. д. При этом дальнейшее развитие Нового Арбата зависит от стратегии, которой будут придерживаться новые владельцы арбатских высоток: в перспективе здесь могут появиться крупные универмаги.

По мере реализации планов администрации, касающихся формирования комфортной городской среды, объем торговых помещений, находящихся в составе пешеходных зон столицы, будет увеличиваться. Например, привлекательная для пешеходов торговая зона начинает формироваться в Тверском районе в непосредственной близости от станции метро «Новослободская» (между ул. Новослободская и ул. Сущевская): после реорганизации территории бывшей «Мебельной фабрики №1» торговая инфраструктура района получит стимул к развитию.

КОРИДОР НОВОСЛОБОДСКОЙ – ДОЛГОРУКОВСКОЙ УЛИЦ

Ставки аренды в коридоре «Новослободская-Долгоруковская» находятся в промежутке между  45 000 и 80 000 руб./кв.м/год. Доля вакантных помещений составляет 5%.

Фонд торговых площадей в коридоре «Новослободская-Долгоруковская» в основном представлен небольшими торговыми помещениями: средняя площадь торговых секций street-retail не превышает 120 кв.м, в то время как в сегменте центральных торговых коридоров Москвы аналогичный показатель оценивается на уровне 172,7 кв.м. В настоящее время доминирующим профилем как по количеству объектов (23%), так и по занимаемой площади (37%) является «общественное питание». При этом около 10% всех торговых площадей приходится на операторов различных продуктовых концепций, в том числе и соответствующих современным тенденциям спроса (израильский «Рынок и общепит», «Фермерская лавка», «Диет» и др.).

Пешеходные торговые улицы Москвы*. Основные показатели

* К пешеходным зонам с качественной торговой составляющей эксперты компании Knight Frank относят 14 улиц (или участков улиц), среди которых Арбат, Кузнецкий Мост (частично), Никольская, Рождественка (частично), переулки Камергерский, Столешников, Третьяковский проезд, а также несколько зон в районах Замоскворечье и Таганский

** По 14 пешеходным улицам (или участкам улиц), пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов

*** По 12 пешеходным улицам (или участкам улиц), пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов

Пешеходные торговые улицы Москвы. Структура по профилю арендаторов (площадь объектов, %)

Центральные торговые коридоры Москвы

Доля вакантных помещений на центральных торговых улицах по итогам III квартала 2016 года составила 11,1%. Казалось бы, в сравнении с аналогичными данными 2015 значительного роста или снижения данного показателя не наблюдается. Однако следует принимать во внимание то, что столичный рынок street-retail в настоящий момент претерпевает значительные изменения: на протяжении года можно было наблюдать, как растущий объем вакантных площадей на Садовом кольце компенсировался снижением доли свободных площадей на других центральных улицах. В результате для разных коридоров характерны разные значения: на Мясницкой доля вакантных площадей не достигает 1%, а на Садовом кольце она поднялась до небывалых 17,6% (в предыдущие годы подобные показатели были характерны для слабо востребованных внутрирайонных улиц центральной части города).

МЯСНИЦКАЯ УЛИЦА

Ставки аренды на Мясницкой улице вариьируются от 60 000 до 95 000 руб./кв.м/год. Доля вакантных помещений составляет 1%.

В 2015 году улица Мясницкая была реконструирована и адаптирована для пешеходного движения (четыре автомобильные полосы сократили до двух). Транспортную нагрузку приняли на себя ближайшие крупные улицы (в частности проспект Академика Сахарова).

Мясницкая продолжает развиваться как важный торговый коридор центральной части Москвы: интерес к ней проявляют операторы разных профилей, а доля вакантных площадей с 2015 года снизилась с 8% до 1%. Здесь практически отсутствуют объекты нового строительства, поэтому все экспонируемые помещения предлагаются «с отделкой от предыдущего арендатора».

В текущий период помещения формата street-retail на центральных торговых улицах в первую очередь пользуются спросом у операторов общественного питания (37,7%), банков (8,6%) и продуктовых магазинов (5,9%). Если говорить о fashion-сегменте, то можно отметить, что сегодня операторы данного профиля выбирают размещение в составе торговых центров – в структуре центральных торговых улиц с автомобильным движением доля занимаемых ими помещений за последние 5-6 лет снизилась почти в десять раз (до 7%). При этом лишь в течение последнего года отмечается незначительное увеличение показателя, связанное с тем, что некоторые концепции (шоу-румы молодых дизайнеров, магазины молодежной одежды, обуви и т. д.) вновь стремятся занять привлекательные локации в центре столицы.

КУЗНЕЦКИЙ МОСТ УЛИЦА

Ставки аренды вариьируются от 70 000 до 200 000 руб./кв.м/год. Доля вакантных помещений находится в районе 16,6%.

Для этой улицы характерны высокий уровень спроса и достаточно активная ротация. Кузнецкий мост – улица, на которой тестируют новые бренды. Возможно появление флагманских магазинов международных брендов, которые, завоевав аудиторию и выработав стратегию дальнейшего развития, будут покидать Кузнецкий Мост.

Центральные торговые коридоры Москвы*. Основные показатели

* К центральным торговым коридорам было отнесено 47 улиц с транспортно-пешеходным движением, расположенных в пределах Садового кольца, и коридоров улиц Красная Пресня, 1-я Тверская-Ямская, Долгоруковская и Новослободская, расположенных за Садовым кольцом

** По 47 центральным торговым коридорам, пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов

*** По 42 центральным торговым коридорам, пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов

Центральные торговые улицы Москвы. Структура по профилю арендаторов (площадь объектов, %)

Торговые коридоры крупных магистралей Москвы

По итогам III квартала 2016 года суммарный объем предложения торговых площадей формата street-retail в составе крупных торговых коридоров магистрального типа достиг 297 500 кв.м. При этом доля вакантных помещений составила 11,9% (наиболее высокий показатель зафиксирован на Кутузовском проспекте – около 16%).

В текущий период помещения формата street-retail на магистральных торговых улицах пользуются активным спросом у операторов общественного питания (арендаторы данного профиля занимают 19,7% торговых площадей), различных кредитных, страховых и банковских организаций (13,9%), а также у компаний, развивающих продуктовые, преимущественно сетевые, концепции (12,1%).

Из наиболее выраженных тенденций развития рассматриваемого сегмента следует выделить постепенное сокращение доли площадей, занимаемых банковскими организациями (с 19% в 2008 году до 13,9% в 2016) и операторами профиля «одежда, обувь и аксессуары» (с 16% в 2008 году до 10,9% в 2016) на фоне активного развития предприятий общественного питания и продуктовых магазинов, в том числе монопродуктовых концепций («Кнакер», «Мясновъ», «Отдохни», «Сырный сомелье» и т. д.), фермерских лавок и супермаркетов «здоровой еды». Еще одной тенденцией стало появление единичных объектов, которые сложно отнести к какой-либо категории или профилю, – это батутные клубы, бильярдные магазины, квест-комнаты, коворкинг-центры и т. д.

Необходимо указать, что практически у каждого крупного московского проспекта сформировался индивидуальный «портрет» покупателя. Например, на Кутузовском и Ленинском проспектах совершают покупки приверженцы брендов категорий «премиум» и «средний+» – обеспеченные, семейные, работающие в центральной части города, ММДЦ «Москва-Сити» или других близких деловых районах. Здесь также совершают покупки люди, имеющие хобби или увлечение (например, охотники покупают камуфляжную форму; врачи – медицинскую спецодежду, спортсмены – одежду для тренировок и так далее).

Торговые коридоры крупных магистралей Москвы. Основные показатели*

* Помещения, технические параметры которых соответствуют ключевым требованиям торговых операторов. В выборку включены 5 вылетных магистралей, а также кольцевая магистраль ТТК

Торговые коридоры крупных магистралей Москвы. Структура по профилю арендаторов (площадь объектов, %)

* Не учитывались помещения автосалонов, АЗС, технических центров, автомобильных моечных комплексов.

Коммерческие условия аренды street-retail помещений в Москве

В сегменте встроенно-пристроенных торговых помещений столицы предлагаются в аренду помещения как с отделкой (ранее использовавшиеся арендаторами), так и без отделки (преимущественно в объектах нового строительства с инфраструктурной составляющей формата street-retail).

Если говорить о средней площади предлагаемого в аренду помещения, то она очень варьируется в зависимости от локации: например, в районе Мясницкой – около 235 кв.м, в районе Сущевского вала – около 390 кв.м. В целом экспонируемые лоты в большинстве случаев укрупняются по мере приближения к МКАД.

Как правило, сделки заключаются по ставке на 10-15% ниже запрашиваемой.

Ставки аренды по основным торговым улицам Москвы

Прогноз развития рынка торгово-розничных помещений столицы

Пока еще рано говорить об изменении ставок аренды на улицах, благоустроенных в текущем году. В то же время опыт показывает, что в коридорах, ставших пешеходными в предыдущие годы, постепенно растут ставки аренды и сокращается доля вакантных площадей. Например, на улице Мясницкая, которая в 2015 году была реконструирована и адаптирована для пешеходного движения (четыре автомобильные полосы сократили до двух), в настоящее время практически нет свободных помещений ‒ доля вакантных площадей с 2015 года снизилась с 8% до 1%.

Операторы общественного питания и продуктовых магазинов по-прежнему остаются наиболее активными игроками на рынке street-retail и отличаются готовностью к освоению новых благоустроенных улиц. Так, в настоящее время в коридоре «Маросейка-Покровка» готовятся к открытию BB&Burgers, «Поль Бейкери», «#ПРОПЕЛЬМЕНИ». Также на обновленных улицах готовы работать молодые дизайнеры с first-time-проектами, продуктовые операторы (в том числе и монопродуктовые сети), ювелирные магазины средней ценовой категории и операторы услуг.

Отдельно стоит отметить вэйп-заведения, ставшие модными после введения Федерального закона «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма и последствий потребления табака». В настоящее время в формате street-retail работают два типа заведений, связанных c вэйпингом, – vape-shop и vape-бар (vape-клуб). Как правило, off-line магазины с товарами для вэйпинга располагаются в небольших (до 30 кв.м) помещениях и не требуют специального оснащения. В vape-барах зона для курения электронного испарителя должна иметь достаточно мощное оборудование для удаления паров и поддержания нормальной влажности. Кроме того, существуют некоторые тонкости в использовании датчиков сообщения о пожаре: для заведений не подходят оптические системы, реагирующие на пар, что требует установки газоанализаторов или температурных датчиков. Таким образом рынок street-retail помещений должен учитывать и требования этого сегмента.

Необходимо указать, что в 2016 году с реализацией программы «Моя улица» были заложены основы для формирования комфортной городской среды, в которой торговая компонента получает стимул к развитию. С большой долей вероятности уже в следующем теплом сезоне сегмент street-retail обновленных улиц Москвы может значительно преобразиться.

Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank