УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор рынка ТЦ Москвы за I полугодие 2016 года

20.09.2016

Эксперты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговых центров Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке торговой недвижимости.

Новое предложение в ТЦ в Москве

Во второй половине 2016 года ожидается один из самых масштабных вводов торговых площадей за последние десять лет – 466 000 кв. м. Если в первом полугодии в Москве был открыт всего один торговый центр – «Ривьера» (100 000 кв. м), то во второй половине ожидается ввод 12-ти новых торговых центров. По объему вводимых торговых площадей это сопоставимо лишь с 2014 годом, когда было введено 415 000 кв. м. торговых площадей. Динамика открытия новых ТЦ в Москве отражает цикличность рынка торговой недвижимости: 2 последних цикла – с 2008 по 2012 год, а также с 2013 по 2016 год.

Объем нового предложения ТЦ в России с 2006 по 2016 год

Наблюдения показывают, что максимальный объем нового предложения приходится на годы экономической нестабильности. В период роста экономики стартует множество новых проектов, но из-за длительной инвестиционной фазы часто сроки открытия новых ТЦ приходятся на периоды спада в экономике. Сейчас можно наблюдать описанную ситуацию.

В 2017-2018 годах на рынок будет выведено в 3 раза меньше торговых площадей, чем в 2015-2016 годах. Объем нового предложения будет сопоставим с уровнем 2010-2011 годов.

Стоит отметить, что если в течение последних двух лет новое предложение формировалось в основном за счет нескольких больших объектов («Авиапарк» и «Вегас Крокус Сити» в 2014 году, Columbus в 2015 году), то в 2016 планируется открыть множество торговых центров меньшего формата. Их будет практически столько же, сколько было введено за последние 2 года. При этом GLA самого большого из них составит 80 000 кв. м, что примерно в 3 раза меньше площади «Авиапарка».

Ожидается, что предложение новых ТЦ превысит спрос уже в начале 2017 года. Давление на рынок будет оказывать значительное количество вакантных площадей.

К концу 2016 года вакантность может достичь максимальной отметки за последние 7 лет.

Сейчас наблюдается самая низкая вакантность (6,5%) за последние 2,5 года. Однако, это явление временное: согласно прогнозам, в дальнейшем вакантность может увеличится на 3,5% и достигнуть уровня 2015 года (10%).

Причина в том, что в 2016 году будет введено рекордное количество торговых площадей. Для сравнения, средняя вакантность по ТЦ Москвы, введенным в 2015 году, составила 19% по итогам I полугодия 2015 года.

Доля пустующих площадей в ТЦ Москвы

По результатам первого полугодия, Москва занимает четвертое место по обеспеченности торговыми площадями на душу населения (437 кв.м/тысячу жителей).

Однако, если все заявленные объекты будут введены в срок, то расстановка сил к концу года изменится. На первом месте останется Краснодар, на второе место выйдет Самара за счет ввода ТЦ Good’Ok c GLA 115 000 кв. м (536 кв.м/тысячу жителей). Далее последуют Екатеринбург (499 кв.м/тысячу жителей) и Москва (475 кв.м/тысячу жителей), которая сохранит свое 4 место в рейтинге.

Обеспеченность торговыми площадями Москвы

По сравнению с концом 2015 года, большая часть арендаторов возобновила свое развитие. Если в начале года у многих сетей не было четких планов по развитию и ритейлеры продолжали заниматься оптимизацией, то ближе к середине года многие игроки приступили к подбору объектов и переговорам. Связано это с положительной динамикой посещаемости ТЦ и признаками стабилизации макроэкономической ситуации.

Арендаторы долгое время занимали выжидательную позицию, преимущественно рассматривая предложения в действующих ТЦ. Однако, в связи с сокращением предложения в действующих ТЦ и соответствующим ростом ожиданий арендодателей, все большее количество сетей готовы рассматривать строящиеся объекты. Строящиеся ТЦ становятся привлекательны еще и потому, что в них арендодатели готовы предложить более комфортные условия, например, CAP на первый год аренды. Также в последнее время все чаще встречается схема оплаты, при которой ставка на второй год аренды фиксируется по среднему товарообороту за первый.

Предложение ТЦ в округах Москвы

Самое большое количество объектов будет введено в тех округах Москвы, которые итак составляют достаточно высокую долю в общем предложении города. В ЮАО будет открыто еще 4 ТЦ, чья доля с учетом ввода составит 19% в совокупном предложении.

2 ТЦ откроется в САО (14%) и 4 ТЦ – в ЗАО (10%). На эти три округа придется около 70% от всего предложения в Москве.

Наряду с этим, ВАО так и останется самым низкообеспеченным округом торговыми площадями: там не откроется ни одного торгового объекта до конца года.

Распределение районов Москвы  доле обеспеченности торговыми площадями

Наименование округа Обеспеченность торговыми площадями
(кв.м/тысячу жителей)
Доля округа от совокупного объема предложения ТЦ
в Москве в 2016 году

2015 год

2016 год

ЮАО 557 647 19%
САО 655 727 14%
СВАО 500 497 12%
ЗАО 359 454 10%
ЮВАО 420 415 10%
СЗАО 488 564 9%
ЦАО 684 677 9%
ЮЗАО 296 294 7%
ТиНАО 624 754 4%
ВАО 110 136 4%
ЗелАО 516 504 2%

Коммерческие условия на аренду торговых площадей в московских ТЦ

В большинстве объектов индексацию ставок не проводили, поэтому они сохранились на уровне 2015 года. Стоит отметить, что в ряде ТЦ проводилась ротация арендаторов, в результате которой арендодатели стремились найти более платежеспособных ритейлеров, заменить бренды на уникальные или более востребованные.

Анализируя средний уровень арендных ставок, стоит отметить, что до 2014 года арендная плата рассчитывалась, как правило, на основе фиксированной ставки, а с 2015 – как процент от товарооборота.

Ставки аренды* в рублях в торговых центрах, открытых до 2014 года

Профиль / тип арендатора Средняя
площадь (кв.м)
Ставки аренды
на I полугодие 2016 г. (тыс. руб.)

ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ

   Гипермаркет FMCG > 8000 8-12
   Гипермаркет FMCG (city формат) 4000-8000 10-15
   Гипермаркет DIY > 10000 8-12
   Супермаркет FMCG 1000-4000 19-35
   БТиЭ 1200-2200 7-11
   Спортивные товары 4000-6000 4-5
1200-2200 6-9
   Товары для детей 1000-2000 9-13
   Одежда 1500-3000 7-12
   Многозальный кинотеатр 3000-5000 7-11
   Арендатор торговой галереи 700-1500 10-13
500-700 12-17
250-500 15-30
100-250 30-50
50-100 55-80
< 50 100-150
   Ресторан 300-600 18-25
   Кофейня 80-170 40-60
   Фудкорт 50-100 60-100

* В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в торговых центрах современного уровня в Москве (введенных в эксплуатацию до 2014 года), за кв. м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец июня 2016 года

Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2015 года

Профиль / тип арендатора Средняя
площадь
(кв.м)
Средний
диапазон CAP*
в IV кв. 2015 г.
Средний
диапазон CAP*
в I полугодии
2016 г.
ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ    Гипермаркет FMCG > 8000 1,8-4% 1,8-4%
   Гипермаркет FMCG (city формат) 4000-8000 1,8-4% 1,8-4%
   Гипермаркет DIY > 10000 2-4% 2-4%
   Супермаркет FMCG 1000-4000 5-8% 5-8%
   БТиЭ 1200-2200 3-5% 4-6%
   Спортивные товары 4000-6000 8-10% 4-8%
1200-2200 7-10% 7-10%
   Товары для детей 1000-2000 8-13% 8-13%
   Одежда 1500-3000 8-13% 8-13%
   Многозальный кинотеатр 3000-5000 8-13% 8-13%
   Арендатор торговой галереи 700-1500 9-14% 9-14%
500-700 10-15% 10-15%
250-500 12-15% 12-15%
100-250 10-20% 10-20%
50-100 15-25% 15-25%
   Ресторан < 50 10-15% 10-15%
   Кофейня 300-600 18-25% 18-25%
   Фудкорт 80-170 10-18% 10-18%

* CAP – предельная доля арендных платежей в общем товарообороте арендатора, включая эксплуатационные расходы, исключая коммунальные платежи.

Изменение экономической ситуации неизбежно привело к снижению маржинальности бизнеса крупных сетевых игроков рынка спортивных товаров. В связи с этим можно наблюдать снижение САР в данном сегменте с 8-10% до 4-8%.

Что касается ритейлеров сегмента «бытовая техника и электроника», то формат в 4000-6000 кв. м, где CAP был традиционно ниже, практически полностью ушел с рынка. Вместо него остался лишь формат 1200-2200 кв. м, где CAP составляет 4-6%.

По словам Александры Ромашиной, ведущего консультанта МАГАЗИНА МАГАЗИНОВ, ритейлеры все чаще открывают магазины в ТЦ на условиях, которые обязывают девелоперов взять на себя затраты по отделке помещений, или предлагают условия, связанные с открытием брендов по франшизе.

Такие якорные арендаторы, как кинотеатры и развлекательные центры, значительно повысили требования к состоянию передаваемых помещений и их отделке, что также привело к росту затрат на строительство для девелоперов. Владельцам ТЦ зачастую приходится идти навстречу ритейлерам, чтобы выдержать концепцию объекта, повысить заполняемость ТЦ и обеспечить приемлемый трафик.

Некоторые ритейлеры fashion-сегмента стремятся арендовать помещения большей площади.

Этой группе арендаторов часто удается согласовывать с собственниками привлекательные коммерческие условия, такие как процент от товарооборота без фиксированной ставки, выполнение отделки арендодателями и т.д. Так, свой формат уже увеличили такие международные бренды, как H&M, бренды группы Inditex, а также ряд федеральных марок – Befree, Familia.

За последний год открылся ряд магазинов, которые изменили вектор развития в сторону крупных ТЦ. Так, появилось достаточно много новых магазинов в ТЦ «Авиапарк» и ТРЦ «Колумбус», таких как «Фабрика Каляев», «Porta 9», «Клаустрафобия», «Огого Обстановочка» и др. Кроме того, наблюдается приток индивидуальных предпринимателей в крупные торговые центры, которые раньше им были недоступны по причине высоких ставок и высоких требований со стороны арендодателя.

Прогноз ввода ТЦ до конца 2016 года

К открытию до конца 2016 года заявлены 12 объектов совокупной GLA 466 000 кв. м.

Торговые центры, планируемые к открытию в Московском регионе до конца 2016 года

Название объекта

Адрес 

GBA (кв.м)

GLA (кв.м)

Девелопер

Москва

Океания (Галерея Кутузовский) Кутузовский пр-т, д. 57 137 000 60 000 ТПС Недвижимость
Бутово Молл п. Воскресенское, дер. Язово 143 000 54 400 МД Групп
Хорошо! Хорошевское ш., д. 33/1 114 000 50 000 ТПС Недвижимость
Косино Парк Святоозерская ул., д. 5 79 510 39 000 ГК ТЭН
Метрополис
(II очередь)
Ленинградское ш., вл. 18 65 800 38 000 Capital Partners
МФК на Киевской Киевская ул., д. 2 30 000 20 000 ПАТЕРО Девелопмент
Ашан Пролетарский Пролетарский пр-т, д. 30, стр. 15 23 667 15 500 Immochan
Селектика Варшавское ш., вл.  148 42 500 7 000 ГК Элвиком

Московская область

Рига Молл Новорижское ш., 5 км от МКАД 142 000 80 000 Рига Молл
Можайский двор п. Новоивановское, Западная ул., стр. 100 65 000 45 500 ПАТЕРО Девелопмент
Видное Парк М-4 «Дон», 3 км от МКАД 105 000 45 000 Trinity Russian Retail
Солнцево-парк Боровское ш. 17 000 11 600 ГК Мортон

Таким образом, на рынке ТЦ Москвы можно выделить следующие тенденции:

  • Ожидается масштабный ввод объектов до конца года. Около 70% нового предложения приходится на округа-лидеры по обеспеченности торговыми площадями.
  • После падения вакантности до уровня 6,5% по итогам полугодия, ожидается ее рост до 10% к началу 2017 г.
  • Ставки аренды и CAP не изменились за последние полгода, за исключением сегментов спортивных товаров и бытовой техники.
  • К концу года Москва сохранит текущее 4-е место по обеспеченности торговыми площадями среди российских городов. Первое место займет Краснодар, второе – Самара, а третье – Екатеринбург.
  • Восточный округ Москвы по-прежнему является самой ненасыщенной торговыми объектами частью города и имеет большой потенциал для реализации девелоперских проектов.
  • По прогнозам, новое предложение ТЦ окажет давление на рынок и не позволит арендным ставкам вырасти. В некоторых сегментах оно создаст для ритейлеров более выгодные условия аренды.

Обзор подготовлен специалистами компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ

Материалы по теме

Обзор основных тенденций рынка стрит-ритейл Москвы за I полугодие 2016 года

Обзор основных тенденций рынка стрит-ритейл Москвы за I полугодие 2016 года
15.09.2016 Торговые Вакантность сократилась до 8% и продолжит снижаться, средняя стоимость помещений при этом не изменилась Подробнее

Исследование условий аренды коммерческой недвижимости в I полугодии 2016 года

Исследование условий аренды качественной коммерческой недвижимости в I полугодии 2016 года
20.07.2016 Другие Сроки, условия досрочного расторжения договоров аренды, депозит, пересмотр ставки аренды, индексация, правила измерения арендуемой площади помещения Подробнее

Краткий обзор состояния рынка офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2016 года

Краткий обзор состояния рынка офисной недвижимости Москвы в I полугодии 2016 года
18.07.2016 Офисы Весь объем нового предложения офисов в I полугодии 2016 года пришелся на удаленные от ЦАО Москвы районы Подробнее

Обзор торгово-розничных помещений в Москве – итоги I полугодия 2017 года

Обзор торгово-розничных помещений в Москве – итоги I полугодия 2017 года
22.09.2017 Торговые В сегменте street-retail наблюдаются значительные изменения, вызванные программой масштабного благоустройства городского пространства – скачки вакансии, смену географических предпочтений операторов, децентрализацию потребительского спроса Подробнее

Торговая недвижимость Москвы – краткий обзор за I полугодие 2017 года

Торговая недвижимость Москвы – краткий обзор за I полугодие 2017 года
19.09.2017 Торговые В первом полугодии в столице было введено в эксплуатацию 5 торговых центров. Объем введенных торговых площадей в ТЦ ‒ 116 000 кв.м Подробнее

Популярное

Максим Бубон - управляющий директор компании IMMOFINANZ Russia
Успешный редевелопмент ТРЦ выходит за рамки формальных процедур
Почему городу не нужны новые ТЦ и как повысить эффективность уже существующих ТЦ, интервью с управляющим директором компании IMMOFINANZ Russia Максимом Бубоном
подождите ...
HotLog