Рынок торговой недвижимости Москвы – итоги I полугодия 2019 г.

Международная консалтинговая компания Knight Frank подвела итоги I полугодия 2019 года на рынке торговой недвижимости Москвы. 

Согласно данным компании, в течение I полугодия 2019 года на российский рынок вышло 12 международных розничных операторов, что меньше, чем за аналогичный период 2018 года (13 брендов). Новые бренды преимущественно соответствуют ценовым сегментам «премиум» и «выше среднего», и относятся к профилю «одежда, обувь, белье». 

Структура брендов, вышедших на российский рынок за последние 10 лет, по ценовому сегменту

8 из 12 брендов открылись в формате полноценных магазинов и бутиков (в случае с Sanders Grill by KFC – ресторан), 3 – в формате корнера и 1 – в формате pop-up. Аналитики Knight Frank отмечают тренд открытия первых торговых точек международными ритейлерами в формате корнеров и pop-up stores. Для сравнения: в I полугодии 2018 года все новые бренды открывались в формате монобрендовых магазинов. 

По мнению Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, формат корнера или временной аренды позволяет международному ритейлеру минимизировать риски при выходе на российский рынок, выбрав более успешную локацию с наработанной целевой для бренда аудиторией. Стоит отметить, что сегмент «премиум» является в России более устойчивым к кризисным явлениям и изменчивости покупательских возможностей. 

Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.

Уже работающие на территории России бренды  также активно осваивают формат pop-up – более 20 брендов в первом полугодии 2019 года открыли свои точки в таком формате, в числе которых Ulyana Sergeenko в ТЦ «Петровский Пассаж» и ТЦ «Времена Года», Etro Home в «ГУМе», Uniqlo в ТРЦ «Атриум», Tag Heuer и Burberry в ТЦ «Крокус Сити Молл», MiuMiu в ТЦ «ЦУМ», Nespresso в ТЦ «Смоленский Пассаж». Компания Tom Tailor объявила о своем развитии в формате pop-up stores площадью 50-70 кв. м.

Планируют открытие торговых точек косметический бренд Skin&Co Roma, китайский одежный ритейлер Urban Revivo, одежный бренд & OtherStories и WeekDay холдинга H&M, корейская сеть кинотеатров CJ CGV в рамках сотрудничества с компанией ADG Group, польский бренд детской одежды Minimi.

Сразу несколько представителей категории Food&Beverages анонсировали выход на российский рынок: французская Hana Group со специализацией на японской кухне, британская сеть здорового питания Holland & Barrett, крупная японская сеть быстрого питания «Мацуя». 

Международные операторы, вышедшие на российский рынок в I полугодии 2019 г.

По итогам I полугодия 2019 года общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы составил 12,7 млн кв. м (GLA – 6,5 млн кв. м). Прирост нового предложения почти на 2% произошел за счет открытия во втором квартале ТРЦ «Саларис» и ТЦ «Галеон» с общей арендопригодной площадью в 119 000 кв. м. 

Уровень вакансии в торговых центрах Москвы за полугодие увеличился незначительно и составил 7,1%. Однако, в сравнении с I полугодием 2018 года показатель вакантности свободных площадей снизился на 0,6 п. п.

В крупнейших концептуальных торговых центрах доля свободных площадей осталась без изменений на уровне 3% от общей арендопригодной площади объекта. При этом показатель вакантности в крупных торговых центрах, введенных в эксплуатацию более 2 лет назад, составляет 3,3% (+1 п.п.).  

На фоне ввода новых торговых площадей в 2019 году аналитики Knight Frank ожидают небольшого увеличения доли вакантных площадей в торговых центрах – до 7,7%, но вакансия в стабилизированных торговых центрах, работающих больше двух лет, будет снижаться. 

Всего в функционирующих торговых центрах столицы пустует порядка 460 000 кв. м, что на 9,5% больше, чем год назад в аналогичный период. Максимальный объем свободных площадей зафиксирован в Северо-Восточном административном округе: здесь из 423 000 кв. м торговых площадей вакантно около 45 000 кв. м, что составляет 10% от общего объема вакантных площадей столицы. Две трети свободных площадей приходится на ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и проходящий фазы ребрендинга ТРЦ «Европолис Ростокино». В I полугодии 2018 года антирейтинг по доле свободных площадей возглавлял Южный административный округ.

Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей

С учетом нового объема предложения по итогам первого полугодия 2019 года показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями составил 512 500 кв. м на тысячу человек, годовая динамика была положительной (+2%). По данному показателю Москва по-прежнему находится на 5 месте среди российских городов-миллионников, отставая от Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга. 

В разрезе административных округов Москвы в старых границах наиболее обеспеченными торговыми площадями были Центральный, Северный и Южный округа столицы. Новомосковский административный округ является лидером по обеспеченности – 1 513 кв. м/1 000 человек, что обусловлено небольшой численностью населения округа (259 682 человек). В перспективе ближайших 3-5 лет в округе ожидается значительный прирост населения за счет ввода в эксплуатацию большого объема жилья на фоне низкой интенсивности ввода торговых центров и, как следствие, снижение показателя обеспеченности до 750-850 кв. м/1 000 человек. 

Наименее обеспеченный качественными торговыми площадями – Троицкий административный округ – с нулевым значением, однако ситуация может измениться с анонсированным на начало 2020 года открытием торгового центра «Московский» (17 000 кв. м). 

Объем предложения и обеспеченность торговыми площадями по округам Москвы

Объем нового предложения за 2019 год, согласно заявленным планам девелоперов, составит 394 000 кв. м. Однако, с учетом сложившейся на рынке практики переноса сроков открытия части объектов на следующий год, фактический объем нового предложения по итогам текущего года может достигнуть не более 250 000 кв. м. 

До конца 2019 года к открытию заявлены такие крупные торговые объекты, как ТРЦ «Остров Мечты» (GLA – 70 000 кв. м) и ТРЦ «Квартал W» (GLA – 68 000 кв. м), два торговых центра в составе ТПУ – ТЦ «Сказка» (GLA – 18 600 кв. м) и ТЦ «Рязанская» (GLA – 14 000 кв. м), а также 2 аутлет-центра на Новорижском шоссе – Novaya Riga Outlet Village (GLA –  25 300 кв. м) и The Outlet Moscow (GLA –14 500 кв. м), готовится к вводу в эксплуатацию вторая очередь «Смоленского Пассажа» (GLA – 13 000 кв. м.).

В перспективе нескольких лет анонсированы еще несколько проектов торговых центров: ТЦ «Павелецкая Плаза» (GLA/GBA – 35 000 кв. м/73 000 кв. м) со сроком реализации конец 2020 года, выдано разрешение на строительство ТРЦ «Город Косино» (GLA/GBA – 72 000 кв. м/127 000 кв. м), анонсировано начало строительства в 2020 году МФК «Прокшино» группы «Сафмар» (GBA – 332 000 кв. м). 

Торговые центры, планируемые к открытию до конца 2019 года

В течение I полугодия 2019 года уровень арендных ставок на торговые помещения в ТЦ не претерпел значительных колебаний и в целом остался в прежнем ценовом диапазоне. Максимальные базовые ставки аренды приходятся на помещения в зоне фуд-корта и для «островной» торговли в действующих проектах с высоким трафиком могут достигать 150 000 руб./кв. м/год. Минимальные ставки аренды устанавливаются на помещения площадью более 2 000 кв. м для якорных арендаторов.  

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Обзор подготовлен экспертами Knight Frank