УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ

Обзор торгово-розничных помещений в Москве – итоги I полугодия 2017 года

22.09.2017

Столичный рынок street-retail – это сегмент, который существовал еще до появления первых качественных торговых центров. Объекты на торговых улицах функционировали вопреки погодным условиям, недостатку современных площадей на первых этажах, меняющемуся законодательству и в посткризисные периоды начинали восстанавливаться одними из первых.

«В текущий период мы наблюдаем в этом сегменте значительные изменения, вызванные программой масштабного благоустройства городского пространства – скачки вакансии, смену географических предпочтений операторов, децентрализацию потребительского спроса. Однако практика показывает, что благоустройство московских улиц – это не приговор, а временные трудности», – рассказывает Виктория Камлюк, Руководитель отдела торговых помещений, Knight Frank.

В I полугодии 2017 года состоялся еще один, четвертый по счету, снос объектов, признанных «самовольными постройками». Очередной этап ликвидации «самостроя» прошел относительно спокойно: большинство построек владельцы демонтировали в добровольном порядке.

Уже третий летний сезон сильнейшее влияние на рынок street-retail Москвы оказывает городская программа «Моя улица». В апреле 2017 года стартовали работы по благоустройству более чем 80 улиц и территорий, организации 200 новых пешеходных переходов, созданию двух музейных кварталов и других элементов качественной городской среды.

Одним из наиболее ожидаемых событий, которое способно изменить торговые и пешеходные маршруты центральной части столицы, станет открытие парка «Зарядье». Сегмент street-retail ближайших к парку улиц уже начинает меняться: с большой долей вероятности в среднесрочной перспективе здесь будут сформированы новые торговые коридоры, появятся привлекательные торговые точки и предприятия общественного питания, а уровень ставок аренды существенно повысится.

Специалисты компании Knight Frank выделяют четыре категории возможного расположения помещений формата street-retail:

  • в составе пешеходных зон и улиц с интенсивным пешеходным движением;
  • в центральных торговых коридорах с транспортно-пешеходным движением;
  • на магистральных улицах;
  • на улицах спальных районов города.

Далее в обзоре подробно рассмотрена ситуация на каждом субрынке.

Пешеходные торговые улицы Москвы

По итогам I полугодия 2017 года суммарный объем торговых помещений пешеходных зон практически не изменился.

Основные показатели пешеходных торговых улиц Москвы

  Показатели I полугодие 2017 года* 2016 год* 2015 год**
  Объем торговых помещений (тыс. кв.м) 108,9 108,7 105,5
  Количество торговых помещений (ед.) 480 475 450
  Средний размер помещения (кв.м) 226,9 228,6 234
  Доля вакантных площадей по площади
  помещений (%)
5,9 6,2 7,3


* По 14 пешеходным улицам (или участкам улиц), пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов.
** По 12 пешеходным улицам (или участкам улиц), пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов.

Однако в будущем, после создания пешеходной зоны в районе парка «Зарядье» (маршрут будет проходить по Рыбному переулку, Биржевой площади и Богоявленскому переулку), возможен ощутимый рост показателя: здания, находящиеся в непосредственной близости от формирующейся пешеходной зоны и зачастую требующие масштабной реконструкции, обладают потенциалом для создания полноценной торговой инфраструктуры анализируемой локации.

По итогам двухлетних наблюдений за развитием сегмента street-retail на пешеходных улицах можно отметить две явные тенденции – сокращение доли вакантных площадей (за 2 года показатель снизился на 2,6 п. п.) и появление все большего количества операторов профиля «общественное питание».

Структура помещений на пешеходных торговых улицах Москвы по профилю арендаторов (площадь объектов)

Центральные торговые коридоры столицы

За двухлетний период наблюдений на центральных торговых улицах с автомобильным движением показатель доли вакантных площадей существенно сократился: в I полугодии 2015 года в центре столицы пустовало около 12% площадей формата, по итогам I полугодия 2017 – 7,5% (-4,4 п. п.).

Следует отметить, что не все торговые коридоры центральной части Москвы были в фокусе внимания арендаторов. Так, например, показатель доли вакантных торговых площадей на Садовом кольце за последние два года вырос почти в два раза: по итогам I полугодия 2015 года он составлял 12,6%, а в I полугодии 2017 достиг рекордного значения – 20,3%.

Основные показатели центральных торговых коридоров Москвы

  Показатели I полугодие 2017 года* I полугодие 2015 года**
  Объем торговых помещений (тыс. кв.м) 471,4 410
  Количество торговых помещений (тыс. ед.) 2,74 2,3
  Средний размер помещения (кв.м) 171,8 178
  Доля вакантных площадей по площади помещений (%) 7,5 11,9
в том числе улицы Бульварного кольца:
  Объем торговых помещений (тыс. кв.м) 64,1 61,4
  Доля вакантных площадей по площади помещений (%) 7 10,8
в том числе улицы Садового кольца:
  Объем торговых помещений (тыс. кв.м) 128,5 107,5
  Доля вакантных площадей по площади помещений (%) 20,3 12,6


* По 47 центральным торговым коридорам, пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов.
** По 42 центральным торговым коридорам, пользующимся наибольшим спросом со стороны торговых операторов.

Специалисты компании Knight Frank отмечают две причины, способствовавшие высвобождению помещений на кольцевой магистрали, – реорганизацию парковочного пространства и реконструкцию Садового в рамках программы «Моя улица». В перспективе, по мере реализации программы «Моя улица» (до конца 2017 года запланировано благоустройство около 13 км Садового кольца), процесс ротации арендаторов замедлится, а количество вакантных помещений значительно сократится.

САДОВОЕ КОЛЬЦО

По итогам I полугодия 2017 года  объем вакантных площадей в помещениях street-retail, расположенных на Садовом кольце, составил 26 000 кв.м, или 20,3% от общего объема всех площадей торгового коридора.

За последний год на Садовом кольце закрывались объекты различных профилей – банки, продуктовые супермаркеты, медицинские клиники, бары, рестораны, книжные и мебельные магазины. В частности, сеть магазинов «Бахетле» закрыла супермаркет на Большой Сухаревской улице, кофейня Good Enough ушла с Садовой-Триумфальной улицы, магазин «Московский ювелирный завод» – с улицы Садовая-Каретная, клиника «ЛинЛайн» – с Валовой, «Дом Книги» – c Садовой-Черногрязской. Причины закрытия точек разные: Good Enough заявила о снижении клиентского трафика в период реконструкции улицы, банки, как правило, покидали Садовое кольцо из-за отзыва лицензии, например банк «Стройкредит». Однако большинство операторов в качестве основной причины указывают падение трафика покупателей в связи с отсутствием парковки.

Следует отметить, что с началом сезона реконструкции коммерческие условия для помещений на Садовом кольце практически не изменились: если по итогам 2016 года ставки аренды варьировались в диапазоне от 30 000 до 90 000 рублей за кв.м в год, то по итогам I полугодия 2017 незначительно снизилась верхняя граница диапазона, и ставки аренды сейчас находятся в пределах от 30 000 до 85 000 рублей за кв.м в год.

В текущий период помещения формата street-retail на центральных торговых улицах в первую очередь пользуются спросом у операторов профилей «продукты» и «общественное питание». Также можно указать, что в структуре центральных улиц доля операторов по профилю «товары для дома» увеличилась на 0,7 п. п., что объясняется активной экспансией хозяйственных магазинов («МосХозТорг») и открытием нескольких интерьерных салонов.

Поскольку в последние годы арендаторы помещений на центральных улицах Москвы в большей степени ориентируются на потребности «дневного» населения центральной части столицы, то устойчивой тенденцией анализируемого субрынка стало развитие фитнес-концепций и пунктов различных бытовых услуг.

Структура помещений на центральных торговых коридорах Москвы по профилю арендаторов (площадь объектов)

Торговые коридоры крупных магистралей Москвы

Показатель доли вакантных площадей на проспектах Москвы за последние 6 месяцев вырос на 5,2 п. п.: в конце 2016 года он составлял 11,1%, а по итогам I полугодия 2017 доля вакантных площадей на пяти крупнейших столичных проспектах (Ленинский, Мира, Кутузовский, Комсомольский и Ленинградский) достигла значения 16,3% от общего объема представленного здесь предложения. На московских торговых проспектах пустует более 41 300 кв.м, что фактически соответствует размерам крупного торгового центра.

Основные показатели торговых коридоров крупных магистралей Москвы

  Показатели I полугодие 2017 года* 2016 год* 2015 год**
  Объем торговых помещений (тыс. кв.м) 252,7 241,5 235
  Количество торговых помещений (тыс. ед.) 1,63 1,14 1,1
  Доля вакантных площадей по площади
  помещений (%)
16,3 11,1 10,5


* Помещения, технические параметры которых соответствуют ключевым требованиям торговых операторов. В выборку включены 5 крупных магистралей (не приводятся данные по кольцевой магистрали ТТК).

Поскольку сегмент street-retail является одним из самых «чувствительных» к внешним воздействиям, столичные проспекты также оказались под влиянием различных реформ – реконструкции пешеходных переходов, внедрения новых правил организации уличных кафе, – а также развития метрополитена и других факторов. Однако основной причиной, способствовавшей снижению спроса арендаторов на столичные магистрали, является отсутствие комфортных условий для парковки посетителей. В настоящее время заведения и магазины, расположенные на проспектах, могут рассчитывать в основном на покупателей, живущих поблизости.

Торговая инфраструктура проспектов столицы в настоящее время находится в процессе формирования. Проспекты постепенно утрачивают функции и структуру, характерные для прежних торговых магистралей: некогда популярные торговые улицы с протяженными витринамичение автомобилистов, превращаются в коридоры, схожие по профилю арендаторов с обычными улицами спальных районов Москвы. Как и в периферийных районах столицы, на проспектах города самыми популярными профилями становятся «продукты», «товары для дома» и «услуги», а также растет доля различных операторов, которых в целом можно отнести к профилю «хобби».

Наиболее популярные профили арендаторов на торговых проспектах
и в спальных районах Москвы

* Не учитывались помещения автосалонов, АЗС, технических центров, автомобильных моечных комплексов

Кутузовский проспект остается лидером по объему свободных помещений среди анализируемых магистралей: более четверти его площадей (27%) предлагается в аренду или находится в состоянии отделки из-за смены арендатора. В последние годы здесь существенно изменились правила парковки и обеспеченные покупатели Кутузовского стали постепенно покидать проспект, предпочитая находить более комфортные места для шопинга.

Следствием данного процесса стали уход с Кутузовского премиальных брендов и появление новых профилей и операторов (как правило, демократичного ценового сегмента). Можно отметить ослабевающий интерес к проспекту даже у операторов общественного питания, которые в текущий период развития рынка являются основными драйверами спроса: так, в последнее время на Кутузовском закрылись рестораны Kutuzovskiy 5 (ранее «Zолотой»), легендарный рыбный ресторан Peshi (заведение переехало в центр города), демократичное заведение «Город. Social cafe» и другие.

Структура помещений на Кутузовском проспекте по профилю арендаторов (площадь объектов)

По итогам I полугодия 2017 года наименьшая доля вакантных площадей зафиксирована на Комсомольском и Ленинском проспектах (10% и 12% соответственно). Примечательно, что на указанных проспектах в большом количестве присутствуют операторы мебели, магазины текстиля и интерьеров, а также продуктовые магазины, что в совокупности поддерживает определенный баланс спроса и предложения.

Структура помещений на Комсомольском и Ленинском проспектах по профилю арендаторов (площадь объектов)

Остальные магистрали в силу различных причин – прерывистой жилой застройки (Ленинградский и Мира), наличия крупных торговых центров (Ленинградский), несоответствия ставки аренды и характеристик помещения (Кутузовский), отсутствия дублеров или возможности парковаться и так далее – в текущий период оказались менее привлекательными для арендаторов.

Структура помещений на Ленинградском проспекте и проспекте Мира по профилю арендаторов (площадь объектов)

Торговые кластеры спальных районов столицы

Структура рынка street-retail периферийных районов Москвы практически не изменилась: лидирующим по занимаемому объему площадей по-прежнему остается профиль «продукты» (14%). Помещения, расположенные в спальных районах мегаполиса, в первую очередь пользуются спросом у операторов, работающих в ценовых сегментах «средний» и «ниже среднего», поэтому здесь в основном открываются сетевые операторы с монопродуктовыми концепциями (специализация на мясной, рыбной, молочной продукции) или дискаунтеры.

Среди торговых профилей, занимающих значительную долю площадей на улицах периферийных районов Москвы, можно указать «товары для дома», «общественное питание» и «развлечения/ спорт/хобби».

Структура помещений в торговых кластерах спальных районов Москвы по профилю арендаторов (площадь объектов)

Коммерческие условия аренды торговых помещений в Москве

Коммерческие условия в сегменте street-retail в I полугодии 2017 года существенно не изменились: торговыми объектами с наиболее высокими запрашиваемыми ставками аренды остаются фасадные помещения, расположенные в Столешниковом переулке, а также на улицах Кузнецкий мост, Петровка, Никольская.

Ставки аренды по основным торговым улицам Москвы

  Название улицы Ставка аренды (руб./кв.м/год)
  Тверская ул. (на участке от ст.м. Охотный Ряд
  до ст.м. Пушкинская)
60 000 – 200 000
  Пятницкая ул. 30 000 – 120 000
  Арбат ул. 50 000 – 150 000
  Мясницкая ул. 55 000 – 100 000
  Столешников пер. 85 000 – 280 000
  Новый Арбат ул. 60 000 – 120 000
  Кузнецкий Мост ул. 70 000 – 200 000
  Петровка ул. 50 000 – 120 000
  Никольская ул. 70 000 – 160 000
  Камергерский пер. 60 000 – 120 000
  Патриаршие Пруды 70 000 – 130 000
  Садовое кольцо 30 000 ‒ 85 000
  Кутузовский пр-т 40 000 ‒ 85 000
  Мира пр-т 30 000 ‒ 120 000
  Спальные районы 20 000 ‒ 80 000


Необходимо отметить, что собственники пустующих помещений на реконструируемых улицах часто занимают выжидательную позицию, предпочитая не создавать прецедента занижения ставки и не искать нового арендатора в период проведения работ по благоустройству.

Обзор подготовлен экспертами Knight Frank

Материалы по теме

Рынок складской недвижимости Москвы – обзор, I полугодие 2017 года

Рынок складской недвижимости Москвы – обзор, I полугодие 2017 года
15.09.2017 Склады Объем введенных в эксплуатацию складских площадей в I полугодии сократился почти в 2 раза по сравнению аналогичным показателем прошлого года и составил 135 500 кв.м Подробнее

Обзор офисной недвижимости Москвы за I полугодие 2017 года

Обзор офисной недвижимости Москвы за I полугодие 2017 года
08.09.2017 Офисы Объем сделок аренды и покупки офисов за I полугодие 2017 года достиг 402 000 кв.м, что сопоставимо с результатом I полугодия 2016 года Подробнее

В помещениях street-retail на крупнейших магистралях Москвы вырос объем вакансии

В помещениях street-retail на крупнейших магистралях Москвы вырос объем вакансии
09.08.2017 Консультанты, управляющие Кутузовский проспект остается лидером по объему вакантных площадей среди торговых магистралей Москвы Подробнее

Программа «Моя улица» повлияет на состав арендаторов на Садовом кольце

Программа «Моя улица» повлияет на состав арендаторов на Садовом кольце
21.07.2017 Москва На сегодняшний день крупнейшими категориями арендаторов на Садовом кольце являются предприятия общепита, банки и компании, работающие в сфере красоты и здоровья Подробнее

Садовое кольцо Москвы: три грани реконструкции

Садовое кольцо Москвы: три грани реконструкции
20.07.2017 Консультанты, управляющие Эксперты компании JLL провели исследование влияния программы реконструкции улиц Садового кольца на цены и вакантность торговых помещений Подробнее

Обзор street-retail помещений Москвы за III квартал 2016 г.

Обзор street-retail помещений Москвы за III квартал 2016 г.
05.11.2016 Торговые По итогам III квартала 2016 года суммарный объем торговых помещений пешеходных зон составляет 108 600 кв.м Подробнее

Популярное

«YE’S Технопарк» - новый объект делового притяжения
«YE’S Технопарк»: новый объект на территории «Полуострова ЗИЛ»
Под брендом «YE’S» развиваются пять проектов в Москве и Санкт-Петербурге с общим номерным фондом около 4500 апартаментов
подождите ...
HotLog