Торговая недвижимость Москвы: итоги I квартала 2012 г.

Продолжается выход на рынок новых сетей и брендов. Спрос на торговые помещения стабильно растет, снижается доля свободных площадей, ставки аренды демонстрируют плавное повышение. Среди наиболее заметных событий на рынке торговой недвижимости в начале 2012 года можно отметить заключение сразу нескольких сделок по приобретению торговых сетей. Так, совладельцы аптечной сети А5 купили 26% ОАО «Мособлфармация» у инвестфонда Hi Capital. Инвесткомпания А1, одно из подразделений “Альфа-групп”, приобрела 55,66% сети “Формула кино”. Развивающий в России и Европе американские пиццерии Sbarro холдинг “Г.М.Р. Планета гостеприимства” приобрел сети “Елки-палки” и “Маленькая Япония” у Alfa Capital Partners, управляющей личными активами владельцев “Альфа-групп”. Некоторые компании заявили о будущих инвестиционных сделках, основные из которых приведены в таблице. 

Планируемые сделки по продаже торговых сетей, I квартал 2012 г. 

По данным аналитиков Praedium Oncor International, 1 квартал 2012 года стал примечателен также анонсами сразу нескольких крупных инвестиционных сделок в отношении объектов недвижимости. TriGranit Development Corporation продала принадлежащие ей 50% в проекте ТРЦ “Мозаика” структурам акционера девелоперских компаний RGI International и Rusresorts Петра Шуры. Кроме того, RGI International продает принадлежащий ей универмаг “Цветной” общей площадью 36 500 кв.м. Podium продает здание бывшего Дома моделей на Кузнецком мосту, в котором сейчас располагается магазин Podium Concept Store. Внешэкономбанк рассматривает продажу расположенного в центре Москвы торгово-деловой комплекса "Новинский пассаж" площадью 80 000 кв.м за $400 млн.

В наступившем году продолжилось укрепление позиций в торговом сегменте крупных сетевых ритейлеров. Многие иностранные и российские игроки, сохраняющие уверенные позиции в Москве и Московской области, постепенно осваивают регионы, среди них: “О’Кей”, “МакДоналдс”, “Г.М.Р. Планета Гостеприимства”, Zolla, “Буду мамой”, “Детский мир”, “Ашан”, “Эльдорадо”, Metro Cash & Carry, Centro, сеть по продаже детских игрушек “Бегемотик”, сеть Westland, Fix Price, INCANTO, сеть ресторанов “Росинтер”, “Спортмастер”, Gift Idea, Orby, “Магнит” и др. Что характерно, меньше всего расширение ритейлеров коснулось Московского региона.

Начало текущего года охарактеризовалось заявлениями некоторых сетей о своем репозиционировании. Так, например, финская фармацевтическая компания Oriola-KD сообщила о своих планах перевести принадлежащие ей сети “Старый лекарь” и “О3 Аптека” в формат дискаунтера.

В первом квартале 2012 года было анонсировано строительство нескольких крупных объектов торговой недвижимости. Так, рядом с бизнес-школой “Сколково” в ближайшие два года Millhouse Романа Абрамовича приступит к строительству ТРЦ общей площадью 100 000 кв.м. Новый ТРЦ, строительство которого начнется в мае-июне 2012 года, общей площадью 142 500 кв.м и с парковкой на 2 400 машино-мест откроется на пересечении Остафьевской улицы и Чечерского проезда в 4 квартале 2013 года.

Среди новых направлений торгового девелопмента популярным становится строительство ритейл-парков. Например, группой ОПИН анонсировано строительство ритейл-парка на 30 000 кв. м в 16 км от МКАД на Дмитровском шоссе. Ставшие популярными в 2011 году детские тематические парки продолжат открываться и в 2012 году. Один из таких парков под брендом “Мастерславль” появится в башне Evolution Tower в “Москва-сити” в конце 2012 года. Детский тематический парк может появиться также в районе Нагатинский затон на юге Москвы.

Предложение объектов торговой недвижимости

15 февраля 2012 года состоялось официальное открытие торговой галереи общей площадью 27 800 кв.м и арендуемой 21 000 кв.м в составе МФК “Гостиница “Москва”. Еще одним торговым объектом, открывшимся в 1 квартале 2012 г., стал EGO Mall общей площадью 11 240 кв.м и арендуемой 5 500 кв.м. Таким образом, из заявленных на 1 квартал 2012 г. 186 341 кв.м торговых площадей открылось только 26 500 кв.м (14,2%).

На конец 1 квартала 2012 года общий объем площадей в качественных торговых центрах в Москве составил примерно 7,8 млн. кв. м, из которых 4,1 млн. кв.м - торговые площади.

До конца 2012 года к открытию заявлено около 550 000 кв.м торговых площадей. Среди крупных торговых центров, открытие которых намечено на период с апреля по декабрь текущего года, можно отметить следующие: ТРЦ “Июнь” в г.Мытищи (GBA – 173 000 кв.м, GLA – 78 000 кв.м), ТРК “Гудзон” (GBA – 123 000 кв.м, GLA – 70 000 кв.м), ТРЦ “Калейдоскоп” (GBA – 118 720 кв.м, GLA – 41 000 кв.м) и другие.

Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию до конца 2012 года 

Объем вакантных торговых площадей в Москве планомерно сокращается. На сегодняшний день уровень вакансий в целом по рынку составляет порядка 4% (что составляет примерно 164 000 кв.м торговых площадей). Ожидается, что этот показатель продолжит плавное снижение и к концу года может приблизиться к 3%.

Среди существующих на сегодняшний момент качественных объектов по объему торговых площадей преобладают, в основном, окружные торговые центры (41%), а также суперрегиональные (25%). 

Больше всего площадей в качественных торговых центрах сосредоточено в зоне от ТТК до МКАД (47%), а также на МКАД (22%). Меньше всего площадей – на Садовом кольце и внутри него, их доля составляет, соответственно, 2% и 4%.

Основная доля помещений стрит-ритейл (65%) используется для размещения офисов продаж и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.

Спрос на объекты торговой недвижимости

Наиболее активными арендаторами качественных торговых площадей по-прежнему остаются крупные торговые сети, розничные сети магазинов одежды и обуви, магазины детских товаров. 

Наиболее крупные сделки аренды в сегменте торговой недвижимости, 1 квартал 2012г. 

В первом квартале 2012 года стало известно о выходе на российский рынок торговой недвижимости ряда новых ритейлеров. Наибольшее количество новых брендов появилось в сегменте одежды и обуви, заметную активность традиционно проявили продуктовые ритейлеры и операторы общественного питания. Среди новых иностранных брендов, вышедших на российский рынок в начале 2012 года, представлены: международная сеть магазинов пончиков Krispy Krem, сеть магазинов 7-Eleven, японская ресторанная сеть Toridoll, сеть Fasta Pasta, виски Label 5, Juicy Couture, Sportslab Marketing, датская марка Sand, сеть недорогих обувных магазинов Kari, сеть быстрого питания Quiznos и другие. Первый магазин игрушек сети Hamleys в России откроется в мае в ТРЦ “Европейский” и станет крупнейшим специализированным магазином игрушек в стране.

Ставки аренды на объекты торговой недвижимости

Ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы не претерпели существенных изменений с конца 2011 года.

Ставки аренды в сегменте стрит-ритейл в начале 2012 года продемонстрировали заметный рост: по сравнению с 4 кварталом 2011 года стоимость аренды возросла на 10-15%. Ставки аренды на помещения в сегменте стрит-ритейл, пользующиеся наибольшим спросом (расположенные в местах с высокой пешеходной проходимостью), достигли уровня 2008 года. При этом ставки в данном сегменте традиционно демонстрируют существенную разницу в зависимости от расположения объекта относительно центра города, основных торговых коридоров Москвы и немаловажную роль при этом играет транспортная и пешая доступность объекта.

На фоне снижения объемов предложения качественных торговых площадей ставки аренды в крупных торговых центрах Москвы также продолжают демонстрировать умеренный рост, который, однако, в отличие от сегмента стрит-ритейл, в 1 квартале 2012 года был менее значителен: ставки в ТЦ Москвы за указанный период выросли на 2-3%.

Обзор подготовлен специалистами компании Praedium Oncor International