В течение трех кварталов 2016 г. рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга увеличился на 147 000 кв. м. Таким образом, общий объем существующих качественных складов составляет 2,73 млн кв. м. Более половины нового предложения, вышедшего на рынок с начала года, сформировано складскими объектами компании «А Плюс Девелопмент», которые преимущественно реализованы по схеме built-to-suit.
Основные индикаторы рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга
Показатель | III квартал 2015 г. | III квартал 2016 г. |
Общий объем предложения, млн кв. м | 2,49 | 2,73 |
Новое строительство, I–III квартал, тыс. кв. м | 83,6 | 147 |
Общий объем сделок, I–III квартал, тыс. кв. м | 164 | 160 |
Уровень вакантных помещений, % | 8,3 | 4,2 |
Средняя ставка аренды, руб./кв. м/год | 4 200 | 4 100 |
Предложение
В III квартале в эксплуатацию был введен один объект – складской комплекс подразделения немецкой компании Wurth, расположенный на юге города, в промзоне «Шушары». Стоит добавить, что данный объект построен для собственных нужд компании и не представлен на рынке аренды.
Основные объекты, введенные в эксплуатацию в I–III квартале 2016 года
Название | Адрес | Общая площадь, кв. м |
«Армада Парк», 2-я очередь | Шушары | 27 900 |
«А Плюс Парк Шушары» | Шушары | 80 000 |
Wurth | Шушары | 14 300 |
С точки зрения географии расположения существующих качественных складских комплексов большая часть предложения как по общему объему, так и по количеству объектов находится в южном направлении. Кроме того, последние два года основной объем новых объектов (90%) формировался именно в этом направлении.
Структура действующих складских комплексов по направлениям, % от GLA (внутреннее кольцо) и от количества (внешнее кольцо), III квартал 2016 года
Новое строительство и общее предложение
Спрос
Сохранение тенденции снижения темпов ввода новых спекулятивных объектов на фоне стабильного уровня спроса привело к уменьшению вакансии. Доля вакантных площадей по итогам III квартала 2016 года равна 4,2%, что вдвое меньше, чем годом ранее. В абсолютном выражении свободными остаются около 115 000 кв. м площадей.
Уровень вакантных площадей, динамика строительства и объем сделок на рынке
Активность спроса с точки зрения суммарной площади сделок за январь – сентябрь 2016 года находится на уровне прошлого года. За истекший период в качественных складских объектах было арендовано около 160 000 кв. м. Наблюдалось увеличение активности логистических операторов. Компаниями этого профиля было арендовано 59 000 кв. м, что в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период 2015 г.
Кроме того, компании пищевой промышленности искали возможности по увеличению занимаемой ими площади в связи с расширением производства. Площади, запрашиваемые компаниями, занятыми в пищевом производстве, находятся в диапазоне от 500 до 5 000 кв. м. Тем не менее основной спрос на складские площади по-прежнему формируют торговые и дистрибьюторские компании – на их долю приходится 44% от всего объема закрытых сделок.
Распределение сделок по типу арендатора
Ставки аренды на складские площади, анонсируемые собственниками, по итогам III квартала 2016 года стабильны и колеблются на уровне 4 000-4 200 руб./кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов).
Динамика ставок аренды
Тенденции и прогнозы
- К вводу в эксплуатацию ожидаются распределительный центр «Юлмарт», расположенный на севере города, и склад грузового терминала «Руслан», расположенный в южном направлении.
Основные объекты, запланированные к вводу в IV кв. 2016
Название | Адрес | Общая площадь, кв. м |
РЦ «Юлмарт» | Пискаревский пр. | 18 700 |
«Руслан» | Шушары | 5 400 |
- Ряд девелоперов по-прежнему сохраняет планы по развитию в складском сегменте в случае наличия заказчиков, рассматривающих аренду помещения в долгосрочной перспективе.
- Плавное снижение доли вакантных площадей продолжится до конца года, в условиях низкого ввода новых спекулятивных объектов и стабильного уровня спроса.
- Существенного изменения анонсируемых ставок аренды до конца 2016 г. не предвидится.
Обзор подготовлен компанией Colliers International