Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2015 год

Показатель обеспеченности качественными торговыми площадями в Москве на конец 2015 года достиг 463 кв. м на 1000 жителей столицы, увеличившись на 10,5% по отношению к показателю на конец 2014 года.

Новые международные ритейлеры продолжили выходить на московский рынок, несмотря на общую негативную экономическую и геополитическую ситуацию. Этому способствовали рост конкуренции среди торговых центров и высокая активность их собственников в привлечении новых интересных брендов в свои объекты.

По данным консалтинговой компании Welhome, в 2015 году было открыто 14 торговых центров общей арендуемой площадью 559 500 кв. м, что на 33% ниже аналогичного показателя 2014 года, и составляет только половину от заявленного ввода на начало 2015 года. Несмотря на существенный объем, заявленный к вводу в 2016 году, реальный показатель, по оценкам Welhome будет ниже, и составит не более 570 000 кв. м. По всей вероятности, 2014 год стал пиковым по объему нового ввода, в дальнейшем этот показатель покажет тенденцию к снижению.

Показатель вакантных площадей в целом по рынку находится на уровне 11% и существенно разнится в зависимости от даты открытия и формата торгового центра. Коммерческие условия в торговых центрах сильно зависят от уровня его заполняемости. В тех объектах, где этот показатель составляет порядка 50% и ниже на момент открытия торгового центра, арендаторы могут рассчитывать на дисконт.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в 4 квартале 2015 года

В IV квартале 2015 было открыто 6 торговых центров общей арендуемой площадью 220 300 кв. м. Данный показатель на 26% ниже аналогичного показателя 2014 года. В числе открытых объектов – долгожданный ТРЦ «Zeленопарк» на Ленинградском шоссе близ Зеленограда, ТРЦ «Столица» также в Зеленограде, ТРЦ Avenue South West и ТРЦ «РИО Румянцево» от ГК «Ташир» и ТРЦ «Калита» в Ясенево (ЮЗАО).

Динамика ввода торговых площадей и торговых центров в 2008-2015 гг., GLA, кв. м

В 2014 и 2015 годах структура открытых торговых центров по типу охвата практически одинаковая.

Немного увеличилась (на 3%) доля ТЦ регионального формата и снизилась доля ТЦ районного формата.

Динамика ввода качественных торговых площадей по годам показывает, что последствия кризиса 2008 года стали ощутимы через 3 года, когда был введен минимальный объем площадей. Только в 2013 году наметилась положительная динамика ввода торговых площадей, которая достигла пика в 2014 году. Начиная с 2015 года и далее показатель ежегодного ввода будет снижаться, в условиях экономического кризиса реализация многих проектов отложена на более поздний срок, какие-то проекты полностью отменены и не будут реализованы. Таким образом, восстановления рынка в части положительной динамики открытия новых торговых центров стоит ожидать не ранее чем через 3-4 года.

Структура вновь введённых торговых площадей по типу охвата в 2014 и в 2015 годах (% от общего объема GLA)

Торговые центры, открытые в 2015 году

В IV квартале 2015 года одни международные бренды продолжили выходить на московский рынок, другие же, напротив, предпочли отказаться от развития на российском рынке. Так, британская сеть магазинов товаров для дома и интерьера Laura Ashley закрывает свои магазины в России по причине девальвации рубля; немецкая сеть продуктовых гипермаркетов-дискаунтеров заявила об остановке развития проекта в России и выставила приобретенные ранее земельные участки на продажу. Компания Stockmann продала свои универмаги структурам британских универмагов Debenhams. Из российских сетей, прекративших свое существование в 2015 году, следует упомянуть сеть магазинов цифровой техники «Белый Ветер», сеть магазинов косметики «Ол!Гуд».

Что касается развития сетей, то наиболее активны в период кризиса дискаунтеры и сети, работающие в нижнем ценовом сегменте. Например, российская сеть супермаркетов «Дикси» открыла порядка 500 новых точек в 97 городах России. ГК «Ташир» объявила о развитии сразу двух новых сетей: сеть розничных магазинов товаров для дома Goood’s House и продуктовую сеть «Ферма.рф».

Планы сетевых ритейлеров по развитию, данные на 4 квартал 2015

По данным консалтинговой компании Welhome, на 2016 год заявлено к вводу порядка 650 000 кв. м торговых площадей в качественных торговых центрах, что на 15% выше объема ввода в 2015 году. Однако в реальности показатель ввода будет ниже. Некоторые объекты, несмотря на высокие стадии строительной готовности, не смогли открыться в 2015 году по причине проблем с заполнением арендаторами. Торговые центры профильных девелоперов, которые работают в этом бизнесе на протяжении нескольких лет, будут пользоваться спросом у арендаторов и постепенно заполняться. Девелоперы ищут новые интересные форматы с целью привлечения покупателей, и в дальнейшем эта тенденция продолжится в условиях высокой конкуренции. Так, например, ГК «Ташир» в своем новом ТРЦ «РИО Румянцево» открыла универмаг Take Away на площади 15 000 кв. м, который развивает собственными силами, в ТРЦ «Водный» (девелопер MR Group) функционирует ярмарка-универмаг «Аквариум Маркет», не говоря уже о специализированном детском магазине «ЦДМ на Лубянке» (девелопер «Галс-Девелопмент»), в котором открылось большое количество новых развлекательных и образовательных форматов.

Наиболее востребованными потребителем продолжат оставаться марки, работающие в нижнем ценовом сегменте, а также премиум-бренды. В период кризиса в наименее выгодном положении оказываются бренды полноценного среднего ценового сегмента. Это касается как профиля «одежда», «обувь», так и профиля «продуктовый супермаркет». Продолжат свое активное развитие продуктовые сети-дискаунтеры, такие как «Магнит», «Пятерочка», «Атак». Данные сети также стремятся улучшить качество своих торговых точек, развивают новые форматы с целью привлечения более широкой аудитории потребителей.

Коммерческие условия в торговых центрах останутся достаточно гибкими для арендаторов и по-прежнему будут зависеть от заполняемости торгового центра, его местоположения, а также профиля самого арендатора.

Обзор подготовлен Welhome Real Estate Consultin