В I квартале 2016 года на московском рынке не зафиксировано прироста предложения качественной торговой недвижимости: не было открыто ни одного торгового центра. Ретроспективные данные показывают, что отсутствие значительного прироста предложения в начале года – ситуация, характерная для столичного рынка торговой недвижимости. С большой долей вероятности уже во II квартале 2016 года состоится ввод в эксплуатацию 25% объема новых площадей, заявленных девелоперами на 2016 год.
Основные показатели рынка торговой недвижимости в I квартале 2016 года
Общее предложение действующих объектов
(площадь общая / арендуемая), млн кв.м
|
10,1 / 5,3 |
Введено в эксплуатацию в I квартале 2016 года, кв.м | 0 |
Планируется к вводу до конца 2016 года
(площадь общая / арендуемая), млн кв.м
|
1,47 / 0,67 |
Доля вакантных площадей, % | 12,5 |
Базовые арендные ставки, руб./кв.м/год (без учета
операционных расходов и НДС)
|
|
- якорные арендаторы | 0–15 000 |
- арендаторы галереи | 0–35 000 |
Операционные расходы, руб./кв.м/год | 2 500–9 000 |
Обеспеченность жителей Москвы качественными
торговыми площадями, кв.м/1 000 жителей
|
427,7 |
Динамика прироста предложения по кварталам
Спрос на рынке торговой недвижимости Москвы в I квартале 2016 года
Согласно данным компании Watcom, снижение индекса посещаемости торговых центров, отмечавшееся на протяжении последних двух лет, в I квартале 2016 года прекратилось. Начиная с середины февраля наблюдается положительная динамика показателя: в некоторые периоды (еженедельный анализ) значение индекса превышало прошлогоднее на 9,2%. В то же время индекс потребительской уверенности, отражающий совокупные потребительские ожидания населения, по-прежнему демонстрирует крайне низкие значения: по данным Росстата, в I квартале 2016 года показатель был равен -30%, снизившись за квартал на 4 п.п.
В целом данные обоих значимых для оценки состояния рынка торговой недвижимости индексов не вступают в противоречие: посещаемость торговых объектов растет, но на фоне отсутствия оптимизма у населения конвертация посетителей в покупатели может оставаться невысокой. Необходимо отметить, что в I квартале 2016 года было зафиксировано снижение показателя доли вакантных площадей в торговых центрах столицы (на 0,6 п.п.). Однако данный факт нельзя объяснить ростом спроса на торговые площади со стороны арендаторов: основной причиной является отсутствие нового предложения.
К концу I квартала 2016 года суммарно на рынке экспонируется около 1 млн кв.м торговых площадей. При этом следует отметить, что в большинстве торговых центров, вышедших на рынок в 2015 года, продолжаются активные арендные кампании: здесь в аренду предлагается около 22% указанного объема. А на долю объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2016 году, приходится 35% экспонируемых площадей.
Интерес к российскому рынку со стороны международных операторов сохраняется: в I квартале 2016 года в России открылись флагманские магазины 13 новых международных брендов, в числе которых Barbour (одежда, Великобритания), Charlotte Olympia (обувь, Великобритания), Demurya (одежда, Россия/Франция), John Varvatos (одежда, США), Aigle (одежда и обувь, Франция), KidZania (город профессий, Мексика) и другие. Большинство международных операторов начали свое развитие в России со столичного рынка: исключение составили известный японский бренд Fujifilm и эстонский fashion-оператор Veta, открывшие свои первые магазины в Санкт-Петербурге.
Доля незанятых площадей в торговых объектах с различными датами ввода в эксплуатацию в общем объеме вакантных площадей (около 1 млн кв.м)
Коммерческие условия на рынке торговой недвижимости Москвы в I квартале 2016 года
В результате коррекции коммерческих условий, наблюдаемой в 2014–2015 годах, рынок торговой недвижимости практически полностью перешел в рублевую зону. Переходу на рублевые схемы расчета арендных платежей способствовали также указание Министерства промышленности и торговли России (в настоящее время носит рекомендательный характер) и прецедент судебного спора о валютном договоре.
В целом в I квартале 2016 года ставки аренды в торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений.
Условия аренды в торговых центрах Москвы
Профиль | Диапазон базовых арендных ставок, руб./кв.м/год | % от товарооборота |
Гипермаркет (>7 000 кв.м) | 0‒10 000 | 1,5‒4% |
DIY (>5 000 кв.м) | 4 000‒6 000 | 4‒9% |
Бытовая техника (1 300–4 000 кв.м) | 4 000‒12 000 | 2,5–4% |
Спортивные товары (1 000–6 000 кв.м) | 0‒10 000 | 8‒10% |
Детские товары (1 000–2 000 кв.м) | 6 000‒15 000 | 8–15% |
Операторы галереи профиля «одежда» (400–1 000 кв.м) | 0‒30 000 | 4‒12% |
Операторы галереи профиля «обувь» (300–500 кв.м) | 0‒35 000 | 7–12% |
Досуговые концепции (1 000–4 000 кв.м) | 0‒6 000 | 10‒13% |
Прогноз по рынку торговой недвижимости Москвы
В течение 2016 года рынок может пополниться 20 новыми торговыми центрами, которые на сегодняшний день находятся на завершающей стадии строительства и в активной фазе брокериджа. Суммарная арендопригодная площадь данных объектов составляет 665 000 кв.м (GBA – 1 470 000 кв.м). Не исключено, что в текущих кризисных условиях арендная кампания некоторых торговых центров потребует значительных временных ресурсов и пролонгации, а ввод в эксплуатацию будет перенесен на будущие периоды.
Следует отметить, что значительная часть (около 17%) нового предложения в 2016 году будет сформирована двумя крупными объектами девелопера «ТПС-Недвижимость» ‒ ТРЦ «Океания» (GLA – 60 000 кв.м) и ТРЦ «Хорошо!» (GLA ‒ 50 000 кв.м).
Наиболее значимые торговые центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2016 году
Название | Адрес | GBA, кв.м | GLA, кв.м |
Ривьера | Автозаводская ул., д. 18 | 298 000 | 100 000 |
Рига Молл | Новорижское ш., 5 км от МКАД | 157 000 | 80 000 |
Океания | Славянский б-р, д. 3 | 137 000 | 60 000 |
Бутово МОЛЛ | пересечение Остафьевской ул. и Чечерского пр-да | 154 000 | 54 500 |
Хорошо! | Хорошевское ш., д. 33/1 | 114 000 | 50 000 |
Косино Парк | Святоозерская ул., вл. 5 | 79 000 | 39 000 |
Метрополис (фаза II) | Ленинградское ш., д. 16 | 66 000 | 38 000 |
Видное парк | М-4 «Дон», 3 км от МКАД | 105 000 | 27 600 |
При условии, что торговые объекты, открывающиеся в 2016 году, будут заполнены на 50%, средний уровень вакантных торговых площадей на московском рынке не превысит 14,5%. Однако в случае ухудшения макроэкономических показателей ситуация может измениться.
Обзор подготовлен специалистами компании Knight Frank