Международная консалтинговая компания Knight Frank подвела предварительные итоги первого полугодия на рынке торговой недвижимости столицы. По предварительным данным в I полугодии 2018 года в Москве было введено в эксплуатацию три торговых центра общей арендуемой площадью 97 500 кв.м: «Каширская Плаза» (GLA – 70 200 кв.м), «Миля» (GLA – 18 800 кв.м) и «Петровский» (GLA – 8 500 кв.м).
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем нового предложения на рынке торговой недвижимости столицы вырос в 4,5 раза. В I полугодии прошлого года были сданы в эксплуатацию два торговых центра («Зеленый» и «Пролетарский») арендуемой площадью 22 000 кв.м. На текущий момент общая площадь качественных торговых центров составляет 12,3 млн кв.м (GLA – 6,3 млн кв.м).
До конца 2018 года запланировано открытие шести торговых объектов общей арендуемой площадью 87 100 кв.м, крупнейшие из них – торговые центры «Южный» (II фаза, 20 000 кв.м), «Сказка» (18 600 кв.м) и «Арена Плаза» (17 200 кв.м). Все запланированные к открытию объекты расположены за пределами Третьего транспортного кольца.
Несмотря на высокую динамику прироста новых площадей в I полугодии 2018 года и планы девелоперов по открытию ряда объектов, аналитики Knight Frank прогнозируют объем нового предложения по итогам 2018 года на уровне 150 000 кв. м (GLA). Данный показатель будет на четверть ниже, чем по итогам 2017 года.
Падение объема нового предложения специалисты Knight Frank объясняют следствием кризиса 2014-2015 годов, текущим состоянием потребительского рынка и изменением инвестиционного климата в стране. Более низкое предложение в текущем году также связано с переносом на следующий год сроков ввода в эксплуатацию торгового центра «Остров Мечты» (70 000 кв.м) и II фазы «Смоленского Пассажа» (13 000 кв.м).
Наблюдается тенденция развития торговых центров районного формата, как в составе крупных транспортно-пересадочных узлов, так и отдельных проектов. Также, в среднесрочной перспективе, в рамках проекта компании ADG Group по реконструкции московских кинотеатров, состоится выход на рынок 39 объектов формата community-центр, средней арендуемой площадью 8 500 кв.м каждый.
Сохраняющийся низкий темп ввода нового предложения способствует снижению среднерыночного показателя вакантности площадей в торговых центрах столицы. По итогам I полугодия 2018 года доля пустующих площадей в профессиональных торговых центрах Москвы сократилась на 0,7%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составила 7,7%.
По прогнозам Knight Frank, доля вакантных площадей в торговых центрах столицы будет снижаться и к концу года может составить 7-7,5%.
Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы в I полугодии 2018 года
Ставки аренды за первое полугодие текущего года не претерпели значительных изменений.
Условия аренды в качественных торговых центрах Москвы
| Профиль арендатора | Диапазон базовых арендных ставок (руб./кв.м/год)* | Процент от ТО |
| Гипермаркет (>7 000 кв.м) | 4 500 – 10 000 | 1,5-4% |
| DIY (>5 000 кв.м) | 3 000 – 9 000 | 4-6% |
| Супермаркет (1 000 – 2 000 кв.м) | 12 000 – 23 000 | 4-6% |
| Супермаркет (450-900 кв.м) | 18 000 – 35 000 | 6-8% |
| Товары для дома (< 1 500 кв.м) | 6 000 – 10 000 | 10-12% |
| Бытовая техника и электроника (1 200 – 1 800 кв.м) | 8 000 ‒ 20 000 | 2,5-5% |
| Спортивные товары (1 200 – 1 800 кв.м) | 6 000 ‒ 12 000 | 6-8% |
| Детские товары (1 200 – 2 000 кв.м) | 6 000 ‒ 16 000 | 7-9% |
| Операторы торговой галереи: | ||
| Якоря – более 1 000 кв.м | 0 – 12 000 | 4-12% |
| Мини-якоря – 700 – 1 000 кв.м | 0 – 14 000 | 6-12% |
| Мини-якоря – 500-700 кв.м | 0 – 16 000 | 6-12% |
| 300-500 кв.м | 0 – 25 000 | 5-12% |
| 150-300 кв.м | 8 000 – 18 000 | 6-14% |
| 100-150 кв.м | 16 000 – 36 000 | 10-14% |
| 50-100 кв.м | 25 000 – 80 000 | 12-14% |
| 0-50 кв.м | 45 000 – 120 000 | 12-14% |
| Досуговые концепции: | ||
| Развлекательные центры (2 000 – 4 000 кв.м) | 4 000 – 8 000 | 10-14% |
| Кинотеатр (2 500 – 5 000 кв.м) | 0 – 6 000 | 8-12% |
| Общественное питание: | ||
| Food-court | 45 000 – 150 000 | 12-15% |
| Кафе | 15 000 – 90 000 | 12-15% |
| Рестораны | 0 – 25 000 | 10-14% |
* Ставки указаны без НДС и OPEX.
С начала текущего года на российский рынок вышло 13 новых международных ритейлеров, что почти в 1,5 раза меньше, по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Среди вышедших на рынок столицы новых операторов – GEOX Kids, Coach, а также премиальный итальянский бренд Liu Jo. Как и прежде, флагманские магазины операторы предпочитают открывать преимущественно в торговых центрах «Метрополис», «Атриум», «Европейский», «Афимолл Сити» и ГУМ.
Динамика выхода новых международных операторов на российский рынок (единиц)
С 2014 года структура новых брендов по профилю остается неизменной – около 54% марок позиционируются в сегменте «одежда/обувь/аксессуары». Однако меняется ценовая категория новых операторов: доля ритейлеров, работающих в среднем ценовом сегменте, по итогам I полугодия 2018 года составила более 50%. Годом ранее доминировали бренды ценовой категории «выше среднего» – 63%.
По словам руководителя отдела торговых центров департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгении Хакбердиевой, первое полугодие 2018 года характеризуется относительной стабильностью на рынке торговых площадей. «Самым ярким событием этого периода можно с уверенностью назвать ввод в эксплуатацию ТРЦ «Каширская Плаза», который был открыт с высоким процентом заполняемости не только по площадям, но и по количеству магазинов. Мы очень рады, что имеем непосредственное отношение к этому событию и нашими усилиями был закрыт максимальный объём площадей в данном проекте. Мы уверены, что тренд умеренного развития и постепенного ввода в эксплуатацию заявленных торговых центров сохранится. Спрос на качественные торговые проекты остается, так как многие арендаторы также чувствуют себя относительно уверенно и планирует своё дальнейшее развитие».
Обзор подготовлен экспертами Knight Frank
.jpg "МТС построила комплексную телеком-инфраструктуру в бизнес-центре «Сириус Парк»")