Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга – итоги 2015 года

Объем качественных торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга по итогам 2015 года составил 2,69 млн кв. м, при этом обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге составляет 516 кв. м на 1000 жителей.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2015 году

Ввод и открытие торговых центров пришлись преимущественно на II полугодие 2015 года, когда были открыты три торговых комплекса разных форматов суммарной арендопригодной площадью 58050 кв. м.

Торговые центры, открытые в 2015 году

Новое строительство и общее предложение

Активным сегментом рынка в этом году стали продуктовые и DIY-сети. В течение года в Санкт-Петербурге было открыто восемь гипермаркетов суммарной площадью около 90000 кв. м. Среди наиболее активно развивающихся игроков, открывших новые магазины в этом году, можно отметить такие сети, как Leroy Merlin, K-Ruoka, новая сеть оптово-розничных гипермаркетов «Ряды», а также сеть «Лента», которая, с одной стороны, продолжает открывать крупноформатные магазины, а с другой – в 2015 вышла в новый формат супермаркетов.

Наиболее насыщенными с точки зрения торговых площадей остаются районы с наиболее активно развивающейся жилой застройкой – Московский, Приморский и Выборгский. С учетом активного жилищного строительства в Ленинградской области, в локациях, прилегающих к черте города, а также на юге города в перспективе мы ожидаем реализации здесь небольших проектов, отвечающих нуждам местного населения. Что касается крупных торговых центров, то потенциал для их строительства сохраняется в зонах с низкой насыщенностью торговыми площадями, а также в уникальных локациях, где уже сформирована существующая плотная городская застройка.

Распределение торговых площадей в качественных ТЦ по районам в 2015 (тысяч кв. м)

Спрос на рынке торговой недвижимости СПб

По результатам 11 месяцев 2015 году (данные Петростата) оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге сократился на 11,3% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, в то время как оборот общественного питания, демонстрирующий снижение последние три года, составил 94,9% от показателей января-ноября 2014 года. Доля продовольственных товаров в общем объеме товарооборота в 2015 незначительно увеличилась. Как и ожидалось, в 2015 году наблюдалось снижение темпов продаж, связанное как с ростом стоимости импортируемых товаров, так и со снижением реальных доходов населения и, как следствие, его покупательной способности.

Структура новых брендов по профилю в 2015 (% от числа новых открытий в ТЦ)

По итогам 2015 уровень вакантных площадей в Санкт-Петербурге составляет около 8,5%. Основное снижение объемов занятых помещений в торговых центрах пришлось на первую половину 2015 года, когда часть арендаторов покинула торговые центры в связи с закрытием сети либо её оптимизацией и сокращением числа магазинов. Во II полугодии на рынке наблюдалось постепенное заполнение площадей в наиболее качественных объектах, однако общий уровень вакантности по-прежнему остается высоким. Кроме того, во многих торговых центрах продолжается активная ротация арендаторов.

Динамика вакансии на конец года в торговых центрах Санкт-Петербурга (%)

Число новых брендов, вышедших на петербургский рынок в 2015 году, было ограниченным. Если в Москве в течение года на рынок вышло около 20 новых международных fashion-брендов, ранее не представленных в России, то число новых международных fashion-брендов, открывших магазины в Петербурге, составило не более 10. При этом большая их часть уже ранее была представлена в Москве. Среди новых открытий 2015 года: Pimkie, магазин обуви CCC, украшения UNOde50, магазины одежды Uniqlo, Conte de Florence, La Fée Maraboutée и ряд других. Основными локациями для выхода новых брендов по итогам года стали торговые центры «Галерея», «Невский центр», «Лето» и «МЕГА Дыбенко».

Активно продолжают развиваться заведения общественного питания и операторы развлечений. Для последних 2015 стал «окном возможностей», так как многие собственники торговых центров были готовы принять их как для заполнения освобождающихся площадей, так и для улучшения имиджа комплекса в целом. Так, среди открытий 2015 года – «Батутный парк-1» в ТРК «Лето» и ТРЦ «Жемчужная Плаза», Angry Birds Activity Park в ТРК «Европолис»; в августе в ТРК «Питерлэнд» был открыт первый семейный парк активного отдыха «Хлоп-Топ», второй проект сети открылся в ТРК «Лето». Кроме того, в ноябре в новой очереди ТРК «Питер Радуга» открылся второй город профессий «Кидбург».

Коммерческие условия аренды торговых площадей в Петербурге

2015 год характеризовался продолжением использования различных скидок и гибких условий, которое мы наблюдали и в 2014. Из-за малого количества строящихся и введенных торговых центров основные изменения коснулись уже существующих объектов, где всё чаще заключались рублевые договоры аренды либо устанавливались валютные коридоры. В целом можно отметить, что практики корректирования арендных условий существенно отличались в зависимости от успешности и уровня заполняемости проекта. Хотя основные инструменты сохранения или привлечения арендаторов на рынке были общими, степень их применения (длительность периода скидок, использований фиксированной ставки или процента с товарооборота) варьировалась от проекта к проекту.

Тенденции и прогнозы на рынке торговых помещений Санкт-Петербурга

С точки зрения объемов будущего предложения рынок Санкт-Петербурга остается лимитированным: на 2016 год анонсировано открытие двух новых объектов суммарной арендной площадью 86860 кв. м.

Торговые центры, запланированные к открытию в 2016 году

Остальные торговые центры пока остаются на стадии проектов. В противовес скромным планам девелоперов торговых центров продуктовые сети продолжат своё развитие в городе. На 2016 год намечены открытия гипермаркетов сетей «Ряды», «Лента», SPAR. Кроме того, в условиях снижения покупательной способности населения формируется определенный потенциал у концепции дисконт-центров, а также аутлетов. Так, существующие дисконт-центры Санкт-Петербурга демонстрируют высокий уровень посещаемости и 100% заполняемости. Среди будущих объектов такого формата можно отметить «Капитолий «Дисконт-центр», проект реконцепции существующего торгово-развлекательного центра, который откроется в новом формате уже в 2016.

Как и годом ранее, развитие торговых операторов в Санкт-Петербурге и выход новых брендов будут обусловлены общей экономической ситуацией и курсовыми изменениями, определяющими стоимость импортируемого товара на полке, а также динамику покупательской способности населения Петербурга. В текущих условиях развитие fashion-операторов будет оставаться не столь интенсивным, однако мы ожидаем, что в ограниченном объеме в Петербург по-прежнему продолжат выходить новые бренды, уже представленные в Москве.

Street-retail Санкт-Петербурга

После негативных экономических событий конца 2014 года, в начале 2015 и до конца его I квартала предложение превышало спрос на рынке. Начиная с конца марта 2015 года рынок в определенной степени адаптировался к реальной ситуации и начал развитие в новых условиях. Повысился спрос на аренду и покупку коммерческих помещений. Интерес проявляли как местные игроки, так и московские ритейлеры. Московские игроки в большей степени вели мониторинг рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, многие местные компании не только заявили о планах развития, но и подтвердили их открытием новых торговых точек. Основными игроками остались заведения общественного питания, на долю которых пришлось около четверти всех заявок на аренду помещений, а также продуктовые ритейлеры; в центре города активно открывались магазины сувениров.

Сетевые операторы чувствовали себя более уверенно на фоне сложностей небольших сетей и единичных игроков.

В течение года спросом пользовались Невский пр-т и Московский пр-т, а также основные торговые магистрали спальных районов (Ленинский пр-т, пр-т Просвещения и др.). Однако были зоны, к которым интерес в 2015 году был снижен: Лиговский пр-т, Васильевский остров, Загородный пр-т и Литейный пр-т.

Арендные ставки на основных центральных коридорах в 2015 году

Ставки аренды в течение 2015 года снизились на 5-30% в зависимости от ликвидности того или иного объекта. При этом в некоторых центральных коридорах наблюдался локальный рост ставок.

Распределение заявок по типу арендаторов в 2015 году

Что касается цен продажи помещений, то на рынке наблюдается неоднозначная картина. В целом покупатели встроенных помещений рассматривают предложения о покупке из расчета срока окупаемости в 10 лет, рассчитывая ее по настоящим арендным ставкам. Именно на этих условиях и проходило большинство сделок. Однако ряд продавцов продолжает рассчитывать стоимость помещений на основании ставок докризисных периодов. В этом случае помещение может оставаться в экспозиции более года.

Присутствие арендаторов на основных центральных коридорах в 2015 году

Ключевыми тенденциями 2016 года на петербургском рынке street-retail, по мнению специалистов Colliers International, станут стабилизация ставок аренды и снижение цен по продаже помещений до актуальных рыночных. Планы развития на 2016 год заявили продуктовые ритейлеры, ряд операторов общественного питания, fashion-ритейлеры, банки, аптеки, алкогольные магазины, магазины зоотоваров и промтоваров, а также luxury сегмент.

Обзор подготовлен компанией Colliers International