Обзор по итогам 2017 года торговой недвижимости Москвы

Международная консалтинговая компания Colliers International представила обзор рынка торговых площадей Москвы по итогам 2017 года.

За последние 10 лет активного развития столичного рынка торговых центров прирост новых площадей по итогам 2017 года стал одним из самых низких, составив 247 000 кв.м, что сопоставимо с посткризисным 2011 годом. При этом почти половина нового предложения была сформирована всего одним торговым центром – «VegasКунцево», а ещё 23% пришлось на полноценный запуск ТРЦ «Бутово Молл», ввод в эксплуатацию которого состоялся ещё в IV квартале 2016 года.

Динамика ввода качественных торговых площадей в Московском регионе и прогноз на 2018 год

Несмотря на уже достаточно высокую насыщенность столицы профессиональными торговыми площадями, на карте города еще имеются локации с хорошим потенциалом для нового девелопмента высококачественной торговой недвижимости. К таким локациям, в частности, можно отнести Восточный административный округ, являющийся одним из самых низкообеспеченных торговыми площадями округов Москвы.

Привлекательными для девелопмента остаются и территории Новой Москвы, особенно в условиях интенсивного строительства новых жилых кварталов. Так, высокая девелоперская активность в торговом сегменте наблюдается на Киевском шоссе в 15-ти километровом поясе от МКАД. Кроме того, продолжается строительство сразу нескольких крупноформатных ТРЦ вдоль Ярославского шоссе.

Спрос на торговые площади в Москве

По оценкам Colliers International, в 2017 году на российский рынок вышло 52 новых международных бренда, которые открыли свои первые монобрендовые магазины. Как и в предыдущие годы, Москва уверенно лидирует среди городов России по количеству открытий (85% от общего числа брендов), оставаясь наиболее привлекательным рынком для запуска иностранными брендами своих первых магазинов.

Помимо Москвы, премьеры новых иностранных игроков состоялись также в Санкт-Петербурге (Tucano Coffee,The Moment Jewelery, Pesericoи Meizu), Белгороде (Mirdada), Воронеже (Lescon), Нижнем Новгороде(Amway) и Самаре(Mimioriki).

Динамика выхода новых иностранных брендов на российский рынок в 2014-2017 годах
(новые бренды, шт.)

Что касается структуры выхода новых брендов, то, как и в предыдущем году, наиболее активными стали ритейлеры из сегментов fashion (37%) и «парфюмерия и косметика» (15%). С точки зрения ценового позиционирования наибольшее количество среди новых международных игроков относится к сегментам «средний» (21 шт.) и «средний плюс» (13 шт.). Отдельно стоит отметить рост числа новых брендов премиального и люксового сегмента (15 новых брендов), открывших свои первые магазины в Москве, – это подтверждает статус столицы как одного из самых перспективных городов для дальнейшего развития upscale-ритейла.

Структура новых иностранных брендов вышедшие на российский рынок

Положительное влияние на дальнейшее развитие высокоценовых брендов в Москве будет оказывать их ценовая политика, максимально приблизившаяся к рынку Европы, а также запуск системы tax-free. Несмотря на рост числа брендов, вышедших на российский рынок в 2017 году, по сравнению с предыдущим годом, количество брендов, ушедших либо анонсировавших планы по закрытию бизнеса в России в 2017 году, возросло в 4 раза – до 12. Среди ключевых причин ухода с российского рынка можно отметить финансовые проблемы мастер-франчайзеров, усиление конкуренции со стороны онлайн-ритейлеров, плохо адаптированный к рынку ассортимент.

Вакантность на рынке торговых площадей в Москве

Сокращение объемов нового предложения торговых площадей в Москве на фоне восстановления спроса со стороны ритейлеров позитивно отражается на вакантности в профессиональных торговых центрах. По итогам 2017 года уровень вакантности в действующих профессиональных ТЦ Москвы сократился на 2,7% год к году, до 8,3%.

Динамика уровня вакантности торговых площадей в действующих ТЦ Москвы

При этом «новые» объекты, открывшиеся в 2016-2017 годах с заполняемостью, не превышавшей 35-45%, активно преодолевают показатель в 80% сданных площадей. Что касается топовых торговых центров Москвы, как, например, «Европейский», «Атриум», «Метрополис», «Охотный ряд», «МЕГА» и «Авиапарк», то уровень заполняемости торговых площадей в них близок к 100%.

Прогнозы развития рынка торговых площадей в Москве

В планах девелоперов на 2018 год ввод порядка 498 000 кв.м торговых площадей в Московском регионе, что почти в 2 раза превысит показатель 2017 года. Подобная разница обусловлена в том числе переносом открытия ряда торговых центров на высокой стадии строительной готовности с 2017 года на 2018. К их числу относятся вторая очередь МФК «Смоленский Пассаж», ТРЦ «Миля» (GLA – 18 765 кв.м), ТРЦ «Петровский» (GLA – 8 500 кв.м), а также полноценный запуск ТЦ «Видное Парк» (GLA – 45 000 кв.м), в котором на момент ввода в эксплуатацию в IV квартале 2017 года функционировал только продуктовый «якорь».

По оценкам Colliers International, в среднесрочной перспективе можно выделить три ключевых «генератора» нового предложения качественных торговых площадей:

Строящиеся в настоящее время крупноформатные торговые центры, планируемые к запуску в 2018-2020 годах.

• Торговая составляющая в составе крупных транспортно-пересадочных узлов. Стоит отметить, что стремительное развитие и качественное изменение транспортной системы Москвы будет оказывать ощутимое влияние на дальнейшее преобразование рынка торговой недвижимости города за счет перераспределения транспортных и пассажирских потоков.
• Высвобождение торговых площадей в рамках проводимых реноваций и реконцепций действующих торговых центров. Свою роль сыграют и планируемые реконструкции советских кинотеатров в lifestyle-центры, крупнейшими из которых станут «София» (GLA – 37 000 кв.м), «Волгоград» (GLA – 31 000 кв.м) и «Орион» (GLA – 20 000 кв.м).

Ключевые ТРЦ, заявленные к открытию в Московском регионе 2018 году

Обзор подготовлен компанией Colliers International