Предложение торговых площадей в Москве
Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных ТЦ столицы по итогу 1 полугодия 2014 г. составило 4 140 тыс. кв.м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 350 кв.м GLA на 1 000 жителей.
Основные показатели рынка торговой недвижимости, 1 полугодие 2014
Обеспеченность торговыми площадями на 1 000 жителей
По итогам 1 полугодия 2014 г. прирост предложения качественных торговых площадей GLA составил 226 тыс. кв.м.
Распределение качественного предложения по округам Москвы, 2013,2014
ТЦ, открытые в 1 полугодии 2014 г.
Продолжается децентрализация рынка. Основной ввод торгово-развлекательных проектов располагается за пределами ТТК. Тенденция смещения крупных торгово-развлекательных проектов к МКАД увеличивается (наличие свободных участков под застройку, децентрализация расположения районов нового жилого строительства).
Распределение нового предложения по локации, 2013,2014
Уровень вакантных площадей в качественных ТЦ Москвы с начала года немного увеличился с 1% до 2-3%. В связи с ожидаемым и наблюдаемым существенным вводом площадей в 2014-2015 гг. уровень вакантных площадей может вырасти до 5-7% в среднем по городу на краткосрочную перспективу. При этом некоторые из заявленных к открытию ТЦ были начаты еще до кризиса, (например, ТЦ "Мозаика", "Авиапарк"). К 2016-2017 гг. при нормальном развитии ситуации (отсутствие геополитических и макроэкономических потрясений), уровень вакантных площадей снизится до текущих значений.
Динамика ввода торговых площадей, Москва 2005-2014
Согласно планам девелоперов, на 2 полугодие 2014 г. заявлен ввод около 650-700 тыс. кв.м GLA торговых площадей. С учетом переноса сроков открытия по части объектов, по итогам года GVA Sawyer прогнозирует рекордный объем ввода торговых площадей - на уровне 600 тыс. кв.м GLA (максимальный объем нового предложения был зафиксирован в 2009 г.- 518 тыс. кв.м GLA).
Знаковые ТЦ (GLA >20 тыс. кв.м), планируемые к открытию во 2 полугодии 2014
Основные тенденции 1 полугодия 2014 г
Отмечается снижение покупательской активности и посещаемости ТЦ. Хорошим индикатором потребительской активности является Watcom Shopping Index, который рассчитывается на основе данных о реальной посещаемости торговых центров. На июль 2014 г. по сравнению с июлем 2013 г. в Москве зафиксировано падение в посещаемости крупных торговых центров, а именно: супер-региональных - на 30%; региональных с GLA более 40 тыс. кв.м - на 9% и незначительный (+7%) рост посещаемости более мелких объектов. Среди выявленных трендов покупательского поведения - сокращение числа регулярно-посещаемых торговых объектов с пяти до двух, снижение времени пребывания в магазине. При этом отмечается увеличение уровня конвертации посетителей в покупатели. Одновременно с этим отмечаем, что ввод в эксплуатацию новых объектов является объективным фактором "размывания" потока потребителей между большим числом объектов.
Увеличение доли развлечений в новых региональных и суперрегиональных проектах ТРЦ (в том числе формата Детский город-парк). В целом развлечения, как для детей, так и для взрослых, несопоставимы по доходности от арендных платежей с торговлей, однако сильная конкуренция вынуждает девелоперов идти на повышение привлекательности и увеличение уровня комфортности и времени пребывания в ТРЦ. Чаще всего развивающие центры разрабатывают обучающие программы и формируют экспозицию таким образом, чтобы охватить различные возрастные группы. Формат "город-парк" предполагает, что родители могут оставить детей в развивающем центре на 3-4 часа, а сами в это время заниматься своими делами (совершать покупки, заниматься спортом и др.). В России подобные форматы детских развлекательные появились не так давно, но их число будет постепенно увеличивается. К примеру, в 2014 г. в Москве открылся детский город профессий "Мастерславль" (6 000 кв.м) в ММДЦ "Москва Сити", до конца года ожидается открытие детского парка Kidzania (10 000 кв.м) в ТРЦ "Авиапарк" и "Кидбург" (3 000 кв.м) в ТРЦ "Детский Мир" на Лубянке.
Ритейлеры
Продолжается тенденция увеличения количества магазинов, которые включают fresh –зоны, отделы "эко-продуктов" и др.
Из новых форматов стоит отметить:
- Аптечная сеть А5 в 2014 г. начала работу в новом формате - аптечные киоски в отделениях "Сбербанка", проект планируется развивать пока только в Москве.
- Обувной ритейлер "ЦентрОбувь" запустил новый "пилотный" розничный проект (155 кв.м) - сеть магазинов домашней одежды, товаров для путешествий и отдыха "ЦентрОбувь Comfort".
- Компания "Азбука Вкуса", развивающая сеть премиальных супермаркетов, открыла в БЦ "Белая площадь" магазин "АВ Daily" - первая точка сети в формате convenience store.
- Компании Auchan и Metro планируют размещать собственные магазины в подземных переходах столицы. Продуктовый магазин в формате "underground - ритейл" Auchan планирует развивать на площади 100 кв.м с ассортиментом около 2 тыс. товаров. Российское подразделения Metro C&C намерена развивать в переходах уже существующий формат "Фасоль".
- Mango планирует свое дальнейшее развитие в РФ в новом формате - универмаг Mango Megastore, площадью 1 000-1 500 кв.м.
- "Адамас" планирует развивать "островной" формат ювелирной торговли для молодежных брендов APM Monaco и AGATHA.
Из знаковых сделок слияния-поглощения 1 полугодия 2014 г. стоит отметить покупку 100% ЗАО "СВА-Трейдинг" и ООО "СВА-Регион" (владельцев франшизы Spar в Московской области) "Азбукой Вкуса". Сумма сделки могла составить около $85-120 млн. Также отмечаем закрытие сделки по покупке "Шоколадницей" сети "Кофе хаус" с планами по открытию по приобретенных помещениях развиваемой по франшизе сети "Burger King" и суши баров "Ваби-Саби".
Финансовые условия
для помещений в торговых галереях качественных торговых центров в Москве находятся в диапазоне от $500 до $4 000. В течение 1 полугодия 2014 г. и всего прошедшего 2013 г. ставки аренды в торговых центрах были стабильны.
Диапазон ставок аренды для операторов торговых центров Москвы, 2 кв. 2014 г.
Дополнительные коммерческие условия договора:
- Эксплуатационные расходы:
- $80 за 1 кв.м в год , не вкл. НДС для якорных арендаторов;
- $120-250 за 1 кв.м в год , не вкл. НДС для арендаторов торговой галереи;
- На некоторых объектах взимается плата за маркетинг $10-25 за кв.м в год или 1-3% от среднегодовой арендной платы;
- Обеспечительный платеж: 1-2 месяца;
- Срок договора: для якорей - до 10 лет, для сетевых арендаторов торговой галереи – 5-10 лет, для несетевых операторов – от 1 года.
- Ежегодная индексация: для "якорей" -2-5%, для арендаторов торговой галереи – 5-8% (до 10%).
Дополнительно или (в редких случаях для высоко-востребованных марок) вместо ставки аренды арендаторы платят от процент с оборота. В среднем арендаторы торговой галереи платят 8-12%, "якорные" арендаторы могут платить 1,5%-5%.
Прогноз
На середину 2014 г. на рынке аренды площадей в качественных ТЦ наблюдается два противонаправленных тренда:
- В связи с девальвацией рубля, прошедшей в начале 2014 г. арендаторы пытаются зафиксировать валютный коридор в новых договорах аренды или договориться о предоставлении скидки по текущему договору. Пока такие требования не находят массового отклика у арендодателей. Наблюдаются лишь кратковременные уступки по снижению или ограничению ставок аренды.
- В связи с рекордным выводом на рынок новых объектов, наблюдается предоставление в них стартовых бонусов при заполнении арендаторами новых объектов.
По оценке GVA Sawyer, эти тренды в среднем по рынку Москвы уравновесятся и средние ставки в краткосрочной перспективе прогнозируются на текущем уровне, тем не менее это не исключает локальных отклонений от средних ставок.
Обзор подготовлен компанией GVA Sawyer