Торговая недвижимость Москвы – обзор за I полугодие 2014 года

Первая половина 2014 года в сегменте street retail Москвы характеризуется существенным ростом уровня вакантности торговых помещений. Средний показатель по основным торговым коридорам города вырос в два раза по сравнению с прошлым годом - до 8 %. До этого показатель в течение трех лет стабильно держался на уровне 3,5-4%.

Такой рост показателя вакантности является следствием нескольких факторов.

Одним из главных факторов выхода большего количества помещений на рынок является цикличность договоров аренды в этом сегменте. В большинстве случаев договоры аренды «на улице» подписываются сроком на 5 лет (чуть реже 3 года), соответственно каждые 5 лет (3 года) на рынке происходит «большая ротация». Последняя такая волна подписания/переподписания договоров была как раз на стыке 2008-2009 годов. Вторым фактором, усугубляющим первый, является экономическая ситуация, влияющая на розничный рынок. И третьим значительным фактором является общее понижение интереса большинства профилей ритейла к «улице».

Уровень вакантности в сегменте street retail Москвы, 2009-2014

По мнению экспертов, сейчас в сегменте сложился «рынок арендатора». Но, если говорить о высоколиквидных торговых помещениях, то здесь как был дефицит, так он и остается. Такие помещения быстро «уходят» с рынка, а вот по менее ликвидным предложениям может быть существенный простой. В краткосрочной перспективе, до конца года снижения уровня вакансии не ожидается. Напротив, есть прогноз на рост как минимум до 10%.

В текущих условиях очень важна готовность собственников помещений к диалогу. Правильная реакция арендодателя сейчас – это гибкость. Гибкость в принятии компромиссных решений, в переговорах по коммерческим условиям.

Сравнение ставок аренды по профилю арендатора в 2013 и 2014 годах

Важно отметить, что средний уровень вакантных помещений на торговых коридорах, где созданы и развиваются пешеходные зоны, составляет около 3%, что существенно ниже совокупного показателя. Это является отображением ожидаемого высокого спроса эти улицы.

В первом полугодии 2014 основными игроками в сегменте street retail Москвы остались все те же профили, что и последние несколько лет – кафе и рестораны, услуги, продуктовые магазины. Банковский же сектор, который также был в числе «главных действующих лиц» на улицах Москвы, по итогам полугодия показал снижение активности. По сравнению с прошлым годом доля «банков» в общей структуре запросов снизилась с 8% до 3%.

Снижение темпов развития этого профиля связано с несколькими факторами. Одним из них является степень развития банковских сетей отделений, то есть сейчас можно говорить о том, что крупные банки уже достаточно плотно охватили город, и поэтому темпы пошли на снижение. Фактором, повлиявшим на снижение спроса, является также масштабная зачистка банковского сектора, проводимая Центральным Банком России – в течение 2013-2014 годов лицензии были отозваны у более чем 30 банков Москвы. Безусловно, на сектор оказывает давление и общая экономическая ситуация.

Отдельного внимания заслуживает доля профиля «одежда и обувь» в структуре спроса. Несмотря на то, что в общей структуре запросов ритейлеры этого профиля занимают существенную часть (14%), отмечается общее снижение интереса к улице со стороны магазинов одежды и обуви. Высокую же долю обеспечивает спрос на помещения под флагманские магазины со стороны международных сетей сегмента массмаркет и премиум. Большинство этих запросов на конкретные локации, будучи нереализованными, остаются актуальными из года в год.

В течение первого полугодия лишь один международный бренд «вышел» в Москву через «улицу» - сеть шоколадных кафе Max Brenner открыла свои двери для посетителей в БЦ «Легенда Цветного» в конце марта.

В этом году планируется ввести порядка 707 000 квадратных метров новых торговых площадей в Москве. Такой темп увеличит существующий объем площадей на 16% - до 5,1 миллиона квадратных метров. При этом на данный момент совокупное предложение площадей в торговых центрах Москвы составляет 4,4 миллиона квадратов.

В  первые 6 месяцев этого года введено 4 новых торговых центра общей площадью 253 000 кв. метров. Во втором полугодии планируется открыть 11 торговых центров, самыми крупными из которых станут Columbus на Варшавском шоссе (140 000 кв.м GLA) и «АВИА ПАРК» на Хорошевском шоссе (235 000 кв.м GLA).

Динамика ввода площадей в торговых центрах Москвы, 2006-2014

Журнал SAM