Торговая недвижимость – обзор за I квартал 2011 года

Большинство торговых компаний оправились от кризиса и возобновили свои программы развития. На рынок вернулись бренды, которые свернули или ограничили свое развитие во время кризиса и начали реализацию заявленных планов по расширению своих магазинов. Осталось лишь найти, куда встать – компания Astera помогает выбирать площади для аренды, предоставляя исчерпывающую информацию о том, что происходило со ставками и вакантными местами в первом квартале 2011 года

В 1 квартале 2011 года объем предложения торговых помещений в торговых центрах Москвы оказался выше по сравнению с аналогичным периодом 2010 года – 194,2 тыс. кв. м и 109 тыс. кв. м соответственно. Прирост общего объема торговых площадей за первый квартал 2011 года составил около 3,5%, увеличение GLA – порядка 4,3%. Их совокупный объем, по данным базы ASTERA, составляет 9,966 млн. кв. м, из которых 5,75 млн. кв.м является общей площадью качественных торговых центров столицы (см. таблицу 1).

Среди крупных объектов, сданных в 1 квартале 2011 года, аналитики отмечают торговый центр AFI Mall и пересадочный узел «Планерная». Ряд объектов, ожидаемых к вводу в первом квартале, были перенесены на второй квартал (например, ТЦ «Северное сияние» в Бутово).

Общая площадь торговых центров, запланированных к открытию в 2011 г. (GBA), составит 1,14 млн кв. м. Но поскольку сроки открытия многих из этих проектов неоднократно переносились, площадь сданных в эксплуатацию качественных торговых площадей по результатам 2011 года будет составлять около 900 тыс. кв. м.

Доля вакантных площадей в столичных торговых центрах колеблется от 3% до 11%. Для успешных торговых центров показатель составляет 7%, а в наиболее популярных торговых центрах свободных площадей практически нет («Метрополис», «Европейский», «Галерея Аэропорт», «Калужский», «Капитолий на Вернадского»).

До конца года уровень вакантных площадей останется на отметке 4-8% и или 2-3% - для наиболее популярных торговых центров. Итак, какие торговые центры в фаворе у арендаторов? На первом месте те, которые скоро откроют. Затем следуют удобно расположенные проекты с развитой инфраструктурой и интересной концепцией, даже если их открытие намечено через год-полтора. Время незатейливых торговых центров, размещенных в объектах, изначально не предназначенных для торговой функции, прошло. Из уже открытых в выигрышном положении торговые объекты с грамотно продуманной концепцией и выгодным расположением («Европейский», «Метрополис», «Атриум»).

По-прежнему наибольшим спросом среди арендаторов пользуются блоки площадью до 50 кв. м – 59%, наименьшим – помещения от 500 до 1000 кв. м – 5%.

Для большинства арендаторов в торговых центрах Москвы арендные ставки выросли на 7-10% с начала года. Минимальные и максимальные показатели арендных ставок зависят от профиля соответствующего якоря. Так, для кинотеатра, как якорного арендатора, ставка может быть $80 за кв. м в год, а для галереи одежды и обуви – до $600 за кв. м в год.

Увеличение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 10%. При ограниченном объеме предложения на рынке торговой недвижимости эта тенденция сохранится на протяжении 2011 года.

Многие торговые сети уже ощутили нехватку площадей и вынуждены или корректировать планы развития или строить объекты самостоятельно. А компании, не находящие ниши в столичном рынке, уходят в регионы, причем наибольшая активность заметна в городах с населением свыше 1 млн человек. Оживление спроса привело к развитию торговыми операторами новых форматов торговли. Уже в этом году в Москве появятся сразу 3 аутлет-молла: Outlet Village Belaya Dacha, Fashion House Moscow и обновленный «Вэймарт». Интерес ретейлеров сфокусировался также на торговых площадях формата street-retail, что связано с приостановкой строительства крупных торговых объектов в центре Москвы.

Особый интерес у участников рынка проявился к главным торговым коридорам столицы, где зафиксированы рекордные за последние два года ставки аренды.

Средняя заявленная ставка аренды по торговым объектам, находящимся внутри Садового Кольца, в начале 2011 года составляла $2160 долларов за кв. м в год.

Разброс ставок в зависимости от локации, визуальности объекта, качества объекта и позиции самого арендодателя на рынке, арендная ставка может в разы отличаться от средней и может быть скорректирована в процессе переговоров с арендатором как в сторону уменьшения, так и увеличения.

По статистике реально проведенных сделок ASTERA, можно отметить, что ставки аренды по четным сторонам основных торговых коридоров столицы в 1,5-2 раза превышают ставки аренды по нечетным сторонам улиц. Это можно объяснить высоким уровнем пешеходного и транспортного трафика, который складывается в направлении от центра в вечернее время, которое является оптимальным для шопинга.

Арендаторы, занимающие четную сторону торгового коридора, как правило, имеют долгосрочные договоры аренды (5-7 лет). Это продиктовано необходимостью значительных вложений, поскольку достижение устойчивой доходности при высокой ставке аренды сложно достичь в короткие сроки. Арендаторы нечетной стороны, напротив, чаще заключают краткосрочные договоры (11 мес.).

По сравнению с 2010 годом количество запросов на покупку помещений в сегменте стрит-ретейла увеличилось на 70%. Но потенциальные покупатели не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет. По данным ASTERA, в 1 квартале 2011 года сделки купли-продажи торговых помещений формата street-retail совершались при сроках окупаемости в среднем около 10 лет. В настоящее время большинство помещений экспонируются со сроками окупаемости от 12 лет, поэтому большая часть спроса на покупку остается неудовлетворенной. Средние цены продажи помещений формата street-retail на рынке торговой недвижимости Москвы по состоянию на 1 квартал 2011 года находились в диапазоне $13 000-15 000 за кв.м.

Основные показатели рынка качественных торговых площадей в составе торговых центров Москвы на конец 1 квартала 2011 г. 

Распределение спроса арендаторов по форматам помещений в торговых центрах, 1 квартал 2011 г.

Диапазон и средние арендные ставки по профилю якорных арендаторов в торговых центрах, $/за кв. м в год

Диапазон арендных ставок в торговых центрах в 2008-2010гг., $/за кв. м в год

Основные показатели рынка street-retail Москвы на конец 1 квартала 2011 г.

Ставки аренды на помещения street-retail в зависимости от профиля арендатора, $/за кв. м в год, 1 квартал 2011 г.

Диапазон средних ставок аренды* торговых помещений по основным торговым коридорам в сегменте street-retail, $/за кв. м в год

Распределение ставок аренды* по основным торговым улицам в сегменте street-retail в зависимости от стороны торгового коридора, $/за кв. м в год

Натали Кирпа, деловой журнал обувного рынка Shoes Report