Исследование рынка торговых площадей: вакантные помещения в ТЦ Москвы в 2015 г.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2015 года на рынке торговой недвижимости Москвы. По результатам исследования, в 2015 г. рынок торговой недвижимости обновил антирекорд не только по показателям доли вакантных площадей – 13,1%, но и по абсолютному значению. В 2009 году, когда эксперты также отмечали «пик» доли вакантных торговых площадей, абсолютный показатель достигал 230 000 кв.м. Но в 2015 году объём предлагаемых в аренду торговых площадей оказался в 3 раза выше – около 700 000 кв.м. При этом, по сравнению с 2014 годом уровень вакантных помещений в ТЦ Москвы вырос на 7,1 п.п. 

Динамика прироста предложения и доли вакантных площадей в ТЦ Москвы, 2003-2015 гг.

Максимальный рост вакантных площадей в ТЦ Москвы был отмечен в IV квартале 2015 года, когда в эксплуатацию было введено 5 торговых центров -  ТРЦ Zеленопарк, ТРЦ Avenue South West, ТРЦ «Калита», ТЦ «Столица» и Vnukovo Outlet Village (фаза II), суммарная арендопригодная площадь которых составляет 188 700 кв.м. 

Самый высокий показатель доли свободных площадей в ТЦ (66% от суммарного предложения) отмечен в тех торговых центрах, которые открылись в IV квартале 2015 года. Минимальный же уровень вакансий (6%) в конце 2015 года отмечался в торговых центрах, введенных в эксплуатацию ранее, до 2014 года. Всего в 2015 году в эксплуатацию было введено 12 торговых объектов общей площадью 1 132 000 кв.м (GLA - 550 000 кв.м), что на 23% меньше, чем в 2014 году. Общий объем торговых площадей Москвы на конец 2015 года составил около 5,3 млн кв.м. Обеспеченность жителей столицы качественными торговыми площадями за год выросла на 10% и составила 431,6 кв.м на 1 000 жителей Москвы.

Наиболее активный рост нового предложения торговых площадей наблюдался в первые месяцы 2015 года: показатель прироста впервые за всю историю существования сегмента торговой недвижимости превысил значение в 200 000 кв.м уже в I квартале года. Хотя подобная ситуация нетипична для столичного рынка торговой недвижимости, поскольку значительный объем нового предложения, как правило, приходился на последние месяцы года: рынок качественных торговых центров Москвы на 48% сформирован объектами, ввод в эксплуатацию которых осуществлялся в октябре-декабре предыдущих лет.

Наиболее значимые торговые центры в Москве, введенные в эксплуатацию в 2015 г.

Участники рынка ожидают, что в 2016 году на рынок выйдет 8 новых торговых центров общей площадью более 1 млн кв.м (GLA ‒ более 450 000 кв.м), что на 18% меньше, чем в 2015 году.

Снижение объемов финансирования проектов привело к вымыванию с рынка объектов, находящихся на разных стадиях строительства: часть проектов замораживается, часть остается на стадии согласования, строительство других завершается, и при этом девелоперы не запускают новые площадки. Так, в период с января по декабрь 2015 года объем строящихся торговых площадей сократился на 38,5%. Необходимо отметить, что в сравнении с аналогичным периодом 2009 года, когда объем торговых площадей, находящихся на стадии строительства, сократился на 20%, падение данного показателя сегодня оказалось более резким.

Наиболее значимые ТЦ торговые центры в Москве, планируемые к вводу до конца 2016 г.

В 2015 г. средний размер введенного в эксплуатацию торгового центра в московском регионе составил 45 830 кв.м (GLA). Максимальный показатель за всю историю существования рынка отмечался в 2009 году, когда средняя площадь введенного в эксплуатацию торгового центра составляла 53 500 кв.м. Ожидается, что в 2016 году завершится строительство нескольких крупнейших торговых объектов, а средняя площадь вышедшего на рынок объекта достигнет 56 000 кв.м. Укрупнение формата торговых центров связано с особенностями девелоперского цикла: в настоящий момент на высокой стадии готовности находятся несколько знаковых торговых объектов, строительство которых было начато или разморожено в предкризисный период.

Александр Обуховский, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отметил, что все торговые центры, которые выйдут в 2016 году, будут иметь уровень вакансии выше, чем был у объектов, введенных в предыдущие годы. Инвесторы, планирующие торговые комплексы, будут по возможности откладывать их строительство до лучших времен. Высокий уровень вакансии и высокая стоимость заемных денег приведут к заморозке объектов, находящихся на начальной стадии строительства. В 2016 году рынок будет «доедать остатки» свободных площадей, и в течение 2016-2017 годах, а уровень вакансии снизится. В 2016 неплохо будут себя чувствовать гипермаркеты и супермаркеты. Девелоперы это учитывают и некоторые уже формируют концепции ТЦ, где более 50% площадей отданы под гипермаркеты. Также ожидается, что более активно будет развиваться сегмент российского fashion. В 2015 году открытие магазинов российских дизайнеров происходило даже в центральных и достаточно успешных ТЦ Москвы.

Из международных брендов в 2015 году на российский рынок вышло 48, что на 37% меньше, чем в 2014 году. Из этих 48 брендов 25 относятся к средней ценовой категории. По стране происхождения лидируют торговые марки из Италии (25%), Франции (13%), Германии (8%), США (8%).

Вместе с тем, 11 международных брендов покинули российский рынок в 2015 году, и 8 из них - это fashion-операторы. Большая часть ушедших торговых марок имели европейское происхождение.

Также в 2015 году прекратилась деятельность 35 российских розничных компаний - операторов различных профилей, их них более (51,5%) - это продуктовые концепции.

Обзор подготовлен консалтинговой компанией Knight Frank