Обзор рынка аренды нестационарных торговых объектов в Москве

Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка аренды нестационарных торговых объектов в Москве.

В настоящее время объекты НТО разыгрываются на торгах. Первые торги прошли 15 апреля 2015 года.  Предметом торгов является право на заключение договора на размещение нестационарного объекта или право заключения договора на осуществление торговой деятельности в нестационарном торговом объекте.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 03.02.2011 №26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности», к нестационарным торговым объектам (НТО) относятся торговые объекты, представляющие собой временные сооружения или временные конструкции, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.

При осуществлении торговой деятельности в нестационарном торговом объекте должна соблюдаться специализация объекта, минимальный ассортиментный перечень товаров, которые должны быть постоянно в продаже, и номенклатура дополнительных групп товаров в соответствии со специализацией объекта.

Номенклатура специализаций нестационарных торговых объектов, минимальный ассортиментный перечень и номенклатура дополнительных групп товаров утверждаются распоряжением Департамента торговли и услуг города Москвы.

Период и место размещения нестационарного торгового объекта устанавливаются в схеме размещения для каждого объекта с учетом особенностей в отношении размещения отдельных видов нестационарных торговых объектов.

• Павильон - временное сооружение, имеющее торговый зал и помещения для хранения товарного запаса, рассчитанное на одно или несколько рабочих мест
• Киоск - временное оснащенное торговым оборудованием сооружение, не имеющее торгового зала и помещений для хранения товаров, рассчитанное на одно рабочее место продавца, на площади которого хранится товарный запас
• Торговый автомат - временное техническое сооружение или конструкция, предназначенные для продажи штучных товаров без участия продавца
• Бахчевой развал, ёлочный базар - специально оборудованная временная конструкция, представляющая собой площадку для продажи бахчи / натуральных елок, сосен
• Сезонные кафе - специально оборудованное временное сооружение, в том числе при стационарном предприятии, представляющее собой площадку для размещения предприятия общественного питания для дополнительного обслуживания питанием и (или без) отдыха потребителей
• Передвижные сооружения - автомагазины (автолавки, автоприцепы), автокафе, изотермические емкости и цистерны, тележки, лотки, палатки, корзины и иные специальные приспособления.

В 90-х и нулевых годах город пестрел нестационарными торговыми объектами. В 2010 году мэр Сергей Собянин начал проведение политики по организации размещения НТО. Прежде всего было принято решение сократить их численность около метро. В 2012 году всех владельцев объектов обязали закупить новые типовые павильоны, разработанные специалистами Москомархитектуры. В начале 2015 года столичные власти объявили, что и эти объекты демонтируют, а вместо них установят в объекты согласно единой архитектурной концепции, которые теперь можно взять в аренду. Долгосрочной целью проведения политики была замена частных ларьков государственными.

Распределение количества лотов по округам Москвы

Исходные данные

Для целей настоящего анализа использовались данные интернет-портала investmoscow.ru о состоявшихся торгах за весь период с 2015 года по сентябрь 2019 года. Так как объектом исследования является ставка аренды, рассматривались торги, предметом которых являлось право заключения договора на осуществление торговой деятельности в нестационарном торговом объекте. Объем исходной выгрузки составил 3 255 объектов. Выборка была очищена от ошибок и статистических выбросов (примеры уникальных объекты будут рассмотрены далее отдельно).

Анализ ценообразующих факторов – тип и специализация

Ставки аренды НТО значительно варьируются в зависимости от типа объекта, специализации, местоположения, площади и пр. факторов.

По ценовой категории нестационарные торговые объекты можно разделить на следующие типы: передвижные торговые объекты, торговые автоматы, сезонные развалы, киоски/ларьки/палатки, павильоны/кафе, помещения в подуличных переходах.

При этом стоит отметить, что киоски, ларьки, палатки стоит разграничить внутри группы по специализации объекта (продукты, цветы, билеты, печать, пр.).

Павильоны, кафе выделяются в отдельную категорию по принципу наличия торгового зала, т. е. покупатель может войти в торговый объект (в отличие от киосков, ларьков, палаток).

Также принципом классификации является и площадь объектов. Проанализировав данные о состоявшихся торгах, а также изучив Приказы Москомархитектуры о типовых архитектурных решениях, характеристиках и требованиях к нестационарным торговым объектам, была выявлена типовая площадь нестационарных торговых объектов. Стоит отметить, что передвижные торговые объекты и торговые автоматы занимают малую площадь, которая имеет скорее нормативный характер, поэтому для целей анализа ставки по данным категориям рассматриваются за объект в целом.

Типичная площадь объектов нестационарной торговли по типу объекта

Распределение количества лотов по типу объекта и специализации

Наибольшее количество лотов НТО представляет собой киоски, ларьки, палатки. Причем наиболее распространенной специализацией внутри группы является специализация «продукты».

Второй по численности группой выступают помещения в подуличных переходах, причем для такого типа объектов характерно предложение нескольких объектов одним лотом. В текущем году количество киосков и павильонов в подземных переходах Москвы увеличилось в 2 раза по итогам городских аукционов по сравнению с прошлым годом. Данный факт также отметил заместитель Мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Третье место по численности занимают передвижные торговые объекты.

Анализ ценообразующих факторов – местоположение

Важнейшим ценообразующим фактором является местоположение объекта. Удобство расположения напрямую влияет на оборот точки, а следовательно, определяет и ставку аренды.

Нестационарные торговые объекты, расположенные в парках, на набережной или площади являются привлекательным лотом для арендатора, а следовательно, и ставки аренды в таких объектах высокие. Самые же высокие ставки аренды наблюдаются на улицах, представляющих историческую ценность, и улицах с большим пешеходным трафиком, а также на площади рядом с метро. Это улицы так называемых торговых коридоров:

• Арбат
• Столешников переулок
• Тверская
• 1-я Тверская-Ямская
• Кузнецкий Мост
• Варварка
• Ильинка
• Никольская
• Остоженка
• Большая Лубянка
• Пятницкая
• Воздвиженка
• Волхонка
• Басманная (Старая Басманная)
• Камергерский переулок
• Маросейка
• Моховая
• Неглинная
• Большая Никитская
• Охотный ряд
• Петровка
• Большая Ордынка
• Большая Дмитровка
• Покровка
• Мясницкая
• Пятницкая
• Кутузовский проспект

Основные торговые улицы отличаются высокой проходимостью. Пешеходный трафик им обеспечивает близость к достопримечательностям, гостиницам, театрам, музеям и железнодорожным вокзалам.
Ставка аренды объектов одного типа зачастую варьируется в несколько раз в зависимости от местоположения. Даже на одной улице, на четной и нечетной стороне, ставка аренды может отличаться более чем в два раза.

Однако стоит также отметить, что нередко несколько объектов выставляются на торги одним лотом, что снижет воздействие на ставку фактора местоположения. Такая ситуация характерна в особенности для помещений в подуличных переходах, а также для киосков, ларьков, палаток со специализацией "печать".

Ставки аренды по типам объекта и месторасположению

Основные тенденции рынка аренды НТО в 2019 г.

Всего в 2019 году на торги было выставлено порядка 250 объектов. Наибольшее количество предложений представлено типом "киоски, ларьки, палатки".

Как отмечалось ранее, тенденцией года стало размещение большого количества объектов в подуличных переходах (по сравнению с предыдущим периодом), причем для такого типа объектов было характерно предложение нескольких объектов одним лотом.

В целом рынок аренды НТО можно назвать неоднородным. Ставки аренды сходных по типу и специализации объектов отличаются в несколько раз.

Основными ценообразующими факторами выступают тип объекта, специализация, местоположение, площадь. Особую ценность для арендатора представляют объекты, расположенные на улицах, с большим пешеходным трафиком, на площадях рядом с метро, на набережной, в парке. Ставка на такие объекты в 4 – 5 раз превосходит ставку на аналогичные типы объектов, расположенные на улицах со средним и низким пешеходным трафиком. Данная тенденция прослеживается и по превышению стартовой цены.

Превышение стартовой цены в ходе торгов

В среднем превышение стартовой цены в 2–3 раза можно считать обычной практикой. Наибольшее превышение над стартовой ценой отмечается по группам «передвижные торговые объекты» и «торговые автоматы».

Есть и исключительные примеры, когда превышение стартовой цены составляет десятки раз.

Среднее превышение стартовой цены в ходе торгов по типу объекта

Примеры значительного превышения стартовой цены в ходе торгов

Авторы обзора:
Лопатин Алексей, Департамент оценки и консультационных услуг, Заместитель Директора Департамента;
Лавлинская Полина, Департамент оценки и консультационных услуг, Аналитик

Swiss Appraisal – швейцарская оценочная компания и одна из самых динамичных компаний на рынке профессиональных услуг стоимостного консалтинга в России и СНГ. Swiss Appraisal входит в структуру швейцарского холдинга SRG Holding, SA (Geneva). Офисы Swiss Appraisal открыты в Швейцарии, Великобритании, Нидерландах, США, Китае, России и СНГ. Компания оказывает полный комплекс услуг по оценке бизнеса, материальных и нематериальных активов в соответствии с российскими и международными стандартами для среднего и крупного бизнеса, а также государственного сектора.

Высокая репутация компании подтверждена ведущими позициями в национальных и международных рейтингах: ТОП-15 в рейтинге делового потенциала оценочных компаний России и ТОП-10 в списке крупнейших компаний российского рынка оценки по версии Международного рейтингового агентства «Эксперт РА»; ТОП-10 в списке наиболее стратегичных оценочных компаний России Института экономических стратегий РАН; ТОП-5 в рейтинге инвестиционных консультантов Mergers.ru; SQ1 - наивысшее качество предоставляемых клиентам услуг по  мнению «Национального рейтингового агентства»; А+++ 1+++ 1+++ [%] – наивысший рейтинговый индекс Экспертно-аналитической компании «ЮНИПРАВЭКС».