Обзор рынка торговой недвижимости Челябинска за апрель 2011 года

Ключевые события:

• В I квартале 2011г. состоялось открытие торгового комплекса постоянных распродаж «Disco» (GBA=4500 кв.м.). Для Челябинска это первый ТК подобного формата. Якорными арендаторами ТК «Disco» стали «Тренды-Бренды» (дисконт торговых марок Мехх, Tom Tailor, S’Oliver, Extazy и др.), «Монро» (дисконт-отдел сети обувных магазинов) и Дрезден (дисконт торговой марки Quelle). Среди операторов торговой галереи представлены «Пеплос», «Империя сумок», «Самолет», «Модная точка», «Jetell» и другие. Также в ТК было открыто первое в Челябинске кафе «Country Chicken».
• В текущем году ожидается открытие первого в Челябинске суперрегионального ТРК «Родник» (GBA=135 тыс.кв.м.). Якорными арендаторами данного ТРК станут «Ашан» и «Castorama».
• Объявлена официальная дата открытия одного из крупнейших проектов на рынке торговой недвижимости – ТК «Кольцо» (GBA=50,5 тыс.кв.м.). ТК будет открыт 1 ноября текущего года. В качестве якорного арендатора заявлен гипермаркет «Молния».
• В апреле текущего года на 4 этаже крупнейшего ТРК г. Челябинска «Фокус» был открыт мебельмаркет «К&М». Теперь «К&М» входит в число якорных арендаторов ТРК «Фокус».
• В ТРК «Фокус» (на 3 этаже) проходит смена оператора. Ранее арендатором 3 этажа ТРК «Фокус» являлся развлекательный комплекс «Глобус». Руководство ТРК «Фокус» планирует сохранить концепцию третьего этажа, пригласив туда оператора сферы развлечений.
• Активное расширение сети проводит «X5 Retail Group». За последние полгода «Пятерочка» была открыта в нескольких ТК; в составе ТК «Калибр» была открыта «Пятерочка Макси».
• Объявлено об официальном объединении микрорайонных ТК «Фортуна» и «Градский». Напомним, что данные ТК принадлежат одному владельцу и располагаются в непосредственной близости друг от друга. Объединенный ТК будет носить название «Фортуна».

 
Спрос

В 2010г. был отмечен рост среднедушевых денежных доходов населения Челябинска и Челябинской области. Темп прироста данного показателя составил 4,4% (Росстат). Росту доходов населения соответствовал и рост оборота розничной торговли.

Улучшение экономической ситуации положительно сказалось на активности торговых операторов, что в свою очередь обусловило снижение доли вакантных площадей. За последний год данный показатель снизился с 6,6% до 4,4%. Кроме того за последний год объем поглощения торговых площадей превысил ввод на 57%. 

 
Структура сфер деятельности арендаторов ТК за последний год существенно не изменилась. Основную долю арендуемых площадей, по-прежнему, занимают операторы одежды, обуви и аксессуаров. Также значительная доля принадлежит операторам мебели, строительных и отделочных материалов и продуктов питания.

Предложение

В настоящий момент в Челябинске действует 62 ТК, общая площадь которых составляет 620 тыс. кв.м., а арендопригодная – 440 тыс. кв.м. Большинство ТК (42%) относятся к микрорайонному типу (GLA менее 3 тыс. кв.м.), однако по суммарной площади данный тип занимает только 10% рынка. Доля предложения районных ТК - 33% (21 ТК). Суммарная площадь данных ТК составляет 131 тыс. кв.м. (21% рынка). В относительном дефиците находятся окружные ТК (12 ТК), однако по суммарной площади данные ТК занимают максимальную долю рынка (42%).

В данный момент в Челябинске располагается только 3 ТК суперокружного типа: ТРК «Горки», ТРК «Фокус» и ТРК «Куба». По суммарной площади данный тип занимает 27% рынка. Благодаря удачному расположению суперокружные ТК практически делят город между собой. Площадь наложения имеют только торговые зоны ТРК «Куба» и ТРК «Горки».

В I квартале 2011г. в Челябинске был открыт торговый комплекс постоянных распродаж «Disco» (GBA=4500 кв.м.).

Всего с 2009г. в Челябинске было открыто 16 новых ТК. Однако большинство из данных ТК относятся к микрорайонному и районному типу и только 1 ТК – к окружному типу (ТК «Маяк для дома»). Открытие масштабных ТК в 2009-2010гг. откладывалось из-за финансовых проблем инвесторов, нестабильности экономики и низкой активности арендаторов. Улучшение экономической ситуации повлекло за собой возобновление инвестирования в сферу торговли, и в текущем году ожидается настоящий «бум» на рынке торговой недвижимости: открытие 4 масштабных ТК. Самый масштабный проект – первый в Челябинске суперрегиональный ТК «Родник». Также готовятся к открытию суперокружные ТК «Кольцо» и «Фиеста» и окружной ТРК «Урал».

До 2012г. включительно в Челябинске всего планируется открыть 15 ТК (учитывая ТК, строительство которых начато), общая площадь данных объектов составит ок. 390 тыс.кв.м.

Финансовые условия

Средняя арендная ставка в ТК Челябинска составляет 1 156 руб.

Минимальные арендные ставки характерны для микрорайонных ТК (-30% по отношению к среднему показателю), что обусловлено высокой конкуренцией между ними и меньшими показателями проходимости по сравнению с другими типами ТК. Далее по восходящей располагаются арендные ставки в районных ТК. Максимальное значение арендных ставок характерно для окружных ТК.

За последние полгода (окт.2010-апр.2011) средняя арендная ставка без учета структурных изменений несколько возросла (+5,2%). Среднемесячный темп прироста составил 0,8%.

Новые предложения, появившиеся на рынке, несколько увеличили арендную ставку. Соответственно с учетом структурных изменений рассматриваемый показатель за последние полгода возрос более существенно: с 1024 до 1156 руб. Общий темп прироста составил 12,9%, среднемесячный – 2%.

Таким образом, в настоящее время для рынка торговой недвижимости г. Челябинска характерна тенденция роста арендных ставок. По прогнозам специалистов РК «Служба недвижимости» в ближайший год рассматриваемый показатель возрастет до 1270-1330 руб. (без учета изменения структуры), общий темп прироста составит 10-15%. 

Обзор подготовлен компанией РК «Служба недвижимости»