УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Рынок торговой недвижимости Москвы – итоги I полугодия 2019 г.

01.08.2019

Международная консалтинговая компания Knight Frank подвела итоги I полугодия 2019 года на рынке торговой недвижимости Москвы. 

Согласно данным компании, в течение I полугодия 2019 года на российский рынок вышло 12 международных розничных операторов, что меньше, чем за аналогичный период 2018 года (13 брендов). Новые бренды преимущественно соответствуют ценовым сегментам «премиум» и «выше среднего», и относятся к профилю «одежда, обувь, белье». 

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту

8 из 12 брендов открылись в формате полноценных магазинов и бутиков (в случае с Sanders Grill by KFC – ресторан), 3 – в формате корнера и 1 – в формате pop-up. Аналитики Knight Frank отмечают тренд открытия первых торговых точек международными ритейлерами в формате корнеров и pop-up stores. Для сравнения: в I полугодии 2018 года все новые бренды открывались в формате монобрендовых магазинов. 

По мнению Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, формат корнера или временной аренды позволяет международному ритейлеру минимизировать риски при выходе на российский рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией. Стоит отметить, что сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей. 

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.

Уже работающие на территории России бренды  также активно осваивают формат pop-up – более 20 брендов в первом полугодии 2019 года открыли свои точки в таком формате, в числе которых Ulyana Sergeenko в ТЦ «Петровский Пассаж» и ТЦ «Времена Года», Etro Home в «ГУМе», Uniqlo в ТРЦ «Атриум», Tag Heuer и Burberry в ТЦ «Крокус Сити Молл», MiuMiu в ТЦ «ЦУМ», Nespresso в ТЦ «Смоленский Пассаж». Компания Tom Tailor объявила о своем развитии в формате pop-up stores площадью 50-70 кв. м.

Планируют открытие торговых точек косметический бренд Skin&Co Roma, китайский одежный ритейлер Urban Revivo, одежный бренд & OtherStories и WeekDay холдинга H&M, корейская сеть кинотеатров CJ CGV в рамках сотрудничества с компанией ADG Group, польский бренд детской одежды Minimi.

Сразу несколько представителей категории Food&Beverages анонсировали выход на российский рынок: французская Hana Group со специализацией на японской кухне, британская сеть здорового питания Holland & Barrett, крупная японская сеть быстрого питания «Мацуя». 

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в I полугодии 2019 г.

Бренд / торговый оператор Страна происхождения бренда Профиль Ценовой сегмент
 DKNY Sport  США Одежда/Обувь/Белье Выше среднего
 A Bathing Ape (Bape) Япония Одежда/Обувь/Белье Выше среднего
 Rains Дания Одежда/Обувь/Белье Выше среднего
 Giorgio Magnani Италия Одежда/Обувь/Белье Премиальный
 Cult Gaia США Одежда/Обувь/Белье Премиальный
 Hackett Англия Одежда/Обувь/Белье Премиальный
 EA7 Италия Одежда/Обувь/Белье Премиальный
 Sanders Grill by KFC США Общепит Ниже среднего
 Richard Mille Швейцария Часы Премиальный
 Giovanni Raspin Италия Ювелирные украшения Премиальный
 VFiles Yellow Label США Одежда/Обувь/Белье Выше среднего
 Off-White Италия Одежда/Обувь/Белье Премиальный

По итогам I полугодия 2019 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 12,7 млн кв. м (GLA – 6,5 млн кв. м). Прирост нового предложения почти на 2% произошел за счет открытия во втором квартале ТРЦ «Саларис» и ТЦ «Галеон» с общей арендопригодной площадью в 119 000 кв. м. 

Уровень вакансии в торговых центрах Москвы за полугодие увеличился незначительно и составил 7,1%. Однако, в сравнении с I полугодием 2018 года показатель вакантности свободных площадей снизился на 0,6 п. п.

В крупнейших концептуальных торговых центрах доля свободных площадей осталась без изменений на уровне 3% от общей арендопригодной площади объекта. При этом показатель вакантности в крупных торговых центрах, введенных в эксплуатацию более 2 лет назад, составляет 3,3% (+1 п.п.).  

На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году аналитики Knight Frank ожидают небольшого увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 7,7%, но вакансия в стабилизированных торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться. 

Всего в функционирующих торговых центрах столицы пустует порядка 460 000 кв. м, что на 9,5% больше, чем год назад в аналогичный период. Максимальный объем свободных площадей зафиксирован в Северо-Восточном административном округе: здесь из 423 000 кв. м торговых площадей вакантно около 45 000 кв. м, что составляет 10% от общего объема вакантных площадей столицы. Две трети свободных площадей приходится на ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и проходящий фазы ребрендинга ТРЦ «Европолис Ростокино». В I полугодии 2018 года антирейтинг по доле свободных площадей возглавлял Южный административный округ.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

С учетом нового объема предложения по итогам первого полугодия 2019 года показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 512 500 кв. м на тысячу человек, годовая динамика была положительной (+2%). По данному показателю Москва по-прежнему находится на 5 месте среди российских городов-миллионников, отставая от Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга. 

В разрезе административных округов Москвы в старых границах наиболее обеспеченными торговыми площадями были Центральный, Северный и Южный округа столицы. Новомосковский административный округ является лидером по обеспеченности – 1 513 кв. м/1 000 человек, что обусловлено небольшой численностью населения округа (259 682 человек). В перспективе ближайших 3-5 лет в округе ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750-850 кв. м/1 000 человек. 

Наименее обеспеченный качественными торговыми площадями – Троицкий административный округ – с нулевым значением, однако ситуация может измениться с анонсированным на начало 2020 года открытием торгового центра «Московский» (17 000 кв. м). 

Объем предложения и обеспеченность торговыми площадями по округам Москвы

Объем предложения и обеспеченность торговыми площадями по округам Москвы

Объем нового предложения за 2019 год, согласно заявленным планам девелоперов, составит 394 000 кв. м. Однако, с учетом сложившейся на рынке практики переноса сроков открытия части объектов на следующий год, фактический объем нового предложения по итогам текущего года может достигнуть не более 250 000 кв. м. 

До конца 2019 года к открытию заявлены такие крупные торговые объекты, как ТРЦ «Остров Мечты» (GLA – 70 000 кв. м) и ТРЦ «Квартал W» (GLA – 68 000 кв. м), два торговых центра в составе ТПУ – ТЦ «Сказка» (GLA – 18 600 кв. м) и ТЦ «Рязанская» (GLA – 14 000 кв. м), а также 2 аутлет-центра на Новорижском шоссе – Novaya Riga Outlet Village (GLA –  25 300 кв. м) и The Outlet Moscow (GLA –14 500 кв. м), готовится к вводу в эксплуатацию вторая очередь «Смоленского Пассажа» (GLA – 13 000 кв. м.).

В перспективе нескольких лет анонсированы еще несколько проектов торговых центров: ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 000 кв. м/73 000 кв. м) со сроком реализации конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «Город Косино» (GLA/GBA – 72 000 кв. м/127 000 кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 000 кв. м). 

Торговые центры, планируемые к открытию до конца 2019 года

Название Адрес GBA GLA
 Остров мечты Нагатинская пойма 280 000 70 000
 Квартал W Аминьевское ш., вл. 15 125 000 68 000
 Novaya Riga Outlet Village Новорижское ш., д. Покровское 38 000 25 280
 Сказка Боровское ш./Корнея Чуковского ул. 29 000 18 608
 The Outlet Moscow Новорижское ш., 5 км от МКАД 27 000 14 500
 ТЦ в ТПУ «Рязанская» Нижегородская ул. 20 000 14 000
 Смоленский пассаж, фаза II Смоленская пл., вл. 7-9 14 000 13 000
 Проекты ADG Group
 Будапешт Лескова ул., 14 19 103 9 736
 Ангара Чонгарский бул., 7 12 479 6 785
 Рассвет Зои и Александра Космодемьянских ул., 23 9 365 6 460
 Марс Инженерная ул., 1 8 070 6 184
 Высота Юных Ленинцев ул., 52 8 944 6 139
 Орбита Андропова просп., 27 9 066 5 958
 Нева Беломорская ул., 16А 8 664 5 890
 Эльбрус Кавказский бул., 17 6 919 4 701

В течение I полугодия 2019 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ не претерпел значительных колебаний и в целом остался в прежнем ценовом диапазоне. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком могут достигать 150 000 руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.  

Условия аренды в торговых центрах Москвы

  Профиль арендатора Диапазон базовых арендных ставок (руб./кв. м/год) Процент от ТО
  Гипермаркет (>7 000 кв.м) 4 500 – 10 000 1,5-4%
  DIY (>5 000 кв.м) 3 000 – 9 000 4-6%
  Супермаркет (1 000 – 2 000 кв.м) 12 000 – 23 000 4-6%
  Супермаркет (450-900 кв.м) 18 000 – 35 000 6-8%
  Товары для дома (< 1 500 кв.м) 6 000 – 10 000 10-12%
  Бытовая техника и электроника (1 200 – 1 800 кв.м) 8 000 ‒ 20 000 2,5-5%
  Спортивные товары (1 200 – 1 800 кв.м) 6 000 ‒ 12 000 6-8%
  Детские товары (1 200 – 2 000 кв.м) 6 000 ‒ 16 000 7-9%
  Операторы торговой галереи:
             Якоря – более 1 000 кв.м 0 – 12 000 4-12%
             Мини-якоря – 700 – 1 000 кв.м 0 – 14 000 6-12%
             Мини-якоря – 500-700 кв.м 0 – 16 000 6-12%
             300-500 кв.м 0 – 25 000 5-12%
             150-300 кв.м 8 000 – 18 000 6-14%
             100-150 кв.м 16 000 – 36 000 10-14%
             50-100 кв.м 25 000 – 80 000 12-14%
             0-50 кв.м 45 000 – 120 000 12-14%
  Досуговые концепции:
             Развлекательные центры (2 000 – 4 000 кв.м) 4 000 – 8 000 10-14%
             Кинотеатр (2 500 – 5 000 кв.м) 0 – 6 000 8-12%
  Общественное питание:
             Food-court 45 000 – 150 000 12-15%
             Кафе 15 000 – 90 000 12-15%
             Рестораны 0 – 25 000 10-15%

Обзор подготовлен экспертами Knight Frank

Материалы по теме

Складская недвижимость Москвы и Подмосковья в I полугодии 2019 года

Обзор рынка складов Москвы и Подмосковья - I половина 2019 года
06.08.2019 Склады В перспективе ближайших шести месяцев средняя ставка может вернуться к уровню 2016 года, превысив отметку в 4000 рублей за кв. м (triple net) Подробнее

I полугодие 2019 года: обзор офисного, торгового и складского сегментов рынка

Обзор коммерческой недвижимости за I полугодие 2019 года
15.07.2019 Другие обзоры Компания Cushman & Wakefield в аналитическом исследовании подвела итоги первой половины 2019 года Подробнее

MD Group вводит в эксплуатацию ТРЦ «Галеон»

ТРЦ «Галеон» на Ленинском проспекте
11.07.2019 Москва Девелопер получил разрешение на ввод в эксплуатацию торгово-развлекательного центра на Ленинском проспекте Подробнее

ТЦ регионов России: итоги I полугодия 2019 года

Торговые центры в регионах России
02.07.2019 Торговые Начало нового девелоперского цикла откладывается, сроки открытия ряда строящихся объектов перенеслись Подробнее

Краткие итоги I полугодия 2019 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Рынок офисов в I полугодии 2019 года
27.06.2019 Офисы Cushman & Wakefield: объем сделок аренды и продажи офисов снизился на 20%, растет доля сделок с офисами площадью более 3000 кв.м Подробнее

Обеспеченность торговыми площадями городов-миллионников России - исследование

Обеспеченность ТЦ городов-миллионников России
16.05.2019 Торговые Санкт-Петербург покинул тройку лидеров, а Самара второй год подряд лидирует среди самых обеспеченных ТРЦ городов Подробнее

Краткие итоги I квартала 2019 на рынке торговой недвижимости России

Краткие итоги I квартала 2019 на рынке торговой недвижимости России
02.04.2019 Торговые Активное развитие показывают гастромаркеты и фуд-холлы, а драйверами среди концепций общепита выступают представители fast-food и fast-casual Подробнее

ADG group объявил ключевых арендаторов сервисных зон в районных центрах Москвы

ADG group объявил ключевых арендаторов сервисных зон в районных центрах Москвы
17.01.2019 Москва К проекту столичных районных центров присоединились Tele2, «Неофарм», «Айкрафт», «Точка красоты», «Лисичка» и «Галамарт». Подробнее

Исследование рынка торговой недвижимости городов Северо-Западного федерального округа РФ

Аналитика рынка торговой недвижимости городов СЗФО России
12.09.2019 Торговые По уровню обеспеченности ТРЦ в СЗФО Архангельск и Калининград обогнали Санкт-Петербург Подробнее

Итоги I полугодия 2019 года на рынке street retail Санкт-Петербурга

Итоги I полугодия 2019 года на рынке street retail Санкт-Петербурга
05.08.2019 Торговые В связи с активным развитием сферы общепита продолжится формирование новых ресторанных локаций в центральной части города Подробнее

Популярное

Обзор коммерческой недвижимости Москвы
Обзор по итогам I половины 2019 года различных сегментов рынка коммерческой недвижимости
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank исследовали рынки офисной, торговой и складской недвижимости, а также объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы
подождите ...
HotLog