Рынок торговой недвижимости Красноярска – обзор по итогам 2015 года

Объем денежных доходов населения Красноярска в январе-ноябре 2015 года сложился в размере 810,8 млрд рублей и увеличился на 9,4% по сравнению с январем-ноябрем 2014 года. Население израсходовало средств на покупку товаров и оплату услуг 585,3 млрд рублей, что на 0,3% меньше, чем в январе-ноябре 2014 года.

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в ноябре 2015 года, по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, уменьшились на 4,7%, а за период январь-ноябрь 2015 года – уменьшились на 2,0%. Превышение денежных доходов населения над расходами составило 2,2 млрд рублей.

Изменения  структуры использования денежных доходов населения Красноярска (в % к денежным доходам)

В структуре доходов оплата труда и социальные выплаты составляют более 70% (в целом по России – около 65%). Доходы от предпринимательской деятельности в Красноярске составляют – 10,8%, а доходы от собственности всего 3,4%.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в ноябре 2015 года составила 35 535 рублей и по сравнению с ноябрем 2014 года увеличилась на 4,8%, а по сравнению с октябрем 2015 года – на 0,9%.

В январе 2016 года по отношению к предыдущему месяцу индекс потребительских цен на товары и услуги по Красноярскому краю составил 100,5 процента (в январе 2015 года – 103,4 процента).

Оборот розничной торговли в Красноярском крае в декабре 2015 года составил 47,7 млрд рублей, что в сопоставимых ценах составило 80,1% к соответствующему периоду предыдущего года, в 2015 году – 487,1 млрд рублей и соответственно 87,2%.

Оборот розничной торговли Красноярска в 2015 году на 97,9% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне рынка, доля розничных рынков и ярмарок составила 2,1% (в декабре 2014 года – соответственно 98,0% и 2,0%).

В 2015 г. в структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачные изделия составил 45,9%, непродовольственных товаров – 54,1% (в 2014 году – 43,1% и 56,9% соответственно).

Оборот общественного питания в Красноярском крае в 2015 году составил 1599,6 млн рублей, или 83,8% (в сопоставимых ценах) к 2014 году.

Структура формирования оборота розничной торговли по хозяйствующим субъектам 2015

Рынок торговой недвижимости Красноярска, основные тенденции

Общая площадь всех ТЦ и ТРЦ в Красноярске составляет более 1,1 млн кв.м. При этом в структуре розничной торговли гипермаркеты и супермаркеты составляют по площади чуть более 16%.

Продовольственные сети в Красноярском крае представлены как федеральными сетями («О`кей», «Лента»), так и местными ритейлерами («Командор», «Красный Яр»).

По итогам 2015 года развивались местные сети «Командор» и «Красный Яр», увеличив количество торговых точек в городе. Количество магазинов сети SPAR, работающей по лицензионному соглашению с ГК «Каравай», напротив, сократилось, ввиду признания компании банкротом летом 2015 года. Некоторые торговые помещения в Красноярске, ранее в которых работали магазины сети SPAR были отданы в аренду конкурирующим сетям. Так, например, вместо Spar в «Северном» открылся супермаркет «Командор», а на ул.Киренского, 25а и Высотной ул. вместо «Каравая» начали работать гастрономы «Красный Яр». 

Объем и структура продовольственных сетей г. Красноярск

За последние полтора года средний чек в торговых сетях Красноярска вырос в диапазоне 12-15%. На текущий момент средний чек составляет в гипермаркетах – 900 - 1200 рублей, в супермаркетах -  400 рублей, в «магазинах у дома» - 300 рублей. 

За последние три года федеральные и иностранные продовольственные сети не увеличивают свою долю в Красноярском крае. Исключение составляет федеральная сеть «Лента», открывшая в Красноярске два гипермаркета.

Рынок торговых центров Красноярска

Общая площадь качественных торговых площадей Красноярска составляет более 600 000 кв.м. Большая часть предложения приходится на торговые центры.

Существенная доля рынка торговой недвижимости представлена современными профессиональными объектами, включая красноярские ТРК «Планета», ТЦ «КомсоМОЛЛ», ТРК «Июнь», ТЦ «Атмосфера дома», ТЦ «Республика» и другие.

По итогам 2015 года в Красноярске открылось четыре торговых центра:

• Галерея Енисей на ул. Дубровинского, 1;
• ТРЦ МАВИ на ул. Щорса, 44;
• Торгово-административный комплекс «Савита» на ул. Советская, 41;
• ТК «Авиатор» на ул. Авиаторов, 5.

За период с 2007 года по конец 2015 года торговая площадь объектов городского значения увеличилась более чем на 55%: с 253 000 до 600 000 кв.м.

Если учитывать площадь только качественных ТЦ и ТРЦ Красноярска, уровень обеспеченности населения составляет 410 кв.м (GLA) / тыс.жителей. При этом уровень обеспеченности всеми торговыми площадями Красноярска достигает порядка 740 кв.м (GLA) /тыс.человек.

Наиболее знаковые объекты рынка качественной торговой недвижимости Красноярска представлены в таблице ниже.

Наиболее крупные торговые центры Красноярска

Географическая структура предложения торговых центров на рынке Красноярска

На рынке торговой недвижимости Красноярска представлены практически все основные федеральные и международные сети, включая «Спортмастер», «М-Видео», MediaMarkt, «Леруа Мерлен». Также представлены многие из крупных сетевых девелоперов с форматами суперрегиональных и региональных торговых центров.

Средняя доля вакантных помещений в современных ТЦ Красноярска находится на уровне 15%. В менее современных торговых объектах происходит отток арендаторов. В связи с этим доля свободных площадей в непрофессиональных и малых торговых центрах города достигает 25-30%.

Важной тенденцией развития рынка торговой недвижимости Красноярского края в 2014-2015 гг. является отказ игроков рынка от менее успешных направлений в пользу наиболее эффективных брендов. Какие-то магазины будут закрыты, какие-то будут  развивать. Чтобы сократить издержки, компании начали переговоры с владельцами брендов об уменьшении объема поступлений новых коллекций.

Перспективное строительство в Красноярске

На начало 2016 года можно выделить следующие значимые проекты торговой недвижимости Красноярска, находящиеся в стадии строительства. 

Наиболее крупные торговые центры Красноярска

Таким образом, в среднесрочной перспективе, площадь торговых и торгово-развлекательных центров Красноярска увеличится на 180 000 кв.м. Показатель обеспеченности населения торговыми площадями приблизится к критическому уровню в 500-600 кв.м на 1000 жителей. 

По мнению специалистов GVA Sawyer, при условии успешного ввода в эксплуатацию комплекса «Торговый квартал» рынок торговых площадей Красноярска будет близок к своему насыщению. В этой ситуации, произойдет перераспределение потоков посетителей, а ведущие марки уйдут из устаревших комплексов в новые торговые центры. 

В долгосрочной перспективе возможно появление следующих ТЦ в Красноярске: проект на территории комбайнового завода, «Преображенский» и район «Новая Взлетка». Также сущетсвуют планы компании IKEA построить в Красноярске семейный торговый центр «МЕГА» с магазином ИКЕА. Точные сроки реализации, а также площадь планируемых ТЦ в данных проектах на момент проведения исследования не определены.

Ставки аренды на торговые помещения в Красноярске

По состоянию на конец 2015 года средняя ставка аренды в современных ТЦ Красноярска, для галереи составляет 1 100 – 2 500 рублей за кв.м в месяц (здесь и далее с учетом эксплуатационных расходов, без НДС), в ТЦ старой постройки — 700-1800 рублей за 1 кв.м в месяц.

При этом, стоимость аренды в наиболее профессиональных ТРК города и в наиболее «проходных» местах, может достигать 10 000 рублей за кв.м в месяц.

Аренда в формате стрит-ритейл (на первой линии) составляет 800-1200 рублей за кв.м. Самые высокие ставки аренды на небольшие торговые площади – до 25 кв.м. 

Прогноз состояния рынка торговой недвижимости Красноярска

В силу нестабильной макроэкономической ситуации и роста предложения качественных объектов в городе, значительный рост арендных ставок на торговые площади в среднесрочной перспективе не прогнозируется. Эксперты GVA Sawyer прогнозируют стагнацию арендных ставок в качественных ТЦ, а также снижение ставок аренды в торговых центрах с устаревающей концепцией.

Торговые центры старой постройки, с устаревшей концепцией и высоким уровнем вакантных площадей, могут подвергнуться редевелопменту или реконцепции, при условии стабилизации экономической ситуации в стране и, как следствие, постепенным возвратом спроса.

В течение 2016 года средний размер арендных ставок в качественных ТЦ Красноярска по прогнозам специалистов GVA Sawyer составит порядка 1 500 – 3 000 рублей за кв.м в месяц.

Доля вакантных торговых помещений увеличится и может достигнуть 20%. 

Обзор подготовлен специалистами компания GVA Sawyer