Рынок ТРЦ Москвы – итоги I квартала 2020 года

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2020 года на рынке торговой недвижимости. По результатам исследования аналитиками были определены ключевые события рынка ритейла:

• В I квартале 2020 года на московском рынке торговой недвижимости были введены в эксплуатацию два торговых центра: в составе МФК «Квартал West» (GLA 58 000 кв. м) и в составе тематического парка развлечений «Остров Мечты» (GLA 70 000 кв. м).
• По итогам I квартала вакантность в ТЦ столицы составляет 6,5%, что на 0,5 п. п. ниже, чем в аналогичном квартале прошлого года.
• Наблюдается низкая активность со стороны новых международных торговых операторов: на рынок России вышло всего 4 новых бренда, в аналогичном периоде 2019 года – 5 брендов.
• Ставки аренды на торговые помещения в ТЦ существенно не изменились за I квартал и в целом остались на прежнем уровне.

Основные показатели рынка торговых площадей в I квартале 2020 г.

* Приведены показатели только по качественным профессиональным ТЦ.
** Изменение по сравнению с показателем на конец 2019 г..

Предложение торговых площадей в Москве

По итогам I квартала 2020 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 13,5 млн кв. м (GLA – 6,51 млн кв. м). Рост показателя обеспечило открытие двух торговых центров: в составе МФК «Квартал West» (GLA 58 000 кв. м) и в составе тематического парка развлечений «Остров Мечты» (GLA 70 000 кв. м). Стоит отметить, что второй объект на текущий момент не функционирует в связи с введенными ограничениями на работу развлекательных центров.

Ввод нового предложения суммарной арендопригодной площадью 138 000 кв. м составляет 17,3% от всего запланированного на 2020 год объема.

Открытия аутлетов The Outlet и Vnukovo Premium Outlet, а также объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group, анонсированные на I квартал 2020 года, перенесены на следующие кварталы.

Динамика открытия новых ТЦ/ТРЦ и доля вакантных площадей

Торговые центры, открывшиеся и планируемые к открытию в 2020 г.

Спрос на площади в ТРЦ Москвы

Уровень вакансии в торговых центрах Москвы за I квартал 2020 года существенно не изменился и составил 6,5%, что на 0,5 п.п. ниже показателя I квартала 2019 года и на 0,4 п.п. выше итогового показателя прошлого года. В расчете вакансии не учитывался ТЦ «Остров Мечты», т.к. на момент исследования объект не осуществлял работу. В крупнейших концептуальных торговых центрах доля свободных площадей составляет около 3% от общей арендопригодной площади объекта.

В I квартале 2020 года на российский рынок вышло 4 международных розничных оператора, на 1 меньше, чем за аналогичный период 2019 года. Среди дебютантов – бренды, соответствующие ценовым сегментам «выше среднего», различных профилей: «одежда, обувь, белье», «спорт», «косметика и парфюмерия».

Международные ритейлеры, вышедшие на российский рынок в I квартале 2020 г.

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет (по ценовому сегменту)

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет (шт.)

В 2020 году ожидается выход брендов &OtherStories (одежда), WeekDay (одежда), Urban Revivo (одежда), Minimi (детская одежда), Skin&Co Roma (косметика), тематического парка DreamPlay в ТРЦ «Авиапарк», парка развлечений японской группы Round One Corporation в ТРЦ «Европейский», датской сети товаров для дома JYSK.

Отмечается активное развитие торговых точек российских дизайнеров – 40 магазинов в ключевых ТЦ столицы в 2019 году против 20 годом ранее. Основной прирост обеспечено развитием таких брендов как: BRUSNIKA, 12Storeez, Ame-store. Профиль большинства российских брендов – это «одежда» (95%), 44% брендов позиционируют себя в среднем ценовом сегменте, около трети (27%) – игроки сегмента «выше среднего».

Торговые точки брендов российских дизайнеров

Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отмечает: «В конце I квартала на первый план вышло решение глобальных проблем, оказывающих сильное негативное влияние на все сферы экономики, в частности на рынок торговвых центров – как на девелоперов, так и ритейлеров. В условиях существующей неопределенности и введения принудительных ограничительных мер рынок пытается подстроится под новые правила. Наибольшую активность проявляют игроки онлайн сектора, в частности продуктового.

Стоит отметить “мобилизацию”, которую проявляют участники рынка. Так, ассоциация участников fashion-индустрии запустила проект “Свободные мощности”, который предоставляет возможность разместить заказ коллекции онлайн. Wildberries предлагает программу трудоустройства, компания Bosco задействовала часть производства для пошива медицинских масок, а косметические бренды Mixit и Faberlic займутся выпуском антисептиков».

Коммерческие условия аренды площадей в ТЦ Москвы

По итогам I квартала 2020 года не отмечено значительных колебаний ставки аренды на помещения в торговых центрах Москвы – фиксируются небольшие изменения уровня верхней ставки процента с товарооборота по некоторым операторам в пределах 3-7%, что связано в большей степени с индексацией в результате переподписания договоров.

Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне «фуд-корта» и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком и могут достигать 150 000 руб./кв. м/год. В то время как минимальные ставки аренды устанавливаются для аренды площадей более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.

Для операторов торговой галереи ставка операционных расходов составляет 6 000 - 10 000 руб./кв. м/год, для якорных арендаторов – 1 500 - 3 000 руб./кв. м/год. Стоимость операционных расходов в сравнении с годом ранее не изменилась.

Условия аренды в торговых центрах

* Коммерческие условия, обсуждаемые в процессе переговоров.

Прогноз для рынка торговой недвижимости Москвы

Согласно планам, анонсированным девелоперами торговых объектов, в 2020 году на столичном рынке планируется ввести около 794 000 кв. м торговых площадей. Из 29 заявленных к открытию торговых центров 4 объекта – торговые центры в составе ТПУ: «Щелковский» (GLA 70 000 кв. м), «Рязанская» (GLA 14 000 кв. м) и «Рассказовка» (GLA – 18 600 кв. м), ТПУ «Селигерская» (GLA 145 000 кв. м).

Крупнейшими проектами среди заявленных к открытию являются ТРЦ в Мытищах от ГК «Ташир» (GLA – 144 000 кв. м) и ТРЦ «Город Косино» (GLA – 72 000 кв. м). Также в планах открытие двух премиум аутлет-центров Vnukovo Premium Outlet (GLA 11 900 кв. м) и The Outlet Moscow (GLA 14 500 кв. м).

Торговые центры, планируемые к открытию в 2020 г.

Объекты ADG Group, запланированные к вводу в 2020 году

«Поскольку рынок вошел в период турбулентности только в середине марта, основные рыночные показатели еще не успели скорректироваться, серьезные изменения нас ожидают во II квартале. Сейчас владельцы и арендаторы совместно ищут пути смягчения последствий кризиса для обеих сторон, в частности при содействии государственных мер поддержки. Конец квартала отмечен закрытием целого ряда ТЦ и магазинов, кафе, ресторанов, в связи с чем ряд девелоперов, например МЕГИ, пошли на встречу арендаторам и отменили начисление арендной платы на весь срок закрытия магазинов в составе торговых центров. Даже в Европе это сделали не сразу», – поясняет Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.

До конца года аналитики Knight Frank ожидаюм снижения активности в развитии арендаторов, вызванной приостановлением работы магазинов непродовольственного профиля в связи с пандемией и девальвацией рубля. Последствием эпидемиологической ситуации в стране также станет перенос сроков открытия ряда объектов, запланированных во второй половине 2020 года, рост уровня вакансии на фоне кризиса и ввода новых торговых площадей, и соответственно, изменение коммерческих условий как по действующим, так и по новым контрактам», – добавляет Евгения Хакбердиева.

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank