Обзор торговой и торгово-развлекательной недвижимости Санкт-Петербурга и Краснодара в 2011 году

Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга

В 2011 году на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга произошло несколько знаковых инвестиционных покупок. Компания Fort Group купила торговые объекты компании Макромир, и в финальной стадии находится сделка по покупке ТРЦ «Galeria» компанией Morgan Stanley.

Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге постепенно растет (по итогам 11 месяцев 2011 года на 3,1% по сравнению с 2010 годом), преимущественно за счет непродовольственных товаров, что приводит и к увеличению спроса на качественную торговую недвижимость.

Основные показатели рынка торгово-развлекательной недвижимости по 2011 г. 

В 2011 г. в Санкт-Петербурге были введены в эксплуатацию 11 качественных торговых объектов. Их совокупная арендопригодная площадь – 191 тыс. кв.м.
Наиболее крупными являются ТРЦ «ЛЕТО» на Пулковском шоссе, ТРЦ «Лиговъ», ТК «Космос». В этом году была проведена реконцепция мебельного центра «Грейт», вместо которого был открыт ТРК «Академ-парк». Состоялось открытие для посетителей гипермаркета Prisma, как первой очередь ТК «Осиновая роща».
Таким образом, общая площадь качественных торговых площадей в Санкт-Петербурге к концу 2011 года составила 4,8 млн. кв. м, это свыше 200 объектов. Совокупная арендопригодная торговая площадь (GLA) – 3,2 млн. кв.м.

Отметим, что запланированное на 2011 год открытие таких знаковых торговых центров, как ТРК «Питерленд», ТРЦ «РИО» и «ДЛТ» перенесено на 2012 год. На 2012 год запланировано также открытие ТРК «Континент» на Бухаресткой, ТРК «Международный», «У Красного моста». По прогнозам GVA Sawyer ввод торговой недвижимости в 2012 году превысит показатели 2011 года и составит около 250-270 тыс. кв.м.

Ключевые события на рынке торговой недвижимости происходили в секторе слияний и поглощений. Fort Group приобрела активы компании «Макромир», в частности под контроль нового собственника перешли «Родео Драйв», «Французский бульвар», «Феличита», «Сити Молл», «Фиолент», а также несколько проектов торговых комплексов. Кроме того, фонд Russian Real Estate Fund II приобрел универмаг «Пассаж» на Невском проспекте. Наконец, практически завершена сделка по покупке компанией Morgan Stanley торгово-развлекательного центра «Galeria». Сумма сделки оценивается в $1-1,1 млрд, что станет рекордной инвестиционной сделкой на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Из новых проектов, заявленных на рынке в 3 кв. 2011 года, следует отметить проект компании «Индустрия Групп» по строительству ТРЦ площадью около 58 тыс. кв.м в Приморском районе (планируемый срок ввода – 2013 год), а также объявленные Fort Group планы расконсервирования приобретенных проектов «Макромира» (сроки ввода – 2012-2014 гг.).

Продолжается рост интереса к формату аутлет-центров. Несмотря на то, что в Москве еще не открыты аналогичные заявленные объекты, уже понятен интерес арендаторов к этому формату. В 2011 году участок под аутлет-центр на Пулковском шоссе приобрела компания Hines. Ранее участок на Таллиннском шоссе приобрела компания Fashion House. Сохраняется интерес и к строительству аутлет-центра в рамках проекта «Уткина Заводь».

Рынок торговой недвижимости Петербурга в 2011 году «привыкал» к наличию двух суперрегиональных торговых комплексов в центре города, на пл. Восстания. Успешность, в первую очередь, ТРЦ Galeria привела к некоторому снижению спроса в торговые комплексы в других районах города.

Следует отметить тенденцию увеличения доли детских развлечений в составе ТРК. Это касается как аттракционов и залов игровых автоматов (таких как Crazy Park, Happylon, Fun City), так и тематических образовательных парков. В частности, в «Гранд Каньоне» вместо развлекательного центра «Лидер» открылся детский «Дивный город». Аналогичный проект «Город мастеров», направленный на детскую аудиторию, планирует компания «Эспро» в составе ТРК «Питерленд». Открытие намечено на 2012 год. Уже работают проекты «ЛабиринтУм» (в МФК «Толстой Сквер») и «УмникУм» в ТРК «Galeria». Кроме того, ожидается окончание строительства аквапарка в составе ТРК «Питерленд», заявлен аквапарк в составе проекта комплексного освоения территорий «Триумф парк».

Отметим экспансию финской сети «Prisma» (продуктовые супер- и гипермаркеты), которая на настоящий момент насчитывает 8 магазинов в Санкт-Петербурге и планирует увеличение до 30 магазинов (большая часть и существующих, и планируемых – в составе проектов ХК «Адамант»).

Среди знаковых сделок 2011 года, следует отметить приобретение УК «Старт» сети магазинов товаров для дома «Домовой».

На конец 2011 года обеспеченность населения Санкт-Петербурга качественными торговыми площадями составила 650 кв. м арендопригодной площади на 1 000 жителей. Отметим, что обеспеченность торговыми площадями в Санкт-Петербурге сопоставима с нормативом минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов, который определяется в соответствии с принятыми в 2010 году Правительством РФ Правилами установления данного норматива.

Чистое поглощение торговых площадей в 2011 году составило около 210 тыс. кв.м. В результате, средняя по городу заполняемость открытых для посещения торговых комплексов на конец 2011 года составила около 94%. Вакантные площади присутствуют только в не самых удачных и небольших торговых комплексах, расположенных вне транспортных потоков или имеющих неудачную планировку. В большинстве давно функционирующих торговых комплексах в центральных частях города и/или около станций метро свободных площадей нет, есть даже лист ожидания.

Стоимость аренды помещений в торговых комплексах за 2011 года выросла в среднем на 8-10%. В 2011 году наблюдалась тенденция возвращения от применения смешанной арендной ставки к фиксированным ставкам аренды. Тем не менее, наследием кризиса является широкое применение различных схем оплаты. Ежегодная индексация ставок аренды закладывается на уровне 5-10% в год.

Рынок торговой недвижимости Краснодара

По данным департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей Краснодара, в 2011 г. оборот розничной торговли в Краснодаре составил 313 млрд руб., что больше на 12% чем за аналогичный период прошлого года. Обеспеченность качественными торговыми площадями в городе составляет 855 кв. м GLA на 1 000 жителей – один из самых высоких показателей в России. В 2011 г. было введено 49 тыс. кв. м арендопригодной площади торговых площадей.

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных ТЦ Краснодара по итогам 2011 г. составило 712 тыс. кв. м.

В 2011 г. наблюдался рост предложения на рынке торговой недвижимости города. Был введен один объект – 4-я очередь Мегацентра «Красная Площадь», общей площадью — 49 тыс. кв.м GLA. Всего в 4-й очереди представлено около 200 магазинов, а общее число магазинов этот ТРК выросло до 500. Состав арендаторов, в целом, слабо отличается от других крупных ТЦ Краснодара. Среди арендаторов — семейный гипермаркет «Магнит», «Спортмастер», Reebok, Adidas, Roberto Botticelli, «Шоколадница» и другие.

Необходимо отметить, что в 2011 г. началось строительство ранее заявленных площадей - 2-й очереди ТРК «Галерея-Краснодар» и ТРК «Горизонт».

Среди тенденций 2011 г. можно отметить возобновление строительства «замороженных» объектов (ТРК «Сердце города», ТЦ «Юг»).

В 2012 году, согласно прогнозам GVA Sawyer, планируется к вводу 167 тыс. кв.м арендопригодных площадей в торговых комплексах.

Ввод новых площадей произойдет за счет сдачи в эксплуатацию ТРЦ «OZ», в феврале 2012 г. После ввода данного объекта рынок будет близок к насыщению.

Динамика объема торговых площадей в Краснодаре с 2007-2013гг. (кв. м)

Между тем, спрос со стороны потенциальных операторов на данный момент есть. В 2011 г. было заявлено о строительстве новых объектов:

• ТЦ на ул. Восточно-Кругликовской (ООО «М.Т. «ВПИК»), площадь торговых помещений – 5,5 тыс. кв. м (сроки реализации пока неизвестны);
• ТРК между ул. Уральской и ул. Сормовской (Wolf Brothers), параметры объекта неизвестны. Предполагаемый срок сдачи 2014 г.

Кроме того, было заявлено о строительстве двух объектов торговой недвижимости:

• ТЦ «Хозяин» (формат DIY), общая площадь 30 тыс. кв. м. Срок сдачи конец 2012 г.
• вторая очередь METRO Cash&Carry, общая площадь 8,6 тыс. кв. м.

Ряд девелоперов начал строительство ранее заявленных площадей. В сентябре 2011 г. началось возведение второй очереди ТРК «Галерея-Краснодар». Совокупная арендная площадь 2-х очередей комплекса составит 65 тыс. кв.м. Срок сдачи – 2013 г.

В 2011 г. продолжилось строительство ранее «замороженного» ТЦ «ЮГ» по ул.Буденного, 2 (арендопригодная площадь - 17 тыс. кв.м). Сдача объекта запланирована на 2013 г.

Также возобновились работы на объекте ТРК «Сердце города» (арендопригодная площадь – 16,6 тыс. кв. м). Концепция проекта была изменена с ТЦ в торгово-развлекательный центр.

Средняя доля вакантных площадей в качественных торговых центрах составляет 10,5% (в 2010 г. этот показатель был на уровне 11%). Наиболее успешные торговые комплексы заполнены на 90-98%. К ним относятся ТРК «Галерея-Краснодар», «Мега Адыгея Кубань», «Сити-центр», «Медиаплаза», ТРК «СБС Мегамолл», МФК «Кристалл». «Красная площадь» заполнена на 85% с учетом того, что в новой 4-й очереди не все магазины успели открыться (открытие - в первом полугодии 2012 г.). К менее успешным ТРК относятся «Галактика» - заполнена на 65%, «Меридиан» - на 85%.

По итогам 2011 г. обеспеченность населения Краснодара качественными торговыми площадями составила 855 кв.м арендопригодной площади на 1 000 жителей, что является одним из максимальных показателей среди российских городов.

Знаковым событием года стало соглашение о покупке контрольного пакета акций ОАО «Галерея Краснодар» финансовой компанией Okonedo Holdings Limited (Никосия, Кипр). Сделка пройдет в несколько этапов. Вначале компания приобретет 27,9% акций, затем увеличит долю до 72,1%, а позже до 100% голосующих акций ОАО «Галерея Краснодар». Финансовые условия сделки не раскрываются.

В 2011 г. на краснодарском рынке ритейла расширили свое присутствие федеральные сети, открылись магазины: «Юлмарт» (на ул. Северной) и «Буду мамой» в «СБС Мегамолл». После реконструкции открылся магазин ИЛЬ ДЕ БОТЭ в ТРК «Сити-Центр» (с увеличенной площадью с 80 до 360 кв. м). Кроме того, открылись два гипермаркета «Магнит» на ул. Солнечной и в Мегацентре «Красная Площадь» (переехал в новую 4-ю очередь).

Среди новых знаковых магазинов, которые планируют в 2012 г. выйти на краснодарский рынок - H&M (якорный в ТРК «OZ Mall», первый магазин открыт в «СБС Мегамолл»), Bebe и Parfois, Sand (первый в России магазин датской марки, в ТРК «Сити-центр») и другие.

Следует отметить уход некоторых ритейлеров с рынка. Так, в 2011 г. закрылись супермаркеты «Франция» и «Италия», позиционировавшие себя как магазины премиум–класса. В некоторых ТРК наблюдались случаи переезда якорных арендаторов – из «Галереи-Краснодар» съехал «Перекресток», место которого займет «Магнит». Ротация мелких арендаторов наблюдается во многих ТЦ.

В сегменте продуктового ритейла и электроники, наиболее востребованными форматами стали гипермаркеты и дискаунтеры. Данная тенденция начинает прослеживаться и в одежде. В 2011 г. в ТРЦ «Меридиан» открылись дисконт-центры Mex, Colin's, Puma, сформировав на единой площадке, наряду с уже существовавшими магазинами, крупный сток-центр.

Дальнейшее насыщение рынка может привести к снижению арендных ставок. Спрос со стороны конечного потребителя будет перераспределяться между новым и старым предложением, это может привести к снижению доходов ритейлеров.

В течение 2011 года рост арендных ставок в Краснодаре был минимальным - около 2-5%. Сложившийся подход к управлению бизнесом в регионе не позволяет привлекать к участию в подборе арендаторов профессиональные брокерские компании. Как следствие, собственники крупных ТРК зачастую придерживаются своих правил при подборе арендаторов, поэтому четкой политики ценообразования в городе нет.

В «Красной Площади» арендные ставки составляют от 500 до 10 000 руб. за кв. м, ТРК «Галерея-Краснодар» от 1 000 до 6 600 тыс. руб. за кв. м. В среднем по городу арендные ставки в ТРК составляют от 2 000 до 5 000 руб. за кв. м.

Ключевым событием 2012 г. станет появление крупного качественного игрока – ТРЦ «OZ», с открытием которого рынок будет близок к насыщению. Пока же рынок замер в ожидании. В первом квартале 2012г. арендные ставки будут держаться на прежнем уровне, либо вырастут минимально в пределах 2-3%.

Если рынок будет развиваться такими же высокими темпами, как в последние несколько лет, и будут построены все заявленные объекты торгово-развлекательной недвижимости, это может привести к насыщению рынка и повлечь за собой снижение арендных ставок до 20%.

С усилением конкуренции в торговом сегменте, спрос будет смещаться в сторону более качественных объектов. В ТРК без концепции, а также тех, где не ведется работа по улучшению сервиса для арендаторов и инфраструктуры, ставки будут снижаться, а сами объекты будут постепенно вытесняться с рынка более качественными ТЦ.

Обзор подготовлен специалистами компании GVA Sawyer