Обзор торговой недвижимости Москвы по итогам 2012 г.

С 1 июля 2012 года территория Москвы увеличилась более чем в 2,5 раза. В состав двух новых административных округов не вошел ни один существующий торговый центр, который можно было бы классифицировать как качественный (ТЦ «Мега Теплый Стан» и другие объекты на МКАД, скорее относятся к проектам московского рынка). Таким образом, изменение границ города не оказало влияния на совокупный объем рынка торговой недвижимости московского региона. Объем нового предложения в сегменте торговых центров столицы продолжил посткризисное снижение, продемонстрировав минимальный уровень ввода торговых площадей за 10 лет.

В течение 2012 наблюдалось снижение уровня вакантных помещений в торговых центрах Москвы – показатель снизился до 2,7%. Этому способствовал высокий уровень спроса со стороны ритейлеров и сохраняющийся с 2011 года низкий темп прироста новых качественных торговых площадей. Арендные ставки на помещения в по итогам года выросли на 7-10%. Уровень ставок аренды уличных помещений на отдельных улицах по итогам 2012 года продемонстрировал рост. Средний уровень ставок аренды на наиболее востребованные форматы помещений в составе популярных торговых коридоров достигают $6-7 тысяч за кв.м в год.

В течение 2012 года девелоперами заявлены и возобновлены масштабные проекты с крупной торговой составляющей, например, проекты «Бутово Молл», «Галактика», «Авиа Парк», Columbus, VEGAS, «Гудзон».

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ

Предложение

В течение 2012 года в Москве были введены в эксплуатацию семь торговых центров современного уровня общей арендуемой площадью 169,8 тыс.кв.м. Наиболее интересными, на наш взгляд, проектами являются «Галерея Москва» и «Калейдоскоп».

Общая площадь «Галерея Москва», включающего 3 торговых уровня составляет 28 000 кв.м, арендопригодная площадь – 21 000 кв.м. Галерея расположена в самом центре города в составе реконструированной гостиницы «Москва», которая откроется позже. Одним из якорных арендаторов комплекса является компания PODIUM, открывшая в «Галерее Москва» свой первый магазин в формате универмага – PODIUM Market площадью 7 000 кв.м. В 2013 году планируется открытие второго «якоря» – многозального кинотеатра премиального уровня площадью около 5 000 кв.м. 

Общая площадь «Калейдоскопа», включающего в себя торговую и офисную функции, составляет почти 120 000 кв.м (с учетом паркинга). Данный объект расположен около станции метро «Сходненская». Общая площадь торгово-развлекательного центра – около 70 000 кв.м, а его арендуемая площадь – 41 000 кв.м. ТРЦ «Калейдоскоп» включает в себя 4 торговых уровня, имеет двухуровневую подземную парковку общей емкостью 930 м/м. Якорными арендаторами центра выступают Перекресток, М.Видео, Детский Мир, Спортмастер. Развлекательная составляющая включает в себя 8-зальный кинотеатр, развлекательный центр и детскую зону.

Помимо этих объектов также были открыты «Сомбреро», «Город на Рязанке» – 2 очередь, «Парус», «Отрада» – 2 очередь.

Невозможно не выделить и выход на рынок аутлет-центра Outlet Village Belaya Dacha. Для потенциальных арендаторов открытие магазинов в новом для России формате торгового центра было связано с повышенным риском. Пока еще прошло недостаточно времени для оценки степени успешности проекта в целом, но результаты работы арендаторов оказались достаточными для того, чтобы они сами признали такой формат торгового центра рабочим. Первоначально многие ритейлеры делали достаточно пессимистичные прогнозы относительно потенциальных оборотов магазинов, расположенных в аутлет-центре. Реальные же продажи в большинстве случаев превысили консервативные оценки. С открытием первого аутлет-центра у ритейлеров появился положительный опыт, который они смогут учесть при открытии новых магазинов в других подобных проектах.

Совокупное в торговых центрах современного уровня на столичном рынке на конец декабря 2012 года достигло почти 4 млн.кв.м GLA (123 функционирующих объекта).

По состоянию на начало 2013 года показатель обеспеченности постоянных жителей Москвы арендопригодными площадями в торговых центрах современного уровня составил 340 кв.м на 1 000 жителей. 

 
Снижение показателя обеспеченности площадями по состоянию на начало 2012 года произошло вследствие уточнения численности постоянного населения Москвы по итогам Всероссийской переписи населения, прошедшей в 2010 году.

К концу 2012 года произошло незначительное перераспределение арендопригодных площадей в торговых центрах между округами Москвы. Это связано с открытием новых объектов и с образованием двух новых административных округов (Троицкого и Новомосковского – ТиНАО).

Так, наибольшая часть площадей в торговых центрах современного уровня расположена в Южном, Северо-Восточном и Северном административных округах Москвы. Их доля в совокупном предложении составляет 17,0%, 13,8% и 12,3% соответственно. Доля ЮЗАО снизилась на 3%, которые «перешли» в ТиНАО. Наименьшее количество современного уровня расположено в ТиНАО и Зеленограде.

Спрос

По данным Мосгорстата общий объем оборота розничной торговли в Москве в январе-ноябре 2012 года составил 3 204,2 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах больше на 8,5%, чем за аналогичный период 2011 года. По итогам 2012 года прогнозируется самое большое увеличение данного показателя за последние три года. Сохраняется тенденция снижения доли продажи товаров на рынках – в 2012 году этот показатель сократился на 0,4% к соответствующему периоду предыдущего года и составил 19,6%.

Учитывая совокупный объем и динамику столичного рынка розничной торговли, он остается наиболее привлекательным для развития крупных международных и федеральных ритейлеров.

В течение 2012 года на московский рынок вышли более 20 международных сетевых торговых марок, в числе которых такие известные имена как Hamley’s (игрушки), Scotch&Soda (одежда), Bath & Body Works (парфюмерия), MICHAEL Michael Kors (одежда и аксессуары), Paul (кафе), Vera Wang Bride (одежда, свадебные платья), Fratelli Rossetti (обувь), Ballantyne (одежда), Harry Winston (ювелирные изделия). Парфюмерный бренд Kilian открыл в Москве первый в мире монобрендовый бутик. Знаковым для рынка событием является «приход» в Россию двух британских «ритейл-гигантов» – универмага Debenhams, и сети игрушек Hamley’s. Фактически Debenhams в Россию вернулся. Первый магазин британской сети одежных универмагов был открыт в Москве в 2006 году, но после двух лет работы закрылся. Новый универмаг площадью около 3 500 кв.м открылся в сентябре 2012 года в ТРЦ «Мега Белая Дача». В течение пяти лет в планах компании запуск семи универмагов площадью 4 000-8 000 кв.м каждый.

Первый Hamley’s открылся в ТРЦ «Европейский», но флагманский магазин компания Ideas4retail, развивающая сеть в России, планирует открыть в «Детском мире на Лубянке», подписав предварительное соглашение на аренду площади в 7 000 кв.м с девелопером проекта Галс-Девелопмент. Если будет подписан договор аренды, то российский флагманский Hamley’s станет крупнейшим в мире.

Подавляющее большинство новых марок, фокусируется на развитии в торговых центрах, что в том числе связано со стремлением сократить возможные риски. Причем для открытия первых магазинов рассматривается, в первую очередь, действующие торговые центры. В пятерку столичных торговых центров, где предпочитают дебютировать новые марки входят «Европейский», «Атриум», «Метрополис», «Мега Белая Дача», «Мега Теплый Стан».

Исключением из сложившейся тенденции являются (пример 2012 года – Paul), а также люксовые марки (пример 2012 года – Vera Wang Bride), которые охотнее рассматривают уличные помещения для открытия первых магазинов и дальнейшего развития.

Россия является для международных сетей одним из наиболее интересных рынков. Несмотря на возможные риски, связанные с выходом на новые неосвоенные рынки, потенциал страны становится определяющим для принятия решения о направлениях экспансии.

В 2013-2014 годах мы ожидаем появление большого количества новых имен и громких открытий, в том числе Kidzania (развлекательный центр), Rebel, Ferre, Takko Fashion, Collezione fashion, Penti (одежда и аксессуары), Deichmann, Humanic (обувь), Steak’n Shake, Krispy Kreme и Quiznos (кафе и рестораны) и многих других. Ряд крупных международных игроков изучают российский рынок с целью принятия решения о возможности экспансии.

 
По итогам 2012 года средний уровень вакантных площадей в столичных торговых центрах составил 2,7%. Снижение уровня вакантных площадей в торговых центрах современного уровня произошло по причине высокого спроса со стороны арендаторов, а также дефицита качественных торговых площадей (низкого темпа прироста нового предложения). 

Коммерческие условия

По итогам 2012 года средний уровень арендных ставок на помещения в торговых центрах Москвы увеличился на 7-10%.

Значения арендных ставок для якорных арендаторов в настоящее время варьируются от $150 до $6002 за 1 кв.м в год в зависимости от размера, профиля помещения и других критериев. Договоры аренды заключаются на срок от 10 до 25 лет. Средний размер эксплуатационных платежей для крупных якорных арендаторов составляет $40-60 за 1 кв.м в год без учета НДС, для мини-якорных арендаторов: $80-120 за 1 кв.м в год без учета НДС.

 
Рост ставок произошел в таких сегментах как продуктовый гипермаркет городского формата (средний уровень арендных ставок на конец года составил $250-350 за 1 кв.м в год), супермаркет ($400-600/кв.м/год), товары для детей ($300-600/кв.м/год) и многозальный кинотеатр ($180-270/кв.м/год).

Средний уровень арендных ставок для одежды составляет от $300 до $500 за 1 кв.м в год.

Средние значения арендных ставок для торговой галереи при этом остались на прежнем уровне: для арендаторов с площадью магазинов менее 50 кв.м – в диапазоне от $2 200 до $3 200 за 1 кв.м в год, с площадью магазинов 500-1 200 кв.м – от $600 до $800 за 1 кв.м в год. Срок действия договоров для арендаторов торговой галереи в большинстве случаев составляет от трех до пяти лет. Средний уровень эксплуатационных расходов для таких арендаторов составляет $150-200 за 1 кв.м в год без учета НДС.

Средний уровень арендных ставок для ресторанов составляет от $700 до $900 за 1 кв.м в год, для кофеен – от $1 200 до $1 800 за 1 кв.м в год, для предприятий общественного питания на фуд-корте – от $1 800 до $2 300 за 1 кв.м в год. Срок действия соглашений для этой группы арендаторов, как правило, составляет 5 лет, уровень эксплуатационных расходов находится в диапазоне от $170 до $220 за 1 кв.м в год без учета НДС. 

Инвестиции

В течение 2012 года на столичном рынке торговой недвижимости состоялось несколько крупных объектов. 

• Romanov Property Holdings Fund выкупил 40% торгового центра «Времена года» у австрийского Volksbank Real Estate. ТЦ позиционируется как объект люксового уровня.
• Правительство Москвы продало свою долю в ТРЦ «Европейский» основным владельцам – структурам Года Нисанова и Зараха Илиева.
• Компания «Патеро Девелопмент» продала 50% ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» площадью 170 тыс. кв.м компании IMMOFINANZ Group.

Помимо этого были по таким объектамкак ТЦ «Сокольники» (ВТБ продал 100% Holding-Center),Универмаг Москва (ООО «Инжспецстрой» выкупил 95% уLegacy Investment House Ltd.), два объекта Метромаркет (Atlant Capital Partners выкупил 100% у RB Investments) и ТОЦ «Галерея Актер» (покупателем актива выступил Государственный нефтяной фонд Азербайджанской Республики (SOFAZ)).

Прогноз

В 2013 году на столичном рынке торговой недвижимости заявлены к открытию 9 торговых центров современного уровня совокупной арендуемой площадью 337 600 кв.м, крупнейшими среди которых являются VEGAS в «Крокус Сити» на 66 км МКАД (GLA=111 000 кв.м), «Гудзон» на Каширском шоссе (GLA=70 000 кв.м). Если заявленные сроки открытия всех объектов будут соблюдены, то совокупный объем нового предложения площадей в торговых центрах современного уровня в 2013 в два раза превысит аналогичный показатель 2012 года.

В течение прошедшего года в Москве наблюдалась тенденция, связанная с возобновлением развития крупных проектов в сфере торговой недвижимости («Бутово Молл», «Галактика», «Авиа Парк», Columbus, VEGAS, «Гудзон»).

В московском регионе будет реализовано два новых проекта под брендом Vegas. Первый из них будет расположен на территории «Крокус Сити» и планируется к открытию в 2013 году. Второй будет расположен на МКАД между Можайским и Рублево-Успенским шоссе и планируется к вводу в 2014 году.

В первом полугодии 2012 года AMMA Development получила ГПЗУ проекта строительства ТРЦ «Авиа Парк», арендуемая площадь (торговой составляющей) которого составляет 236 000 кв.м. Его открытие запланировано на 2014 год.

Еще один проект, до недавнего времени находившийся в «замороженном» состоянии, был возобновлен в начале 2012 года – «Галактика», реализуемый ГК «БИН». Масштабный проект МФК, площадью 700 000 кв.м будет включать 90 000 кв.м торговых площадей, а также крупный развлекательный блок с тематическим парком развлечений от Universal Studios.

На 2014 год запланирован ввод ТРЦ «Бутово Молл» на ул. Остафьевской, девелопер – MD Group. Площадь объекта составит 143 000 кв.м при арендопригодной площади 65 000 кв.м. В качестве якорных арендаторов в торговом центре будут представлены продовольственный гипермаркет, многозальный кинотеатр с технологией IMAX, магазин электроники и бытовой техники, магазин спортивных товаров и товаров для детей, детский развлекательный центр. Торговая галерея составит более .

STREET RETAIL

Предложение 

В целом уровень предложения в сегменте street retail на протяжении последних лет остается стабильным. Компания МАГАЗИН МАГАЗИНОВ выделяет в Москве 17 ключевых торговых коридоров, совокупный объем арендопригодных площадей которых составляет 250 000 кв.м. Большинство торговых улиц сосредоточена в центральной части города (за исключением Кутузовского проспекта, Проспекта Мира, Ленинского проспекта, Профсоюзной улицы).

В 2012 году в Москве произошел незначительный по площади, но знаковый для рынка премиального ритейла прирост площадей в сегменте street retail за счет выхода на рынок площадей «Метрополь» – исторического и архитектурного памятника России. Совокупный пакет предложения торговых площадей «Метрополя» включает 17 эксклюзивных бутиков категории люкс, общей сдаваемой площадью около 4 000 кв.м форматом от 15 до 1 600 кв.м.

Спрос

Спрос на качественные помещения в составе торговых улиц остается на стабильно высоком уровне. Уровень вакантных площадей на протяжении 2012 года сохранялся в пределах 3-4%. Сегмент street retail в 2012 году был на подъеме. Прошедший год выглядел более динамичным по сравнению с 2011 и характеризовался большим количеством запросов. Самое активное развитие в формате уличных помещений показали арендаторы в сфере общественного питания, , продуктовые сети, предприятия сферы услуг.

В структуре запросов на помещения формата street retail в 2012 г. преобладали кафе и рестораны (33,9%), банки (17,7%), продуктовые магазины (13%). В сфере услуг, на долю которых приходится 6,5% запросов, основной спрос на помещения street retail формировали салоны красоты и медицинские центры. Наименьшая доля запросов на помещения формата street retail в 2012 году приходилась на такие профили как аптеки и оптика, салоны связи, бытовая техника и электроника, аксессуары, косметика и парфюмерия, товары для детей. В сумме доля запросов данных профилей составляет чуть более 7%.

Самыми дефицитными являются небольшие помещения до 150 кв.м. и крупноформатные помещения свыше 1000 кв.м. Дефицит первых связан с тем, что на помещения формата street retail площадью от 50 до 150 кв.м. приходится больше всего запросов, в то время как рынок предлагает среднеформатные п. Дефицит вторых вызван недостаточной ликвидностью крупноформатных помещений.

По сравнению с предыдущими периодами, в минувшем году структура спроса на помещения формата street retail немного изменилась. Основной тенденцией 2012 года стало уменьшение доли запросов на помещения со стороны магазинов одежды и обуви. Особенно сильно заметно снижение по сравнению с 2011 годом (10,5% от общего числа запросов против 23,9% соответственно). Доля запросов на помещения со стороны операторов таких профилей как кафе и рестораны, банки увеличивалась на протяжении всех трех последних лет.

В 2012 году состоялось несколько знаковых сделок в сегменте street retail. Компания Nestlé Nespresso SA арендовала на Тверской улице помещение площадью 534 кв.м под бутик Nespresso. Открывшись в декабре, бутик Nespresso на Тверской стал 300 бутиком марки в мире. В том же здании в 2012 году под флагманский магазин марки Reserved, площадью 1 700 кв.м.

К знаковым событиям в сегменте street retail мы также относим открытие в 2012 году флагманских бутиков Prada (Столешников пер.) и Chanel (ул. Петровка). Несмотря на то, что марки уже давно представлены в России, событие интересно тем, что бутики были открыты «напрямую», без участия российских франчайзи. Свой флагманский бутик на улице Кузнецкий мост открыл бренд Vera Wang Bride. 

Коммерческие условия

Во второй половине 2012 года нами был зафиксирован рост уровня средних арендных ставок по заключенным сделкам на многих ключевых торговых улицах Москвы. При этом наиболее высокие средние арендные ставки сохраняются в следующих торговых коридорах: на Петровке – от $3 500 до $4 500 за 1 кв.м в год; в Столешниковом переулке – от $4 000 до 6 000 за 1 кв.м в год; на Тверской улице – от $5 000 до 7 000 за 1 кв.м в год (все приведенные значения без учета НДС). Как правило, договоры аренды помещений формата street retail заключаются на срок от 3 до 5 лет. Ежегодная индексация арендной ставки составляет в среднем 5-10%.

Прогноз

Учитывая текущий уровень и структуру спроса на помещения формата street retail, расположенных в основных торговых коридорах Москвы, специалисты компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ прогнозируют незначительный рост уровня средних арендных ставок в данном сегменте рынка торговой недвижимости в течение 2013 года.

Обзор подготовлен компанией МАГАЗИН МАГАЗИНОВ