Эксперты компании Colliers International оценили ситуацию во всех сегментах рынка торговой недвижимости Москвы, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на рынке street-retail помещений и торговых центров столицы.
Рынок street-retail помещений Москвы
Наиболее динамично в течение I квартала 2017 года заполнялись street-retail помещения, расположенные на пешеходных улицах Москвы, вследствие чего уровень вакантности упал практически в два раза (с 7% до 4%).
Вакантность на основных торговых коридорах Москвы
Крупные продуктовые ритейлеры по-прежнему развивают новые форматы экспресс-супермаркетов с концепцией «магазин у дома», продолжив тенденцию, начавшуюся в 2016 году.
Банковские структуры продолжают сокращать свои площади из-за перевода услуг в онлайн. К примеру, за последние несколько месяцев «Сбербанк» сократил несколько своих крупных отделений на Садовом кольце.
Стремительный темп жизни в большом городе стимулирует открывать новые форматы магазинов готовой продукции. Например, стоит отметить появление новой сети магазинов-кулинарий «Все готово». В тоже время набирает популярность европейский формат продуктовых магазинов. Так, например, наблюдается экспансия магазинов Allfoods, воплотивших традиционные форматы европейской торговли и витрин.
Международные fashion-ритейлеры продолжают открывать свои флагманские магазины на центральных улицах столицы, обеспечивая тем самым эффективное позиционирование бренда. Вслед за Nike (7149 кв.м) и Massimo Dutti (1000 кв.м) в мае этого года ожидается открытие флагмана H&M площадью 5000 кв.м на Тверской улице.
Ключевые открытия на центральных торговых коридорах Москвы в I квартале 2017 года
Название | Улица | Профиль |
«Бахетле» | Земляной Вал ул. | Продукты |
«Вареничная №1» | Тверская ул. | Кафе и рестораны |
«Жаровня» | Большая Дмитровка ул. | Кафе и рестораны |
«Китайские новости» | Новый Арбат ул. | Кафе и рестораны |
«Московский ювелирный завод» | Кузнецкий Мост ул. | Ювелирные изделия |
Allfoods | Сретенка ул. | Продукты |
Allfoods | Лубянский пр-д | Продукты |
Aquazzura | Петровка ул. | Fashion |
Chop-Сhop | Чистопрудный б-р | Салон красоты |
Burger Heroes | Пушкинская пл. | Кафе и рестораны |
Cofix | Нижний Сусальный пер. | Кафе и рестораны |
Ketch Up | Кузнецкий Мост ул. | Кафе и рестораны |
Kiko Milano | Кузнецкий Мост ул. | Косметика |
Litro | Большая Грузинская ул. | Кафе и рестораны |
Massimo Dutti | Кузнецкий Мост ул. | Fashion |
Nike | Кузнецкий Мост ул. | Fashion |
Spar Express | Кутузовский пр-т | Продукты |
Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в ЦАО на таких улицах как Мясницкая, Тверская, Маросейка.
Больше всего заявок в I квартале 2017 года поступило от операторов общепита (47%), продуктовых магазинов (11%), операторов сферы услуг (11%).
Эксперты Colliers International отмечают интерес со стороны операторов общепита к помещениям площадью до 200 кв.м, расположенным не только на первых линиях, но и в переулках, во дворах, где предлагаются помещения с более низкой арендной стоимостью. Владельцы кафе и ресторанов при выборе помещений для аренды зачастую не привязываются к расположению объекта на первой линии или к локации с высокой проходимостью и привлекают посетителей в свои заведения авторскими и индивидуальными концепциями, а также рекламой на популярных интернет-порталах и в социальных сетях, при этом экономя на арендной плате.
Распределение объема предприятий общепита по типам
Распределение спроса на стрит-ритейл помещения по площади
Арендные ставки на центральных улицах в I квартале 2017 года не изменились в сравнении с IV кварталом 2016 года.
Так, ставки аренды на Старом Арбате колеблются в интервале 66-120 тысяч рублей за кв.м в год, на Новом Арбате – 55-122 тысячи рублей за кв.м в год. Аренда стрит-ритейл помещения на Мясницкой улице обойдется в 51-100 тысяч рублей за кв.м в год, на Пятницкой улице – в 65-176 тысяч рублей за кв.м в год, на Большой Якиманке – 54-120 тысяч рублей за кв.м в год. Стоимость квадратного метра на улице Кузнецкий Мост составляет 65-204 тысяч рублей в год, в Столешниковом переулке – 120-180 тысяч рублей в год, на Тверской улице – 60-130 тысяч рублей в год, на Петровке – 60-154 тысяч рублей за кв.м в год.
В 2017 году ожидается дальнейшее сокращение вакантных площадей и плавное восстановление ставок аренды. Новый спрос продолжат формировать операторы общественного питания, продуктовые сети и магазины товаров для дома. Кроме того, международные бренды продолжат свою экспансию на центральных торговых коридорах. Предстоящая летняя реконструкция улиц Москвы окажет ощутимое влияние на рынок стрит-ритейла: сначала – доставит временные неудобства арендаторам, пешеходам и автомобилистам, а после – приведет к увеличению спроса со стороны арендаторов, ориентирующихся на пешеходные потоки. Так ожидается изменение профилей арендаторов Садового кольца – появление новых сетевых и индивидуальных операторов общепита, магазинов импульсного спроса, ориентированных на пешеходный поток.
Торговые центры Москвы
В I квартале на столичном рынке фактически не было введено ни одного торгового центра. В объеме нового предложения I квартала учитывается ТРЦ «Бутово Молл» (GLA – 57000 кв.м), введенный в эксплуатацию в IV квартале 2016 года, но в котором на момент запуска функционировал только продовольственный гипермаркет.
Также в начале 2017 года свои площади расширил Vnukovo Outlet Village (GLA – 6100 кв.м), что говорит о сохраняющемся интересе и стабильном спросе на формат аутлетов как со стороны покупателей, так и со стороны ритейлеров.
Ежегодное снижение объемов ввода торговых площадей в Московском регионе, наблюдаемое в последние несколько лет, может оказать на рынок недвижимости положительный эффект. Сокращение предложения новых площадей на фоне динамичного заполнения торговых центров, открывшихся в период 2014-2016 годов, а также постепенного восстановления спроса со стороны ритейлеров приведет к ощутимому снижению вакансии в краткосрочной перспективе.
Динамика ввода торговых площадей в Москве
Обеспеченность торговыми площадями по округам Москвы
В I квартале на рынок Москвы вышло 9 новых международных брендов, 8 из которых открыли свои первые магазины в торговых центрах.
Международные бренды, вышедшие на Московский рынок в I квартале 2017 года
Бренд | Страна | Профиль | Локация |
Japonica | Япония | Парфюмерия и косметика | «Мега Белая Дача» |
Peter Kaiser | Германия | Fashion | «Калужский» |
Aquazzura | Италия | Fashion | Стрит-ритейл |
Zanellato | Италия | Fashion | «Крокус Сити Молл» |
EGLO | Австрия | Товары для дома | «Рига Молл» |
L.K. Bennett | Англия | Fashion | «Метрополис» |
Giorgio Armani Beauty | Италия | Парфюмерия и косметика | «Атриум» |
DJI | Китай | Электроника | «Метрополис» |
Caffe Vergnano | Италия | Общественное питание | «Киевский» |
Помимо этого, несколько новых брендов вышли на столичный рынок без открытия полноформатных розничных точек. Так, например, немецкий бренд Earebel пока открыл только представительство и интернет-площадку; немецкая AEG запустила бренд-бутик в магазине «М.Видео» в ТРЦ «Мега Белая Дача», а итальянский бренд шуб Ahimsa теперь продается в ТРЦ «Афимолл Сити» через своего официального представителя в России.
Что касается новых для Москвы российских брендов, то в I квартале в столице открылся магазин уральской сети парфюмерии и косметики «Золотое яблоко» в ТРЦ «Кунцево Плаза», магазин питерского бренда дизайнерской одежды Gate31, первый официальный магазин детской одежды Crockid в ТЦ «Калейдоскоп».
К открытию первых магазинов готовятся французский ювелирный дом Mauboussin, французский бренд парфюмерии Memo, американский бренд спортивной одежды Under Armour. Планы по открытию в 2018 году первого монобрендового бутика в проекте «Остров Мечты» анонсировала сеть Hello Kitty. Кроме этого, в Московском регионе планируется запуск отечественной сети дрогери DM, а Inventive retail Group анонсировала проект собственной сети одежды для спорта Leap.
Крупнейшие из открывшихся в 2016 году ТРЦ к концу I квартала 2017 года продемонстрировали активную заполняемость торговых площадей. Сейчас средняя фактическая вакантность в данных объектах составляет 15%.
При этом на столичном рынке действуют объекты, где уровень вакантных площадей не превышает 1-2%. К таким объектам относятся, в частности, ТРЦ с премиальной локацией, как «Европейский», «Атриум», «Охотный ряд», а также загородные аутлеты.
Процент прироста торговых площадей в работающих ТЦ Москвы
По нашим прогнозам, при сохранении планируемого объема ввода новых торговых площадей и динамики заполняемости действующих объектов в 2017 году, средний уровень вакансии в целом по рынку вернется к показателю конца 2014 года и составит 6%.
Обзор подготовлен экспертами Colliers International