УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Обзор street-retail помещений в Нижнем Новгороде

17.06.2016

Центральные проспекты, пешеходные улицы и набережные в Европе давно заняты уличной торговлей. В России, и в частности в Нижнем Новгороде, street-retail за последние 20 лет пережил несколько этапов взлетов и падений. Последний расцвет совпал с последним экономическим кризисом, когда и покупатели, и продавцы устремились из больших торговых центров в так называемые магазины у дома и мини-маркеты. Однако последствия того же кризиса, в том числе санкции, нестабильность рубля, рост курса валют, отзыв лицензий у комбанков, а также введенные параллельно с этим ограничения на уличную торговлю и организация платных парковок привели к стагнации данного сегмента рынка.

Термин street-retail вошел в тезаурус экономических обзоров около 10 лет назад в связи с необходимостью обозначать каким-либо образом формат торговли, отличный от торговых центров и супермаркетов. С английского street-retail буквально переводится как «уличная торговля». Естественно, уличная торговля успешно развивалась и до того, как ее выделили в отдельное направление, ведь именно она является самым древним видом торговли. «Предками» современного street-retail можно считать ярмарки и базары в древних цивилизациях, а также купеческие лавки в царской России.

Под форматом street-retail подразумеваются небольшие магазины и помещения свободного назначения, расположенные на первых этажах зданий. В них работают кафе, турфирмы и экскурсионные бюро, билетные и театральные кассы, пункты выдачи заказов интернет-магазинов, фотосалоны, банки, салоны красоты. В итоге первые этажи улиц превращаются в так называемые торговые коридоры.

По словам экспертов, даже на пике экономического кризиса, когда закрываются многоэтажные торговые центры, торговые коридоры в спальных районах продолжают работать. Поэтому спрос на них у арендаторов есть. Другое дело, что в кризис арендаторы часто меняются, на место одних приходят другие. При этом владельцы кафе стремятся открыть свое заведение именно там, где раньше также располагалось заведение общепита, а не книжный магазин, например, поскольку помещение уже более или менее подготовлено и соответствует нормам СанПина и прочим условиям. Фотостудии тоже стремятся занять место бывшего фотоателье, где произведено зонирование помещения.

Спрос на площади стрит-ритейл по профилю арендатора

Тенденции «уличной торговли» Нижнего Новгорода

Тенденции таковы, что наиболее востребованы помещения формата street-retail у операторов сегмента «одежда-обувь», банков и предприятий общепита. Причем, владельцы данных заведений спешат занять место в многолюдном спальном районе: и аренда дешевле, и поток потенциальных покупателей больше.

А вот центральные улицы любого города – благоприятная среда для элитного street-retail. На них располагаются дорогие бутики и магазины класса «средний плюс», предлагающие одежду, эксклюзивную косметику и парфюмерию, предметы интерьера, компьютерную технику, а также салоны мобильной связи. В формат элитного street-retail вписываются и рестораны высокого класса. Более того, в последние годы появилась тенденция, когда брендовые бутики стремятся уйти из-под крыши большого торгового центра и работать по индивидуальному адресу.

В спальных районах концепция инфраструктуры становится гораздо демократичнее, здесь самыми распространенными объектами торговли являются товары и услуги повседневного спроса. Набор ритейла остается таким же, как и в элитном сегменте, но он представлен более дешевыми марками. Таким образом, с точки зрения коммерческой целесообразности, «спальный» street-retail гораздо рентабельнее аналогичных объектов в историческом и деловом центрах города. Тем более, в историческом центре владельцу кафе или магазина придется «перекраивать» помещение под себя, а в новостроящемся спальном районе он может быть «первооткрывателем» и занять площади на первом этаже строящегося дома еще на момент возведения дома и подогнать планировку для своих нужд.

А вот набережные, снискавшие в Европе репутацию лучших магистралей для развития торговли, в России, как ни странно, пока в качестве площадок для street retail не слишком ценятся. Если на Западе вдоль рек стоят магазины для местных и для туристов, то у нас – исключительно для гостей города.

Торговые коридоры Нижнего Новгорода

Рынок аренды стрит-ритейл и рынок продажи

Стоимость аренды, концепции развития фирм, экономические условия в стране – все это влияет на состояние и развитие street-retail. В настоящее время доля свободных помещений на основных торговых улицах достаточна велика. Наиболее активно ищут помещения рестораны и кафе (они занимают треть от общего спроса), на втором месте – магазины одежды и обуви. Причем, спрос от них постепенно уменьшается.

В Нижнем Новгороде, как и подавляющем большинстве региональных центров, стоимость аренды существенно меньше столичной. Стоимость аренды стрит-ритейл площадей в Нижнем Новгороде, естественно, зависит от района и улицы. Однако, как в центре города встречаются довольно дешевые предложения (от 600 рублей за кв.м в месяц), так и на периферии, наоборот, есть предложения с ценником в 1500 рублей за кв.м в месяц. Впрочем, средние показатели и минимумы-максимумы все-таки разнятся между центральными и спальными районами, между старыми кварталами и районами высотных новостроек, между нижней и верхней частями города. Так, самые дорогие street-retail помещения расположены на ул. Большая Покровская в Нижегородском районе и Южное шоссе в Автозаводском. Стоимость аренды здесь доходит до 3500 рублей за кв.м в месяц, при этом средняя цена составляет около 1800 рублей за кв.м в месяц. Самые дешевые торговые коридоры Нижнего Новгорода - это проспект Ленина в Ленинском районе и проспект Бекетова в Советском, где стоимость аренды стартует с 417 рублей за кв.м в месяц и едва превышает 1000 рублей за кв.м в месяц в своем максимуме.

Пустующих площадей на рынке аренды в Нижнем Новгороде достаточно много, некоторые объекты простаивают в поисках арендатора на протяжении нескольких месяцев. При этом число предложений увеличивается с каждой неделей.

В сегменте продажи торговой недвижимости ситуация несколько иная – собственники не спешат избавляться от активов на падающем рынке. Средняя заявленная стоимость объектов составляет от 81 250 рублей за кв. м на улице Родионова до 166 333 рублей за кв. м на улице Рождественской.

Откуда появилось так много свободных помещений в Нижнем Новгороде? Первая причина - массовый отзыв лицензий у коммерческих банков, и, как следствие их закрытие. Вторая причина - закрытие турфирм из-за запрета на полеты в Турцию и Египет и резкого снижения числа клиентов. Третья – санкции по отношению к уличной торговле со стороны местных властей, в частности, снос торговых палаток.

Одной из тенденций последнего времени в сегменте street-retail стал увеличившийся разрыв между запрашиваемыми собственниками помещений ставками аренды и ставками реальных сделок. При заключении сделок дисконт мог достигать 35-45%, а в отдельных случаях и половины от первоначально заявленной ставки аренды или цены продажи. На рынке помещений стрит-ритейл Нижнего Новгорода практически не осталось помещений, экспонируемых в иностранной валюте, рынок полностью перешел на рубли.

Снижение реальных ставок аренды в основных торговых коридорах Нижнего Новгорода за год оценивается на уровне 25-30%, в зависимости от расположения улицы и процента пустующих помещений на ней. Аналитики не ожидают серьезного снижения ставок аренды в целом по рынку. Однако с расширением зон платной парковки и в Нижнем Новгороде некоторые улицы будут терять свою популярность у арендаторов, а уровень вакантных площадей на них может увеличиться.

Спрос на помещения по размеру площади

Street-retail для фастфуда и дискаунтеров

2015 год стал крайне сложным для рынка street-retail. Такие факторы, как девальвация рубля, международные санкции, отзыв лицензий Центральным банком РФ у большого количества коммерческих банков в результате привели к снижению активности со стороны потенциальных арендаторов и закрытию торговых точек. Сетевые ритейлеры занялись пересмотром стратегии развития и оптимизацией бизнес-процессов. Освободившиеся помещения на выгодных условиях заняли игроки сегмента mass market, которые, ввиду низкого ценника, популярны даже в кризисных условиях – фастфуд, бюджетные кафе и рестораны, мини-маркеты, алкомаркеты, дискаунтеры.

На рынок уличных торговых помещений оказывают существенное влияние не только экономические факторы, но и инициативы местных властей. Например, создание пешеходных зон способствует развитию street retail, а расширение списка улиц с платной парковкой, наоборот, вносит свои ограничения в развитие сегмента, поскольку снижает поток покупателей.

Стрит-ритейл стал неотъемлемой частью жизни населения мегаполисов. В перспективе развития сегмента street-retail в Нижнем Новгороде возможны сдвиги с дорогих пешеходных улиц в центре города, где высокие арендные ставки и платные парковки, в сторону спальных районов. Вероятны изменения внутри рынка - от отделений банков, турфирм, брендовых и ювелирных бутиков, салонов красоты и ресторанов к мини-маркетам, алкомаркетам, фастфуду, эконом-магазинам и небольшим парикмахерским. Ожидаема смена концепции развития со стороны владельцев торговых площадей, в том числе фиксация стоимости, отказ от валютного курса и в целом снижение арендной ставки. На смену старым игрокам неизменно придут новые и только о них будет зависеть, удастся ли завоевать рынок и покупателей.

Обзор подготовлен Экспертной группой «Вета»

Материалы по теме

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2016 г. – Москва и регионы РФ

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2016 г. – Москва и регионы РФ
08.06.2016 Другие Суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость России в I квартале 2016 года составил 2,5 млрд долларов США Подробнее

Обзор рынка торговых центров России районного формата

Обзор рынка торговых центров России районного формата
16.05.2016 Торговые Лидером по привлечению инвестиций в сегмент районных ТЦ является Санкт-Петербург Подробнее

Коммерческая недвижимость – аналитический обзор по итогам 2015 года

Коммерческая недвижимость – аналитический обзор по итогам 2015 года
01.03.2016 Другие 2016 год станет самым тяжелым за всю историю рынка коммерческой недвижимости. Базовой стратегией для собственников станет минимизация потерь Подробнее

Обзор торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за I квартал 2017 года

Обзор торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за I квартал 2017 года
26.05.2017 Торговые Наблюдается сокращение доли вакантных площадей, а также рост интереса к столичным проектам со стороны международных операторов Подробнее

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года

Обзор торговой недвижимости Москвы за первый квартал 2017 года
17.05.2017 Торговые В I квартале на рынок Москвы вышло 9 новых международных брендов, 8 из которых открыли свои первые магазины в торговых центрах Подробнее

Популярное

Руководитель направления аренды торговых помещений по Москве и Московскому региону компании CBRE Александра Чиркаева​​
Основные тенденции и перспективы развития рынка F&B в России
О текущей ситуации в сегменте Food and Beverage (Еда и Напитки) рассказывает руководитель направления аренды торговых помещений компании CBRE Александра Чиркаева
подождите ...
HotLog