УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Анализ рынка торговой недвижимости Крыма и Симферополя – 2018 год

12.01.2018

Специалисты компании IDEM – Консультанты по торговой недвижимости провели исследование рынка торговых площадей Крыма. Симферополь является административным центром Республики Крым и наряду с Севастополем является одним из двух крупнейших городов Крымского полуострова. Численность населения г. Симферополь составляет почти 2 млн. жителей.

В настоящее время через Керченский пролив ведется строительство моста. В декабре 2018 года планируется открытие автомобильного движения и ввод федеральной трассы «Таврида» на участке Керчь – Симферополь – Севастополь. В декабре 2019 гда планируется организация регулярного железнодорожного сообщения. Открытие Керченского моста даст активное развитие всему Крыму и Краснодарскому краю, сделает возможным ж/д и автотранспортное сообщение между полуостровом и остальной территорией России.

Рынок торговой недвижимости Крыма

Отличительной особенностью региона является серьезное отставание от остальных регионов России в девелопменте торговых центров и низкий уровень управления объектами. Обеспеченность Крыма и Севастополя качественной торговой недвижимостью* можно назвать крайне низкой – 98 кв.м на 1000 жителей. Это показатель без учета фактора сезонности. «Летнее население» Крыма увеличивается почти на половину за счет курортных и прибрежных городов, т.к. туристический поток достигает 5,5 млн туристов в год.

В настоящее время в Крыму функционируют более 150 торговых объектов. Консультанты «IDEM» выделяют всего 11 качественных ТЦ: 4 в Симферополе, 6 в Севастополе, 1 в Ялте. Следует отметить централизацию объектов в крупных городах.

* Под качественным/профессиональным торговым центром Консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр с арендопригодной площадью от 5 000 кв.м, с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.

Рынок торговой недвижимости Симферополя

В Симферополе функционируют 4 качественных торговых центра общей площадью 220 017 кв.м (GBA) и арендопригодной площадью 136 500 кв.м.

В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости г. Симферополь преобладают объекты регионального и окружного значения.

Рынок качественной торговой недвижимости Симферополя получил активное развитие в 2012-2013 годах за счет дополнительных очередей ТРЦ «FM», ТЦ «Южная Галерея» и ТРЦ «Meganom».

Динамика прироста качественных торговых площадей в г. Симферополь

Рынок качественной торговой недвижимости Симферополя нельзя назвать насыщенным. Консультанты отмечают значительный потенциал региона для девелопмента современных качественных торговых центров.

Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями с др. городами РФ

  Города Численность населения
(тыс. чел.)
Обеспеченность качественными ТЦ
(кв.м/1000 чел.)
Средняя номинальная з/п
(тыс. руб.)
Величина прожиточного минимума
(руб.)
  Нижний Новгород 1 264 619 29520 9335
  Санкт-Петербург 5 282 553 52 531 10759
  Воронеж 1039 527 27436 8581
  Москва 12 381 469 77150 16426
  Брянск 407 401 23855 9887
  Симферополь 362 377 25794 9936
  Владивосток 607 326 36912 12521
  Новосибирск 1 603 326 31998 11159
  Тамбов 290 317 23537 8687
  Ижевск 646 295 28308 8934
  Севастополь 429 183 26490 10420
  Киров 501 150 24358 9503
  Владимир 356 130 27116 9760


Рынок качественной торговой недвижимости Симферополя достаточно развит, а обеспеченность качественными торговыми площадями существенно превосходит данный показатель по г. Севастополь.

Более выгодное местоположение г. Симферополь и наличие аэропорта дают значительное преимущество для развития торговой функции в целом и торговых центров в частности.

Динамика обеспеченности качественными торговыми площадями в Симферополе

Качественные торговые объекты, которые будут введены в ближайшем будущем, вполне могут занять свою нишу и быстро начать приносить прибыль девелоперам. Но крайне важно, чтобы эти объекты были спроектированы концептуально и профессионально и формировались профессиональными брокерами, так как с вводом новых торговых центров уже будет преодолен порог зоны высокой конкуренции.

Особенности местоположения Симферополя и присутствие в торговых центрах города значительного числа представителей федерального ритейла различного формата делают его центром притяжения горожан и жителей других городов Крыма.

Наличие в Симферополе федеральных сетевых операторов свидетельствует о перспективах выхода этих сетей и в другие города полуострова, в первую очередь в Севастополь.

Территориальное распределение ТЦ в Крыму

Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости Крыма наблюдается в Железнодорожном районе г. Симферополь, где располагаются два крупнейших торговых центра города: ТРЦ «MEGANOM» и ТЦ «Южная Галерея». Однако, являясь объектами регионального значения, они притягивают потоки всего города, а также из близлежащих населенных пунктов. В силу ряда причин многие торговые объекты, популярные у населения, оказывают влияние на потребительское поведение жителей города.

Географическое распределение торговых центров г. Симферополь

Перспективы рынка торговой недвижимости Крыма

К особенностям рынка ритейла в Крыму следует отнести изменившуюся логистику импорта товаров, что повлияло на ценообразование. Если до присоединения Крыма к России товары свободно ввозили из Украины, то сейчас движение многих товаров из Украины перекрыто или проходит таможенный контроль, что сказывается на росте цен. Многие товары, которые ввозятся из заграницы (например, промышленные товары из Турции), из-за антироссийских санкций не могут отправляться напрямую, а попадают сначала в распределительные центры Краснодара или Москвы и уже потом в Крым, что также влияет на рост цен. В итоге, в результате изменившейся логистики выросли цены на многие товары, как продуктовые, так и промышленные.

Многие украинские сетевые ритейлеры ушли с рынка, некоторые из них сохранили свое присутствие, но поменяли владельца. В итоге, образовалась определенная ниша для развития местного ритейла и входа российских операторов на рынок.

В продуктовом сегменте ритейла по-прежнему присутствуют сетевые операторы из Украины, ассортимент которых формируется чаще не из украинских продуктов. При этом, по данным Управления Федеральной налоговой службы, украинские сети зарегистрированы в Крыму и имеют крымский статус.

Несмотря на неоднозначную ситуацию, многие международные и федеральные операторы вышли на рынок полуострова, например, такие как Эльдорадо, Л’Этуаль, Adidas, Reebok, Levis, Kari, DNS.

Эксперты рынка ритейла прогнозируют, что постепенно, даже в условиях сложной экономической ситуации и антироссийских санкций, продолжится тренд выхода на рынок Крыма и Севастополя федеральных российских операторов. Снятие санкций приведет к увеличению интереса международных и федеральных операторов, росту девелоперской активности и дальнейшему росту инвестиционной привлекательности региона.

Катализатором развития торговой недвижимости и ритейла региона выступит открытие в 2018г. Керченского моста, что улучшит доступность и логистику.

Федеральные и международные бренды, работающие в Крыму

 Товарная группа Операторы
 Продовольственные товары /
 продукты
Ашан, Metro
 DIY 220 Вольт
 Мебель Askona, Много Мебели, Шатура
 Товары для дома Fissmsn, Gipfel
 Бытовая техника
 и электроника, салоны связи,
 мобильные устройства и гаджеты
DNS, Эльдорадо, Samsung, МТС
 Спортивные товары Спортмастер, Adidas/Reebok, Nike, Puma, Arena
 Одежда Gloria Jeans, ТВОЕ, Incity, OGGI, O'Stin, Fan Day, Sela, Westland, Colin's, Koton, Baon, Climber, Cropp, House, LC Waikiki, Love Republic, LTB, Mira Sesar, Mohito, Reserved, Savage, Terranova, Tom Farr, Tom Tailor, US Polo
 Обувь Kari, Basconi, Ecco, Geox, Rieker, st. Ergo, Chester, Ralf Ringer, Respect, Mascotte, Zenden
 Белье и купальники Милавица, Incanto, Парижанка
 Кожгалантерея и сумки, аксессуары Империя Сумок, Domani, Diva
 Ювелирные изделия и часы Pandora, Линии Любви, Золото России
 Парфюмерия и косметика,
 бытовая химия
Л'Этуаль, Yves Rocher, Lush, Inglot
 Детские товары Бегемотик, Gulliver, Lego, Chicco, Котофей, Orbi, Stilnyashka,
Оранжевый слон
 Общественное питание Шоколадница, Burger Club, Burger House
 Прочее Аптека Ригла, оптика Айкрафт, сеть ногтевых студий 4hands, барбершоп OldBoy


Одной из отличительных особенностей торговых центров Крыма является слабо представленная развлекательная составляющая. На сегодняшний день лишь несколько из них обладают полноценной и разнообразной развлекательной зоной.

Так, в ТРЦ «FM» развлечения представлены следующими форматами: крытый ледовый каток, детский развлекательный центр, боулинг.
Ритейлеры отдают предпочтение качественным торговым центрам с хорошим местоположением, продуманной концепцией и высокой маркетинговой активностью. Большая часть торговых объектов не соответствует требованиям, предъявляемым сетевым ритейлом. На сегодняшний день рынок сетевого ритейла на полуострове развит слабо.

Перспективы развития рынка ТЦ в Крыму

На сегодняшний день Крым является развивающимся и низконасыщенным регионом, интересным для девелопмента, однако риски девелопмента крайне высоки.

Во-первых, это связано с политической ситуацией, логистикой и санкциями, что влияет на вход сетевых федеральных и международных ритейлеров на полуостров.

Во-вторых, возможный резкий всплеск девелоперской активности может привести к высокой доле ввода торговых площадей единовременно, что обострит конкуренцию между объектами, увеличит вакансию и приведет к снижению цен.

В-третьих, особенности менталитета и покупательская способность жителей полуострова диктуют особый подход к структуре ассортимента товаров, составу арендаторов.

В-четвертых, климатические условия и фактор сезонности спроса влияют на концепцию ТЦ и функциональный состав операторов, что в свою очередь формирует особый подход к ценообразованию (арендная плата).

Данные риски можно значительно снизить, заручившись поддержкой профессиональных консультантов, имеющих опыт работы в Крыму, и разработав эффективную и устойчивую в перспективе концепцию развития ТЦ.

Заявленные проекты торговой недвижимости в Симферополе

1) МФК «Светофор»

В 2016 году появилась информация о многофункциональном комплексе (МФК) «Светофор» (GBA 49 000 кв.м) в Симферополе, на месте одноименного рынка на ул. Козлова.

Проектом МФК предусмотрено строительство четырёхэтажного торгово-развлекательного центра и девятиэтажной гостиницы, объединенных стеклянным переходом. На четвертом этаже торгового центра планируется разместить кинотеатр и ресторанный дворик. Также в проекте есть двухуровневый подземный паркинг.

Строительство центра предусматривает также благоустройство и озеленение прилегающей территории и организацию удобной транспортной развязки.

Комплекс рассчитывают возвести в два этапа, однако о сроках реализации проекта пока не сообщается. Известно, что на втором этапе строительства запланировано создание так называемой «площади событий» – места, где будут устраиваться всевозможные мероприятия, в том числе выставки и ярмарки.

2) ТЦ на ул. Кечкеметской и ТЦ на пересечении ул. Тренева и бульвара Франко

В апреле 2017 года администрация Симферополя сообщила о планах строительства двух торговых центров в центральной части города. Один из них, общей площадью 2 000 кв.м, может расположиться на перекрестке ул. Тренева и бульвара Франко, на месте автостоянки. Второй – на ул. Кечкеметской, д. 1А. Голосования по этим стройкам были вынесены на портал «Активный Симферополь».

3) III очередь ТРЦ «Meganom»

В 2017 году на территории ТРЦ «Meganom» велось строительство нового двухэтажного корпуса (3-я очередь), площадь застройки – 3 850 кв.м.

4) «Крымская роза» и «#КрымНаш»

В Симферополе запланировано строительство ряда крупных жилых микрорайонов с развитой инфраструктурой, где помимо всего прочего запланировано размещение и торговых объектов, таких как «Крымская роза».

Комплекс «Крымская роза» включает в себя строительство 498 000 кв.м жилья и социальной инфраструктуры, в том числе большого числа спортивных объектов.

В составе проекта «Крымская роза» ГК «С.Э.Р.», отвечающая в проекте за строительство коммерческой недвижимости, планирует построить в Симферополе многофункциональный комплекс «#КрымНаш», который будет включать два 165-ти метровых небоскреба, где разместятся офисы, банковский кластер, пространство для выставок и зрелищно-массовых мероприятий, а также конференц-залы, рестораны, фитнес-центр, торговые зоны и многоуровневый подземный паркинг на 720 машиномест. Возведение комплекса общей площадью более 120 000 кв.м планируется начать в 2018 году.

Выводы и прогноз развития рынка торговой недвижимости Крыма

Рынок качественной торговой недвижимости Крыма находится на этапе становления. Консультанты компании «IDEM» отмечают высокий потенциал региона для девелопмента современных качественных ТЦ. На сегодняшний день рынок качественной торговой недвижимости таких городов как Севастополь и Симферополь еще не достиг порога насыщенности в 450 кв.м на 1000 жителей.

Имеет место неравномерность развития торговой недвижимости в Крыму относительно географического распределения в масштабах полуострова. Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в двух крупнейших городах – Симферополе и Севастополе. Конкуренция на рынке идет в основном на уровне региональных и окружных ТЦ.

Два самых крупных торговых центра Симферополя ТРЦ «Meganom» и ТЦ «Южная Галерея» формируют культуру шопинга и покупательские предпочтения жителей полуострова.

На сегодняшний день рынок сетевого ритейла на полуострове развит слабо. В результате образовавшейся ниши, возникшей после присоединения Крыма к России и ухода украинских сетей с полуострова, активно развиваются местные и региональные сетевые операторы. Многие международные и федеральные операторы, работающие в России, вошли на рынок Республики. Однако действие антироссийских санкций ограничивает развитие на полуострове ряда федеральных и международных операторов. Снятие санкций приведет к увеличению интереса со стороны сетевого ритейла и росту девелоперской активности, дальнейшему росту инвестиционной привлекательности региона.

В целом эксперты рынка отмечают высокую заинтересованность представителей федерального ритейла к развитию в Крыму. Инфраструктурное развитие региона, в том числе открытие в 2018 году Керченского моста, выступит катализатором развития торговой недвижимости и ритейла региона. В среднесрочной перспективе прогнозируется становление в Крыму новых форматов торговых центров. С появлением новых проектов многие действующие ТЦ могут потерять свою популярность и будут нуждаться в реконцепции.

Обзор подготовлен специалистами компании IDEM (International Development & Marketing):
Екатерина Гресс,
Денис Зыков,
Ольга Ефимова

Материалы по теме

Дочерняя структура банка «Россия» выкупила завод «Новый свет» в Крыму

Дочерняя структура банка «Россия» выкупила завод «Новый свет» в Крыму
21.12.2017 Регионы РФ Старейший крымский завод шампанских вин продан на торгах за 1,5 млрд рублей петербургской компании «Южный проект» Подробнее

В Крыму построят крупный гостиничный комплекс

В Крыму построят крупный гостиничный комплекс
24.04.2017 Регионы РФ Катарская компания «Premium Construction» намерена вложить средства в строительство гостиничного комплекса в Ялтинском регионе Подробнее

Перспективы рынка гостиничных услуг на полуострове Крым

Перспективы рынка гостиничных услуг на полуострове Крым
10.04.2017 Статьи Значительная доля номерного фонда сконцентрировалась на Южном берегу Крыма (ЮБК): в Ялте, Алупке, Алуште, Судаке и различных примыкающих к ним поселках Подробнее

На рынке торговой недвижимости Крыма ожидаются перемены

Резиденция «Дипломат» в Крыму
08.11.2016 Девелоперы, строители Строительство моста через Керченский пролив обеспечит стабильный товарооборот, в разы сократит стоимость и скорость перевозок, что поспособствует приходу на рынок региона больших частных инвестиций Подробнее

Сеть «Ассорти» из Ростова-на-Дону хочет открыть в Крыму логистический центр

Сеть «Ассорти» из Ростова-на-Дону хочет открыть в Крыму логистический центр
27.07.2016 Регионы РФ Распределительный центр в Крыму понадобился компании в связи с развитием бизнеса Подробнее

Ростовская сеть «Ассорти» открывает свой магазин в симферопольском ЦУМе

Ростовская сеть «Ассорти» открывает магазин в симферопольском ЦУМе
12.05.2016 Регионы РФ Популярная в ростовском регионе сеть заняла в торговом центре площадь, освободившуюся после ухода украинской торговой сети «Сiльпо» Подробнее

В Крыму построят три индустриальных парка

В Крыму построят три индустриальных парка
04.02.2016 Регионы РФ Проектно-изыскательские работы в Феодосии, Евпатории и Бахчисарае начнутся в середине года. Сумма инвестиций в создание инфраструктуры объектов составит почти 3,9 млрд рублей Подробнее

Земля в Севастополе подорожала за год на 77%

Земля в Севастополе подорожала за год на 77%
19.03.2015 Консультанты, управляющие Стоимость земли сильно различается в зависимости от района города и составляет от $600 до $40000 за сотку Подробнее

Популярное

«YE’S Технопарк» - новый объект делового притяжения
«YE’S Технопарк»: новый объект на территории «Полуострова ЗИЛ»
Под брендом «YE’S» развиваются пять проектов в Москве и Санкт-Петербурге с общим номерным фондом около 4500 апартаментов
подождите ...
HotLog