Краткий обзор рынка торговой недвижимости по итогам 2018 года

  
Эксперты компании «Магазин Магазинов» подвели итоги года и определили основные тренды, уровень вакансий и структуру спроса на рынке торговой недвижимости. К общим трендам на рынке торговой недвижимости в 2018 году можно отнести возобновляющуюся девелоперскую активность, набирающее популярность комплексное освоение территории и многофункциональность при редевелопменте.

Новый девелоперский цикл: в 2018 году объем ввода торговых площадей в России достиг минимального значения. В условиях наблюдавшейся несколько лет на рынке неопределенности, девелоперы с осторожностью запускали новые проекты. В текущем году их активность возобновилась. Очередной пик открытий новых ТЦ придется на период 2019-2021 годов.

Многофункциональность и редевелопмент: популярность сейчас набирает комплексное освоение территории (например, ТЦ в составе ТПУ, ЖК, спортивных и развлекательных объектов). На фоне снижения объема нового предложения заявляется большое число проектов по редевелопменту и реконцепции.

ТЦ меняются вслед за потребителями: переход к омниканальности – ритейлеры используют интернет как способ привлечения потребителей, а торговые центры – для формирования локального маркетплейса, объединяющего розничные сети. Управляющие торговыми центрами делают ставку на увеличение доли досугово-развлекательной составляющей. Активнее всего развиваются сети общественного питания.

Рынок торговых центров

Объем нового предложения торговых площадей в Москве в 2018 году достиг своего исторического минимума: всего за текущий год было введено 122 300 кв. м. Прогнозируется, что возобновление активности девелоперов придется на 2019-2021 годы.

Динамика объема нового предложенияна рынке торговой недвижимости по полугодиям (тыс.кв.м)

Вакансия в качественных торговых центрах Москвы возвращается к докризисному уровню, снизившись за год с 5,5% до 5%. Арендная плата по-прежнему зависит от товарооборота, в связи с чем ставки остаются неизменными.

Вакансия в торговых центрах Москвы

Прогноз на следующий год в 3 раза превышает объем ввода 2018 года – в Москве запланировано 380 000 кв.м новых торговых площадей. Ожидается увеличение доли пустующих площадей на рынке в результате открытия значительного числа новых ТЦ в следующем году, вакансия в которых, как правило, выше, чем в функционирующих.

В регионах России средняя площадь торговых центров, открытых в текущем году, сократилась в 2 раза по отношению к предыдущему году, что связано с окончанием девелоперского цикла. Начало новой волны девелопмента придется на 2019 год. Рынок ожидает высокий объем ввода качественных площадей в связи с планируемыми открытиями новых крупных проектов в регионах России и переносом ожидаемых открытий ТЦ текущего года. Прогноз 2019 года – 1,2 млн кв.м, в 2,5 раза превысит исторический минимум, отмеченный в 2018 году.

Динамика объема нового строительства ТЦ – Москва и регионы (тыс.кв.м)

Девелоперы стали обращать внимание на города с населением меньше 300 000 жителей, и в 2019 году объем нового строительства в кластере будет сопоставим с объемом ввода новых ТЦ в Москве.

В настоящее время при низком уровне ввода наблюдается более равномерное распределение открытий ТЦ по федеральным округам России в сравнении с 2016-2017 годами. В этом году активизировался девелопмент в СЗФО России – в 2019 году доля округа в общем распределении нового предложения увеличится в 2 раза.

Но пока что насыщенность качественными торговыми площадями городов РФ остается неравномерной. Такие города как, Пермь, Казань и Хабаровск сохраняют высокий потенциал для строительства крупных ТРЦ городского и регионального масштаба.

Распределение ввода новых торговых площадей в 2018 году по регионам

Рынок street-retail помещений в Москве

Вакансия в сегменте street-retail постепенно стабилизируется, второй год подряд держится на низком уровне – 5%. Минимальная вакансия наблюдается на Новослободской, Никольской улицах, Климентовском, Камергерском переулках. Наиболее значительно сократилась вакансия на Рождественке, Пятницкой, Новослободской, Петровке – за счет открытий новых ресторанов и кафе.

Уровень вакантных стрит-ритейл помещений в Москве

Средняя ставка аренды за год не изменилась. Столешников переулок продолжает оставаться самым дорогим торговым коридором столицы.

Структура спроса на помещения стрит-ритейл в Москве в 2018 году

Спрос на качественное помещение в составе основных торговых коридоров остается стабильно высоким, при этом ожидается ожесточенная конкуренция за лучшие локации, преимущественно со стороны сегмента F&B (Food & Beverage). В 2018 году количество фудхоллов и гастромаркетов удвоилось. Новый формат общественного питания стремительно набирает популярность среди современных потребителей, для которых концептуальный подход и гастрономическое разнообразие имеет большую важность, чем цена и скорость обслуживания.

На основных торговых коридорах Москвы снова открываются fashion-операторы, чему способствует реновация московских улиц, которые становятся все более привлекательными для ритейла, аналогично high-street в европейских городах. Как и прогнозировалось, заведения, открытые в преддверии ЧМ-2018, продолжают пользоваться популярностью.

Обзор подготовлен специалистами компании «Магазин Магазинов»