Обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга 2015 г.

Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге за 11 месяцев 2015 года составил 945 млрд рублей, что на 5% больше, чем в 2014 году, при этом официальная годовая инфляция составила 13,2%. Очевидно, что в реальных ценах, с учётом инфляции, в 2015 году оборот розничной торговли в Петербурге сократился на одну десятую часть.

Удельный вес оборота непродовольственными товарами не изменился в сравнении с 2014 годом и остался на уровне 65% (аналогичный показатель для Москвы – 49%, а средний по РФ – 59%).

Структура оборота розничной торговли в Санкт-Петербурге (млн рублей)

Рост индекса потребительских цен остался на уровне 2014 года. В структуре инфляции наблюдается некоторое смещение в сторону продовольственных товаров.

По данным Петростата население Санкт-Петербурга практически не растет: за 10 месяцев 2015 года выросло на 0,3%, что не превышает статистическую погрешность.

Экономический кризис пагубным образом влияет на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Падение доходов населения и падение оборота торговли приводит к росту вакантных площадей в торговых центрах.

Рост индекса потребительских цен в Санкт-Петербурге (%)

Предложение на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга

Среди основных тенденций рынка торговых площадей в Петербурге в 2015 году можно выделить следующие:

• Остановка девелоперской активности по причине насыщения рынка и снижения спроса со стороны арендаторов;
• Увеличение числа проектов реконструкции / реконцепции;
• Появление в СПб формата «Аутлет-центр»;

По итогам 2015 года общая арендопригодная площадь в современных торговых центрах Петербурга увеличилась только на 1,5% и осталась на уровне 3,8 млн кв.м. 

Основные показатели рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 2015 год

Общий тренд активности на рынке строительства торговых объектов виден из рисунка – это насыщение рынка Санкт-Петербурга на уровне 3,9-4 млн кв.м или на уровне 750 кв.м GLA на тысячу жителей и практическая остановка нового строительства.

Динамика объема предложения качественных торговых площадей в СПб (GLA, тыс.кв.м)

По итогам 2015 года введено 53 100 кв.м (GLA) торговых площадей в ТЦ Санкт-Петербурга, что является наименьшим показателем с 2008 года. Падение объема ввода по сравнению с 2014 годом составило 60%, а по сравнению с 2013 – 75%. 

ТЦ в Петербурге, введенные в 2015 году

Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге, по итогам 2015 года составляет около 745 кв.м (GLA) на тысячу жителей, что является наибольшим значением среди всех городов-миллионников России. Этот показатель приближается к средним для европейских столиц (600-1000 кв.м на тысячу жителей), что также говорит о насыщении рынка.

Насыщенность качественными торговыми площадями российских городов-миллионников, GLA на кв.м

Знаковые торговые проекты 2015 года в Санкт-Петербурге

Основной торговый объект года в Петербурге – это первый торговый центр в СПб формата Аутлет-центр – проект компании Hines Outlet Village Pulkovo в Московском районе Санкт-Петербурга. Проект разрабатывался более 5 лет и открылся, не смотря на кризис в 2015 году. Несмотря на то, что формат Аутлет-центра предполагает торговлю со значительным дисконтом, что должно быть особенно актуально для покупателей в кризис, аутлет-центр Outlet Village Pulkovo не смог привлечь арендаторов даже на первую очередь в 15 000 кв.м GLA.

Не смотря на анонсирование управляющей компанией торгового комплекса заключения договоров аренды на 80% площадей, к моменту открытия аутлета, в нем реально работали только порядка 20% арендаторов. На конец года количество работающих магазинов в Outlet Village Пулково не увеличилось. Тем не менее, по мнению специалистов GVA Sawyer, Outlet Village Пулково – проект перспективный, и после окончания кризиса и восстановления рынка будет весьма востребован, как арендаторами, так и посетителями. В 2015 году в Петербурге должны были открыться еще два аутлета — Fashion House на Таллинском шоссе и Villa Outlet Center на улице Савушкина, однако оба конкурентных проекта отложили свою реализацию на неопределенный срок в связи с кризисом. Стоит отметить, что проект Fashion House на Таллинском шоссе переносит сроки строительства уже 8-й год подряд, перемещаясь в разряд «проектов – призраков».

ТК «У Красного моста» должен был открыться в СПб еще в 2012 году, но открытие неоднократно переносилось. Проект представляет собой реконструкцию здания второй половины XIX - начала XX века на набережной реки Мойки, непосредственно у Красного моста. Первоначально под торговую часть было отнесено до 12 000 кв.м, однако УК не смогла найти арендаторов даже на такую площадь. В итоге торговый комплекс открылся спустя три года после окончания реконструкции с торговой частью в 3 200 кв.м, заполненную силами УК некоторым количеством товара. По сути – это полный провал торгового функционала в составе МФК «У Красного моста». В отлично отреставрированном торговом комплексе охранников гораздо больше, чем случайных посетителей.

Вторая очередь ТРК «Питер Радуга» открылась 15 октября 2015 года с одним работающим арендатором – детским проектом «Кидбург», открытым на площади в 3,4 тыс. кв.м. Однако к новогодним праздникам вновь построенный корпус начал заполнятся арендаторами. УК анонсировала достижение 90% уровня по заключенным договорам аренды.

В 2015 году помимо второго детского проекта «Кидбург» в Санкт-Петербурге также открылись детский проект Аngry Birds Activity Park St. Petersburg на 3,9 тыс. кв.м в ТРК «Европолис» и отдельно расположенный развлекательный комплекс «все в одном» Maza Park на ул. Хошимина 14, общей площадью в 13,9 тыс. кв.м.

Будущее предложение.  Торговые объекты 2016 года

В 2016 году ожидается открытие крупного торгового комплекса «Охта молл», а также открытие второй очереди ТК у станции метро «Рыбацкое». Суммарно на рынок выйдет менее 90 000 кв.м, однако, это больше чем в 2015 году.  

Новые ТРК в СПб, анонсировавшие открытие в 2016 году

ТРЦ «Охта Молл» реализуется концерном SRV совместно с финским инвестиционным фондом Russia Invest. Общий объем инвестиций в торгово-развлекательный центр составит 250 млн евро. «Охта Молл» является первой очередью многофункционального комплекса «Охта Сити» общей площадью 400 000 кв.м. Современный скандинавский дизайн «Охта Молла» был разработан финским архитектурным бюро L Architects Ltd.

Проект имеет хорошие перспективы за счет расположения в районе, активно проходящим реновацию из промышленной зоны в жилую среду.

Среди будущих арендаторов Охта молла стоит отметить детский развлекательный проект «ФэнтазиГрад» - детский развлекательно-образовательный проект из Екатеринбурга.

Среди заявленных проектов 2016 года стоит выделить реконцепцию ТРК «Капитолий», расположенного у станции метро «Пионерская». Торговый центр готовится заново открыться в качестве Discount-центра, со сдаваемой площадью в 21 900 кв.м.

Спрос на торговые площади в Петербурге

Основные тенденции рынка торговых помещений в Санкт-Петербурге:

• Увеличение вакансии, в том числе и за счет новых площадей.
• Сетевая розница как единственный развивающийся формат (преимущественно в формате FMCG)
• Существенное снижение спроса в галерейном формате
• Продолжение ротации арендаторов fashion-сегмента.

В целом по рынку, уровень вакантных торговых площадей в СПб увеличился за 2015 год с 5% до 8%, что превышает 300 000 кв.м. Общая несданная в аренду площадь за год увеличилась на 60%.

Уровень вакантных площадей в ТК Санкт-Петербурга на конец 2015 года, %

Объем рынка торговых площадей в СПб увеличился до рекордных значений и превысил показатель 2009 и 2010 годов.

Динамика объема качественного предложения в СПб, GLA тыс.кв.м

В 2016 году прогнозируется дальнейший рост вакансии как в относительном, так и в натуральном выражении, что будет оказывать давление на ставки в наиболее невостребованных торговых комплексах и усилит тенденцию реконцепции/реновации части площадей.

• Владельцы «Юлмарта» построили в Петербурге ритейл-парк «Мезоджи», состоящий из пригородного центр исполнения заказов «Юлмарт» и гипермаркета «Оптоклуб «Ряды». Объем инвестиций в строительство пригородного центра исполнения заказов в парке составил около 1,6 млрд рублей, а всего парка - около 3 млрд рублей. По данным собственников, до 2017 года планируется открыть еще шесть подобных оптово-розничных парков: на Пискаревском проспекте, на Софийской улице, на Мурманском шоссе, в деревне Новосаратовка, на Шафировском проспекте, где уже работает «Оптоклуб «Ряды», и в Мытищах. Общая площадь объектов с учетом уже открытых составит около 229 тыс.кв.м.
• Владельцы торговой сети «Метрика» собираются продать земельные участки площадью около 390 000 кв.м и бизнес-центр класса «Б» в Санкт-Петербурге, сообщают «Ведомости». В настоящий момент в Петербурге действует восемь гипермаркетов сети, которые также могут быть выставлены на продажу. Интерес к покупке некоторых из них проявляет французская сеть Leroy Merlin.
• Группа компаний «Детский мир» открыла в 2015 году девять магазинов в СПб и Ленобласти. На сегодняшний день сеть «Детский мир» насчитывает 356 магазинов в 140 городах России и Казахстана. Их совокупная торговая площадь составляет 472 000 кв.м.
• В 2015 году ритейлер «Лента» начал запуск в Санкт-Петербурге торговых точек в формате супермаркетов. Первый супермаркет открылся осенью на ул. Бабушкина.
• Продуктовый ритейлер «Сетка» ушел с рынка из-за крупных долгов. Компания собиралась открыть 50 магазинов в Петербурге, но их количество не превысило и десяти. Шесть открытых в Санкт-Петербурге магазинов сети перейдут к «Пятерочке».
• Бывшие менеджеры сети «Дети» открыли собственную сеть магазинов детской одежды Reike. На конец года открыты две точки – в ТРК «Жемчужная Плаза» и в ТЦ «Невский». Владельцы сети объявили о планах открытия новых магазинов в СПб в 2016 году. А в 2017 году компания планирует выйти на московский рынок.
• Сеть Decathlon приобрела участок рядом с Мегой-Парнас для строительства отдельно-стоящего гипермаркета. «Декатлон Парнас» станет первым в Петербурге отдельно стоящим магазином компании. Запланировано открытие еще нескольких подобных объектов в различных районах города.
• Владельцы торговой сети «Метрика» собираются продать земельные участки площадью около 390 000 кв.м и бизнес-центр класса «Б» в Петербурге, как сообщали «Ведомости». В настоящий момент в Санкт-Петербурге действует восемь гипермаркетов сети, которые также могут быть выставлены на продажу. Интерес к покупке некоторых из них проявляет французская сеть Leroy Merlin.
• Финский ритейлер Prisma закрыла магазин в ТРК «Континент», который проходит реконцепцию в формат Дисконт-центра.  Вместо Призмы в ТРК Континент планируется открыть «Перекресток». В 2014 году Prisma остановила расширение сети, состоящей из 19 магазинов. Компания закрыла торговые точки в ТРЦ «Охта Молл», ТРК «Меркурий» и вдвое уменьшила площадь магазина в ТРК «Гранд Каньон». После ухода из ТРК «Континент» сеть ретейлера сократится до шести гипермаркетов и 11 супермаркетов в Петербурге и области.
• Сеть DNS открыла 5 новых магазинов в Санкт-Петербурге в 2015 году. Сеть зашла на петербургский рынок в 2014 году. На сегодняшний день сеть ритейлера состоит из 36 магазина трех форматов: супермаркеты под брендами «Компьютерный мир» и DNS, магазин крупной бытовой техники «DNS Фрау техника» и дискаунтер TechnoPoint.
• Компания Стокманн объявила о закрытии розничного бизнеса в России. Компания сообщила, что договорилась о продаже своих универмагов за 5 млн евро компании Reviva Holdings Limited (российскому франчайзи британской сети Debenhams). В России у Стокманна останется только девелоперское подразделение: оно продолжит владеть и управлять ТРК «Невский центр», в котором сейчас работает универмаг Stockmann.

Что касается fashion-сегмента, то после драматичного исхода марок в 2014 году, в 2015 году этот процесс замедлился и местами повернулся вспять:

• Торговая сеть Zara закрыла свой магазин на Невском проспекте, 62, что связано с реформированием планов сети.
• В 2015 году в ТРЦ «Галерея» открылся первый магазин Uniqlo, на 1 300 кв.м.  Также заключены договоры на размещение в Мегах.
• В 2015 году в Санкт-Петербург вернулся магазин Hugo Boss. Марка, ранее арендовавшая отдельные помещения на Невском проспекте, теперь представлена фирменным двухэтажным сектором в ТРК Галерея на Лиговском проспекте.

Финансовые условия на рынке торговых помещений Петербурга

Основные тенденции рынка аренды торговых площадей:

• Окончательный отказ от валютной деноминации договоров аренды;
• «Рынок арендатора»: снижение ставок, переход на процент с оборота.

Как и прогнозировалось ранее, в 2015 году произошло падение средних ставок аренды на 10%.

Изменение арендных ставок на торговые площади за год, %

Не смотря на то, что в  2016 году ожидается дальнейший рост доли вакантных площадей в ТК города, инфляционное давление заставит вырасти средние ставки в рублевом выражении на 5%.

Диапазон ставок аренды в ТЦ Санкт-Петербурга, по итогам 2015 года, руб/кв.м в год 

Операционные расходы для арендаторов торговых центров Санкт-Петербурга составляют в среднем 3 000 – 5 000 рублей за кв.м в год.

Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer