Предложение
В I квартале 2014 года объем рынка торговых центров сохранился на уровне конца 2013 года - 2,5 миллиона кв. м в качественных торговых центрах. Общий объем современных торговых площадей в Санкт-Петербурге, включая гипермаркеты, DIY-центры и специализированные торговые центры составляет 3,4 миллиона кв.м.
Основные индикаторы рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2014 г.
Торговая площадь современных торговых объектов (GLA): | 3,4 млн кв. м |
– торговые центры | 2,5 млн кв. м |
– гипермаркеты | 422 тыс. кв. м |
– DIY-центры | 250 тыс. кв. м |
– мебельные центры | 190 тыс. кв. м |
Обеспеченность площадями (GLA) в торговых центрах, кв. м на 1 000 чел. | 492 тыс. кв. м |
С учетом изменения официальной численности населения Санкт-Петербурга с 1 января 2014 года (с 5,02 до 5,11 миллионов человек), уровень обеспеченности торговыми центрами в Санкт-Петербурге на текущий момент составляет 492 кв. м на 1000 человек, и остается одним из самых высоких в России. При сохранении темпов строительства анонсированных торговых центров обеспеченность торговыми центрами через два года достигнет 550–560 кв. м на 1000 человек.
Лидерами по объему торговых площадей по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. На их долю приходится примерно 45% всех действующих торговых центров. После открытия ТРЦ «Лондон Молл» Невский район также укрепил свои позиции в качестве лидера по объему существующих площадей. Что касается строительной активности, то она наблюдается в Приморском, Московском и Красногвардейском районах города.
Обеспеченность торговыми площадями в торговых центрах Санкт-Петербурга на 1 000 человек
Наиболее крупные проекты, заявленные к открытию в 2014–2015 годах, это ТРК «Европолис» (девелопер – FORTGROUP; GLA – 60 500 кв. м), открытие которого намечено на III квартал 2014 года, и ТРЦ HOLLYWOOD (девелопер – СК «Элис»; GLA – 71 000 кв. м), заявленный к вводу в IV квартале 2015 года. Также в 2013 году были получены разрешения на строительство сразу двух outlet-центров – их будут реализовывать девелоперы Hines и Fashion House Group.
Торговые объекты, планируемые к открытию в Санкт-Петербурге в 2014 г.
Название | Категория | Адрес | GBA, кв.м | GLA, кв.м | Девелопер |
«Европолис» | ТРК | Полюстровский пр., д. 84 лит. А | 141 700 | 60 500 | FORTGROUP |
«Монпансье» | ТРК | Планерная ул. / Шуваловский пр. | 42 500 | 30 500 | Фоника |
«Галактика» | ТЦ | Московское ш., д. 7Б | 21 750 | 16 660 | Торговый двор |
«У Красного моста» | МФК | наб. Реки Мойки. д.79 | 36 500 | 10 900 | ЗАО "БТК-Девелопмент" |
«Парнас» | ТЦ | 4-й Верхний переулок, участок 1 | 15 000 | 9 000 | АБ Инжиниринг |
«Спар» | Гипермаркет | угол ул. Коллонтай и ул. Бадаева | 10 500 | 7 500 | Строительный холдинг "Единые решения" |
«Адмирал» | ТЦ | Кирпичный пер., 1/4 | 9 400 | 5 500 | ГК "Советник" |
Итого | 277 350 | 140 650 |
Динамика ввода торговых центров в Санкт-Петербурге по годам
Спрос
В Санкт-Петербурге рост оборота розничной торговли в 2013 году составил 5,9%. В номинальном выражении – 946,7 миллиардов рублей. Реальные денежные доходы населения в январе-декабре 2013 года составили 109,5% к январю-декабрю 2012 года.
Начало 2014 года пока демонстрирует менее позитивные итоги. По данным Петростата в январе-феврале 2014 года наблюдалось снижение основных показателей. Так например, оборот розничной торговли в январе-феврале 2014 года составил 96,3% по отношению к январю-февралю 2013 года. Оборот общественного питания за январь-февраль 2014 года сократился на 9,1% и составил 90,1% от показателей января- февраля 2013 года. По опросам ритейлеров, основное снижение наблюдается в сегменте fashion-товаров, в то время как продуктовые сети и развлечения пока не фиксируют снижение спроса.
Структура действующих торговых объектов Санкт-Петербурга (GLA)
Крупнейшие собственники торговых центров в Санкт-Петербурге
Ставки аренды
Если говорить о регулярных практиках рынка, наблюдавшихся в 2013 году, то в течение прошлого года арендные ставки в торговых центрах в среднем не претерпели существенных изменений. Индексация ставок варьируется от 2-4% для «якорных» арендаторов до 5-6% в год для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долларах США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год.
Наблюдающиеся изменения валютного курса приводят к появлению новых требований со стороны арендаторов. В основном, речь идет о тех же методиках, которые применялись и в кризис 2008-2009 годов: фиксация валютного коридора; при подписании новых договоров аренды предоставление скидок по технологии step rent; плата арендной ставки, рассчитанной на базе товарооборота арендатора. Пока подобные практики применяются в ограниченном числе случаев.
Ставки аренды по типам якорных арендаторов в Санкт-Петербурге, I квартал 2014 г.
Профиль | Площадь, кв.м | Средние ставки аренды, $/кв.м/год |
Гипермаркет | 5 000 - 16 000 | 160-250 |
DIY | 2 500 - 15 000 | 120-170 |
Супермаркет | 1 500 - 3 500 | 250-450 |
Кинотеатр | 3 000 - 5000 | 150-250 |
Товары для дома | 1 000 - 2 500 | 180-250 |
Бытовая техника, электроника | 1 200 - 4 500 | 160-400 |
Одежда | 1 200 - 2 500 | 300-450 |
Фитнес-центр с бассейном | до 6 000 | 150-200 |
Детские развлечения | 1 000 -5 500 | 100-180 |
Спортивная одежда | 1 200 - 4 500 | 180-350 |
Детская одежда | 1 000 - 2000 | 250-450 |
Тенденции
В условиях высокой насыщенности рынка торговыми площадями концепция и формат проекта станут решающими факторами успешности проекта.
Реконцепция торговых центров постепенно будет нарастать, поскольку устаревшие объекты не смогут конкурировать с новыми современными проектами.
По мнению экспертов новые окружные и районные торговые центры будут появляться в новых крупных жилых массивах, при этом формат таких проектов претерпит определенные изменения – fashion-галерея будет представлена в минимальном объеме, или будет отсутствовать, в то время как представленные арендаторы будут в первую очередь ориентированы на товары повседневного спроса.
Реакция со стороны собственников торговых центров на требования арендаторов по корректировке коммерческих условий и их готовность вступать в переговоры по новым договорам аренды во многом определяется текущим состоянием проекта (существующий, планируемый к открытию в 2014 году, планируемый к открытию в 2015–2017 годах), а также экономической устойчивостью самого девелопера (собственника). В целом можно отметить, что девелоперы склонны избегать долговременных мер по снижению или ограничению ставок и реализовывать кратковременные меры финансовой «поддержки» арендаторов.
Обзор подготовлен компанией Colliers International