Обзор торговой недвижимости Москвы за III квартал 2013 года

На текущем этапе развития рынка уже ни для кого не секрет, что грамотно разработанная концепция торгового центра является залогом его успешного функционирования. Однако в нынешних условиях этого уже недостаточно: на первый план выходят увеличение будущей стоимости объекта и максимальное продление его жизненного цикла. Профессионализм девелопера определяется умением прогнозировать ситуацию на рынке так, чтобы создавать торговые центры, которые и через 10 лет будут привлекательными для посетителей и инвесторов

Основные выводы

• В III квартале 2013 г. общий объем предложения увеличился на 114 тыс. м2 (GLA – 61,5 тыс. м2) за счет выхода на рынок одновременно 4-x объектов, крупнейшим из которых стал ТРЦ «Райкин Плаза» (GLA – 35 тыс. м2).
• Сохраняются высокие темпы выхода на российский рынок международных торговых операторов: за период с начала года в Москве появилось 13 новых брендов.
• Коммерческие условия аренды помещений в торговых центрах меняются в сторону уменьшения базовой ставки аренды и увеличения процента, взимаемого с товарооборота арендатора.

Ключевые события

Девелоперы продолжают анонсировать проекты новых торговых центров в московском регионе:

• KVS Group к концу 2015 г. планирует построить ТРЦ «Небо» в Солнцево. Общая площадь объекта составит 62 тыс. м2.
• В Наро-Фоминском районе появится ТРЦ «Удачи» общей площадью 123 тыс. м2.
• Компания Praktika Development анонсировала планы по строительству ТРЦ общей площадью около 100 тыс. м2 в непосредственной бли-зости от будущей станции метро «Саларьево» на территории «Новой Москвы».

На рынке сохраняется высокая инвестиционная активность:

• Американский фонд Hines купил 50% ТРЦ «Метрополис».
• Выставлены на продажу проект ТРЦ «Абрамцево», расположенный на 102 км МКАД, и недостроенный ТРЦ «Ривер Молл» на ТТК в районе Автозаводской улицы.
• Стало известно о готовящейся сделке по продаже компании ОАО «Седьмой континент».

Московские власти продолжают ревизию инвестиционных контрактов:

• Отменен проект строительства торгово-офисного центра (общая площадь – 175 тыс. м2) на 2-й Силикатной улице.
• В одностороннем порядке расторгнут инвестиционный контракт по созданию пешеходной зоны «Аллея Романов», расположенной между Моховой улицей и Романовым переулком.

Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы. Торговые центры

Предложение на рынке торговой недвижимости

В III квартале 2013 г. общий объем предложения увеличился на 114 тыс. м2 (GLA – 61,5 тыс. м2) за счет выхода на рынок 4-х объектов, крупнейшим из которых стал ТРЦ «Райкин Плаза» (GLA – 35 тыс. м2). Таким образом, совокупное предложение площадей в современных торговых центрах увеличилось на 1,5% и достигло значения в 7,14 млн м2.

Прирост торговых площадей, 2009–2013 гг.

Стоит отметить, что на рынке сохраняется тенденция открытия районных и микрорайонных торговых объектов. Так, в текущем квартале были открыты сразу три небольших центра – ТРЦ «Галерея Атлантис», ТЦ «Круг», а также обновленный ТЦ «Прага».

Торговые центры, введенные в эксплуатацию в III квартале 2013 г.

Все чаще возобновляется приостановленная ранее реализация проектов торговых центров. Как правило, данный процесс предваряет смена собственника объекта. Так, в III квартале компания «Крона-Маркет» получила разрешение на строительство ТРЦ «Абрамцево» и одновременно с этим выставила проект на продажу (потенциальным покупателем выступает компания Renaissance Development). Также в ближайшей перспективе можно ожидать возобновления строительства ТРЦ «Ривер Молл» в связи с его покупкой компанией Praktika Development. Несмотря на то, что компания была образована совсем недавно, её нельзя отнести к новичкам рынка: большинство ее сотрудников имеют значительный опыт в девелопменте. В планах компании – строительство торгово-развлекательного центра в непосредственной близости от будущей станции метро «Саларьево», расположенной на территории «Новой Москвы».

Спрос на рынке торговой недвижимости

Текущий квартал был отмечен высокой активностью международных торговых операторов. В Москве открылись первые заведения американских сетей общественного питания Quiznos и Krispy Kreme. В двух московских торговых центрах ГК «Ташир» были открыты магазины французской ювелирной сети APM Monaco (на рынках России, Прибалтики и Казахстана развивается в партнерстве с компанией «Адамас»). В ТРЦ «Афимолл» состоялось открытие флагманского магазина итальянского производителя обуви Ash. Кроме того, в Москве на территории Павелецкого вокзала был открыт первый из российских магазинов британской сети WHSmith (книги, газеты, товары в дорогу). Развитием WHSmith будет заниматься компания ООО «Цветной базар медиа», входящая в холдинг PNN Group.

Российский рынок по-прежнему интересен торговым операторам, работающим в сегменте «средний+»: в июле состоялось открытие монобрендового бутика Sherri Hill, в августе открылся магазин аксессуаров итальянского бренда Serapian (Торговая галерея «Модный сезон»), а в сентябре – магазин детских товаров испанской сети Pili Carrera (ТРЦ «Афимолл»).

Продолжается активная региональная экспансия сетевых операторов: в Санкт-Петербурге открылся первый магазин ELC, в Иркутск и Тольятти вышел оператор Lego, в Новосибирск – монобрендовая сеть Panasonic. Федеральный оператор Gloria Jeans вышел на рынок городов Югра и Елец, в Улан-Удэ открылся первый магазин Mango. Чешско-итальянский обувной бренд Bata предпринял очередную попытку выхода на российский рынок: магазины сети открылись в таких городах, как Москва, Краснодар и Сочи.

Торговые операторы продолжают экспериментировать с новыми форматами. Особенно стоит отметить компанию «Азбука вкуса», которая планирует создать сеть демократичных супермаркетов и сеть небольших магазинов по продаже свежих фруктов и овощей Fresh Market. Компания, развивающая сеть семейных развлекательных комплексов «Космик», приняла решение о создании сети кинотеатров под одноименным брендом.

Коммерческие условия

Среди последних тенденций, связанных с коммерческими условиями аренды помещений в торговых центрах Москвы, следует отметить постепенное уменьшение базовой ставки аренды на фоне увеличения доли, взимаемой с торгового оборота арендатора. Многие крупные fashion-операторы и компании (например, ГК «ДжамильКо», «Джинсовая симфония») все чаще заключают договоры аренды по вышеуказанной схеме. Подобная тенденция обусловлена тем, что таким образом и девелопер, и арендатор будут в равной степени заинтересованы в успешной работе торгового объекта. Однако необходимо принимать во внимание то, что активная стратегия развития розничных сетей может привести к обострению конкуренции между магазинами одной розничной сети и в конечном итоге снижению показателя торгового оборота оператора на метр арендуемой площади. Очевидно, что при текущей ситуации арендный доход собственника будет зависеть от грамотной концепции развития сетевых розничных компаний. 

Условия аренды в торговых центрах Москвы, III квартал 2013 г.

На протяжении трех кварталов 2013 г. доля вакантных помещений в функционирующих торговых центрах Москвы попрежнему оставалась на низком уровне – около 3%.

Прогноз

До конца 2013 г. девелоперы анонсировали открытие в Москве 13 торговых центров общей площадью около 470 тыс. м2 (GLA – около 300 тыс. м2). Однако, принимая во внимание текущую стадию реализации некоторых объектов, к концу года мы ожидаем открытия лишь половины из заявленных к вводу объектов.

Обеспеченность торговыми площадями по округам по итогам III квартала 2013 г.

В связи с возникающей высококонкурентной средой на рынке Москвы (связанной со значительным объемом строящихся торговых площадей) мы ожидаем увеличения количества объектов, нуждающихся в обновлении. Это касается как объектов советского наследия (универмаги, торговые дома), так и тех, которые были построены на самом раннем этапе развития рынка торговой недвижимости столицы. Уже сейчас мы наблюдаем редевелопмент некоторых из них. Например, сеть торговых центров «Мега» проводит обновление своих первых моллов, а компания ООО «ЭНКА ТЦ» реализует комплексную реновацию территории, на которой был расположен самый первый профессиональный торговый объект столицы – ТЦ «Рамстор Капитолий».

Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу до конца 2013 г.

Обзор подготовлен компанией Knight Frank