УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор рынка торговой недвижимости Самары по итогам 2018 года

19.03.2019

 
Компания «Визит» представила аналитическое исследование рынка торговой недвижимости Самары по итогам IV квартала 2018 года.

Административно-территориальное деление Самары

Территория г. Самары поделена на 9 районов, каждый из которых подразделяется на микрорайоны.

Промышленный район – самый крупный в городе. В нем проживают около 280 тысяч человек. Как видно из названия, в Промышленном районе располагается большое количество промышленных предприятий, наиболее крупными из которых являются: «Моторостроитель», Завод имени Тарасова, Экран, ОАО «Авиаагрегат», ОАО «Гидроавтоматика», Самарский кислородный завод. В районе имеется также 2 ВУЗа, 21 лечебное учреждение, 11 учреждений дополнительного образования, крупные торговые центры – «Парк Хаус», «Империя», «Самолет», места отдыха и досуга – Парк им. Гагарина, парк «Воронежские озера».

Кировский район является одним из крупнейших в Самаре, численность населения района составляет около 226 тысяч человек. На территории Кировского района расположены предприятия большинства отраслей промышленности, например, «Авиакор», «ЦСКБ-Прогресс», крупные предприятия пищевой промышленности – Кондитерское объединение «Россия», ООО «Кока-Кола». В районе находится стадион «Металлург». В районе сть один крупный торговый центр – «ВиваЛенд».

Численность населения Советского района Самары составляет 175 тысяч человек. На его территории также есть крупные предприятия – ОАО «Самарский подшипниковый завод», ОАО «Самарский жиркомбинат», ОАО «Самаралакто». В районе расположены Самарский государственный экономический университет, Самарский государственный университет путей сообщения, педагогический университет. На территории района находится крупнейший торговый центр Самары – «Космопорт».

Октябрьский район г. Самары является географически центральным в городе. В районе 123 тысяч жителей. На территории Октябрьского района расположено несколько заводов. Среди них ГПП «Завод им. Масленникова», ЗАО «Самарский подшипниковый завод № 4», ЗАО «Завод специальных подшипников». Крупными производственными мощностями располагают АО «Сокол», ЗАО «Самарский авторемонтный завод». Район можно также назвать деловым центром города, так как в нем располагается большое число торговых центров и офисов: «Региональный деловой центр», «Вертикаль», ТРК «Мега-Сити», ТЦ «Апельсин», ТОЦ «Фрегат» и др.

Железнодорожный район располагается вдоль железнодорожной магистрали. Численность населения составляет 95 тысяч человек. В состав района входят посёлки Шмидта и Толевый. Район отличается широкой сетью медицинских учреждений. Достаточно развита сеть культурно-досуговых и спортивных учреждений. В районе располагается крупный торговый центр – ТРК «Аврора». В районе расположен считающийся самым большим вокзалом России – Железнодорожный вокзал.

В Красноглинском районе Самары проживает 89 тысяч человек. Он расположен на левом берегу р. Волги, в зоне уникальной флоры и фауны Сокольих гор. На его территории находятся шесть поселков: Береза, Управленческий, Мехзавод, Красная Глинка и Прибрежный. Район является зеленой зоной города Самары и обладает природными ресурсами общенациональной значимости. Территория Красноглинского соседствует с реками Волга и Сок. Среди предприятий района можно отметить ОАО «СНТК им. Н.Д. Кузнецова», ООО «Электрощит-Самара», ОАО «Самарский хлебозавод № 4», ООО «ПепсиКо-Холдингс», ООО «Лагуна», ОАО «Международный аэропорт «Курумоч». В районе находится вертолетная смотровая площадка, Сокольи горы, горнолыжный комплекс.

Куйбышевский район находится в южной части города на левом берегу реки Самара. Здесь проживает 87 тысяч человек. В состав района входит 20 поселков.

Ленинский район является одним из старейших районов Самары и центром деловой и культурной жизни. В районе проживает около 64 тысяч человек. Ленинский район расположен в центральной старой части Самары и граничит с тремя другими районами: Железнодорожным, Самарским и Октябрьским. С запада границей является берег реки Волги. Вместе с Самарским районом Ленинский составляет исторический центр города, в котором располагаются многочисленные памятники архитектуры.

Самарский район также расположен в историческом центре города. Здесь проживает около 31 тысяч человек. Самарский район – район контрастов, где наряду с современными зданиями располагается большое количество памятников археологии, градостроительства, истории, архитектуры и культуры; здесь представлены все историко-культурные срезы города. Основные туристические маршруты позволяют окунуться в любой период развития уездной и губернской Самары.

Сегмент высококачественных торговых объектов г. Самары

Сегмент отдельно стоящих специализированных торговых центров в Самаре можно назвать одним из самых развитых. По обеспеченности высококачественными торговыми площадями Самара занимает одну из лидирующих позиций в России. Данный сегмент можно назвать близким к насыщению. Все высококачественные торговые центры в зависимости от площади и ассортимента предлагаемой продукции подразделяются на микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные и суперрегиональные.

Микрорайонный торговый центр осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендопригодная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв.м и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минут пешеходной доступности, количество покупателей – до 10 тысяч человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Районный торговый центр предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендопригодная площадь данных ТЦ варьируется от 3000 до 10000 кв.м.

Для окружного торгового центра характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Размер арендопригодной площади окружного торгового центра составляет от 10000 до 23000 кв.м. Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв.м, классифицируются как суперокружные.

Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Типичная для данной категории общая арендопригодная площадь составляет от 45000 до 85000 кв.м. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра – 150 тысяч человек и более.

Суперрегиональный торговый центр предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв.м каждый. Такой центр имеет общую арендопригодную площадь более 85000 кв.м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра – 300 тысяч и более человек.

Отдельно выделяются специализированные торговые центры – это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанных в предыдущих категориях. Например, районный ТЦ, который имеет группу специализированных продуктовых магазинов – гастроном, мясной магазин, овощи/фрукты, винный отдел – как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, также имеет статус специализированного.

В информационной системе «2ГИС» значится 165 торговых центра в Самаре. Однако качественными из них можно назвать только 24. Общая площадь таких объектов г. Самары составляет около 1 млн кв.м. Одним из ключевых показателей при классификации торговых центров выступает GLA – GlobalLeasingArea – арендопригодная торговая площадь.

Данные об арендных ставках в крупномасштабных торговых центрах чаще всего носят закрытый характер, в связи, с чем существует сложность поиска достоверной информации.

Меньше всего качественных площадей в Ленинском и Самарском районах. В исторических районах площадок для строительства крупных торговых центров нет, поэтому существенного увеличения обеспеченности торговыми площадями в Самарском и Ленинском районах не ожидается.

Сегмент продажи торговых помещений встроено-пристроенного формата

Большую часть предложения коммерческих площадей занимает сегмент street-retail. В силу небольшой площади, отдельного входа, отличной транспортной и пешеходной доступности торговые площади данного направления обеспечивают стабильный доход и поток клиентов своему владельцу.

К плюсам таких объектов можно отнести близость к покупателю – не все предпочитают ехать в удаленные торговые центры, если неподалеку есть магазин с необходимым ассортиментом. Кроме того, у собственника объекта есть возможность ориентироваться на пешеходный трафик, формировать собственный бренд, то есть формат street-retail является достаточно гибким вариантом.

Наиболее проходимыми улицами Самары, где имеется большое количество помещений street-retail в Самаре являются ул. Ленинградская, ул. Куйбышева (от площади Революции до Струковского парка), ул. Ново-Садовая (от ул. Полевой до КРЦ «Звезда»), ул. Победы, пр-n Ленина, пр-n Металлургов.

По состоянию на IV квартал 2018 года максимальное число предложений продажи торговой недвижимости формата street-retail зафиксировано в Октябрьском районе (67 шт.), меньше всего – в Красноглинском (6 шт.). По сравнению с III кварталом 2018 года произошло снижение количества предложений продажи торговой недвижимости в Самаре.

Распределение предложения продажи помещений street-retail по районам г. Самары (шт.)

В разрезе площадей преобладают объекты площадью 100-500 кв.м.

Распределение предлагаемых к продаже торговых объектов в Самаре
в зависимости от площади (%)

Самые высокие цены на торговую недвижимость Самары зафиксированы в Промышленном районе (74 394 руб. за кв.м), самые низкие – в Куйбышевском районе (44 806 руб. за кв.м).

Минимальные, средние и максимальные цены продажи торговой недвижимости
встроенно-пристроенного формата по районам Самары (руб. за кв.м)

Самые высокие цены за квадратный метр отмечены на торговые объекты малой площади – до 50 кв.м (86 780 руб. за кв.м), самые низкие – на объекты площадью более 1000 кв.м (41 199 руб. за кв.м).

Средняя цена предложения торговых объектов в Самаре по состоянию на IV квартал 2018 года
в зависимости от площади (руб. за кв.м)

Средняя цена квадратного метра на торговую недвижимость по состоянию на IV квартал 2018 года составила 65481 руб. за кв.м. По сравнению с III кварталом 2018 года наблюдается снижение стоимости квадратного метра торговой недвижимости (-2%). По отношению к IV кварталу 2017 года снижение составило 4,9%.

Динамика средневзвешенных цен на торговую недвижимость в Самаре (руб. за кв.м)

При проведении анализа рынка торговой недвижимости в г. Самаре в IV квартале 2018 года не учитывается такой показатель как скидка на торг, представленные диапазоны значений основаны на предложениях о продаже объектов, а не на ценах сделок.

Корректировка (скидка) на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов.

Обычно цена сделки при купле-продаже нежилых помещений ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга». Величина скидки на торг объектов торговой недвижимости может варьироваться в зависимости от ценообразующих факторов. В Самаре скидка на торг при продаже торговых помещений колеблется в широких пределах и может достигать 20-25%. Среднее значение составляет 10%.

Аренда торговых помещений встроенно-пристроенного формата

В сегменте аренды по объему предложения лидируют Октябрьский и Промышленный районы Самары, наименьшая доля экспозиции приходится на Куйбышевский и Красноглинский районы.

Распределение предложения аренды торговой недвижимости
по административным районам Самары в IV квартале 2018 года (шт.)

Большую часть экспозиции торговых площадей в аренду занимают помещения площадью от 100-500 кв.м (40% от общего числа), а меньшую – объекты площадью свыше 1000 кв.м (3% экспозиции).

Распределение предлагаемых торговых объектов в аренде в г. Самара
в зависимости от площади на IV квартал 2018 года (шт.)

Самые высокие арендные ставки для торговых помещений зафиксированы в Ленинском и Октябрьском районах. Самые низкие – в Красноглинском районе.

Минимальные, средние и максимальные арендные ставки
по административным районам Самары на IV квартал 2018 года (руб. за кв.м в месяц)

На объекты малой площади (до 50 кв.м) арендная ставка наиболее высокая – 927 руб. за кв.м в месяц. С увеличением площади объекта ставка снижается.

Средние арендные ставки в г. Самаре в зависимости от площади
в IV квартале 2018 года (руб. за кв.м в месяц)

Средняя арендная ставка на торговую недвижимость на IV квартал 2018 года составила 769 руб. за кв.м в месяц. По сравнению с III кварталом 2018 года ставка снизилась на 3,5%. По отношению к IV кварталу 2017 года ставка выросла на 1,6%.

Динамика средних арендных ставок на нежилые помещения в Самаре (руб. за кв.м в месяц)

Скидка на торг при аренде торговых помещений в IV квартале 2018 года находится в диапазоне 5-10%, и в среднем составляет 8%.

Текущая доходность на рынке торговой недвижимости Самары

Показателем состояния рынка торговой недвижимости также является ставка капитализации, которая в среднем по городу составляет 12,45%, по районам города находится в диапазоне от 9,46% (в Красноглинском районе) до 15,59% (в Куйбышевском районе).

Средние ставки капитализации по административным районам г. Самары
в IV квартале 2018 года (%)

Анализ сроков экспозиции на рынке торговой недвижимости Самары

По состоянию на IV квартал 2018 года установились высокие сроки экспозиции торговых объектов. Среднее значение при аренде составляет 174 дня.

Средние сроки экспозиции на рынке аренды торговой недвижимости Самары
по административным районам в IV квартале 2018 года (кол-во дней)

На рынке продажи торговой недвижимости средний срок экспозиции составил 186 дня.

Средние сроки экспозиции на рынке продажи торговой недвижимости Самары
по административным районам, IV квартал 2018 года (кол-во дней)

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены торговой недвижимости

Основными ценообразующими факторами для объектов коммерческой недвижимости в г. Самара являются: местоположение, конструктивные особенности объекта, класс и текущее состояние объекта.

Такой фактор, как расположение (удаленность) относительно центра города (исторические, спальные районы) на рынке коммерческой недвижимости города постепенно размывается. Сейчас деловым центром Самары можно назвать Октябрьский район, такой же статус постепенно приобретает Промышленный. Исторический центр города (Самарский, Ленинский районы) по-прежнему рассматриваются как элитные и предпочтительные для коммерческой недвижимости, но говорить об их особом положении уже нельзя.

Достаточно важным фактором является расположение относительно основных транспортных магистралей города, например, удаленность от ближайшей станции метрополитена. В Самаре к таким объектам относятся Московское шоссе, улица Ново-Садовая.

На ценообразование влияет окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона, промышленная зона и др.). Для разных категорий коммерческой недвижимости данный фактор оказывает разное влияние. Для торговой на первый план выходит густонаселенность места расположения, для офисной – расположение вблизи деловых объектов, таких как банков, государственных учреждений. Для складской недвижимости более важно расположении вблизи со строительными базами, промышленными предприятиями для сокращения операционных расходов владельцев.

Ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта тоже оказывают влияние на ценообразование объекта коммерческой недвижимости. Например, инвестиционные программы государства, планы по благоустройству, строительство крупных объектов (торговых центров, спортивных объектов и др.) могут значительно повлиять на будущую стоимость объекта.

Существенное влияние оказывает наличие рядом с объектом активного пешеходного и транспортного трафика (чем выше данный элемент сравнения, тем больше стоимость объекта).

Конструктивные особенности объекта также оказывают влияние на ценообразование. Наличие отдельного входа у помещения позволяет его полностью изолировать, что соответственно, выступает повышающим фактором стоимости. Планировка объекта также влияет на оценку, как и общая площадь – как правило, объекты с большей площадью менее ликвидны, а значит, стоят дешевле из расчета на 1 кв.м. Очень важным фактором является текущее состояние и степень износа объекта.

Основные выводы относительно рынка торговой недвижимости Самары

Самые высокие цены продажи торговой недвижимости в Самаре зафиксированы в Промышленном районе города (74 394 руб. за кв.м), самые низкие – в Куйбышевском районе (44 806 руб. за кв.м).

Самые высокие цены за квадратный метр отмечены на торговые объекты малой площади – до 50 кв.м (86 780 руб. за кв.м), самые низкие – на объекты площадью более 1000 кв.м (41 199 руб. за кв.м).

Средняя цена квадратного метра на торговую недвижимость по состоянию на IV квартал 2018 года  составила    65 481 руб. за кв.м. По сравнению с III кварталом 2018 года наблюдается снижение стоимости квадратного метра торговой недвижимости (-2%). По отношению к IV кварталу 2017 снижение составило 4,9%.

В сегменте аренды по объему предложения лидируют Октябрьский и Промышленный районы, наименьшая доля экспозиции приходится на Куйбышевский и Красноглинский районы.

Самые высокие арендные ставки для торговых помещений зафиксированы в Ленинском и Октябрьском районах. Самые низкие – в Красноглинском районе.

Средняя арендная ставка на торговую недвижимость на IV квартал 2018 года составила 769 руб. за кв.м в месяц. По сравнению с III кварталом 2018 года ставка снизилась на 3,5%. По отношению к IV кварталу 2017 ставка выросла на 1,6%.

Обзор подготовлен специалистами компании «Визит»

Материалы по теме

ТОП-50 розничных брендов с охватом более 75% ключевых городов России

ТОП-50 розничных брендов в России
06.03.2019 Статьи Компания JLL подготовила исследование, в рамках которого выявила самые распространённые бренды в крупнейших городах России Подробнее

Россию ожидает бум аутлетов и переформатирование гипермаркетов

Россию ожидает бум аутлетов и переформатирование гипермаркетов
11.12.2018 Тенденции рынка Из-за бурного развития онлайн-ритейла, все сегменты и форматы рынка торговой недвижимости ожидают изменения Подробнее

Краткий обзор рынка торговой недвижимости по итогам 2018 года

Краткий обзор рынка торговой недвижимости по итогам 2018 года
09.12.2018 Торговые Эксперты компании «Магазин Магазинов» подвели итоги года и определили основные тренды, уровень вакансий и структуру спроса на рынке торговой недвижимости Подробнее

Открытие самарского ТРЦ «Эль Рио» на Московском шоссе перенесли

Открытие самарского ТРЦ «Эль Рио» на Московском шоссе перенесли
05.12.2018 Регионы РФ Строительство торгового комплекса общей площадью 90 000 кв.м стартовало весной прошлого года Подробнее

Рынок торговой недвижимости России до сих пор не насыщен аутлетами

Рынок торговой недвижимости России до сих пор не насыщен аутлетами
14.11.2018 Тенденции рынка До конца 2019 года ожидается самое большое число открытий аутлетов в истории России: рынок вырастет на 95700 кв.м Подробнее

Популярное

Офисы класса С в Москве - исследование рынка
Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) по итогам I полугодия 2019 года
Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ представила исследование рынка офисных площадей Москвы в сегменте класса «С» и «В-»
подождите ...
HotLog