Итоги I полугодия 2019 года на рынке street retail Санкт-Петербурга

Эксперты консалтинговой компании Knight Frank провели исследование на рынке street-retail помещений Санкт-Петербурга. Результаты исследования показали, что в первом полугодии 2019 года ротация сохранилась на уровне аналогичного периода 2018 года и составила 7%. 

Всего за I полугодие 2019 года было открыто около 500 новых торговых точек, а средний размер помещения в формате стрит-ритейл составил 110 кв. м.

Средний показатель арендных ставок остался на уровне конца 2018 года за исключением нескольких улиц.

Основные показатели рынка стрит-ритейл помещений в Петербурге

Первое полугодие 2019 года ознаменовалось большим количеством событий, оказавших влияние на рынок street-retail помещений Санкт-Петербурга. Одним из самых главных событий стало противостояние между жителями ул. Рубинштейна и владельцами заведений общественного питания. Во многих заведениях проводились проверки, результатом которых зачастую было вынесение решения о закрытии. Так, в конце 2018 года были закрыты бары «Скобари» и Varvara, а уже в 2019 году – кафе «Китайская квартира Брюса Ли», кофейня Surf Coffee и др.

Со стороны арендаторов и собственников, в свою очередь, появились предложения пересмотреть действующие санитарные правила, которые распространяются на встроенные помещения, расположенные в жилых домах, в том числе там, где ранее не предполагалась коммерция. 

Отчасти из-за сложившейся ситуации многие сети, например McDonalds, «Токио-Сити» и «Контакт бар», не рассматривают в текущий период встроенные помещения в жилых домах.

Произошедшие изменения имели и положительный эффект. Так, за полгода в сегменте общественного питания активно стали развиваться улица Белинского, улица Некрасова, Басков переулок и др. 

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg, комментирует: «В первой половине 2019 года сегмент общественного питания продолжил свое активное развитие во встроенных торговых помещениях. На данный момент функционирует более 1300 подобных заведений. Однако стоит отметить, что в структуре новых открытий доля формата уменьшилась, что связано с различными факторами, одним из которых являются изменения в законодательстве в части получения разрешений на установку вентиляции и рекламы в жилых домах, согласования летних террас, а также перевода жилых помещений в нежилой статус».

Одной из новых тенденций в Петербурге стала концепция создания фуд-холлов, т.е. концентрация в одном месте большого количества различных заведений общественного питания несетевых операторов. К примеру, летом 2019 года в новом формате открылся Василеостровский рынок, где расположились как локальные, так и региональные торговые точки общественного питания. В ТРЦ «Сити-Молл» состоялось открытие первой фазы обновленного фудкорта. Осенью в ТРЦ «Галерея» планируют открыть фуд-холл от компании Eat Market, которая успешно запустила несколько проектов в Москве.

Предложение на рынке street-retail помещений Санкт-Петербурга

По итогам I полугодия 2019 года суммарный объем площадей формата стрит-ритейл составил 596 500 кв. м. Средний размер помещения составил 110 кв. м. При этом 63% торговых точек, представленных на рынке стрит-ритейла Петербурга, арендуют помещения площадью менее 100 кв. м. 35% помещений располагаются на значимых магистралях центральных районов, а именно на Лиговском проспекте (13%), Садовой улице (11%), Гороховой улице (10%) и Среднем проспекте В. О. (10%). В основном подобные площади предпочитают бары, кофейни и булочные, небольшие магазины продуктов, аптеки и пр.

Помещения в диапазоне от 100-200 кв. м (26%) в основном располагаются на значимых торговых магистралях центральных районов (40%) и главных торговых магистралях города (34%).  Помещения площадью 100-500 кв. м часто рассматриваются банками, ресторанами и кафе, салонами красоты, магазинами одежды и обуви и др. Площади свыше 500 кв. м чаще всего интересны крупным компаниям, владеющим сетью ресторанов, магазинов или медицинских центров.

Распределение помещений, занятых арендаторами, по площади, кв. м

По итогам I полугодия 2019 года структура профилей арендаторов не подверглась значительным изменениям. Тройка лидеров остается прежней – общественное питание (32%), продукты (12%), одежда (9%).

В течение первого полугодия наблюдалась активность в сегменте продуктов. Так, после закрытий нескольких продуктовых сетей («Лайм», «Полушка» и пр.) на рынке Петербурга продолжила свое развитие московская сеть «ВкусВилл», которая активно стала открывать магазины как в центре города, так и в спальных районах.

В последнее время на рынке стрит-ритейла набирает обороты тренд на здоровый образ жизни. Например, новая сеть экомаркетов «Культура есть» дебютировала в июне текущего года на улице Ярослава Гашека, открыв там первую точку сети.

Всего за I полугодие 2019 года было открыто 63 продуктовых магазина (второе место в структуре открытий). Сфера общественного питания, в свою очередь, традиционно заняла лидирующую позицию (164 новые торговые точки).

Структура открытий в I полугодии 2019 года

Несмотря на ситуацию, сложившуюся вокруг главной ресторанной улицы (улицы Рубинштейна), с начала года здесь открылись несколько новых мест.  

Из закрытий: компания, владеющая сетью «Жан Жак Руссо», закрыла последнее заведение, работавшее в Санкт-Петербурге.

Ключевые открытия на рынке street retail помещений в Санкт-Петербурге в 2019 году

Ставки на рынке стрит-ритейл помещений Петербурга в I полугодии 2019 года

В I полугодии 2019 года средний показатель арендных ставок остался на уровне конца 2018 года за исключением нескольких улиц. Так, в связи с повышенным интересом отмечена положительная динамика на улице Некрасова, улице Маяковского, улице Жуковского, улице Белинского и Литейном проспекте (в среднем на 7%). Также увеличение ставок отмечено в Петроградском районе, а именно на Большом проспекте П. С. и Каменноостровском проспекте, где ставки в среднем увеличились на 5%.

Данная динамика связана с тем, что после перераспределения fashion-рителейров между тремя улицами – Большим проспектом П. С., Большой Конюшенной улицей и Староневским проспектом – Большой проспект П. С. сохранил свои позиции как основной торговый коридор fashion-сегмента. 

Границы ставок аренды остались без изменений. Минимальная – 1 300 руб./кв. м/мес. (проспект Славы и локация Оптиков/Туристская), максимальная – 16 000 руб./кв. м/мес. (Невский проспект).

Уровень и динамика ставок аренды по основным торговым улицам

Вакансия на рынке помещений под street-retail в Санкт-Петербурге в I полугодии 2019 года

Общий размер вакансии остался на уровне итогов 2018 года и в среднем составил 7%. Наибольшая доля свободных помещений наблюдается на улице Жуковского (14%) и в локации «Балтийская Жемчужина» (13%). Наименьшая – на проспекте Просвещения (2,5%), Садовой улице (2,5%) и Среднем проспекте В. О. (3%). Отсутствие свободных помещений зафиксировано на Казанской улице (от переулка С. Тюленина до Гороховой улицы), в Тележном переулке и на Малой Садовой улице. 

60% вакантных площадей – это помещения площадью менее 100 кв. м. 27% площадей сконцентрированы в диапазоне 100-200 кв. м.

Распределение свободных площадей по диапазону площади

По итогам I полугодия 2019 года ротация составила 7%, что сопоставимо с итогами аналогичного периода прошлого года. 

Более активная ротация отмечена на пешеходных улицах (9%). На значимых торговых магистралях центральных районов основная ротация арендаторов произошла на улице Маяковского (14%), на Лиговском проспекте (12%) и Садовой улице (10%).

Ротация по торговым коридорам

Структура профилей арендаторов в торговых коридорах

Прогноз для рынка street-retail помещений в Санкт-Петербурге

В связи с активным развитием сферы общественного питания продолжится формирование новых ресторанных локаций в центральной части города (улица Некрасова, улица Кирочная и т.д.). В спальных районах вакантные места продолжат занимать продуктовые магазины, булочные, банки и компании, ориентированные на оказание услуг. 

Прогнозируется увеличение доли региональных компаний, ввиду повышения интереса к рынку Санкт-Петербурга. Например, до конца года планируется к открытию салон красоты московской сети премиум-класса Prive7 в Басковом переулке, д. 2. 

Дополнительным вектором развития крупных периферийных магистралей города может стать открытие новых станций метро (ожидается к вводу 3 станции пятой линии метрополитена: «Дунайская», «Проспект Славы» и «Шушары»). Увеличение трафика повлечет за собой развитие прилегающих к станциям территорий и будет являться значимым фактором увеличения предложения площадей на рынке стрит-ритейла.

Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg