Современный город Воронеж представляет из себя один из крупнейших экономических центров России. Численность населения города по данным на 17 декабря 2012 года превысила миллионный рубеж.
По подсчетам компании IDEM, в городе функционируют порядка 35 значимых торговых объектов, оказывающих влияние на потребительское поведение жителей Воронежа и формирующие основные покупательские потоки. В их числе – 22 торговых центра, 11 отдельно стоящих гипермаркетов и 2 крытых рынка, расположенных в капитальных зданиях.
В настоящее время в г. Воронеж функционирует 18 объектов качественной торговой недвижимости общей площадью 955 889 кв.м, в том числе арендопригодной – 548 987 кв. м.
Под качественным/профессиональным торговым центром консультантами компании IDEM понимается торговый центр арендопригодной площадью от 5 000 кв.м с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ритейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.
Динамика прироста качественных торговых площадей в Воронеже
Активный период развития торговых центров в городе пришелся на 2007-2010 года. В 2010 был введен в эксплуатацию концептуальный молл суперрегионального значения ТРЦ «Сити Парк Град». В конце 2010 была открыта вторая очередь ТРЦ «Галереи Чижова», доведя его масштаб также до суперрегионального значения. Оба этих торговых центра привлекли на свою площадку большое количество федеральных и иностранных ритейлеров и в значительной степени повлияли на ситуацию на рынке торговой недвижимости в городе.
В целом рынок торговой недвижимости города можно охарактеризовать как развитый и конкурентный. По состоянию на начало 2017 года, обеспеченность торговыми площадями в г. Воронеж оставляет 527 кв.м/1000 человек.
Сравнение обеспеченности качественными торговыми площадями по некоторым городам РФ
по данным на начало 2017 года
Город | Население по данным на 01.01.2016 г. (тыс. чел.) |
Обеспеченность качественными торговыми площадями (кв.м/1000 чел.) |
Средняя номинальная начисленная з/п по области в 2016 г. (тыс. руб.) |
Величина |
Нижний Новгород | 1 266 | 619 | 28254 | 8639 |
Санкт-Петербург | 5 225 | 553 | 48 715* | 10 450* |
Воронеж | 1032 | 527 | 26758 | 8121 |
Москва | 12 330 | 469 | 71 129* | 15 307* |
Брянск | 405 | 401 | 22859 | 8971 |
Владивосток | 606,7 | 326 | 36 115 | 12456 |
Тамбов | 288 | 317 | 22826 | 8268 |
Новосибирск | 1 584 | 304 | 29863 | 10225 |
Севастополь | 416 | 197 | 26 866* | 9 713* |
Киров | 497 | 150 | 23632 | 9 276 |
Владимир | 354,8 | 130 | 25780 | 9092 |
* Данные по городу
Динамика обеспеченности качественными торговыми площадями в г. Воронеж
* Уменьшение обеспеченности качественными торговыми площадями произошло из-за изменения численности населения города в 2010 году за счет присоединения к городу территорий
В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости Воронежа присутствуют объекты следующих типов:
- Суперрегиональный – 2,
- Региональный – 3,
- Окружной – 4,
- Районный – 9.
Структура рынка торговых центров города Воронеж по зоне обслуживания
Река Воронеж делит город на две условные части: правобережную и левобережную. На правом берегу р. Воронеж располагаются Коминтерновский, Советский, Ленинский, Центральный районы. Эта часть является историческим, деловым и культурным центром города. В левобережной части находятся Левобережный и Железнодорожный районы.
Относительно географического распределения наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в правобережной части города Воронеж – 14 торговых центров, в том числе оба суперрегиональных торговых центра («Галереи Чижова», «Сити Парк Град»), два региональных («Московский Проспект», «Арена»). На левом берегу находятся 4 торговых центра, в том числе один региональный («Максимир»).
Географическое распределение ТЦ по берегам реки Воронеж
Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в правобережной части города. Обеспеченность Левобережной части качественными торговыми площадями (305 кв.м/1000 человек) более чем в два раза ниже Правобережной (641 кв.м/1000 человек).
Консультантами IDEM отмечено, что качественными, популярными и посещаемыми торговыми объектами города являются 13 торговых центров: ТРЦ «Сити Парк Град», ТРЦ «Галереи Чижова», ТРЦ «Максимир», ТРЦ «Московский Проспект», ТК «Арена», ТРЦ «Армада», ТЦ «Солнечный Рай», ТЦ «Юго-Запад», ТЦ «Аксиома», ТК «Южный Полюс», ТРЦ «Левый Берег», ТЦ «Центр Домашнего Мира» (ЦДМ), ТК «Твой Дом».
В силу ряда причин, некоторые объекты не могут быть признаны качественными, однако имеют большинство признаков объекта качественной торговой недвижимости. К «условно качественным» относятся 5 объектов: МФК «Атмосфера», ТЦ «Мир», ТЦ «Европа», ТЦ «Лента», ТЦ «Карусель».
Качественные и условно качественные торговые центры г. Воронеж
Название / Тип / Характеристики | Адрес | Площадь общая / торговая (кв.м) |
Дата ввода в эксплуатацию | Основные арендаторы (якоря, мини-якоря) |
ТРЦ «Сити Парк Град» |
Воронежская обл., Рамонский р-н, п. Солнечный, Парковая ул., д. 3 |
209 505 / 141 320 |
август 2010 г. | Продовольственный гипермаркет «АШАН», гипермаркет DIY Leroy Merlin, гипермаркет товаров для дома Hoff, гипермаркет бытовой техники Media Markt, гипермаркет спортивных товаров Decathlon, парк аттракционов Star & Mlad, кинотеатр Star & Mlad, центр боулинга и бильярда Star & Mlad, океанариум, концертно-выставочная площадка Event-Hall, детский город профессий «КидБург», динопарк «Рекс» |
ТРЦ «Галереи Чижова» |
Кольцовская ул., д. 35 |
270 000 / 100 000 | ноябрь 2009 г./ ноябрь 2010 г./ январь 2017 г. | Продуктовый гипермаркет «О’КЕЙ», гипермаркет электроники «М.Видео», товары для спорта и активного отдыха «Спортмастер», гипермаркет детских товаров «Детский мир», мультиплекс «Синема Парк», арт-шоу-ресторан Balagan City |
ТРЦ «Максимир» |
Ленинский пр-т, д. 174П |
118 599 / 62 417 | фев. 2010 г. | Продовольственный гипермаркет «Карусель, гипермаркет товаров для строительства и ремонта «Старт», гипермаркет мебели для дома и офиса «Ярмарка мебели», гипермаркет бытовой техники «Эльдорадо», супермаркет спортивных товаров «Спортмастер», супермаркет доступной мультибрендовой одежды Familia, дисконт-центр спортивных товаров Adidas и Reebok, магазин модной одежды Modis, супермаркет товаров для детей «Дочки и Сыночки», супермаркет детских игрушек Play Smart, мультиплекс «Максимир-кино», боулинг клуб, фитнес-центр Alex Fitness |
ТРЦ «Московский |
Московский пр-т, д. 129/1 |
60 047 / 40 500 | май 2007 г. | Продовольственный гипермаркет «Лента», бытовая техника «Техносила», бытовая техника «М.Видео», товары для детей «Детский мир», фитнесс-клуб Alex Fitness, развлекательная зона «Мадагаскар», кинотеатр Star & Mlad |
ТРК «Арена» |
Победы б-р, д. 23Б |
65 000 / 45 800 | апрель 2010 г. | Продуктовый супермаркет Biop, гипермаркет домашних товаров «Уютерра», супермаркет цифровой и бытовой техники Media Markt, супермаркет детских товаров «Дочки и Сыночки», супермаркет детских товаров «Кораблик», спорттовары «Спортмастер», магазин одежды H&M, магазин одежды New Yorker, магазин одежды O’Stin, супермаркет доступной мультибрендовой одежды Familia, федеральная сеть гипермаркетов мебели «Ярмарка мебели», кинотеатр «Люксор» |
ТК «Твой Дом» |
Монтажный пр-д, д. 2 |
80 000 / 25 000 | май 2009 г. | Гипермаркет продовольственной группы и товаров для дома «Твой Дом», игровой комплекс «Твой Парк», круглогодичный каток |
ТЦ (пассаж) «Солнечный Рай» |
20 лет Октября ул., д. 90 | 18 500 / 11 100 |
дек. 2007 г. | Продуктовый супермаркет «Перекресток», магазин бытовой техники и электроники «Эльдорадо», магазин товаров для дома «Уютерра», магазин модной одежды Modis, супермаркет доступной мультибрендовой одежды Familia |
МФК «Атмосфера» |
Фридриха Энегльса ул., д. 64А | 34 370 / 14 800 | дек. 2012 г. | Продуктовый гипермаркет «Магнит» |
ТЦ «Юго-Запад» |
Патриотов пр-т, д. 3А |
12 000 / 8 000 |
октябрь 2007 г. | Электроника и бытовая техника «Техносила», супермаркет детских товаров «Детский мир», дисконт-центр спортивных товаров Adidas и Reebok, магазин модной одежды Modis, магазин обуви Kari |
ТК «Армада» |
Героев Сибиряков ул., д. 65А | 15 700 / 10 500 |
дек. 2005 г. | Продуктовый супермаркет Billa, супермаркет бытовой техники и электроники «М.Видео», детский развлекательный центр «Шутка» |
ТЦ «Аксиома» |
Генерала Лизюкова ул., д. 60 | 12 000 / 8 500 |
дек. 2005 г. | Продуктовый супермаркет «Мир Вкуса», гипермаркет детских товаров «Бегемот», планетарий |
ТК «Южный Полюс» |
Ростовская ул., д. 58/24 | 11 710 / 8 250 |
март 2015 г. | Гипермаркет продовольственных товаров «Магнит», детский центр «Бармалей» |
ТРЦ «Левый берег» |
Ленинский пр-т, д. 1Д | 10 000 / 6 800 |
ноябрь 2015 г. | Продуктовый магазин «Перекресток», магазин детских товаров «Детский мир», кинотеатр «Левый Берег», детская игровая площадка «Улей», детский развивающий центр «Царство-государство» |
ТЦ «Лента» (бывший |
Домостроителей ул., д. 24 |
21 168 / 12 000 | июль 2008 г. | Продуктовый гипермаркет «Лента» |
ТЦ «Европа» |
20 лет Октября ул., д. 123 | 10 000 / 7 500 |
дек. 2009 г. | Продуктовый магазин «Магнит», магазин бытовой техники и электроники DNS |
ТЦ «МИР» (бывший |
Средне-Московская ул., д. 32Б | 12 500 / 10 000 | 2008 г., в 2016 г. начата реконцепция |
Продуктовый супермаркет «Перекресток», товары для дома и сада «Порядок», техника и бытовая электроника DNS |
ТЦ «Карусель» |
Космонавтов ул., д. 27А |
15 000 / 13 300 | 2008 г. | Продовольственный гипермаркет «Карусель», гипермаркет мебели «Ярмарка Мебели» |
ТЦ «Центр Домашнего |
Урицкого ул., д. 70 |
37 700 / 28 000 после окончания реконстр. |
1995 г., в 2016 г. начата первая очередь реконстр. |
«Мебель Черноземья», «Лазурит», «Шатура», «Ангстрем» После реконструкции планируется открыть: строительные и отделочные материалы, продуктовый супермаркет, гипермаркет товаров для дома и сада, гипермаркет БТиЭ |
С экономико-географической точки зрения, город занимает благоприятное положение для развития торговли. Ввиду близости расположения к Москве и другим значимым областным центрам вход в город федеральных и региональных сетевых операторов торговли не вызывает затруднений.
Консультанты компании IDEM отмечают, что рынок ритейла в Воронеже достаточно развит и представлен большим количеством сетевых торговых операторов, как федеральных и региональных, так и местных.
Известные федеральные и международные операторы, присутствующие в Воронеже*
Товарная группа | Операторы |
Продовольственные товары/ продукты |
«АШАН», «О’КЕЙ», «Лента», Billa, «Карусель», «Перекресток», «Магнит», «Пятерочка», METRO |
DIY | Leroy Merlin, «Старт», «Твой дом» |
Мебель | «Много Мебели», «Шатура», «Ангстрем мебель», «Дятьково», холдинговая компания «Мебель Черноземья», Askona, «Орматек», фабрика мебели Lazurit |
Товары для дома | Hoff, товары для дома «Уютерра», товары для дома и дачи «Порядок», Togas, Gipfel, Tescoma |
Бытовая техника и электроника |
Media Markt, «М.Видео», «Эльдорадо», DNS, «Техносила», «Технопарк», BORK, Redmond |
Детские товары | «Детский мир», гипермаркет игрушек «Бегемот», «Кораблик», супермаркет детских товаров «Дочки и Сыночки» |
* Настоящая таблица демонстрирует представленность сетей, но не несет исчерпывающей информации обо всех сетевых операторах города
Больше всего сетевых операторов представлено в ТРЦ «Сити парк Град» и ТРЦ «Галереи Чижова». Это, в первую очередь, обусловлено их форматами и размерами.
Количество федеральных, региональных и местных сетевых операторов
в качественных торговых центрах Воронежа на март 2017 года
Значительная часть сетевых операторов также представлена в ТРК «Арена», ТРЦ «Максимир», ТРЦ «Московский проспект», ТЦ «Солнечный Рай» и ТРЦ «Армада».
В ТРЦ «Сити Парк Град» представлены операторы в формате гипер. К ним относятся «АШАН», Leroy Merlin, Hoff, Decathlon, Media Markt, H&M, Zara, Lady & Gentleman CITY, Familia, «Детский Мир». «КаРаПуЗик».
В ТРЦ «Максимир» также представлено значительное количество операторов в большом формате: DNS, «Эльдорадо», «Спортмастер», «Кораблик», Familia, Modis, Takko Fashion, Zolla, O’stin, Adidas / Reebok, «Фабрика Обуви».
Особенностью ТРЦ «Галереи Чижова» является то, что здесь наиболее широко представлены операторы в категориях одежда и обувь различных ценовых сегментов. Это в совокупности с расположением объекта в центре города характеризуют его как центр моды (Fashion Center).
В ТРЦ «Сити Парк Град» представлено наибольшее количество уникальных торговых операторов, в их числе такие крупные якорные арендаторы как гипермаркет «АШАН», гипермаркет товаров для дома Hoff, гипермаркет спортивных товаров Decatlon и гипермаркет DIY Leroy Merlin. Однако в настоящее время в городе ведется строительство второго гипермаркета DIY Leroy Merlin.
В ТРЦ «Галереи Чижова» представлено большое количество уникальных фешн-операторов в формате «выше среднего».
В ТРЦ «Армада», ТК «Южный Полюс», ТРЦ «Левый Берег», МФК «Атмосфера», ТЦ «Лента», ТЦ «Европа», ТЦ «Карусель» и ТЦ «ЦДМ» уникальных сетевых операторов не представлено.
Самый высокий процент уникальных торговых операторов находится в «Галереях Чижова» и ТРЦ «Сити Парк Град».
Только 4 объекта имеют в своем составе уникальных якорных арендаторов, что обеспечивает им отстройку от конкурентов:
- «Сити Парк Град» – «АШАН», Leroy Merlin, Hoff, Decathlon,
- «Максимир» – «Старт»,
- «Твой Дом» – «Твой Дом»,
- «Аксиома» – «Бегемот».
Перспективы развития рынка торговых центров
В 2012 году Ассоциация «Галереи Чижова» обнародовала параметры третьей очереди своего многофункционального центра, в рамках которой планировалось строительство третьей очереди торгового центра, а также жилых апартаментов и гостиничного комплекса. После окончания строительства общая площадь МФК составит 270 000 кв.м. Окончание реализации данного проекта неоднократно откладывалось. В январе 2017 года для посетителей были открыты торговые галереи с первого по пятые этажи.
В 2016 была введена первая очередь реконструкции ТЦ «Центр Домашнего Мира». В настоящее время ТЦ находится в стадии реконструкции второй очереди, которую планируется закончить в 2017 году.
Также ранее были анонсированы строительство второй очереди ТЦ «Юго-Запад» и второй очереди ТРЦ «Армада». Реализация этих проектов имеет неясные перспективы.
Крупные объекты торговой недвижимости, запланированные к строительству
и реконструкции в г. Воронеж
Название / Тип / Описание | Адрес | Девелопер | Площадь общая/ торговая (кв.м) | Предполагаемая дата ввода |
ТРЦ «Майский» |
Патриотов пр-т, д. 56 |
ГК «Мегион» | 63 300 / 37 650 |
2018-2019 гг. |
ТЦ «Европа» |
Ленинский пр-т, д. 95Б |
ГК «Промресурс» (ТС «Европа») |
24 900 / 7 000 |
IV квартал 2017 г. |
ТЦ «Молодежный» |
Генерала Лизюкова ул., д. 62 |
ОАО «Центрторг» |
6 000 / 3 700 |
III квартал 2017 г. |
Гипермаркет «Линия-3» |
Брусилова ул., д. 4А |
«Корпорация «ГРИНН» |
18 000 / 12 000 |
2017-2018 гг. |
IKEA |
В районе села Александровка Новоусманского р-на области, вдоль трассы М-4 «Дон» |
«ИКЕА Мос» | 44 000 / 40 000 |
анонс 2018 г. |
«Ритейл-Парк» |
На выезде из Воронежа, на пересечении платного участка дороги М-4 «Дон» и ул. Дмитрова |
н/д | н/д | 2017-2019 гг. |
В 2009 году на выезде из Воронежа в направлении Курска на проспекте Патриотов екатеринбургской компанией «КИТ-Кэпитал» было начато строительство ТЦ «КИТ», но закончено не было из-за банкротства компании. В 2014 стало известно, что девелопером проекта выступит ГК «Мегион». Сдача объекта анонсировалась в четвертом квартале 2016 года. Однако в конце 2014 строительство было вновь заморожено. В настоящее время на сайте компании сроком реализации проекта называется 2018-2019 года.
В январе 2016 курская «Корпорация «ГРИНН» приступила к строительству третьего гипермаркета «Линия» в г. Воронеж, запуск которой планировался в октябре 2016 года. В мае 2016 в отношении ЗАО «Корпорация «ГРИНН» было возбуждено дело об административном правонарушении. Кроме того, земельный участок, на котором велись работы, прилегает к взлетной полосе ПАО «Воронежское акционерное самолетостроительное Общество», с которым застройщик также не согласовал строительство. В результате строительные работы приостановлены до оформления разрешительной документации. В настоящее время строительство объекта не ведется.
Компания IKEA с 2005 года не оставляет попытки выйти на воронежский рынок, однако сложности в процедуре согласования проекта с местными властями, а также внутренние перестановки в руководстве российского подразделения IKEA вынудили компанию передвинуть сроки реализации проекта на неопределенный срок. В 2009 компания IKEA приобрела в Новоусманском районе земельный участок и получила разрешение на строительство, но с открытием магазина решено было повременить. В 2015 году компания вернулась к вопросу строительства торгового центра в г. Воронеж. Анонсировалось открытие гипермаркета IKEA в конце 2017 года, а завершение строительства ТРЦ «МЕГА» в 2023 году. Но по состоянию на июль 2017 строительство так и не было начато. Как сообщает «Интерфакс» со ссылкой на руководителя департамента экономического развития Воронежской области Анатолия Букреева, строительство в г. Воронеж магазина IKEA отложено.
Воронежский девелопер ООО «Ритейл-Парк» ведет активное освоение территории 36 Га в Новоусманском районе реализуя проект в новом для города формате – ритейл-парк, где в первой очереди строительства разместятся гипермаркеты международных ритейлеров: DIY, FMСG, товаров для дома, спортивных товаров, объединенные единой парковкой. Осенью 2017 году будет открыт первый гипермаркет Leroy Merlin.
Консультанты компании IDEM отмечают высокую насыщенность рынка Воронежа качественными торговым площадями, а также развитость различных типов и форматов торговой недвижимости. Конкуренция на рынке идет в основном на уровне суперрегиональных, региональных и окружных ТЦ. Наличие двух масштабных суперегиональных центров задает высокую планку, формирует культуру шопинга и покупательские предпочтения. В конкурентной борьбе выигрывают современные, качественные ТЦ с хорошим местоположением, активной маркетинговой политикой и хорошим tenant-mix магазинов и предприятии услуг. Большое значение также имеет наличие достаточной и комфортной парковки и расширенного сервиса (гардеробы, комнаты матери и ребенка и пр.). Тенденция к развитию крупных форматов торговой недвижимости, имеющих в своем составе предприятия общественного питания и развлекательную составляющую, обусловлена исторически сложившимися в России факторами – посещение торговых центров является неким видом досуга.
Консультанты отмечают неравномерность развития торговой недвижимости города относительно географического распределения. Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в правобережной части города, таким образом левобережная часть имеет значительный потенциал для развития ритейла. В случае реализации всех заявленных проектов ТЦ, прирост к концу 2019 года может составить 27%, а обеспеченность жителей качественными торговыми площадями составит 700 кв. м на 1000 жителей.
Обзор подготовлен экспертами компания «IDEM – Консультанты по торговой недвижимости»