УЧАСТВУЙТЕ В ОПРОСАХ


Результаты опроса

Рынок street-retail Петербурга – обзор по итогам I полугодия 2017 года

04.08.2017

Аналитики компании Knight Frank St Petersburg подготовили обзор состояния рынка street-retail помещений в Санкт-Петербурге по итогам первого полугодия 2017 года.

В течение I полугодия 2017 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 68 000 кв.м встроенных коммерческих помещений. Доля свободных торговых помещений на основных улицах Петербурга снизилась, составив в среднем 5,7%. Ротация арендаторов по итогам I полугодия 2017 года составила 7,2%. Максимальные арендные ставки на помещения street-retail в Петербурге с начала 2017 года увеличились в среднем на 10%.

Самым значимым событием в жизни Санкт-Петербурга в I полугодии 2017 года был проходивший в июне-июле «Кубок конфедераций», который ознаменовался большим наплывом туристов и болельщиков. Помимо благоустройства города, было реализовано несколько крупных инфраструктурных и транспортных проектов.

В преддверии этого масштабного мероприятия было завершено многолетнее строительство стадиона «Санкт-Петербург Арена» на Крестовском острове. В дальнейшем, в 2018 году, здесь планируется открытие новой станции метро «Новокрестовская».

Кроме того, в мае состоялось открытие пешеходного Яхтенного моста, соединяющего Приморский район с Крестовским островом. Основной целью строительства моста было обеспечение высокой проходимости и при необходимости проезда спецтранспорта при проведении массовых спортивных и культурных мероприятий на стадионе «Санкт-Петербург Арена».

Все эти события способствуют развитию прилегающих к стадиону локаций и привлечению новых инвесторов и арендаторов.

Еще одним транспортным событием было открытие развязки на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Развязка позволила улучшить транспортную доступность южных районов города и привлекательность новых жилых проектов. Это будет способствовать развитию торговой инфраструктуры во вновь создаваемых жилых кварталах Московского и Пушкинского районов СПб, например, таких как бывшая территория завода «Самсон».

В Петербурге, с его огромным туристическим потоком и меняющейся транспортной схемой, street-retail бьет рекорды и по ротации арендаторов, и по скорости закрытия сделок. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости показывает высокие результаты по доходности, и поэтому привлекателен для инвесторов.

Среди перспективных для развития сегмента street-retail локаций стоит отметить территорию Петровского острова, где на сегодняшний день идёт активная застройка новым высококлассным жильём. Близость к центру и живописные видовые характеристики делают локацию привлекательной для инвесторов и застройщиков. По плану развития Петровского острова, представленному Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, в ближайшей перспективе 29% острова будут занимать жилые объекты, 14% – общественно-деловые, 20% – рекреационные.

Также высоким потенциалом для развития сегмента встроенных помещений обладают намывные территории Васильевского острова, на которых уже введён в эксплуатацию первый жилой квартал от Seven Suns Development и реализуются еще несколько крупных проектов. В результате количество жителей Васильевского острова увеличится на 57 000 человек.

На рынке street-retail помещений в Санкт-Петербурге отмечается появление частных инвесторов с бюджетом покупки до 50 млн рублей, которые раньше вкладывали денежные средства в квартиры. Основной спрос этой группы покупателей приходится на встроенные коммерческие помещения в новых жилых комплексах.   

Первое полугодие 2017 года характеризовалось оживленным спросом со стороны арендаторов торговых площадей и инвесторов. На рынок вернулись понятия «лист ожидания» и «задаток». Причем на ликвидные помещения лист ожидания составляет минимум 3-4 арендатора.

Также на рынке street-retail отмечается появление частных инвесторов с бюджетом покупки до 50 млн рублей, которые раньше вкладывали денежные средства в квартиры. Основной спрос этой группы покупателей приходится на встроенные коммерческие помещения в новых жилых комплексах.   

Растущая популярность инвестирования частных лиц в сегмент street-retail в новостройках определяется доходностью сегмента street-retail помещений, которая обусловлена высоким спросом ввиду отсутствия развитой торговой инфраструктуры в ближайшей доступности. Помимо этого, сегмент street-retail преобладает по уровню доходности над инвестициями в квартиры.

Основные показатели доходности помещений в Петербурге по сегментам

Street-retail помещения Апартаменты Жилье Офисы
 Доходность Более 9% Более 8% Менее 5% Менее 5%
 Окупаемость Около 9 лет Около 10 лет Около 14 лет Около 16 лет

«По итогам I полугодия 2017 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 68 000 кв.м встроенных коммерческих помещений. Основная доля в размере 47% пришлась на Петроградский район за счёт ввода в эксплуатацию крупных жилых комплексов «Леонтьевский мыс», «Привилегия», четвертой очереди «Европа Сити»», – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. 

В текущем квартале рынок street-retail Петербурга показывает положительную динамику: новых торговых точек (включая помещения, которые были заполнены впервые) открылось на 24% больше чем закрылось.

По итогам I полугодия 2017 года снижение вакантных площадей соответственно на 1,3 и 0,7 процентных пунктов наблюдается на пешеходных улицах и крупных периферийных магистралях города. По остальным коридорам отмечен рост свободных площадей. На главных и значимых магистралях города рост связан с освобождением больших торговых помещений. На локальных торговых улицах спальных районов причиной увеличения доли свободных площадей является вывод новых помещений в составе недавно введённых в эксплуатацию жилых комплексов.

В текущем квартале рынок street-retail показывает положительную динамику: открылось на 24% больше новых торговых точек (включая помещения, которые были заполнены впервые), чем закрылось.

Основные показатели рынка street-retail помещений в СПб

Средний размер помещения (кв.м) Доля вакантных площадей
по площади помещения (%)
Лидирующий профиль
арендаторов
  Пешеходные улицы 93,9 3,4 Общественное питание
  Главные торговые магистрали города 135,5 9 Общественное питание
  Значимые торговые магистрали
  центральных районов
112,6 6,1 Общественное питание
  Крупные периферийные магистрали
  города
88,4 8,9 Продукты

  Локальные торговые улицы спальных
  районов

117,6 11,6 Продукты

Максимальное количество новых объектов расположено на значимых торговых магистралях центральных районов СПб. Их доля составляет 29% в общей структуре открытых за полугодие заведений. Основную долю нового предложения составляют объекты общественного питания – 29%, продуктов – 12%, товаров для дома и магазинов одежды – по 8%. Среди закрывшихся точек преобладают те же категории: общественное питание – 27%, продукты – 14%, одежда – 12%, товары для дома – 6%. В целом по рынку street-retail заведения общественного питания по-прежнему занимают основную долю – около 24%.

Распределение закрытых и открытых за I полугодие 2017 года торговых точек по основным категориям улиц (шт.)

В связи с ростом активности арендаторов увеличился спрос на качественные street-retail помещения. В результате в ряде локаций максимальные арендные ставки увеличились в среднем на 10%. «Наибольший рост зафиксирован на Невском проспекте на отрезке от площади Восстания до площади Александра Невского», – отмечает Светлана Московченко.

В I полугодии 2017 года открылись несколько крупных ресторанов китайской кухни, таких как «Москва-Пекин» на Аптекарской набережной, «Китайская грамота» на месте закрывшегося PMI Bar на набережной реки Мойки. По соседству с БДТ открылся китайский ресторан «Нихао». Данная тенденция связана с увеличением потока туристов из Китая.

Также среди ближайших ресторанных открытий можно отметить анонсированный холдингом Ginza Project ресторан «Мари Vаnnа» на Мытнинской набрежной. Ранее на этом месте располагался ресторан Chin Chin Cafe холдинга «Адамант». Помимо этого, Ginza Project открыл новый ресторан восточной кухни «Сули-Гули» в ТРК «Порт Находка» в Рыбацком.

Другой крупный холдинг, Italy Group, открыл новый бельгийский гастрономический паб «Гент» в бизнес-центре Fort Tower на Московском проспекте. В планах компании открытие еще одного ресторана и бельгийского паба.

Стоит отметить, что в Петроградском районе Петербурга в текущем квартале открылись несколько заметных объектов, таких как интерьерный салон голландской марки Eichholtz, цветочный салон «Атмосфера» и ресторан BEAUTY bar&kitchen. В то же время на Большом проспекте Петроградской стороны освободились помещения бутика Paul Smith и бутика детской одежды Kid Space.

Наиболее значимым событием на рынке street-retail стало открытие бутиков Escada и Dior на Невском проспекте (часть – Старо-Невский), помимо этого здесь открылся мультибрендовый ювелирный бутик Gold Union jewelry house. Это еще раз свидетельствует об укреплении позиции Старо-Невского проспекта в сегменте luxury.

Отмечается тенденция расширения присутствия компаний на рынке Санкт-Петербурга посредством открытия новых проектов формата «у дома» в новых крупных жилых кварталах. Так, кондитерская сеть «Буше» открыла первую пекарню «Теплого хлеба и под одеяло» в Девяткино. Еще одним примером может служить планируемый запуск розничной сетью «Азбука вкуса» мини-маркетов АВ Daily на Загородном проспекте и на 7-й линии В.О.
ГК «Грузовичкоф. Таксовичкоф» заявила о своих планах по выходу на продуктовый рынок. Компания планирует запуск более 100 магазинов экопродуктов, причем половина из них формата «у дома», а вторая часть – сеть фирменных мясных магазинов «Алешкины зори».

Структура арендаторов по профилю

Главные торговые магистрали города
Локальные торговые улицы спальных районов

Ротация арендаторов на основных торговых коридорах Петербурга в I полугодии составила 7,2%. Наибольшей ротацией характеризовались Большой проспект П.С., Владимирский проспект, Лиговский проспект, улица Рубинштейна. 

Традиционно высоким оставался спрос на торговые помещения в центре Петербурга. Так, согласно запросам клиентов компании Knight Frank, основной интерес вызвали помещения в зонах влияния станций метро в центральных районах города. Самым высоким спросом пользовались помещения в локации Сенной площади и Садовой улицы, Большой Конюшенной улицы и улицы Рубинштейна.

Самыми востребованными являются помещения под магазины или небольшие кафе площадью от 100 до 200 кв.м. Под рестораны выбирают более крупные помещения – площадью более 200 кв.м. Так, в I полугодии 2017 года компания WoowFamily арендовала помещение площадью 200 кв.м на Большом проспекте П.С., д. 86 под магазин одежды Gate 31. А на улице Рубинштейна, д. 20 сдано в аренду помещение под ресторан «Duo. Азия» – новый проект фирмы DUOband, площадь которого около 320 кв.м. Брокером обеих сделок выступила компания Knight Frank St Petersburg.

Распределение по профилю закрывшихся в I полугодии 2017 года торговых точек

Распределение по профилю открывшихся в I полугодии 2017 года торговых точек

До конца 2017 года ожидается старт продаж нового комплекса в активно развивающейся локации Петровского острова, в результате чего предложение может увеличиться примерно на 31 000 кв.м.

Максимальные арендные ставки на помещения street-retail в Петербурге с начала 2017 года увеличились в среднем на 10%.

Уровень и динамика ставок аренды по основным торговым улицам

Категория улиц Название улицы Ставка аренды (руб./кв.м/год)*
 Пешеходные улицы   Малая Садовая ул. 3000 – 5500 
  1-я Советская ул. 1500 – 3000 
  Тележный пер. 2500 – 6000 
  Малая Конюшенная ул. 2000 – 4500 
  6-7-я линии В.О. 2500 – 5000 
 Крупные
 периферийные
 магистрали города
  Ленинский пр-т 1500 – 5500
  Славы пр-т 1200 – 2500 
  Комендантский пр-т 1500 – 4500
  Просвещения пр-т 1800 – 4500
 Локальные
 торговые улицы
 спальных районов
  Энутзиастов пр-т / Индустриальный пр-т 1500 – 3500
  п. Шушары 1200 – 2500 
  квартал «Балтийская жемчужина» 1200 – 2500 
  Оптиков ул. / Туристская ул. 1200 – 2500 
 Главные торговые
 магистрали города
  Невский пр-т 6000 – 15000 
  Большой пр-т П.С. 2500 – 5000 
  Каменноостровский пр-т 1500 – 3500 
  Московский пр-т 2000 – 6500 
 Значимые
 торговые магистрали
 центральных районов 
  Большая Морская ул. 2000 – 5500 
  Большая Конюшенная ул. 3500 – 10000
  Рубинштейна ул. 3000 – 5500
  Владимирский пр-т 2500 – 4000
  Малая Морская ул. 1500 – 3500 
  Маяковская ул. 2000 – 3500 
  Восстания ул. 2500 – 6000
  Кирочная ул. 1800 – 6500
  Загородный пр-т 1500 – 3500 
  Гороховая ул. 1800 – 4000
  Садовая ул. 3500 – 12000
  Средний пр-т В.О. 2500 – 6500
  Лиговский пр-т 2000 – 4500
  Литейный пр-т 1700 – 5000 

* На помещения площадью 100-200 кв.м, расположенные на 1 этаже

Комментарий Марины Пузановой, руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Рынок помещений формата street-retail, пожалуй, самый динамичный. На него оказывают влияние и сезонность с сюрпризами природы, и политико-экономическая ситуация, и изменения общей инфраструктуры города. В Петербурге, с его огромным туристическим потоком и меняющейся транспортной схемой, street-retail бьет рекорды и по ротации арендаторов, и по скорости закрытия сделок. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости показывает высокие результаты по доходности, и поэтому привлекателен для инвесторов. В нашем отчете мы не только подвели итоги полугодия, но и постарались рассказать о наиболее заметных трендах и перспективах развития».

Обзор подготовлен компанией Knight Frank St Petersburg

Материалы по теме

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2017 года

Обзор рынка коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2017 года
02.06.2017 Другие Рынок коммерческой недвижимости стабилизируется, однако между ожиданиями продавцов и покупателей недвижимости по-прежнему сохраняется разрыв Подробнее

Торговая недвижимость Петербурга: обзор за первый квартал 2017 года

Торговая недвижимость Петербурга: обзор за первый квартал 2017 года
27.04.2017 Торговые Уровень вакантных площадей на основных торговых улицах Петербурга составил 4,9%, в ТЦ этот показатель равен 6,5% Подробнее

Обзор офисного рынка Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2017 года

Обзор офисного рынка Санкт-Петербурга по итогам I квартала 2017 года
25.04.2017 Офисы По итогам первых трех месяцев 2017 года крупных сделок площадью более 5 000 кв.м в действующих бизнес-центрах не закрывалось, что отразилось на снижении объема арендованных площадей Подробнее

Обзор JLL: особенности рынка встроенных помещений вблизи станций метро в Санкт-Петербурге

Исследование рынка стрит-ритейл помещений в Санкт-Петербурге
16.11.2016 Торговые «Комендантский проспект» в СПб лидирует по обеспеченности объектами стрит-ритейла, а «Проспект Просвещения» - по их количеству Подробнее

Анализ рынка торговой недвижимости Воронежа – обзор по итогам I полугодия 2017 года

Анализ рынка торговой недвижимости Воронежа – обзор по итогам I полугодия 2017 года
11.07.2017 Торговые В настоящее время в Воронеже функционирует 18 объектов торговой недвижимости общей площадью 955 889 кв.м Подробнее

Обзор торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за I квартал 2017 года

Обзор торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за I квартал 2017 года
26.05.2017 Торговые Наблюдается сокращение доли вакантных площадей, а также рост интереса к столичным проектам со стороны международных операторов Подробнее

Популярное

Исполнительный директор сети «Папа Джонс» в России Михаил Кольцов
Особенности развития франчайзинговых сетей общественного питания
Об укреплении на рынке России сегмента F&B и наиболее перспективных регионах для открытия новых ресторанов интервью с исполнительным директором сети «Папа Джонс» в России Михаилом Кольцовым
подождите ...
HotLog