Торговая недвижимость: обзор 2010-2011 гг.

Торговая недвижимость уверенней всех восстанавливает свои позиции, пошатнувшиеся за время кризиса. Сегодня реалии работы ТЦ существенно отличаются от того, что было еще год назад. Специалисты Управляющей компании «Фрагра» решили рассказать о том, что изменилось в работе ТЦ с точки зрения управляющий компании.

«Краеугольный камень торговли — покупательская способность населения, рассказывает коммерческий директор УК «Фрагра» Михаил Шутов. - Реальные денежные доходы населения в ноябре 2010г., по сравнению с соответствующим периодом 2009г., по оценке Росстата, увеличились на 2,6%. О резком росте здесь говорить не приходится, однако, это достаточно прочный фундамент, на котором может развиваться ритейл».

Так по данным специалистов УК «Фрагра» оборот ритейла за 2010 год вырос на 5%. На рынок выходят новые западные марки, уже известные торговые операторы продолжают экспансию. «Сегодня торговые центры (особенно в Москве) стабильно заполнены, - продолжает г-н Шутов. - Те немногие ТЦ, которые вышли за этот год на рынок, открывались со стабильно высокой долей заполняемости (10% вакантных площадей)».
Стоит отметить, что в регионах цифры несколько иные. Здесь, скорее всего, речь идет о заполняемости в 70% и здесь проблема привлечения арендаторов стоит гораздо острее.

За 2010 год цены на торговые площади выросли на 10%. Обнадеживающий фактор для собственников — сокращение ввода новых площадей. В прошлом году на рынок вышло порядка 300 тыс. кв.м торговых площадей. В 2011 году заявлено сравнительно немного проектов (по большей части это небольшие, локальные ТЦ).

«Таким образом, спрос на торговые площади вырастет и можно прогнозировать новый виток цен, - комментирует Коммерческий директор УК «Фрагра» Михаил Шутов. - Означает ли это, что рынок возвращается на исходные докризисные позиции, и мы снова увидим рынок собственника в своем худшем воплощении 2007 года? Вряд ли. Несмотря на то, что спрос продолжает расти, а предложение сокращается, потребности арендаторов существенно изменились. Конкуренция увеличивается и ритейлеры сегодня не просто механически наращивают свое присутствие, а стремятся расширить спектр услуг, тщательно изучая спрос. Ритейлеры и девелоперы активно ищут ключи к сердцам покупателей — за последний год на рынке появились новые форматы торговли. Показательный факт — X5 открыла лабораторию изучения потребительского спроса».

Важно отметить и то, что процент от оборота все чаще используется при расчете арендных ставок. По мнению специалистов УК «Фрагра», все это позволяет сделать вывод, что мыслить категориями «рынок арендатора – рынок арендодателя» уже не актуально. «Сегодня мы видим рынок покупателя, - отмечает М. Шутов. - Не секрет, что между арендаторами и собственниками издавна существует негласное противостояние, в котором управляющей компании отводилась роль буфера. В хорошие годы, такой подход мог быть оправдан, поскольку ТЦ легко заполнялся и генерировал доходы без лишних усилий. Сегодня же заполнить ТЦ (не говоря о том, чтобы иметь лист ожидания) невозможно без активных усилий со стороны собственника. Причем, речь идет не о механическом снижении ставок, на которое скрепя сердце шли на заре кризиса. Доходы собственника вырастают из доходов арендаторов. Значит, необходимо обеспечить покупательские потоки и высокий уровень конвертации посетителей в покупателей. Все эти задачи ложатся на плечи УК, чья работа раньше нередко сводилась к сбору арендной платы и эксплуатации здания».

Стоит отметить, что поддержание лояльности старых покупателей и привлечение новых, работа, которую надо вести постоянно. Даже в условиях растущего спроса приходится делать усилия, чтобы сохранить свои позиции. Для того, чтобы развиваться, необходимо действовать с удвоенной силой. Сегодня, даже хорошо расположенный торговый центр, с устоявшимися потоками покупателей существует в состоянии постоянной угрозы, если не проводится работа по привлечению покупателей. Появление нового сильного конкурента с хорошим пулом арендатором легко может выбить, казалось бы, устоявшийся проект с рынка.

Решений данных трудностей может быть множество — от разработки программ лояльности и организации массовых мероприятий до работы с навигацией на территории ТЦ. Однако первоочередная задача управляющих - услышать арендаторов, понять, кто из них реально генерирует покупательские потоки и помочь им раскрыться. «Для этого нужны: с одной стороны, независимые исследования, с другой — открытые встречи с арендаторами. Не секрет, что многие УК всеми силами стремились избежать общих собраний арендаторов. Предполагалось, что это позволит арендаторам заключать злокозненные альянсы против собственника. Понятно, что такая позиция контрпродуктивна, хотя бы потому, что ничего не помешает недовольным арендаторам скооперироваться самостоятельно, в неофициальной обстановке. Здесь хочется еще раз повторить, что в современных условиях уже нельзя мыслить привычными категориями противостояния арендатор-собственник. Ключ к успеху — совместная работа, а организация ее как раз и является делом управляющих» резюмирует Коммерческий директор УК «Фрагра» Михаил Шутов.